【正文】 物節(jié)新聞發(fā)布會 大學(xué)生購物節(jié)主題開幕式晚會 2023年 12月 24日晚 第一階段媒體組合安排 媒體選擇 主要媒體： 《 常州日報 》 、 《 揚子晚報 》《 申江服務(wù)導(dǎo)報 》 、 輔助媒體： 《 中國房地產(chǎn)報 》 、 常州電臺 現(xiàn)場包裝 、大學(xué)城區(qū)域性巡回展示、免費看樓車、定向資料派發(fā) 、公交線路車體廣告發(fā)布 第二階段媒體組合安排 宣傳主題 :大學(xué)城陽光盛匯商業(yè)街 ——常州南絕對財富新商機 宣傳重點： v 塑造項目品牌形象 v 傳遞銷售、招商信息 v “常州大學(xué)城娛樂經(jīng)濟”概念演繹 v 商圈價值 v 項目賣點分析 v 投資收益分析 v 功能定位 v 內(nèi)部認購造勢 公關(guān)活動 齊來參與新發(fā)現(xiàn)財富運動。 S3： salonist休閑的 ——一站式消費天堂，歐陸風(fēng)華香樹品味，時間溢出咖啡的香味。 主題闡釋：以開業(yè)在即作為引子，帶出最后的優(yōu)質(zhì)商鋪，使市場正視，并且給予市場投資者壓力，不把握最后機會就會“走寶”。 3）公告開業(yè)盛典 2023年 6月份正式開業(yè)，可以此作為利好進行宣傳推廣，給予市場工程信心，給予投資者及商家壓力，促使其加快成交。 上一階段為項目的全面展現(xiàn)，以強大的陣容進行演繹，從而奠定市場地位及形象，本階段應(yīng)承接前期主題思路，在大方向不改變的前提下作出細化演繹，使項目品牌形象得以持續(xù)并加以鞏固。 蘭新財富雜志 CRM 直接營銷 信息傳遞 ? 提升陽光商業(yè)街產(chǎn)品及服務(wù)的美譽度；增強公共的認同。 預(yù)期效果： 與大學(xué)生進行親密接觸，收集市場需求信息。 軟硬廣結(jié)合。 開盤期宣傳推廣策略 2.）推廣方案 ? 項目推介會 活動主題： 《 娛樂大經(jīng)濟主題論壇 陽光盛匯項目推介會 》 活動時間： 2023年 11月 3日 活動地點：五星級酒店國際會議廳舉行 活動形式：新聞發(fā)布會 +精致西點酒會 活動內(nèi)容： （詳見項目推廣會策劃執(zhí)行方案） 項目推介 媒體采訪 大型招商洽談 簽約儀式（推介會亮點） 現(xiàn)場第一位簽約者所購置的商鋪價格乘以樓層所得將作為獎學(xué)金發(fā)放給常州大學(xué)城內(nèi)的學(xué)生。 預(yù)熱期宣傳推廣策略 開盤期宣傳推廣策略 1）推售思路 在本案有了一定知名度的基礎(chǔ)上，乘勝追擊，大力打造項目品牌，進一步增強意向投資者的信心。 ? 硬性廣告 建議主題：發(fā)現(xiàn)常州商業(yè)新大陸 建議主打廣告語： 1492年，哥倫布發(fā)現(xiàn)了新大陸，從此開創(chuàng)了北美洲的人類歷史。開盤前一周強勢推出硬廣，使本案銷售有節(jié)奏性地駛上運營軌道。 1.）推廣思路 ? 炒作投資時機（天時） —— 金南展翼，財富噴?。? 2023年武進區(qū)名列中國經(jīng)濟最發(fā)達十強縣，房地產(chǎn)銷售量位于常州市第一。 2 此階段廣告宣傳以建立品牌知名度和促進銷售為目標，從而盡快奠定樓盤在人們心目中的品味、檔次和形象。同時促進銷售。 B、 一次性付款 可否考慮首期 4成 ， 封頂 4成 ， 入伙 2成的超值付款方式 。 以下方式可選用或組合使用 。 同時選取幾套 （ 建議 10套 ） 作為叩開市場的先頭兵 ， 低價入市 ， 努力爭取在市場上形成陽光盛匯項目有很高的性價比的現(xiàn)象 。 