易居中國(guó)-新鄉(xiāng)市盛潤(rùn)盛世年二期房地產(chǎn)營(yíng)銷戰(zhàn)略-全文預(yù)覽
【正文】 調(diào) 注重推廣的實(shí)效性，以事件活動(dòng)推廣為主，媒體推廣輔助， 以最有效的推廣組 合， 實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的成功銷售。 策動(dòng) 四 價(jià)格走勢(shì)策略 銷售時(shí)間線 價(jià)格走勢(shì)線 認(rèn)籌期 公開銷售期 持續(xù)銷售期 尾盤期 確定入市價(jià)格 價(jià)格第二次上調(diào) 價(jià)格第一次上調(diào) 價(jià)格第三次上調(diào) 價(jià)格走勢(shì)圖 均價(jià)： 2350元 /平米 均價(jià)： 2400元 /平米 均價(jià)： 2450元 /平米 均價(jià)： 2600元 /平米 說(shuō)明： 在整體的價(jià)格走勢(shì)過(guò)程中，建議進(jìn)行 3次價(jià)格的提升，以確保在控制銷售速度的同時(shí)，兼顧項(xiàng)目的利潤(rùn)。 營(yíng)銷 借助節(jié)點(diǎn)事件營(yíng)銷啟動(dòng) ， 集中力量，全部推出，一鼓作氣，速度致勝，快速回 籠資金。 策動(dòng) 四 營(yíng) 銷 目 標(biāo) 總銷售周期： 07年 12月 08年 5月 （６個(gè)月） 主力銷售周期： ０８年２月－－０８年４月 （３個(gè)月） 總銷售面積： 實(shí)現(xiàn)總銷售面積的 90%， 約 平米 總銷售套數(shù)： 實(shí)現(xiàn)銷售房源約 150套 總銷售金額： 實(shí)現(xiàn)合同銷售金額約 3360萬(wàn) ，約占總銷售金額的 90%。天鵝堡 隆基 支點(diǎn) 三 挖掘 目標(biāo)客群定位 定位 支點(diǎn) 軟性價(jià)值挖掘 借一期之勢(shì)銷二期之量 軟性價(jià)值延展 盛潤(rùn)品牌 本地品牌：經(jīng)過(guò)多個(gè)項(xiàng)目開發(fā)運(yùn)作和多年的推廣及品牌塑造，盛潤(rùn)的企業(yè)品牌得到業(yè)界同仁的尊重，同時(shí)也得到了消費(fèi)者的認(rèn)可， 成功樹立自身的品牌性和企業(yè)美譽(yù)度。 戶型特點(diǎn) —— 中小戶型 （戶型面積比主流面積小 10— 15㎡，且戶型種類豐富）。 因此，我們對(duì)項(xiàng)目除要挖掘作為宏觀背景下的高新技術(shù)開發(fā)區(qū)的發(fā)展 含義外，更應(yīng)該將焦點(diǎn)放在更為準(zhǔn)確的花園路上。新飛大道升級(jí)絕版高層，現(xiàn)存的標(biāo)桿。 支點(diǎn) 項(xiàng)目定位突破方向 關(guān)于定位 ??.. 定位是對(duì)項(xiàng)目自身潛在的價(jià)值進(jìn)行突破重組和挖掘升華。 4. 一期現(xiàn)房實(shí)景的品牌優(yōu)勢(shì) ，“短平快”的操作成功 機(jī)會(huì)較大。 區(qū)域主力戶型將會(huì)逐步減弱，向緊湊型和實(shí)用性轉(zhuǎn)化。 目前，該區(qū)域內(nèi)主要樓盤銷售已基本進(jìn)入尾期，市場(chǎng)現(xiàn)有存量不足。 掃描 二 市場(chǎng) 目前銷售情況良好， 3期銷售已基本完畢， 4期以多層為主，預(yù)計(jì)在明年推出。目前銷售已進(jìn)入清盤期，無(wú)后續(xù)開發(fā)量， 未來(lái) 對(duì)本項(xiàng)目入市銷售影響不大， 可作為本項(xiàng)目的參考對(duì)象， 對(duì)項(xiàng)目的價(jià)格制定以 及目標(biāo)客群的研究和把控，提供一定的參考依據(jù)。 掃描 建 筑 形 態(tài) 多層、多層帶電梯 總體量 約 9。 