【正文】 廣，集中引爆：開(kāi)盤(pán)熱銷(xiāo)期前，硬廣密集投放，將前期積蓄的廣泛的社會(huì)關(guān)注集中轉(zhuǎn)移到項(xiàng)目銷(xiāo)售上，引爆市場(chǎng)。不是單純一群人的焦點(diǎn)，更是一個(gè)國(guó)際化濱海居生活的典范。本項(xiàng)目的誕生，從根本上推動(dòng)了星海灣區(qū)域和城市的和諧發(fā)展；成為代表區(qū)域主流商務(wù)、生活走向的 逸居富人區(qū) 典范， 使本項(xiàng)目具有了獨(dú)特的城市功能價(jià)值和非凡的社會(huì)意義?！?因此，我們摒棄單純的賣(mài)產(chǎn)品的營(yíng)銷(xiāo)思路， 通過(guò)對(duì)項(xiàng) 目開(kāi)發(fā)運(yùn)做與新金融商務(wù)中心和諧發(fā)展的思路對(duì) 接， 塑造該項(xiàng)目對(duì)區(qū)域整體價(jià)值的支撐，使其核心 價(jià)值得到強(qiáng)化凸現(xiàn)，并采取與之相呼應(yīng)的營(yíng)銷(xiāo)推廣策 略， 構(gòu)建本案的營(yíng)銷(xiāo)推廣平臺(tái)， 從而確立項(xiàng)目的市場(chǎng) 話(huà)語(yǔ)霸權(quán)；并將項(xiàng)目多元化的產(chǎn)品統(tǒng)一在一個(gè)整體形 象中進(jìn)行整合推廣。新價(jià)值 利益點(diǎn) 5推廣策略本項(xiàng)目實(shí)踐 星海灣 新價(jià)值 而基于 星海灣 地標(biāo)的開(kāi)發(fā)商也將在各界的欽佩中實(shí)現(xiàn) 品牌提升 。 新價(jià)值 地標(biāo)的重大利益點(diǎn)對(duì)于本案土地市場(chǎng)價(jià)值的論證推廣策略利益點(diǎn) 1對(duì)土地價(jià)值的尊重，體現(xiàn)社會(huì)責(zé)任！大連的銀邊金角，我們沒(méi)有理由在這塊土地上制造平庸?！究蛻?hù)類(lèi)型】 高知、高技術(shù)商務(wù)人士 ＋日、韓海歸人士 CEO＋大連 東北三省 東北亞＞＞ ＞＞大連為主、涵概東北、輻射東北亞偉業(yè)認(rèn)為，就整個(gè)本土化的范圍而言，能夠消費(fèi)本項(xiàng)目的人群是廣泛的。 【客戶(hù)類(lèi)型】大連本地居民高級(jí)白領(lǐng)＋ 官員生意人 ＋高端客群屬性分析外地居民【基本屬性】高端住宅的外地客戶(hù)中包括兩種情況，一種是定居在大連而無(wú)大連戶(hù)口的人群；另一種情況是雖在大連置業(yè)，但居住時(shí)間是以中短期為主。項(xiàng)目核心價(jià)值梳理區(qū)域價(jià)值： 星海廣場(chǎng)自然景觀在東北亞的不可復(fù)制性；　　　　　區(qū)域居住和商務(wù)氛圍日益成熟，會(huì)展經(jīng)濟(jì)的蓬勃發(fā)展使本區(qū)域產(chǎn)品 價(jià)值及增值潛力高于其他區(qū)域的同類(lèi)產(chǎn)品；產(chǎn)品價(jià)值： 除去高檔項(xiàng)目項(xiàng)目本身所具備的優(yōu)良傳統(tǒng)之外，五星級(jí)萬(wàn)豪酒店的 大配套更是大幅度的提升了本案的居住與投資品質(zhì)。㎡如星海國(guó)寶銷(xiāo)售周期為 ；百年匯二期均價(jià) 14000元 /㎡， 06年 10月 20日開(kāi)盤(pán)， 16個(gè)月總銷(xiāo)售率為 99%；大連明珠均價(jià) 18000元/㎡， 21個(gè)月銷(xiāo)售率為 90%，呈現(xiàn)銷(xiāo)售均價(jià)與銷(xiāo)售周期成正比。星海灣高端住宅市場(chǎng)分析大連高端住宅市場(chǎng)分析? 星海灣一號(hào)? 項(xiàng)目地址： 東方星海? 項(xiàng)目地址：? 總占地： ㎡? 總建筑面積： ㎡? 綠化率：? 總套數(shù)： 800多套? 建筑形式： 2棟 30層精裝公寓? 面積區(qū)間： 40150㎡? 主力戶(hù)型面積： 70㎡一居? 開(kāi)發(fā)商：大連飛通房屋開(kāi)發(fā)有限公司? 銷(xiāo)售均價(jià)： 16000元 /㎡? （起價(jià) 14100元 /㎡，最高價(jià) 19000元 /㎡）? 銷(xiāo)售率：未開(kāi)盤(pán)點(diǎn)評(píng)：本案目前為星海廣場(chǎng)唯一在售小戶(hù)型項(xiàng)目。