【正文】 復(fù)制 + 10% 創(chuàng)新 （ 1+10%） n 一年一小改 三年一大改 重慶。 價值工程 是把技術(shù)與經(jīng)濟結(jié)合起來的管理技術(shù)，通過對產(chǎn)品的功能分析，達到產(chǎn)品適當(dāng)?shù)膬r值，以最低的成本去實現(xiàn)產(chǎn)品的必要功能。 ? 景觀 效果過程控制， 掌控植物栽植密度，合理使用大規(guī)格苗木 ? 花卉的成本較高，建議多用色葉喬、灌木或變色喬、灌木。 產(chǎn)品定位 結(jié)構(gòu)設(shè)計方面 ? 基礎(chǔ)選型、埋深 和布置應(yīng)合理 ? 樓面恒、活荷載及梁的線荷載，梁、柱或墻的集中荷載取值合理，安全系數(shù)取值合理 ? 主體結(jié)構(gòu)布置、結(jié)構(gòu)體系選型合理，梁、柱、板鋼筋配筋計算配置合理 ? 人防地下室結(jié)構(gòu)選型應(yīng)正確，設(shè)計荷載取值、結(jié)構(gòu)計算與構(gòu)造 強電設(shè)計方面 ? 主要 電氣負荷指標配置、供電范圍 、變壓器臺數(shù)合理 ? 進出線通道 是否合理 ? 設(shè)備選擇、出線回路計算電流、斷路器容量和電纜截面配置合理 ? 發(fā)電機供電范圍、容量和臺數(shù)選擇合理 ? 敷設(shè)方式和路徑、出線回路、線纜型號截面經(jīng)濟合理 弱電設(shè)計方面 ? 弱電各系統(tǒng)功能 和設(shè)備選型合理 ? 各系統(tǒng)管線走向布置合理 給排水設(shè)計方面 ? 設(shè)計參數(shù)合理 、計算指標經(jīng)濟；系統(tǒng)流程合理 ? 設(shè)備房設(shè)置位置及設(shè)備布置合理、使用及維護方便 ? 主要的設(shè)備材料選用經(jīng)濟合理 綜合管網(wǎng)方案，包括：道路工程、雨污水工程、雨污水處理、強弱電管網(wǎng)、給水管道工程等的走向作法進行造價分析比較，使 布置、走向、作法更合理 ，挖溝的土石方量最小。 注意設(shè)計作品和產(chǎn)品的關(guān)系 比較高層與小高層的成本 案例： 某項目指標如下，方案設(shè)計階段沒有充分利用建筑密度指標規(guī)劃利潤貢獻大的產(chǎn)品，規(guī)劃建 8棟高層， 4個 18層、 4個 33層 總用地面積 平方米 容積率 建筑占地面積 平方米 建筑密度 % 不大于 35% % 綠地率 % % 總建筑面積 平方米 1）地上建筑面積 平方米 114936 2）地下建筑面積 平方米 其中地下車庫面積 平方米 高層與高層、花園洋房的成本比較 容積率 密度 單體 建造費 總成本 銷售 價格 18～ 32層 高層 不變 小 大 優(yōu)、 中 、差 中 12～ 18層 高層 不變 大 小 優(yōu) 、中、差 中 花園洋房 不變 大 大 優(yōu)、中、 差 高 某項目技術(shù)經(jīng)濟指標對項目評價指標的影響 業(yè)態(tài) 單位 原技術(shù)經(jīng)濟指標 變化后的技術(shù) 經(jīng)濟指標 單位建筑面積 創(chuàng)利能力 花園洋房 平米 66,900 82,350 1,278 小高層 平米 113,100 95,200 1,097 小商鋪 平米 1,200 3,600 3,201 地下車庫 平米 35,843 35,448 幼兒園 平米 500 500 總建筑面積 217,543 217,098 容積率 內(nèi)部收益率 ％ % % 凈現(xiàn)值 元 2,166 3,439 限額設(shè)計 確定限額設(shè)計控制指標 限額設(shè)計是按照批準的設(shè)計任務(wù)書及投資估算控制設(shè)計，對設(shè)計規(guī)模、設(shè)計標準、工程數(shù)量和預(yù)算指標等各方面的控制 凡是能進行定量綜合的設(shè)計內(nèi)容，均要通過計算確定 ，要充分考慮施工的可能性和經(jīng)濟性 。 結(jié)合市場需求對不同業(yè)態(tài)使用功能建筑面積的合理 配置 4）、經(jīng)濟指標包括： 單位工程人工費和單位面積人工費指標 各分部工程造價和單位面積造價指標 各種主要材料的消耗量和單位面積消耗指標 5）、單位工程強電、弱電、裝飾工程成本分析表 如何參考歷史成本測算新項目成本 基礎(chǔ)數(shù)據(jù)（項目規(guī)劃指標表） 確定產(chǎn)品交付標準 確定總體費項成本 在歷史成本數(shù)據(jù)庫中查找預(yù)設(shè)單位工程特征指數(shù)、 體形系數(shù)，確定預(yù)設(shè)成本 結(jié)合產(chǎn)品標準和當(dāng)前市場情況對主要材料、人工費、 規(guī)費等進行調(diào)整 基礎(chǔ)部分： 挖孔樁基礎(chǔ)的測算數(shù)據(jù)見下表 挖孔樁方量和造價關(guān)系01002003004005006007000 2023 4000 6000 8000 10000 12023萬挖孔樁方量基礎(chǔ)造價（基價）系列1以下變化規(guī)律限于主體及粗裝修參考 序號 項目 窗墻比變化率 體型系數(shù)變化率 1% 1% 1% 1% 1 主體結(jié)構(gòu)及 粗裝修造價 % % % % 參考指標 A類高層（主體） 鋼筋 、水泥 克、預(yù)拌砼 B類高層（主體） 鋼筋 、水泥 克、預(yù)拌砼 當(dāng)窗墻比為 ，體型系數(shù)為 ，主體結(jié)構(gòu)及粗裝修部分的造價基數(shù)約為 1 內(nèi)容 龍湖的項目成本管理 龍湖的項目成本控制 項目成本控制的要點 成本控制的目標原則 不是最低而是合理 成本控制的核心是合理的成本獲得最大效益 成本 測算過程 的控制分為： 3）、 建設(shè)標準。 ? 將 《 項目竣工成本 》 與 《 項目目標成本（執(zhí)行版） 》比較，分析、說明差異原因 ? 按規(guī)定格式形成 《 項目成本總結(jié)和分析 》 一、基本情況的概要 成本目標的下達 成本目標的分解 成本目標的完成 二、分解和完成的對比 以費項為跟本、對各費項的結(jié)構(gòu)分解、完成情況進 行對比分析 基本結(jié)論 目標成本和實際成本的對比分析 三、分析說明 ABC分析 敏感性分析 失敗和成功事例的分析 四、改進建議 如何做好成本管理 目前成本管理的瓶頸和破解 龍湖的歷史成本數(shù)據(jù)庫 …… 目標成本編制的重要參考 歷史成本數(shù)據(jù)庫 歷史數(shù)據(jù)的來源 自身開發(fā)項目的積累 內(nèi)容完善、質(zhì)量好、數(shù)量有限 同行業(yè)項目資料收集 內(nèi)容質(zhì)量不容易準確 歷史成本數(shù)據(jù)庫主要內(nèi)容 包括： ? 成本測算基礎(chǔ)資料 ? 開發(fā)成本匯總表 ? 總體分項工程成本指標 ? 單位工程建安指標 ? 成本測算基礎(chǔ)資料： 搜集房地產(chǎn)工程（歷史）已建項目 規(guī)劃指標 ，已建項目 概況指標 以及已建項目各單位 工程經(jīng)濟技術(shù)指標 的實際記錄 新建房地產(chǎn)項目的規(guī)劃設(shè)計條件，擬建項目概況指標 ? 開發(fā)項目成本匯總表： 是上述歷史項目的實際成本記錄，包括項目各項成本費項的竣工結(jié)算造價的總合。 成本管理部分制度流程體系 成本模塊： 制度流程與管理工具 龍湖項目主要成本費項 序號 一級成本費項 二級成本費項 三級成本費項 1 開發(fā)成本 土地成本 土地價款、拆遷安置補償?shù)? 2 前期費用 勘察、設(shè)計費 報建費 三通一平費等 3 配套設(shè)施費用 學(xué)校、幼兒園、會所等 4 基礎(chǔ)設(shè)施費用 水、電、氣配套、道路 小區(qū)強弱 電、總平工程 5 園林景觀工程費用 軟硬景、水電、小品等 6 主體建安成本 建筑、安裝、裝飾工程 7 工程相關(guān)費用 審計費 造價咨詢費 監(jiān)理費、定額外檢測費 物業(yè)前期介入費、維修基金 8 期間費用 銷售費用 營銷設(shè)施建造費 其他銷售費用 9 財務(wù)費用 貸款利息等 10 管理費用 員工工資、福利等 建設(shè)部 2023年 9月 18日發(fā)布 《 房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價方法 》 第四章第 24條明確 “開發(fā)建設(shè)投資是指在開發(fā)期內(nèi)完成房地產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)建設(shè)所需投入的各項費用，主要包括： 土地費用、前期工程費用、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費用、建筑安裝工程費用、公共配套設(shè)施建設(shè)費用、開發(fā)間接費用、財務(wù)費用、管理費用、銷售費用、開發(fā)期稅費、其他費用以及不可預(yù)見費用等。 合同商務(wù)條款管理指引 成本月度分析報告模板 動態(tài)成本信息歸集指引 成本預(yù)警通知書 造價咨詢單位管理指引 目標成本調(diào)整申報表 變更簽證管理指引 成本數(shù)據(jù)庫模型 預(yù)、結(jié)算編制管理指引 項目成本指標測算表 成本數(shù)據(jù)庫編制指引 市場成本調(diào)研表 專業(yè)端口責(zé)任成本考核指引 項目成本 盈利動態(tài)測算表 成本部工作管理與考核指引 項目主要規(guī)劃指標 。 價值工程 數(shù)據(jù)分析與儲存 新項目可研 規(guī)劃設(shè)計 合約規(guī)劃 與招標 施工管理 合同結(jié)算 動態(tài)反饋 及時結(jié)算 事前定價 步步跟蹤 準確測算 成本管理工作的重心提前 準確測算 、 步步跟蹤、事前定價、動態(tài)反饋、及時結(jié)算 龍湖成本管理體系思路 目標： 建立 目標成本管理 為導(dǎo)向的成本管理體系 龍湖成本管理的基本內(nèi)容 合理確定