【正文】 較好的自身優(yōu)勢(shì)和機(jī)會(huì)點(diǎn)，但對(duì)于客戶抗性較高的因素仍然現(xiàn)實(shí)存在； 項(xiàng)目目標(biāo) 大勢(shì)研判 營(yíng)銷(xiāo)執(zhí)行策略 報(bào)告框架 項(xiàng)目定位 市場(chǎng)分析 客戶定位 區(qū)域價(jià)值一： 區(qū)域內(nèi)生態(tài)旅游景點(diǎn)豐富，環(huán)境適宜，具備打造高端物業(yè)的稀缺景觀資源 ?熊貓基地： 距市中心區(qū) 15公里，占地面積 540畝，綠化覆蓋率達(dá) 96% ?北湖公園： 規(guī)劃面積 ，水面面積近千畝，綠化面積近 3000畝，成都市主城區(qū)最大的人工湖泊和最美的生態(tài)湖區(qū) ?植物園： 距城區(qū) 10公里，占地 774畝，綠地率 94%，四川省第一座綜合性園林 ?泥巴沱風(fēng)景區(qū)： 位于新都毗河南岸，占地 270畝，毗河生態(tài)旅游帶一個(gè)重要風(fēng)景區(qū)，面積 18萬(wàn)平方米，竹林水域各半 已通車(chē) 未通車(chē)， 2023年開(kāi)建 ?蜀龍大道： 道路規(guī)劃寬為 40米，設(shè)計(jì)車(chē)速 60公里 /小時(shí)，按照雙向六車(chē)道城市快速路標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施，目前已貫通三環(huán)路； ?蜀龍路五期 全長(zhǎng) ，起于建設(shè)北路，止于三環(huán)路，該道路是成都市域內(nèi)重要北部出入通道，進(jìn)一步拉近新都與成都中心城區(qū)的距離，全路為高架橋設(shè)計(jì) 區(qū)域價(jià)值二： 蜀龍路已與三環(huán)連通， 2023年開(kāi)建蜀龍路 5期將與二環(huán)路連通，主城區(qū)概念加強(qiáng) 蜀龍大道 蜀龍大道 川陜路 配套價(jià)值： 本項(xiàng)目擁有的內(nèi)部配套豐富且檔次高，每一棟別墅可享受 18億的生活配套 ?教育配套： 金蘋(píng)果幼兒園、三原外國(guó)語(yǔ)實(shí)驗(yàn)中學(xué)等 ?生活配套： 社區(qū)超市、大型農(nóng)貿(mào)市場(chǎng) ?運(yùn)動(dòng)配套： 高爾夫球場(chǎng)、網(wǎng)球中心、恒溫泳池 ?商務(wù)配套： 五星級(jí)洲際酒店、高爾夫會(huì)所 內(nèi)部景觀： 亞洲最大的郁金香公園和高爾夫球場(chǎng)景觀，項(xiàng)目?jī)?nèi)部打造的景觀資源豐富且有品質(zhì)，對(duì)客戶具有極大吸引力 ?郁金香公園： 占地 2250畝，亞洲最大 ?高爾夫球場(chǎng)： 18棟標(biāo)準(zhǔn)高爾夫球場(chǎng) ?地勢(shì)： 成都稀缺的坡地景觀 產(chǎn)品價(jià)值： 產(chǎn)品在產(chǎn)品純粹性、密地、景觀、花園方面具有較強(qiáng)優(yōu)勢(shì)，賣(mài)點(diǎn)突出 ?產(chǎn)品配比：東區(qū)三期共占地 3000畝，其中 450畝為別墅建設(shè)用地，純獨(dú)棟社區(qū) ?產(chǎn)品位臵：項(xiàng)目的大部分別墅產(chǎn)品屬于高爾夫球場(chǎng)球道景觀別墅這類(lèi)高爾夫主題地產(chǎn) ?產(chǎn)品密度：東區(qū) 3000畝用地中共建有 400套左右別墅，平均每 5000平米只有一棟別墅 每 5000平米只允許建一棟別墅、每棟皆臨球道 每一棟都是純獨(dú)棟 每一棟別墅皆臨高爾夫球道 每 5000平米只允許建一棟別墅 每一棟別墅至少 400平米的超大私家花園 每一棟別墅最小 170平米的陽(yáng)光地下娛樂(lè)休閑空間 ?17年成功開(kāi)發(fā)，與城市發(fā)展重點(diǎn)共同成長(zhǎng)，贏得品牌高知名度、高美譽(yù)度，是國(guó)家級(jí)品牌發(fā)展商，吻合高檔買(mǎi)家注重品牌實(shí)力與信譽(yù)的特點(diǎn) ?