【正文】 － 3月內(nèi)，后期去化較為平緩； 客源主要以項目的高爾夫球愛好者為主，客源區(qū)域輻射較遠(yuǎn)！ a、 太湖高爾夫別墅 ： 區(qū)域：蘇州 40% 、上海、浙江40%、其他 20% 客層：高級管理者 45%，私營主管 30%，外企主管 25% 用途：自用 50%，投資 50% 二、項目特定市場分析 b、 中興高爾夫別墅 ： 蘇州高爾夫別墅 中興高爾夫別墅 案 名 中興 .銀麗高爾夫別墅 投資興建 蘇州銀麗娛樂度假有限公 司 工地位置 陽澄湖東路 168號 基地面積 ㎡ 綠化率 65% 交房日期 2023年初 建筑樓層 2F 容積率 工程進(jìn)度 框架 規(guī)劃面積 ㎡ 交房標(biāo)準(zhǔn) 毛坯 平均單價 15000元 /㎡ 主力面積 ㎡ 銷售率 100% 單價范圍 1000018000元 /㎡ 主力總價 /套 物業(yè)費 /月 /㎡ 得房率 100% 面積段 戶數(shù) 比例 311平米 14 % 392平米 34 % 433平米 14 % 二、項目特定市場分析 蘇州高爾夫別墅 中興高爾夫成交情況0246810121416Apr06May06Jun06Jul06Aug06Sep06Oct06Nov06Dec06Jan07Feb07Mar07Apr070202340006000800010000120231400016000套數(shù) 價格中興高爾夫別墅的銷售旺季也是集中在開盤之后的數(shù)月，而后去化比較的平穩(wěn)； 客源主要以項目的高爾夫球愛好者為主，客源區(qū)域輻射較遠(yuǎn)； 區(qū)域：蘇州 50% 、上海 20%、常熟 30% 客層：高級管理者 40%，私營主管 30%，外企主管 30% 用途：自用較多 b、 中興高爾夫別墅 ： 二、項目特定市場分析 c、 高爾夫別墅總結(jié) ： 蘇州高爾夫別墅 同價格段產(chǎn)品有什么借鑒？他們的差異又在哪里？ 客源特征明顯 去化平穩(wěn)，政策因素影響較小 價格領(lǐng)跑區(qū)域 高爾夫別墅總結(jié) 關(guān)鍵詞：高爾夫別墅的客源相對比較的單一，大部分客源主要來自高爾夫愛好者； 關(guān)鍵詞：因為特殊的景觀和環(huán)境優(yōu)勢，使得高爾夫別墅項目的價格相對于周邊其他項目價格提升明顯； 關(guān)鍵詞：目前高爾夫別墅項目相對于其他項目去化平穩(wěn)，受政策環(huán)境影響較??； 二、項目特定市場分析 市場同價產(chǎn)品借鑒 市區(qū)，園區(qū)以及太湖區(qū)域是同價產(chǎn)品的主力戰(zhàn)場！ a、 部分產(chǎn)品概括 ： 項目 推廣與賣點 單價（元 / M2 ） 主力面積 （ M2） 主力總價 (萬） 去化率 拙政東園 古城稀缺地段，歷史文化氛圍，高檔物業(yè) 30000 350、 360 1100 77％ 庭園 古城稀缺地段 20230 2 240 4 480 75％ 御湖熙岸 稀缺湖景，高端物業(yè)，開發(fā)商品牌 23000 180、 300 4 700 55％ 天倫隨園 和古鎮(zhèn)相得益彰的規(guī)劃產(chǎn)品 20230 400500 8001000 67% 中茵皇冠國際 (別墅 ) 高檔物業(yè)，高檔酒店，湖景資源 30000 411415 2023 20％ 天域 高檔物業(yè)，高端會所 19000 210 400 88％ 中信太湖城 文化歷史資源，未來規(guī)劃，開發(fā)商品牌 13000 300， 400 400500 60％ 中茵皇冠國際 (公寓 ) 高檔物業(yè)，高檔酒店，湖景資源 250000 200280 500700 97％ 二、項目特定市場分析 市場同價產(chǎn)品借鑒 充分挖掘項目自身條件，適當(dāng)借鑒！ b、 借鑒總結(jié) ： 借鑒點 稀缺的地段和景觀資源 良好的規(guī)劃以及景觀 高檔次物業(yè)管理和現(xiàn)關(guān)配套 良好的自然環(huán)境與人文歷史 √ √ 二、項目特定市場分析 市場同價產(chǎn)品借鑒 c、 借鑒介紹 ： “庭園的七道安全防線” 第一道防線： 在小區(qū)內(nèi)安裝探測器，小區(qū)周邊設(shè)置紅外對射，在小區(qū)弱電機(jī)房設(shè)置小區(qū)地圖，防止非法入侵； 第二道防線： 停車場實行一卡通控制，進(jìn)出門只要刷卡通行即可； 第三道防線： 主要通道以及重要公建設(shè)置攝像機(jī)，通過小區(qū)的局域網(wǎng)可以實現(xiàn)遠(yuǎn)程圖像監(jiān)控； 第四道防線： 在小區(qū)各個區(qū)域以及重要部位制定保安人員巡更路線，并安裝巡更站點； 第五，六道防線： 設(shè)置對講圍墻機(jī)，每戶入口安裝可視對講裝置，有效防止非法人員進(jìn)入； 第七道防線： 在住在內(nèi)安裝各種探測器進(jìn)行晝夜監(jiān)控，當(dāng)檢測道警情時通過住宅內(nèi)的報警主機(jī)傳給報警計算機(jī)； 其他： 背景音樂以及廣播 電子顯示公告屏 二、項目特定市場分析 市場同價產(chǎn)品借鑒 c、 借鑒介紹 ： １中央空調(diào) ２中央燃?xì)庋h(huán)系統(tǒng) ３中央吸塵系統(tǒng) ４中央全熱交換新風(fēng)系統(tǒng) 戶式中央吸塵系統(tǒng) 室內(nèi)新風(fēng)系統(tǒng)等 二、項目特定市場分析 市場同價產(chǎn)品借鑒 c、 借鑒介紹 ： 外遮陽設(shè)備： 利用金屬卷簾，可使 80%烈日被其遮擋，室內(nèi)不再需要窗簾。而別墅的投資價值較高 關(guān)鍵詞：會所的多功能性為別墅用戶提供了豐富的會所服務(wù) 。整個小區(qū)是一個典型的森林式別墅區(qū)，綠化、高爾夫球場創(chuàng)造了一個全天然的居住環(huán)境。 依云水岸、中興高爾夫別墅、陽澄領(lǐng)島、聆湖麗墅 依云水岸 一、蘇州別墅市場分析 f、澄湖板塊： 蘇州別墅板塊分析 湖邊生活休閑居住區(qū) 澄湖水岸 ? 自然環(huán)境：澄湖，甪直古鎮(zhèn) ? 配套環(huán)境：甪直古鎮(zhèn)，高爾夫球場 ? 交通條件：機(jī)場路、蘇滬高速 ? 價格因素：獨棟產(chǎn)品為主，價格在 7500－ 10000元 /平方米 ? 客源狀況：周邊蘇州園區(qū)等企業(yè)主為主，部分上?？驮?，少部分外籍人士 ? 