n星海灣概況星海灣高端住宅市場(chǎng)分析國(guó)際會(huì)展中心 ——2023 年， 全年舉辦展會(huì) 119個(gè)， 其中 2萬(wàn)平方米以上的展覽項(xiàng)目 13個(gè)，占總項(xiàng)目數(shù)的 ％；展覽面積 ；參展企業(yè) 18525家，其中來(lái)自 70個(gè)國(guó)家的海外企業(yè) 1326家；參觀人數(shù) 475萬(wàn)人次。大連整體市場(chǎng)構(gòu)成主要有三部分組成：以本市人口居多，其次是東北三省， 存在少量東北亞外籍人士。城市發(fā)展與城市經(jīng)濟(jì)二、大連房地產(chǎn)市場(chǎng)分析土地供應(yīng)量分析大連房地產(chǎn)市場(chǎng)分析房地產(chǎn)整體市場(chǎng)，土地供應(yīng)量逐步減小，政府對(duì)土地資源的控制與使用更為謹(jǐn)慎房地產(chǎn)投資情況分析大連房地產(chǎn)市場(chǎng)分析房地產(chǎn)投資逐步理性，市內(nèi)四區(qū)投資比重逐步下降 —— 推動(dòng)了市內(nèi)四區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格的拉升大連市整體住宅價(jià)格分析大連房地產(chǎn)市場(chǎng)分析整體住宅市場(chǎng)價(jià)格自 05年后，大幅上漲；市內(nèi)四區(qū)住宅價(jià)格 05年后穩(wěn)步上揚(yáng)市內(nèi)四區(qū)價(jià)格增幅 07年 06年相比，有一定程度的下降，反映出整體上市內(nèi)四區(qū)住宅市場(chǎng)更加成熟，預(yù)計(jì)未來(lái)將穩(wěn)步發(fā)展。 近幾年大連組織或承辦的第 17次亞洲海員高峰會(huì)議、東亞六城市經(jīng)濟(jì)人會(huì)議、第三屆中日律師交流大會(huì)、 APEC第三次高官會(huì)議、第四屆世界華人保險(xiǎn)大會(huì)、2023夏季達(dá)沃斯等國(guó)際性會(huì)議對(duì)大連的對(duì)外開(kāi)放和擴(kuò)大對(duì)外影響具有重要意義。 2023年，全年舉辦展會(huì) 119個(gè)，其中 2萬(wàn)平方米以上的展覽項(xiàng)目 13個(gè)，占總項(xiàng)目數(shù)的 ％；展覽面積 方米；參展企業(yè) 18525家，其中來(lái)自 70個(gè)國(guó)家的海外企業(yè)1326家；參觀人數(shù) 475萬(wàn)人次。 大連城市功能細(xì)分，使大連發(fā)展逐步轉(zhuǎn)變城由產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶動(dòng)的城市，城市國(guó)際化氛圍更為突出城市發(fā)展與城市經(jīng)濟(jì)9月底，作為國(guó)際非官方最高級(jí)經(jīng)濟(jì)會(huì)議的世界經(jīng)濟(jì)論壇組織在北京宣布， 2023年 9月 6日至 8日舉辦的“ 世界經(jīng)濟(jì)論壇成長(zhǎng)峰會(huì) — 全球成長(zhǎng)型企業(yè)年會(huì) ” ，即被稱(chēng)為 “ 中國(guó)夏季達(dá)沃斯 ” 的承辦城市是中國(guó)大連。金融中心區(qū) :星海灣金融中心區(qū)占地 ，廣場(chǎng)綠地 1平方公里，招商項(xiàng)目用地 。于環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈的中心地帶。環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈的發(fā)展、雙核城市發(fā)展戰(zhàn)略使大連在東北三省的經(jīng)濟(jì)地位更加突出城市發(fā)展與城市經(jīng)濟(jì)131產(chǎn)業(yè)格局制造業(yè)高新技術(shù)金融業(yè)金融業(yè)、物流業(yè)大連市政府在規(guī)劃中提出： “ 形成以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為先導(dǎo)，以石油化工、電子信息、機(jī)械制造等三大工業(yè)支柱為支撐，現(xiàn)代服務(wù)業(yè)高度發(fā)達(dá)的 “131” 產(chǎn)業(yè)格局。