保利公園 198一期蝴蝶谷的熱銷(xiāo)，品牌和區(qū)域已得到成都市場(chǎng)認(rèn)可，知名度得到進(jìn)一步提升 品牌價(jià)值： 本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)商保利地產(chǎn)，在全國(guó)擁有眾多高端物業(yè)的開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，實(shí)力雄厚，位居 09中國(guó)房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)的第三名 區(qū)位 景觀 品牌 本項(xiàng)目 產(chǎn)品 配套 本體包括五個(gè)方面優(yōu)勢(shì)： 區(qū)位 離主城區(qū)近，城市屬性強(qiáng) 景觀 各大生態(tài)旅游景點(diǎn)、亞洲最大郁金香公園、高爾夫球場(chǎng) 配套 五星級(jí)酒店、高爾夫會(huì)所、知名中小學(xué)校 產(chǎn)品 一線臨球道景觀、純獨(dú)棟、 5000平米一棟別墅、大花園，精神氣質(zhì) 品牌 保利地產(chǎn)品牌 項(xiàng)目物理屬性定位： 主城區(qū)高爾夫純獨(dú)棟社區(qū) 項(xiàng)目目標(biāo) 大勢(shì)研判 營(yíng)銷(xiāo)執(zhí)行策略 報(bào)告框架 項(xiàng)目定位 市場(chǎng)分析 客戶定位 價(jià)格策略 推廣策略 展示策略 活動(dòng)策略 推售策略 價(jià)格策略 推導(dǎo)原則 2023年全年銷(xiāo)售目標(biāo) 15億，以快速走量為主，價(jià)格不建議太高、維持市場(chǎng)平均水平； 2023年獨(dú)棟市場(chǎng)放量增大，競(jìng)爭(zhēng)激烈，為保證快速走量需價(jià)格保持在市場(chǎng)平均水平 拉斐莊園產(chǎn)品價(jià)值雖高于蝴蝶谷，但由于體量較大，建議仍維持在與蝴蝶谷獨(dú)棟、雙拼一個(gè)水平線上 區(qū)位 項(xiàng)目 產(chǎn)品 建筑面積 實(shí)得面積 建面均價(jià) （清水） 實(shí)得均價(jià)（清水） 總價(jià)區(qū)間 麓山板塊 麓山國(guó)際 獨(dú)棟 (碧湖岸 ) 360480 550萬(wàn) 900萬(wàn) 獨(dú)棟（黑鉆） 570715 （帶精裝 5000元） （帶精裝 5000元） 12002400萬(wàn) （精裝修總價(jià)） 獨(dú)棟（香怡林） 300340 390550萬(wàn) 獨(dú)棟（翠云嶺） 310370 380580萬(wàn) 蔚藍(lán)卡地亞 獨(dú)棟 （西岸流水） 473536（主力） 1067（一棟樓王） 7001500萬(wàn)（主力） 牧馬山 龍湖長(zhǎng)橋郡 獨(dú)棟 370418（主力） 7001000（臨河樓王） 450600（主力） 城北 保利 198 （蝴蝶谷） 獨(dú)棟 360 503 雙拼 319 472 聯(lián)排 253 360 拉斐高爾夫莊園 獨(dú)棟 260 430 600 290 460 700 340 510 800 340 510 1000 393 570 1300 500 670 1700 260340平米主力戶型的實(shí)得均價(jià)在 ，與麓山、長(zhǎng)橋郡中小戶型均價(jià)相似； 260340平米主力戶型總價(jià)在 6001000萬(wàn)之間，與麓山碧湖岸組團(tuán)相同級(jí)別； 340平米的獨(dú)棟與蝴蝶谷 360平米的獨(dú)棟建面均價(jià)都在 3萬(wàn)左右，整體價(jià)格水平不低于蝴蝶谷； 價(jià)格策略 推售策略 推導(dǎo)原則 預(yù)計(jì) 2023年成都別墅市場(chǎng)上半年依然會(huì)延續(xù) 