【正文】 大連沿海國(guó)際中心項(xiàng)目營(yíng)銷策劃案北京偉業(yè)控股公司市場(chǎng)發(fā)展中心序 言 建筑如同人，環(huán)境、機(jī)遇和思想形成他的性格和品質(zhì)，價(jià)值決定方向，但更源自于內(nèi)在的光芒，一個(gè)建筑的本性，也是一群人的價(jià)值觀。 2023年，沿海集團(tuán)以恢宏的氣勢(shì)挺進(jìn)大連，在寸土寸金的星海灣占據(jù)了一席之地，在這歷史性的一刻，同是對(duì)城市中心無(wú)可復(fù)制的土地使命感使然，在方案論證過(guò)程中，我們一次次深切感悟著開(kāi)發(fā)企業(yè)的責(zé)任與遠(yuǎn)見(jiàn)。我們也力圖通過(guò)我們的智慧，讓這塊為世人所矚目的土地能夠傳奇永續(xù) ……項(xiàng)目解讀：城市濱海中心 /全裝修 /健康 /智能化高品質(zhì)豪宅極速式暴利營(yíng)銷 +逼迫式開(kāi)盤8個(gè)月 15個(gè)億沿海要在大連來(lái)一次大地震第一部分、市 場(chǎng) 篇第二部分、策劃推廣篇第三部分、銷售策略篇第四部分、營(yíng)銷管理篇第五部分、商 務(wù)標(biāo) 篇總目錄 CATALOG第一部分、市場(chǎng)篇一、城市發(fā)展與城市經(jīng)濟(jì)二、大連房地產(chǎn)市場(chǎng)分析三、高端市場(chǎng)分析四、星海灣住宅市場(chǎng)分析五、市場(chǎng)小結(jié)一、城市發(fā)展與城市經(jīng)濟(jì)大連概況被評(píng)為：旅游城市、宜居城市、花園城市旅游城市 — 98年榮獲中國(guó)首批優(yōu)秀旅游城市稱號(hào)。宜居城市 — 位于北半球的暖溫帶地區(qū)，屬具有海洋性特點(diǎn)的暖溫帶大陸性季風(fēng)氣候，冬無(wú)嚴(yán)寒 ,夏無(wú)酷署 ,四季分明。 花園城市 — 素有 “ 花園城市 ” 的稱號(hào)，聯(lián)合國(guó)環(huán)境署評(píng)選為最適合人居全球環(huán)境 500佳城市大連是東北地區(qū)唯一的出?？?。 大連市地處中國(guó)東北遼東半島最南端。東瀕黃海 ,西臨渤海 ,南與山東半島隔海相望 ,北依遼闊的東北平原，是東北、華北、華東的海上門戶。經(jīng)濟(jì)實(shí)力在全國(guó)處于第一城市集團(tuán) ： 2023年大連市 GDP達(dá)到 3005億元，排名全國(guó) 第１ 8位 ， 2023年中國(guó)內(nèi)地城市綜合競(jìng)爭(zhēng)力，排名 第 9位 。 大連 —— 東北三省重要的經(jīng)濟(jì)貿(mào)易城市、東北三省少有的宜居城市城市發(fā)展與城市經(jīng)濟(jì)國(guó)家政策 ———— 支持大連的快速發(fā)展充分利用東北地區(qū)現(xiàn)有港口條件和優(yōu)勢(shì)， 把大連建成東北亞重要的國(guó)際航運(yùn)中心 。（國(guó)務(wù)院文件）溫家寶主持國(guó)務(wù)院振興東北地區(qū)等老工業(yè)基地領(lǐng)導(dǎo)小組會(huì)議強(qiáng)調(diào)：堅(jiān)定信心、再接再厲、堅(jiān)持不懈地推進(jìn)東北地區(qū)等老工業(yè)基地振興。胡錦濤會(huì)見(jiàn)普京 將推動(dòng)中俄在振興東北方面合作2023年６月８日國(guó)家主席胡錦濤在德國(guó)海利根達(dá)姆會(huì)見(jiàn)了俄羅斯總統(tǒng)普京時(shí)表示：中方將推動(dòng)中俄在振興東北老工業(yè)基地和開(kāi)發(fā)遠(yuǎn)東及東西伯利亞地區(qū)方面早日開(kāi)展合作，實(shí)現(xiàn)共同發(fā)展；中方將就能源、科技、人文等領(lǐng)域的合作同俄方加強(qiáng)聯(lián)系和溝通。 東北老工業(yè)基地的振興為大連的發(fā)展帶來(lái)了新的機(jī)遇城市發(fā)展與城市經(jīng)濟(jì)沈陽(yáng)大連區(qū)域經(jīng)濟(jì)大連是環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈中的重點(diǎn)城市： 環(huán)渤海地區(qū)以京津兩個(gè)直轄市為中心，大連、青島、煙臺(tái)、秦皇島等沿海開(kāi)放城市為扇面，以沈陽(yáng)、太原、石家莊、濟(jì)南、呼和浩特等城市為區(qū)域支點(diǎn)，中國(guó)北方最重要的集政治、經(jīng)濟(jì)、文化、國(guó)際交往和外項(xiàng)型、多功能的密集的城市群落。 雙核城市更多發(fā)展機(jī)遇： 遼寧省內(nèi)，隨著交通條件不斷優(yōu)化，沈大城市經(jīng)濟(jì)帶出現(xiàn)，大連與沈陽(yáng)成為雙核城市，城市化進(jìn)程將出現(xiàn)質(zhì)的飛躍。