（國(guó)務(wù)院文件）溫家寶主持國(guó)務(wù)院振興東北地區(qū)等老工業(yè)基地領(lǐng)導(dǎo)小組會(huì)議強(qiáng)調(diào)：堅(jiān)定信心、再接再厲、堅(jiān)持不懈地推進(jìn)東北地區(qū)等老工業(yè)基地振興。 大連市地處中國(guó)東北遼東半島最南端。 2023年，沿海集團(tuán)以恢宏的氣勢(shì)挺進(jìn)大連，在寸土寸金的星海灣占據(jù)了一席之地，在這歷史性的一刻，同是對(duì)城市中心無(wú)可復(fù)制的土地使命感使然，在方案論證過(guò)程中，我們一次次深切感悟著開(kāi)發(fā)企業(yè)的責(zé)任與遠(yuǎn)見(jiàn)。言 建筑如同人，環(huán)境、機(jī)遇和思想形成他的性格和品質(zhì)，價(jià)值決定方向，但更源自于內(nèi)在的光芒，一個(gè)建筑的本性，也是一群人的價(jià)值觀。 花園城市 — 素有 “ 花園城市 ” 的稱(chēng)號(hào)，聯(lián)合國(guó)環(huán)境署評(píng)選為最適合人居全球環(huán)境 500佳城市大連是東北地區(qū)唯一的出?？?。 大連 —— 東北三省重要的經(jīng)濟(jì)貿(mào)易城市、東北三省少有的宜居城市城市發(fā)展與城市經(jīng)濟(jì)國(guó)家政策 ———— 支持大連的快速發(fā)展充分利用東北地區(qū)現(xiàn)有港口條件和優(yōu)勢(shì)， 把大連建成東北亞重要的國(guó)際航運(yùn)中心 。 雙核城市更多發(fā)展機(jī)遇： 遼寧省內(nèi)，隨著交通條件不斷優(yōu)化，沈大城市經(jīng)濟(jì)帶出現(xiàn)，大連與沈陽(yáng)成為雙核城市，城市化進(jìn)程將出現(xiàn)質(zhì)的飛躍。大連經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū) :是 1984年經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)成立，于同年正式動(dòng)工興建的第一個(gè)國(guó)家經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)。 07年 3月英特爾在大連投資建設(shè)亞洲第一個(gè)芯片工廠(chǎng)，標(biāo)志著英特爾核心技術(shù)的對(duì)外轉(zhuǎn)移。目前，東大阿爾派公司、用友軟件集團(tuán)、大工領(lǐng)先集團(tuán)等 10余家軟件公司及千余名軟件工程師已進(jìn)駐軟件園。以 1996年 7月星海會(huì)展中心投入使用為標(biāo)志，大連經(jīng)貿(mào)展覽才開(kāi)始形成規(guī)模。 大連已與 13個(gè)國(guó)家和地區(qū)的 40家展覽公司和商會(huì)、協(xié)會(huì)建立了業(yè)務(wù)聯(lián)系。小 結(jié)國(guó)家大力支持大連的發(fā)展與沈陽(yáng)形成雙核城市，在環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈中地位更突出 新的產(chǎn)業(yè)格局，促進(jìn)城市各功能區(qū)域的分化、發(fā)展城市功能細(xì)分，漸顯國(guó)際化氛圍 參與國(guó)際性活動(dòng)的機(jī)會(huì)越來(lái)越多大連是東北地區(qū)唯一出?？冢辉u(píng)為旅游城市、宜居城市、花園城市，經(jīng)濟(jì)實(shí)力處于全國(guó)第一城市集團(tuán)。土地供應(yīng)量逐年減少，市內(nèi)四區(qū)成為稀缺資源。大連高端住宅市場(chǎng)分析四、星海灣高端市場(chǎng)分析星海灣廣場(chǎng)，中心面積 ，總占地 172萬(wàn)平方米，亞洲最大的廣場(chǎng)。大連明珠金?；▓@壹品星海二期星海國(guó)寶星海假日 星海陽(yáng)光世紀(jì)經(jīng)典百年匯二期東方星海星海灣一號(hào)百年匯一期壹品星海一期本案n項(xiàng)目分布星海灣高端住宅市場(chǎng)分析220。星海廣場(chǎng)西側(cè)? 總占地： ? 總建筑面積： 21萬(wàn)? 綠化率： 50? 總套數(shù)： 800戶(hù)? 建筑形式： 9棟高塔? 面積區(qū)間： 160570? 精裝修標(biāo)準(zhǔn)： 3500元 /平米? 物業(yè)費(fèi)： /月 /㎡? 