核心賣點 目錄 第一部分 :項目分析 第二部分 :銷售策略 第三部分 :價格策略 厘定價格的相關(guān)因素 價格定位 價格策略 定價原則 付款方式及折扣控制 價格控制 回款預(yù)估 第四部分 :整合傳播策略 第五部分 :項目品牌包裝策略 厘定價格的相關(guān)因素 商業(yè)地產(chǎn)的價值決定因素： ?物業(yè)本身的素質(zhì)（包括用材質(zhì)量，設(shè)施配套、造型設(shè)計） ?整體的經(jīng)濟環(huán)境 ?目標客戶的價格接受程度和價值取向 ?市場的供求狀況 ?土地的價格和價值（由區(qū)位地段、土地資源的稀缺性決定） ?商圈的等級和規(guī)模 ?商圈的業(yè)態(tài)組合 ?物業(yè)的管理水平 ?區(qū)域空間結(jié)構(gòu)的演化（政府規(guī)劃）（預(yù)期價值） 厘定價格的相關(guān)因素 價格與物業(yè)品質(zhì)、目標客戶、市場狀況等方面有著密切關(guān)系，本項目厘定價格時首要考慮的因素主要體現(xiàn)在以下幾個方面： 目錄 第一部分 :項目分析 第二部分 :銷售策略 第三部分 :價格策略 厘定價格的相關(guān)因素 價格定位 價格策略 定價原則 付款方式及折扣控制 價格控制 回款預(yù)估 第四部分 :整合傳播策略 第五部分 :項目品牌包裝策略 本項目可售建筑面積約 萬 平方米，我們的銷售目標本著在盡可能短的時間內(nèi)取得最大的銷售業(yè)績，合理 控制銷售節(jié)奏，處理好價格調(diào)整，配合強有力的整合推廣策略， 使開盤后的銷售能一炮打響，甩開競爭對手，成功占領(lǐng)市場。 蘭新地產(chǎn)強勢聯(lián)合，利用強大的加盟商咨詢和網(wǎng)絡(luò)平臺。 八 、 大學(xué)城陽光盛匯商業(yè)街聘請國際化商業(yè)專家，對商鋪作精心規(guī)劃分割 。 六 、 和新生代一起體驗娛樂大經(jīng)濟。 二、大學(xué)城陽光盛匯商業(yè)街在市政百億資金的交通改造中，成為常州未來城市中軸線 。只要腳踏實地的執(zhí)行本方案，房地產(chǎn)營銷將會立竿見影，成就頗豐。并事先告之：若介紹成功公司將提成一定數(shù)額的“介紹獎金”作為鼓勵。 ⑾、客戶來工作銷售現(xiàn)場洽定或來電詢購，要求其留下姓名，聯(lián)系電話，以便于休息時 間或廣告期間實施 DS（直銷）、出外追蹤拜訪客戶，并于每日下班前由業(yè)務(wù)主管總結(jié)追蹤成果，檢查是否達到預(yù)期銷售目標。 銷售管理 ⑺ 、每逢周六、周日或節(jié)目 SP活動期間，善用 35組假客戶，應(yīng)注意銷售區(qū)和主控臺之自然呼應(yīng)，每成交一戶，便由主控臺主管播板，隨即公司現(xiàn)場人員均一起鼓掌，外區(qū)人員燃放鞭炮，現(xiàn)場張貼恭賀紅紙，使現(xiàn)場氣氛達到最高點。 ⑶、每周周一由項目組舉行策劃會議，講述本周廣告媒體策略、促銷活動 （ SP）項目與銷售策略及總結(jié)銷售成果，擬定派發(fā)宣傳單計劃。 ⑥ 主控臺位置及高度、廣播系統(tǒng)音域范圍及功能，控臺、銷售區(qū)、樣品屋與模型，出 入口及過道是否能使眾多客戶十分順暢地經(jīng)過。 ② 現(xiàn)場業(yè)務(wù)銷售方向、方式若有不順者要即時修正。 ③講習(xí)資料編制完成。 銷售期（ 2023年 1月至 4月） 銷售各階段推廣策略 ■ 按照既定的推貨節(jié)奏，進一步提升銷售均價； ■ 舉行各類現(xiàn)場促銷活動，刺激市場； ■ 充分利用良好的工程形象，將銷售推向第二次高潮； ■ 通過老客戶口碑效應(yīng)挖掘新客戶； ■ 向其他片區(qū)幅射開發(fā)目標客戶； 持續(xù)期（ 2023年 4月至 6月） 銷售各階段推廣策略 ■ 該階段為發(fā)展商回收利潤階段，快速銷售，消化剩余單位，回籠資金； ■結(jié)合銷售均價給客戶一定優(yōu)惠； ■充分利用現(xiàn)樓形象，加速客戶成交； ■充分利用招商情況，刺激購買。 