環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈的發(fā)展、雙核城市發(fā)展戰(zhàn)略使大連在東北三省的經(jīng)濟(jì)地位更加突出城市發(fā)展與城市經(jīng)濟(jì)131產(chǎn)業(yè)格局制造業(yè)高新技術(shù)金融業(yè)金融業(yè)、物流業(yè)大連市政府在規(guī)劃中提出： “ 形成以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為先導(dǎo)，以石油化工、電子信息、機(jī)械制造等三大工業(yè)支柱為支撐，現(xiàn)代服務(wù)業(yè)高度發(fā)達(dá)的 “131” 產(chǎn)業(yè)格局。 ”在新產(chǎn)業(yè)格局的指導(dǎo)下，大連對(duì)高新技術(shù)園區(qū)、經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)等進(jìn)行了新的部署，同時(shí)增加部署了、金融中心區(qū)、中央商務(wù)區(qū)等城市功能組團(tuán)。大連新的產(chǎn)業(yè)格局，促進(jìn)城市各功能區(qū)域的分化、發(fā)展城市發(fā)展與城市經(jīng)濟(jì)三大園區(qū)高新技術(shù)園區(qū) :1991年３月經(jīng)中國(guó)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)建立的首批國(guó)家級(jí)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)。大連經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū) :是 1984年經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)成立，于同年正式動(dòng)工興建的第一個(gè)國(guó)家經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)。于環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈的中心地帶。至 1999年底，大連開(kāi)發(fā)區(qū)累計(jì)引進(jìn)外資項(xiàng)目 1310個(gè)，合同金額 。 至 1999年底，有 30多家著名的跨國(guó)公司，財(cái)團(tuán)投資開(kāi)發(fā)區(qū)。 07年 3月英特爾在大連投資建設(shè)亞洲第一個(gè)芯片工廠，標(biāo)志著英特爾核心技術(shù)的對(duì)外轉(zhuǎn)移。金融中心區(qū) :星海灣金融中心區(qū)占地 ，廣場(chǎng)綠地 1平方公里，招商項(xiàng)目用地 。共規(guī)劃 20個(gè)大的招商項(xiàng)目，總建筑面積約 500萬(wàn)平方米?！?國(guó)家火炬計(jì)劃軟件產(chǎn)業(yè)基地 ” －－大連軟件園位于高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)基地內(nèi)。目前，東大阿爾派公司、用友軟件集團(tuán)、大工領(lǐng)先集團(tuán)等 10余家軟件公司及千余名軟件工程師已進(jìn)駐軟件園。 大連城市功能細(xì)分，使大連發(fā)展逐步轉(zhuǎn)變城由產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶動(dòng)的城市，城市國(guó)際化氛圍更為突出城市發(fā)展與城市經(jīng)濟(jì)9月底，作為國(guó)際非官方最高級(jí)經(jīng)濟(jì)會(huì)議的世界經(jīng)濟(jì)論壇組織在北京宣布， 2023年 9月 6日至 8日舉辦的“ 世界經(jīng)濟(jì)論壇成長(zhǎng)峰會(huì) — 全球成長(zhǎng)型企業(yè)年會(huì) ” ，即被稱為 “ 中國(guó)夏季達(dá)沃斯 ” 的承辦城市是中國(guó)大連。這是我市有史以來(lái)申辦成功的最重要的國(guó)際會(huì)議。