開(kāi)發(fā)商：大連萬(wàn)達(dá)房地產(chǎn)有限公司? 銷(xiāo)售均價(jià)： 18000元 /㎡ 已售 90%，都為大戶(hù)型，與本案不構(gòu)成競(jìng)爭(zhēng)。在售競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析：建筑特點(diǎn)： 多為板式高層建筑，建筑風(fēng)格以歐式 (星海國(guó)寶 \大連明珠 )和現(xiàn)代風(fēng)格 (壹品星海 \星海陽(yáng)光 )為主；市場(chǎng)供給： 本區(qū)域現(xiàn)約有 527651㎡， 3211套的住宅產(chǎn)品 (本項(xiàng)目除外 )屬于待售和規(guī)劃狀態(tài)，其中 07年 19月進(jìn)入市場(chǎng)的產(chǎn)品約 2/3左右，即 354751㎡， 2145套住宅；價(jià)格走勢(shì) ： 0305年以年 20%的幅度上漲， 06年上漲幅度將約為 10%， 07年后上漲幅度約為年 10%以上；去化率分析： 凡景觀、朝向較好的項(xiàng)目均有良好的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)，相反則較差；銷(xiāo)售周期： 已售完項(xiàng)目均價(jià)高于 10000元 /大連 07年成交住宅總面積達(dá) ，成交住宅總金額達(dá) 大連房地產(chǎn)市場(chǎng)年去化量是北京的 1/4大連高端項(xiàng)目的年銷(xiāo)額，僅為北京高端項(xiàng)目年銷(xiāo)額的 1/5 07年北京國(guó)奧村、泛海國(guó)際、星河灣三個(gè)項(xiàng)目的總銷(xiāo)額 ， 而大連07年市場(chǎng)住宅類(lèi)總金額僅 結(jié)論要在 8個(gè)月的時(shí)間銷(xiāo)售 15個(gè)億極其艱難一、 SWOT分析二、項(xiàng)目主力客群分析及定位三、項(xiàng)目推廣策略第二部分、策略篇一、 SWOT分析SWOT分析市場(chǎng)：區(qū)域市場(chǎng)口碑良好，市場(chǎng)認(rèn)可度高；巨大的升值　　　潛力成為市場(chǎng)關(guān)注的熱點(diǎn)，營(yíng)銷(xiāo)通路廣泛；海景　　　及廣場(chǎng)等稀缺資源對(duì)東北市場(chǎng)乃至山西、內(nèi)蒙、 京津等地具有持久而有效的吸引力；政策：政府給予區(qū)域定位為 “國(guó)際金融商務(wù)中心 ”，在　　　資金和政策上雙重傾斜，發(fā)展空間廣闊；優(yōu)勢(shì)機(jī)會(huì)區(qū)位：擁有星海灣區(qū)域海景、廣場(chǎng)等天然稀缺資源；便　　　利的交通，良好的空氣質(zhì)量；會(huì)展旅游休閑、餐　　　飲等配套齊全；產(chǎn)品：差異化設(shè)計(jì)的多形式產(chǎn)品；明確的產(chǎn)品市場(chǎng)定位　　 ；健康、智能、科技理念的高品質(zhì)住宅；劣勢(shì)風(fēng)險(xiǎn)區(qū)位：濕度鹽度較高，易對(duì)建筑立面和家具造成腐蝕　　　重大節(jié)日、旅游旺季噪音干擾，交通擁堵；產(chǎn)品：受政策影響，戶(hù)型面積設(shè)計(jì)與市場(chǎng)需求之間存　　　在差異；部分產(chǎn)品由于會(huì)展二期遮擋，采光不　　　足，并缺乏景觀資源；市場(chǎng)： 高于市場(chǎng)預(yù)期的價(jià)格將增加推廣成本及周期；客　　　群層面較多、賣(mài)點(diǎn)整合推廣難度大；異地推廣成　　　本較大； 多樣化、不同定位的產(chǎn)品形式共存且部　　　分產(chǎn)品體量偏小易形成市場(chǎng)形象推廣的模糊；競(jìng)爭(zhēng)： 區(qū)域項(xiàng)目的同質(zhì)化；小結(jié)：機(jī)會(huì)大于威脅，優(yōu)勢(shì)突出劣勢(shì)規(guī)避 —— 樹(shù)立高端形象，通過(guò)與酒店配套 的共享互動(dòng)，提高產(chǎn)品的附加值。 地標(biāo)我們項(xiàng)目的市場(chǎng)定位二、客群分析及定位中心板塊? 外地客戶(hù)在 50%以上（主要為東北客戶(hù)）? 在售項(xiàng)目中小戶(hù)型產(chǎn)品占較大比例，投資客戶(hù)比例較高? 本地自住客戶(hù)主要為私營(yíng)業(yè)主及周邊公司白領(lǐng)軟件園板塊?