09年行情，下半年持謹(jǐn)慎態(tài)度，建議上半年快速出貨 利用 2023年上半年延續(xù)的 09年市場(chǎng)行情，集中爆發(fā)，下半年小步快跑，快速消化意向客戶 每次大的時(shí)間節(jié)點(diǎn)，推貨量采用大、中、小三種面積段產(chǎn)品組合推售，擴(kuò)大客戶群體 戶型 建筑面積 總面積 建面均價(jià) 總面均價(jià) 總價(jià)（萬(wàn)元） 套數(shù) 產(chǎn)值（萬(wàn)元） 總產(chǎn)值（萬(wàn)元） 1 260 430 600 55 33000 16 0600 2 290 460 700 50 35000 3 340 510 800 27 21600 4 340 510 1000 29 29000 5 393 570 1300 14 18200 6 500 670 1700 14 23800 一期產(chǎn)品共 189套，按今年市場(chǎng)價(jià)格水平計(jì)算，總貨值 16億元； 2023年銷(xiāo)售目標(biāo) 15億，需一期產(chǎn)品全部推出才能滿足銷(xiāo)售要求； 推售策略 銷(xiāo)售目標(biāo)： 2023年全年銷(xiāo)售額 15個(gè)億 推售策略 6 月 7月 8月 10月 9月 11月 5月 12 月 76 57 56 6億 共推建面（㎡） 銷(xiāo)售建面（㎡） 共推貨量（元） 銷(xiāo)售目標(biāo)（元） 銷(xiāo)售目標(biāo)季度分解： 共推套數(shù)（套） 戶型 建筑面積 總價(jià) 5月 1日 7月 1日 9月 1日 套數(shù) 產(chǎn)值 總產(chǎn)值 套數(shù) 產(chǎn)值 總產(chǎn)值 套數(shù) 產(chǎn)值 總產(chǎn)值 1 260 600 25 15000 64200 15 9000 48700 15 9000 47700 2 290 700 20 14000 15 10500 15 10500 3 340 800 9 7200 9 7200 9 7200 4 340 1000 10 10000 10 10000 9 9000 5 393 1300 6 7800 4 5200 4 5200 6 500 1700 6 10200 4 6800 4 6800 總計(jì) 76 57 56 單位：萬(wàn)元 推售策略 5月 1日推售 7月 1日推售 9月 1日推售 推售策略 目標(biāo)解析 大勢(shì)研判 營(yíng)銷(xiāo) 執(zhí)行 策略 報(bào)告框架 項(xiàng)目定位 市場(chǎng)分析 客戶定位 價(jià)格策略 推廣策略 展示策略 活動(dòng)策略 推售策略 核心策略總結(jié)： 策略三：詮釋項(xiàng)目意義，突出項(xiàng)目氣質(zhì) 策略一：高調(diào)推廣，確立項(xiàng)目品牌的市場(chǎng)地位 策略二：項(xiàng)目高調(diào)入市，營(yíng)造市場(chǎng)神秘感 傳奇 立勢(shì) 推廣傳奇：墻外開(kāi)花墻內(nèi)香， 道是無(wú)晴卻有晴。臨近工作區(qū)域，又屬于成都范疇，且交通便利 基礎(chǔ)客戶群 客戶定位 目前項(xiàng)目以基礎(chǔ)客戶為支撐點(diǎn)已經(jīng)無(wú)法滿足項(xiàng)目未來(lái)的需求，我們需要整合更多的客戶資源。 相對(duì)別墅物理屬性，客戶更為項(xiàng)目倡導(dǎo)的生活方式、精神境界等買(mǎi)單； 他們多是幾個(gè)別墅的購(gòu)買(mǎi)者，別墅臵業(yè)經(jīng)驗(yàn)豐富； 精品消費(fèi)饑渴； 自住保值； 客戶關(guān)注 本項(xiàng)目的資源 加強(qiáng)點(diǎn) 區(qū)域 選擇區(qū)域應(yīng)是傳統(tǒng)的富人區(qū)，環(huán)境好、治安好、人群素質(zhì)高 城北區(qū)域，區(qū)域舊有形象差，非城北客戶有一定抗性 