典型項目：澄湖水岸，天鄰湖景別墅，紫竹園等 一、蘇州別墅市場分析 g、板塊對比分析： 蘇州別墅板塊分析 景觀 金雞湖 獨墅湖 太 湖 成熟度 可開發(fā)性 市場影響力 較為成熟，兼具自住和度假的功能 可開發(fā)性正在減弱，區(qū)域的交通、配套、景觀都達(dá)到了一定的成熟度 市場影響力及接受度大，成熟的配套及景觀帶動高檔次的居住氛圍，市場價值高 國家級度假風(fēng)景區(qū)，開發(fā)較為成熟 可開發(fā)性不大，完全依賴于自然景觀，打造休閑度假勝地 市場影響力和接受度不錯，度假功能 私家園林 古典的私家園林，傳統(tǒng)文 化遺跡 不可開發(fā) 市場影響力及接受度大，與 城市融為一體，市場價值高 澄 湖 開發(fā)中，成熟度一般， 還需要進(jìn)一步開發(fā) 可開發(fā)性較大 市場影響力和接受度一般 春申湖 陽澄湖 生態(tài)環(huán)境較好，居住環(huán)境有待進(jìn)一步開發(fā) 開發(fā)性較強(qiáng) 市場影響力和接受度較小 板塊 市區(qū)板塊 金雞湖板塊 陽澄湖板塊 太湖板塊 澄湖板塊 湖景資源豐富，定位逐步往高端發(fā)展！ 一、蘇州別墅市場分析 k、板塊總結(jié)： 蘇州別墅板塊分析 別墅市場產(chǎn)品形態(tài)豐富 良好的規(guī)劃以及營銷手段促進(jìn)項目發(fā)展 同質(zhì)化競爭加劇 板塊市場特征總結(jié) 關(guān)鍵詞：蘇州別墅市場經(jīng)過多年的發(fā)展，產(chǎn)品類型不斷多樣化已經(jīng)形成了不同類型的板塊，未來將更加的細(xì)化； 關(guān)鍵詞：園林和湖景資源豐富，導(dǎo)致同一板塊內(nèi)由于部分項目定位較為一致，使得項目之間的競爭更加激烈； 關(guān)鍵詞：激烈的市場競爭促進(jìn)了更多開發(fā)企業(yè)在產(chǎn)品規(guī)劃和市場營銷方面的突破，從而使更多貼近市場和客戶需求的產(chǎn)品出現(xiàn)； 豪宅市場初步形成 關(guān)鍵詞：經(jīng)過多年的發(fā)展，以太湖，金雞湖和獨墅湖為主的豪宅板塊正初步形成； 1 蘇州別墅市場分析 2 項目特定市場分析 3 項目立地條件分析 4 項目市場定位分析 二、項目特定市場分析 a、發(fā)展概括： 中國高爾夫球發(fā)展 ? 市場潛力大，需求增長明顯 ? 對高爾夫觀念的變化 ? 產(chǎn)業(yè)剛起步，發(fā)展空間大 ? 市場環(huán)境較好，政策環(huán)境不斷完善 今后數(shù)年中國高爾夫還將面臨“難以置信”的飛速發(fā)展。 價格峰值出現(xiàn)，成交阻力凸顯 關(guān)鍵詞： 19月別墅價格的順市上漲，在新政調(diào)控影響下，高檔別墅成交速度放緩 一、蘇州別墅市場分析 a、板塊劃分： 蘇州別墅板塊分析 太湖板塊 澄湖板塊 陽澄湖板塊 一、蘇州別墅市場分析 b、市區(qū)板塊： 蘇州別墅板塊分析 庭園 ? 自然環(huán)境：拙政園、留園等蘇州古典私家園林 ? 配套環(huán)境：觀前和石路商業(yè)圈 ? 交通條件：鐵路干線、蘇州環(huán)線和滬寧高速 ? 價格因素：古城范圍內(nèi)聯(lián)體均格在 2萬元 /平米，獨棟價格已突破 30000元 /平米 ? 客源情況：域人文底蘊、歷史價值促使許多在外打拼多年的蘇州成功人士榮歸故里，葉落歸根，同時吸引了對蘇州有著濃厚感情的外地成功人士，如上海客戶、港臺和海外華人等，以上客戶構(gòu)成了古城區(qū)客源的一大部分。 ? 從產(chǎn)品類型來看：目前市場產(chǎn)品以 聯(lián)排（含雙拼）別墅為主 ，其中聯(lián)排比例占到 %。 10月份開盤項目減少及政策影響，成交量下滑較明顯。