近況分析： 該項(xiàng)目可作為區(qū)域內(nèi)高端項(xiàng)目的標(biāo)桿， 其價(jià)格也是本區(qū)域的標(biāo)桿，其目標(biāo)客群與本項(xiàng)目也有一定的差異化。通常以區(qū)域內(nèi)居民、區(qū)域內(nèi)大型企事業(yè)單位職工、區(qū)域內(nèi)私營(yíng)業(yè)主以及區(qū) 域投資客等。在均價(jià)高度方面，與市中心樓盤價(jià)格有一定 9. 的差距；在上漲幅度和未來(lái)上漲空間方面，與新區(qū)樓盤有一定差距。 二 市場(chǎng) 高層稀缺，新飛大道兩層更是出現(xiàn)高層空白。 5. 伴隨著政府重心轉(zhuǎn)移和區(qū)域市場(chǎng)階段開發(fā)的告一段落。 3. 與高新區(qū)開發(fā)相伴隨的是區(qū)域市場(chǎng)的活躍和發(fā)展。到目前為止，這些樓盤和社區(qū)開發(fā)已基本進(jìn)入尾聲，部分樓盤已經(jīng)開始入住。 研判 一 結(jié) 論： 通過(guò)以上的綜述、分析，可以看出本項(xiàng)目的產(chǎn)品是： 一個(gè)體量較小，適合“短、平、快”快速操作的贏利型產(chǎn)品； 一個(gè)以迎合市場(chǎng)需求為主，同時(shí)兼顧創(chuàng)新的大眾化產(chǎn)品； 一個(gè)緊靠新飛大道，未來(lái)升值潛力巨大的投資型產(chǎn)品； 啟 示： 面對(duì)這樣的產(chǎn)品結(jié)論，從利潤(rùn)最大化角度來(lái)說(shuō)，本項(xiàng)目在進(jìn)入銷售階段 前，需要對(duì)市場(chǎng)近期走勢(shì)有一個(gè)準(zhǔn)確地把脈和研究。 （ 2） 戶型均為全明設(shè)計(jì)， 功能布局較合理，有助于提升市場(chǎng)認(rèn)可度。 研判 樓體樓層平面戶型圖 一 產(chǎn)品 產(chǎn)品形態(tài)： 臨街底商 +高層住宅， 典型的臨街高層業(yè)態(tài)分布特點(diǎn)，同時(shí)兼顧商業(yè)、 居住和投資價(jià)值。（住宅： 約 ，商業(yè)：約 ） 一 產(chǎn)品現(xiàn)狀分析 ： 產(chǎn)品 研判 產(chǎn) 品 形 態(tài) 分 析 產(chǎn)品現(xiàn)狀綜述（標(biāo)紅部分）： 建筑形態(tài)： 典型點(diǎn)式高層（地面以上 25層）。 謀劃 3 5定位 盛世年華收官之作 盛潤(rùn) 策動(dòng) 4 推廣 執(zhí)行 3 6 產(chǎn)品 體量指標(biāo)： 樓宇建筑面積約 。 ◆本棟樓宇 處于最北端， 整棟樓宇的 采光性相對(duì)較差 ， 但 其北側(cè)附近再 無(wú)高層建筑物， 視野開闊， 觀景效果佳。 研判 戶 型 統(tǒng) 計(jì) 分 析 高層住宅戶型統(tǒng)計(jì)分析表 戶 型 套 數(shù) 套數(shù)比例 面 積（平米） 面積比例 朝 向 朝向比例 兩室兩廳 (E) 44套 25% 約 24% 朝南 25% 兩房?jī)蓮d (F) 44套 25% 約 24% 朝北 25% 三房?jī)蓮d (B) 44套 25% 約 40% 朝南 25% 一室一廳 (G) 44套 25% 約 12% 朝北 25% 合計(jì) 176套 100% 100% 100% 一 產(chǎn)品 （ 1） 戶型類型豐富， 面積跨度廣，同時(shí)兼顧居住、投資等， 客戶可選擇范圍較廣。 一 產(chǎn)品 2. 該區(qū)域從 03年開始起掀起一陣開發(fā)熱潮，在一段時(shí)期內(nèi)，同時(shí)涌現(xiàn)出多個(gè)項(xiàng)目樓 3. 盤。 2. 區(qū)域內(nèi)市場(chǎng)供應(yīng)量和消化量雙雙持續(xù)走高。
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