區(qū)域的改造現(xiàn)狀，以及未來(lái)項(xiàng)目的發(fā)展規(guī)劃 圈層 居住的人群不能太雜，應(yīng)該都是社會(huì)上有身份有地位的人 西區(qū)有一定的電梯客戶，客戶有一定混雜 東區(qū)與西區(qū)的差別，西區(qū)業(yè)主帶來(lái)的人氣，東區(qū)居住的純粹性 資源占有 看重對(duì)稀缺資源的占有 亞洲最大郁金香公園，每 3000平米一棟別墅 郁金香公園的稀缺性；低密度獨(dú)棟別墅的稀缺性；一線高爾夫球道景觀的稀缺性 物業(yè)價(jià)值 特別在意別墅的保值和增值功能 公園 198項(xiàng)目推動(dòng)區(qū)域快速發(fā)展，使城北成為類(lèi)似南城的第二個(gè)中心，未來(lái)幾年時(shí)間區(qū)域房?jī)r(jià)將持續(xù)快速上升 項(xiàng)目目前與競(jìng)品的價(jià)格差異；區(qū)域未來(lái)的價(jià)值高度；保利的品牌知名度 高尚生活方式 高端別墅代表的生活方式引導(dǎo)，自覺(jué)對(duì)位 五星級(jí)皇冠酒店、高爾夫球運(yùn)動(dòng) 星級(jí)酒店與高爾夫球會(huì)，主推高爾夫球生活 物業(yè)管理 對(duì)物業(yè)管理要求高 保利物管 現(xiàn)場(chǎng)物管形象，氣質(zhì)形象等 城北范圍客戶大成都范圍客戶城北范圍客戶大成都范圍客戶城西、城南客戶為目前支撐成都高端別墅市場(chǎng)的主流客戶。據(jù)了解這些生產(chǎn)型企業(yè)大多修建自己的員工住宅，但大多企業(yè)中高層管理人員在成都臵業(yè)新都工業(yè)區(qū)位新都工業(yè)區(qū)位 于成綿高速公路以西的工業(yè)西區(qū)（老區(qū)）和成綿高速公路以東的工業(yè)東區(qū)（新區(qū)）兩大版塊組成已有工業(yè)企業(yè) 戶，其中規(guī)模以上企業(yè) 余家新繁家具產(chǎn)業(yè)區(qū)新繁家具產(chǎn)業(yè)區(qū) ，目前正進(jìn)行二期建設(shè)，已入駐企業(yè) 余家，包括全友、明珠、雙虎、先驅(qū)等大型企業(yè) 余家。? 據(jù)了解這些生產(chǎn)型企業(yè)大多修建自己的員工住宅，但大多企業(yè)中高層管理人員在成都臵業(yè)?? 新都工業(yè)區(qū)位新都工業(yè)區(qū)位 于成綿高速公路以西的工業(yè)西區(qū)（老區(qū)）和成綿高速公路以東的工業(yè)東區(qū)（新區(qū)）兩大版塊組成? 已有工業(yè)企業(yè) 1320 戶，其中規(guī)模以上企業(yè) 50 余家?? 新繁家具產(chǎn)業(yè)區(qū)新繁家具產(chǎn)業(yè)區(qū) ，目前正進(jìn)行二期建設(shè)，已入駐企業(yè) 300 余家，包括全友、明珠、雙虎、先驅(qū)等大型企業(yè) 10 余家。 雖然對(duì)品牌、區(qū)位、環(huán)境、私密性和配套看重，但更為務(wù)實(shí)，價(jià)格過(guò)高對(duì)于這部分客戶的抗性依然較大。 09年雙拼、聯(lián)排供過(guò)于求，僅獨(dú)棟出現(xiàn)供不應(yīng)求狀況 區(qū)位 項(xiàng)目 產(chǎn)品 建筑面積 （含地下室） 均價(jià) 總價(jià)區(qū)間 銷(xiāo)售情況 麓山板塊 麓山國(guó)際 獨(dú)棟 (碧湖岸 ) 360480 16000 550萬(wàn) 900萬(wàn) 售罄 獨(dú)棟（黑鉆） 570715 27000 （含 12023精裝修） 12002400萬(wàn) （精裝修總價(jià)） 開(kāi)盤(pán)售罄 獨(dú)棟（香怡林） 300340 15000 390550萬(wàn) 開(kāi)盤(pán)售罄 獨(dú)棟（翠云嶺） 310370 14000 380580萬(wàn) 開(kāi)盤(pán) 蔚藍(lán)卡地亞 獨(dú)棟（西岸流水別墅） 473536（主力） 1067（一棟樓王） 1800