p2023中國(guó)夏季達(dá)沃斯選址大連國(guó)際性機(jī)會(huì)越來(lái)越多，進(jìn)而加快了大連與國(guó)際接軌的步伐城市發(fā)展與城市經(jīng)濟(jì)p2023大連召開(kāi)第八屆亞太城市首腦會(huì)議亞太城市首腦會(huì)議每?jī)赡昱e行一次，一九九四年由日本福岡市發(fā)起，共有亞太地區(qū)十三個(gè)國(guó)家的二十六個(gè)城市作為其會(huì)員城市，中國(guó)會(huì)員城市有上海、廣州、大連和烏魯木齊四個(gè)城市，大會(huì)主要通過(guò)各會(huì)員城市進(jìn)行經(jīng)驗(yàn)交流及討論，解決城市發(fā)展中所面臨的各類問(wèn)題，對(duì)亞太城市的不斷發(fā)展起到積極促進(jìn)作用 大連會(huì)展經(jīng)濟(jì) —— 大連是中國(guó)會(huì)展經(jīng)濟(jì)發(fā)展活躍的城市之一 以 1996年 7月星海會(huì)展中心投入使用為標(biāo)志，大連經(jīng)貿(mào)展覽才開(kāi)始形成規(guī)模。 2023年，全年舉辦展會(huì) 119個(gè)，其中 2萬(wàn)平方米以上的展覽項(xiàng)目 13個(gè)，占總項(xiàng)目數(shù)的 ％；展覽面積 方米；參展企業(yè) 18525家，其中來(lái)自 70個(gè)國(guó)家的海外企業(yè)1326家；參觀人數(shù) 475萬(wàn)人次。 2023年會(huì)展中心的全年使用率達(dá) 70%。 大連已與 13個(gè)國(guó)家和地區(qū)的 40家展覽公司和商會(huì)、協(xié)會(huì)建立了業(yè)務(wù)聯(lián)系。 近幾年大連組織或承辦的第 17次亞洲海員高峰會(huì)議、東亞六城市經(jīng)濟(jì)人會(huì)議、第三屆中日律師交流大會(huì)、 APEC第三次高官會(huì)議、第四屆世界華人保險(xiǎn)大會(huì)、2023夏季達(dá)沃斯等國(guó)際性會(huì)議對(duì)大連的對(duì)外開(kāi)放和擴(kuò)大對(duì)外影響具有重要意義。會(huì)展經(jīng)濟(jì)的發(fā)展完善了城市的功能，成為推動(dòng)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的加速器。 城市發(fā)展與城市經(jīng)濟(jì)大連高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)與現(xiàn)代服務(wù)業(yè)主逐步發(fā)展，為大連經(jīng)濟(jì)發(fā)展注入了新的動(dòng)力，加之旅游、環(huán)境、港口、會(huì)展等優(yōu)勢(shì)，加快了大連成為 東北三省的國(guó)際化大都市 的腳步 ，也進(jìn)而促進(jìn)了大連向東北亞重要的金融貿(mào)易中心的發(fā)展 。小 結(jié)國(guó)家大力支持大連的發(fā)展與沈陽(yáng)形成雙核城市，在環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈中地位更突出 新的產(chǎn)業(yè)格局，促進(jìn)城市各功能區(qū)域的分化、發(fā)展城市功能細(xì)分，漸顯國(guó)際化氛圍 參與國(guó)際性活動(dòng)的機(jī)會(huì)越來(lái)越多大連是東北地區(qū)唯一出?？?，被評(píng)為旅游城市、宜居城市、花園城市，經(jīng)濟(jì)實(shí)力處于全國(guó)第一城市集團(tuán)。城市發(fā)展與城市經(jīng)濟(jì)二、大連房地產(chǎn)市場(chǎng)分析土地供應(yīng)量分析大連房地產(chǎn)市場(chǎng)分析房地產(chǎn)整體市場(chǎng)，土地供應(yīng)量逐步減小，政府對(duì)土地資源的控制與使用更為謹(jǐn)慎房地產(chǎn)投資情況分析大連房地產(chǎn)市場(chǎng)分析房地產(chǎn)投資逐步理性，市內(nèi)四區(qū)投資比重逐步下降 —— 推動(dòng)了市內(nèi)四區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格的拉升大連市整體住宅價(jià)格分析大連房地產(chǎn)市場(chǎng)分析整體住宅市場(chǎng)價(jià)格自 05年后，大幅上漲；市內(nèi)四區(qū)住宅價(jià)格 05年后穩(wěn)步上揚(yáng)市內(nèi)四區(qū)價(jià)格增幅 07年 06年相比，有一定程度的下降，反映出整體上市內(nèi)四區(qū)住宅市場(chǎng)更加成熟，預(yù)計(jì)未來(lái)將穩(wěn)步發(fā)展。大連市整體住宅土地供應(yīng)與消化情況?06商品房銷售面積 ，其中住宅銷售面積 ?07年，成交住宅總面積達(dá) ，成交住宅總金額達(dá) ?