隨園、碧瀛谷 代表項目：庭園、本岸、中信太湖城 一、蘇州別墅市場分析 b、產(chǎn)品演變： 蘇州別墅發(fā)展歷程 一、蘇州別墅市場分析 c、賣點演變： 蘇州別墅發(fā)展歷程 一、蘇州別墅市場分析 d、需求演變： 蘇州別墅發(fā)展歷程 從完全的自住功能需求轉(zhuǎn)向環(huán)境的休閑度假、功能的自住需求 一、蘇州別墅市場分析 e、客源演變： 蘇州別墅發(fā)展歷程 ?客戶組成變化 ? 純外銷 ? 外銷與內(nèi)銷并存 ? 主要為內(nèi)銷 ?發(fā)展階段 ? 港澳臺、外籍人士 ? 外銷向內(nèi)銷轉(zhuǎn)變 ? 內(nèi)銷為主、外銷較少 ? 19941998 ? 19982023年 ? 2023至今 ?營銷主體 客戶群演變特征：外銷向內(nèi)銷轉(zhuǎn)變，自住向度假需求過度，并且呈現(xiàn)郊區(qū)化的發(fā)展模式，“以本地客源為主，外地客源為輔”已經(jīng)成為蘇州別墅市場的主流訴求 一、蘇州別墅市場分析 a、供應(yīng)分析： 蘇州別墅宏觀分析 從完全的自住功能需求轉(zhuǎn)向環(huán)境的休閑度假、功能的自住需求 ? 從市場供應(yīng)量來看： 07年蘇州別墅 07年的新推供應(yīng)量達(dá)到 ㎡，主要來自于 0 06年出讓的低容積用地開發(fā) ? 園區(qū)、新區(qū)的別墅供應(yīng)板塊貢獻(xiàn)率上升較大，主要源于湖東、滸關(guān)低容積用地的開發(fā)；其他三區(qū)中，中心城區(qū)受土地供應(yīng)限制，吳中區(qū)推量與 06年持平； 中心城 區(qū) 園區(qū) 吳中區(qū) 相城區(qū) 新區(qū) 2023年 m2 m2 m2 m2 m2 比重 11％ 11％ 52％ 24％ 2％ 2023年 m2 m2 m2 m2 m2 比重 ％ ％ ％ ％ ％ 0 5 －0 7 年蘇州別墅市場供應(yīng)量( 萬方)02040608010012014005年 06年 0 7 年 園區(qū)、吳中區(qū)將是未來蘇州別墅的主要供應(yīng)板塊，新區(qū)別墅供應(yīng)將會有所增加 ! 一、蘇州別墅市場分析 b、成交分析： 蘇州別墅宏觀分析 從完全的自住功能需求轉(zhuǎn)向環(huán)境的休閑度假、功能的自住需求 ? 從別墅成交量來看： 07年別墅市場成交量波動較大，今年的成交高峰期在 11月份。 板塊別墅成交狀況中心城區(qū)園區(qū)新區(qū)吳中區(qū)相城區(qū)％％％％％月度別墅成交面積( 平米)6141521742329847777211516050500001000001500002023002500003月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月一、蘇州別墅市場分析 c、存量分析： 蘇州別墅宏觀分析 從完全的自住功能需求轉(zhuǎn)向環(huán)境的休閑度假、功能的自住需求 ? 從別墅存量來看：截止 12月底，蘇州別墅市場存量為 70萬方 。 區(qū)域 中心城區(qū) 園區(qū) 新區(qū) 吳中區(qū) 相城區(qū) 產(chǎn)品合計 聯(lián)體存量 (m2) 套數(shù) (套 ) 150 285 192 693 269 1589 平均面積 (m2) 291 獨棟存量 (m2) 0 套數(shù) (套