以新聞發(fā)布會形式 ：實現(xiàn) 30%銷售目標。將整個項目銷售周期分成了五個區(qū)間，各個區(qū)間的目的與側(cè)重點各有不同。 對前期重點客戶進行回訪，知會開盤及優(yōu)惠信息 （ 5）宣傳準備 216。 物管公司提前落實 216。 現(xiàn)場氣氛營造完成（導(dǎo)示系統(tǒng)、道旗、綠化、背景音樂安裝完畢等）。 宣傳鋪墊（戶外廣告、報紙軟文廣告） 216。 完成必要的銷售文件（銷售百問、銷售面積、房號表、認購登記卡、付款方式、客戶登記表等） 216。綜合以上因素，根據(jù)項目運作的要求建議本項目的： 預(yù)開盤期定在 2023年 10月 18日，正式開盤期暫定于2023年 10月 28日。 216。 216。入市前的宣傳造勢與形象展示對前期的銷售及客戶心理具有較大影響，因此在項目入市前必須要有足夠的宣傳造勢，能夠初步建立品牌形象并吸引客戶關(guān)注，為前期銷售作市場鋪墊。 216。 市場區(qū)域目標 陽光盛匯銷售區(qū)域?qū)蛹墑澐衷瓌t 重點開發(fā)區(qū)域 重點扶持區(qū)域 臺州 無錫 蘇州 常規(guī)開發(fā)區(qū)域 其它省份 上海 溫州 常州 目錄 第一部分 :項目分析 第二部分 :銷售策略 第三部分 :價格策略 第四部分 :整合傳播策略 第五部分 :項目品牌包裝策略 入市時機及銷售前提 入市時機的選擇 “良好的開始是成功的一半”，入市時機方式把握得好，才能產(chǎn)生好的銷售開局。 商業(yè)街的售樓應(yīng)該與招商相結(jié)合，同時加強招商后的服務(wù)。第一商品的特殊類型，第二消費者的需求。 B、比較之后認為附近有理想的樓盤。 C、想在此地長久投資商業(yè)者。 ? 陽光商業(yè)街主張：數(shù)碼、娛樂、運動街 ? 陽光商業(yè)街：是一個創(chuàng)造體驗生活之道的行家 品牌定位假設(shè) 認同這個產(chǎn)品 項目形象定位 ┏ 關(guān)鍵詞 ┓ 人文的○ 時尚的○ 休閑的○ 娛樂的○ 包容的○ 數(shù)碼的○ 運動的○ 財富的○ 項目價值形成與設(shè)計的基本要素 項目價值形成與設(shè)計的基本要素 認同這群消費者 消費群定位 ┏ 關(guān)鍵詞 ┓ 年輕的○ 知識的○ 精英的○ 小資的○ 自由的○ 激情的○ 運動的○ 團隊的○ 項目價值形成與設(shè)計的基本要素 認同這個品牌 品牌定位 ┏ 關(guān)鍵詞 ┓ 數(shù)碼的○ 娛樂的○ 運動的○ 小資的○ 自由的○ 激情的○ 陽光的○ 體驗的○ 以新生代、新發(fā)現(xiàn)的大概念找到本案強有力的板塊價值 ——有別于一般的商業(yè)圈地 ， 強化現(xiàn)有地段唯一性和大資源優(yōu)勢， 營造出本商圈獨有的概念優(yōu)勢； ——極具前瞻性 、 發(fā)展性；以學(xué)院經(jīng)濟的聚群優(yōu)勢搶占新發(fā)現(xiàn) ，在區(qū)域內(nèi)做成標桿項目 。以目前 26萬多人口，平均每人每月最低消費 300元來計算，一年可獲營業(yè)額 。 發(fā)展規(guī)劃 武進湖塘地區(qū)作為常州大發(fā)展的 “ 金南翼 ” ，建設(shè)投入大量傾斜，一來由于對外交流日益擴大，二來由于大學(xué)城的建成，各種國際國內(nèi)學(xué)術(shù)論壇和商貿(mào)會議的召開和承辦，使此地區(qū)的人流量日益上升，近年來，武進地區(qū)人口的年平均增長率達到 21%。房地產(chǎn)銷售量位于常州市第一。