大連住宅市場(chǎng)尚有一定存量待消化住宅土地供應(yīng)總量減小，住宅產(chǎn)品市場(chǎng)缺口逐步顯現(xiàn)住宅土地供應(yīng)量（公頃）大連市土地儲(chǔ)備交易中心280010020030040020232023200400600800570大連房地產(chǎn)市場(chǎng)分析大連市整體住宅市場(chǎng)客戶構(gòu)成大連房地產(chǎn)市場(chǎng)分析大連市房地產(chǎn)客群構(gòu)成比例，大連本市居民：外來(lái)客群 ≈2 ： 1大連本市居民65%東北三省30%外籍人士5%l低收入者 l大型制造業(yè)職員（船廠等）l港口物流工人l第三產(chǎn)業(yè)從業(yè)者（商業(yè)、服務(wù)業(yè)） l產(chǎn)業(yè)區(qū)工人（高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園）l教師、醫(yī)生、政府職工l開(kāi)發(fā)區(qū)年輕工人l開(kāi)發(fā)區(qū)企業(yè)管理層l東北地區(qū)政府職員l東北地區(qū)的高收入者l東北亞外籍人士l東北亞投資客（注：本市居民并非大連原駐居民，是指用大連戶籍的人 )大連房地產(chǎn)市場(chǎng)整體呈現(xiàn)高速發(fā)展的趨勢(shì)。 05年后，整體市場(chǎng)價(jià)格增幅提速， 07年后價(jià)格呈現(xiàn)平穩(wěn)上升趨勢(shì)。土地供應(yīng)量逐年減少，市內(nèi)四區(qū)成為稀缺資源。大連整體市場(chǎng)構(gòu)成主要有三部分組成：以本市人口居多，其次是東北三省， 存在少量東北亞外籍人士。房地產(chǎn)市場(chǎng)小結(jié)大連房地產(chǎn)市場(chǎng)分析大連房地產(chǎn)市場(chǎng)分析2023年住宅市場(chǎng)展望2023年住宅市場(chǎng)整體相對(duì)供應(yīng)不足，結(jié)構(gòu)性供應(yīng)不足問(wèn)題依然存在住宅市場(chǎng)需求保持強(qiáng)勁并略有增長(zhǎng)價(jià)格呈雙位數(shù)增長(zhǎng)，住宅價(jià)格漲幅將在 10%20%之間多層及別墅將成為稀缺產(chǎn)品三、高端市場(chǎng)分析 高端市場(chǎng)產(chǎn)品情況【單價(jià) 8000元 /平米以上】 ? 市場(chǎng)處于迅速發(fā)展階段? 20232023年年共消化 4364套，平均每年 1091套，呈快速增長(zhǎng)趨勢(shì)， 其中 2023年增幅達(dá)到 238%? 市場(chǎng)成交主要集中在中山區(qū)和沙河口區(qū)大連高端住宅市場(chǎng)分析【單價(jià) 12023元 /平米以上】? 市場(chǎng)處于起步階段? 20232023年年共消化 218套， 2023年快速增長(zhǎng)，成交 156套? 市場(chǎng)成交主要集中在中山區(qū)沙河口區(qū)、西崗區(qū)【總價(jià) 200萬(wàn)以上產(chǎn)品】? 20232023年共消化 1138套，總建筑面積為 ? 主要集中在中山區(qū)及沙河口區(qū)? 中山區(qū)近 4年共成交 412套，占總量 36%? 沙河口區(qū)近 4年共成交 641套，占總量 56%高端公寓市場(chǎng)綜合分析1. 目前市場(chǎng)中銷售型公寓項(xiàng)目主要包括三類： 精裝公寓、商住公寓、酒店式公寓2. 在售高端項(xiàng)目主要分布在中山路沿線與星海廣場(chǎng)3. 市場(chǎng)供應(yīng)中，各類型項(xiàng)目戶型以 大尺度戶型為主4. 各類型項(xiàng)目均提供精裝修， 裝修標(biāo)準(zhǔn)在 1000元 /平米以上5. 市場(chǎng)中由酒店集團(tuán)管理，并提供全面高檔服務(wù)的僅百年匯項(xiàng)目，其他各項(xiàng)目提供的服6. 務(wù)功能相對(duì)普通7. 位于星海廣場(chǎng)板塊的 大連明珠項(xiàng)目售價(jià)最高 ， 百年匯銷售速度較快 ，反映出客戶對(duì)區(qū)8. 域升值潛力的樂(lè)觀預(yù)期9. 總體而言，小戶型產(chǎn)品，由于總價(jià)低、投資價(jià)值高，市場(chǎng)供應(yīng)量相對(duì)小，因此市場(chǎng)表10. 現(xiàn)普遍較好。大戶型項(xiàng)目星海灣區(qū)域表現(xiàn)較好。大連高端住宅市場(chǎng)分析四、星海灣高端市場(chǎng)分析星海灣廣場(chǎng)，中心面積 ，總占地 172萬(wàn)平方米，亞洲最大的廣場(chǎng)。n星海灣概況星海灣高端住宅市場(chǎng)分析國(guó)際會(huì)展中心 ——2023 年， 全年舉辦展會(huì) 119個(gè)， 其中 2萬(wàn)平方米以上的展覽項(xiàng)目 13個(gè)，占總項(xiàng)目