大學(xué)城項目規(guī)劃 大學(xué)城位于武進區(qū)規(guī)劃中的文教區(qū)，遠期規(guī)劃 2萬畝， 總體規(guī)模學(xué)生數(shù) 10萬人。 2023年武進房地產(chǎn)銷售量處于全市第一位。 雖有央行加息政策出臺，但并未對樓市成交量的形成直接影響。所以我們也建議在打造專業(yè)特色上去下功夫。常州市場都接受這種類型的商業(yè)項目。據(jù)悉，目前常州“陽湖廣場”地處常州武進區(qū)文化商業(yè)圈中心，地面面積 10萬平方米，地下車庫 2萬平方米，總投資 。 第二 個表現(xiàn)是招商先行是多數(shù)發(fā)展商選擇的方向， 常州萊蒙都會國際商業(yè)街區(qū)還在圖紙設(shè)計階段就相繼引進沃爾瑪、時代華納、冠軍真冰溜冰、湯姆熊娛樂、新常百、新華書店的主力商家，為日后的經(jīng)營發(fā)展打下良好的基礎(chǔ)。 商業(yè)街特別是步行商業(yè)街在各個城市的經(jīng)濟生活中，包括城市形象方面的社會地位，越來越顯著。 趨同、趨利、趨熱 ? … … ? … … ? … 現(xiàn)狀一、首先一點存在著趨同性。 1 2 3 商業(yè)地產(chǎn)市場操控 趨勢 中國商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)操作趨勢 4 專業(yè)機構(gòu)的缺環(huán)制約商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展 商業(yè)地產(chǎn)必須進入“金融產(chǎn)品化”時代。從全局出發(fā)，而不是關(guān)注某個環(huán)節(jié)，從長遠發(fā)展角度，提出解決方案，并且貫穿于商業(yè)地產(chǎn)樓盤整體運作經(jīng)營當中。全程營銷執(zhí)行大綱 大學(xué)城陽光盛匯商業(yè)街項目 前言 納道咨詢一致認為，項目的成功，并不是某一個環(huán)節(jié)的成功，更不是開發(fā)的成功。 系統(tǒng)運營策劃就是以有序經(jīng)營和持續(xù)發(fā)展為目的，以結(jié)果為導(dǎo)向，以逆向思維來分析問題、解決問題。 開發(fā)模式專業(yè)化 商業(yè)地產(chǎn)項目的開發(fā)計劃性至關(guān)重要，而這關(guān)鍵的一環(huán)需要具有專業(yè)的經(jīng)驗、技能和引進資源的潛在價值的專業(yè)機構(gòu)完成的。在國際商業(yè)地產(chǎn)運作中，中介機構(gòu)的價值被廣為接受。第三就是趨熱性。 中國商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的現(xiàn)狀 中國商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的現(xiàn)狀 … 房地產(chǎn)業(yè)拐點突現(xiàn) 2023年將成為 “ 轉(zhuǎn)型元年 ” ? 2023年商業(yè)地產(chǎn)將從粗放型轉(zhuǎn)向精細化 首先， 訂單地產(chǎn)的特征愈來愈強烈， 大連萬達的訂單地產(chǎn)的概念推開后，相繼有國投的商用置業(yè)、深圳萊蒙鵬源集團等實力強勁的公司加入。 體驗式商鋪開發(fā)引領(lǐng)潮流 ? … 體驗式商鋪開發(fā)是 2023年最流行的商業(yè)形態(tài)，不少商用物業(yè)發(fā)展商競相嘗試，去年風(fēng)頭最足的商業(yè)項目都定位于 SHOPPINGMAII。 其他項目推出市場后的租銷售情況都較不錯。在常州，專業(yè)的商業(yè)街正在以其高度的專業(yè)性和鮮