【正文】 園新的戰(zhàn)略及任務(wù)：突出和圍繞主業(yè)，開展集團內(nèi)部委托建設(shè)項目服務(wù)的同時，繼續(xù)加大力度拓展對外服務(wù)市場。 中國普天在中國通信制造業(yè)的主導地位決定了其必是上海工業(yè)園選擇的對象之一 42 央企非主營地產(chǎn)業(yè)務(wù)經(jīng)營模式標桿研究 上海普天在此沃土 上走向了它的輝煌。 上海市政規(guī)劃 ? 信息工業(yè)園正是南上海核心位置的優(yōu)越區(qū)位。 ? 幫助系統(tǒng)企業(yè)開拓海外業(yè)務(wù)，提供全套解決方案和相關(guān)支持。 40 央企非主營地產(chǎn)業(yè)務(wù)經(jīng)營模式標桿研究 同時實現(xiàn)了與系統(tǒng)中小型配套企業(yè)的共同發(fā)展，提升了行業(yè)整體水平 ? 出口型企業(yè)，如果年出口額達到銷售總額的 70%以上，享受所得稅減半政策。 松下普天 ：成立于 1992年 5月 ，致力于為全球營運商提供全新的移動多媒體通信方式 普天太力 ：成立于 1992年 ，主要從事移動通信產(chǎn)品的銷售和服務(wù) 。 經(jīng)濟效益和社會效益并存 label label label label 組織集團所屬企業(yè)安置各類通信設(shè)備、郵政專用設(shè)備、通信線路器材及維修零配件生產(chǎn)與布置； 引進與合作生產(chǎn)移動通信終端專用元器件、數(shù)據(jù)設(shè)備、計算機網(wǎng)絡(luò)及外圍設(shè)備和與此相關(guān)的重要產(chǎn)品的研制、生產(chǎn)與服務(wù)； 協(xié)助系統(tǒng)企業(yè)開展中外合資經(jīng)營、進料加工、開展技術(shù)咨詢和技術(shù)服務(wù)； 實施實業(yè)投資、招商引資、工業(yè)用房、輔助生活設(shè)施、市政配套工程的建設(shè)與服務(wù)，并提供優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理服務(wù)。 工業(yè)地產(chǎn)在邯鄲的開發(fā)是其物業(yè)新領(lǐng)域的擴展，為今后做大做強房地產(chǎn)提供積累。物流城等工業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)成為集團重要的配套基地。 ?此良好背景保證了新興鑄管置業(yè)在邯鄲工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項目上的部分預期市場收益，使經(jīng)營風險大大降低。 ? “五縱五橫”干線公路網(wǎng)主框架已基本形成，全市交通運輸線路公路總里程 6325公里，高速公 路 72公里，密度達 49公里／百平方公里，位居河北省第二位； ? 遠高于 14公里／百平方公里的全國水平。 ? 新興鑄管現(xiàn)已形成為以物流配送、大件運輸、零擔專線、物流信息服務(wù)五大領(lǐng)域為核心的綜合型物流企業(yè)，物流中心注冊資金 10個億。 戰(zhàn)略實施舉措 新興鑄管置業(yè)抓住邯鄲竭力打造區(qū)域物流中心的大好市場環(huán)境 ,在集團戰(zhàn)略號召下和邯鄲創(chuàng)鑫地產(chǎn)強強聯(lián)合 ,資源共享，風險分攤。先后在北京、上海、廣州、等大城市開發(fā)了一系列房地產(chǎn)項目，其中北京 CBD的北京財富中心、廣州中華廣場項目影響較大。占有率達到 40%，出口占 30%； ? 際華物流是際華輕工集團下屬物流企業(yè)，在上海、西安、武漢、信陽等地設(shè)立物流分公司，在市場上占有較大的市場地位。金色家園 … 萬科資源 總占地面積 (730畝 ) 容積率 總建筑面積 22 央企非主營地產(chǎn)業(yè)務(wù)經(jīng)營模式標桿研究 XX觀點：通過業(yè)務(wù)整合和管理專業(yè)化，一航將逐步形成戰(zhàn)略型地產(chǎn)管理總部 提高管理水平 房地產(chǎn)業(yè)務(wù)是一航集團的戰(zhàn)略重點， 亟需一支專業(yè)隊伍實施管理 在集中管理能力薄弱 的 基礎(chǔ)上實現(xiàn)總部專業(yè)化，引入經(jīng)驗豐富的合作方非常重要 形成戰(zhàn)略總部 在管理隊伍和統(tǒng)一業(yè)務(wù)平臺到位之后，一航將逐步形成對旗下地產(chǎn)業(yè)務(wù)進行戰(zhàn)略管控的總部，集中調(diào)配集團各種資源，形成統(tǒng)一的品牌形象 支持總體戰(zhàn)略 專業(yè)管理總部和高水平的管理團隊是集團房地產(chǎn)發(fā)展根據(jù)集團三大戰(zhàn)略舉措形成的具體措施，將提高地產(chǎn)業(yè)務(wù)盈利能力，積累核心競爭力，支持戰(zhàn)略的實現(xiàn) 23 央企非主營地產(chǎn)業(yè)務(wù)經(jīng)營模式標桿研究 中遠集團和一航集團地產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)展模式比較 序 比對項 中遠集團（遠洋地產(chǎn)） 一航集團（一航萬科） 1 集團戰(zhàn)略 突出主業(yè)，地產(chǎn)作為投資型業(yè)務(wù) 多元化發(fā)展，地產(chǎn)是重要戰(zhàn)略方向 2 業(yè)務(wù)平臺 有（遠洋地產(chǎn)） 有（一航瑞賽） 3 公司性質(zhì) 香港上市公司 股份制公司，雙方以資金入股 4 股權(quán)地位 中遠集團相對控股 一航集團絕對控股 5 管理方式 作為投資業(yè)務(wù)進行管理 通過合資公司進行業(yè)務(wù)管控 6 業(yè)務(wù)管理水平 高（專業(yè)團隊管理） 高（與專業(yè)公司合作） 7 資金來源 股市融資和公司自身積累 合作雙方投資和公司自身積累 8 土地來源 以從二級市場獲得為主 以盤活一航集團現(xiàn)有土地資源為主 從以上 8點比對中可以得出，中遠集團和一航集團雖然戰(zhàn)略各異，旗下地產(chǎn)公司性質(zhì)不同，但都通過控股保證了公司對旗下地產(chǎn)業(yè)務(wù)的最終控制權(quán)，實現(xiàn)了較高的管理水平。時機成熟時通過股權(quán)置換、回購等措施，最終實現(xiàn)中國一航整體上市的目標 產(chǎn)業(yè)化發(fā)展 ? 將集團的科技優(yōu)勢、人才優(yōu)勢、能力優(yōu)勢與資本化市場運作、體制機制創(chuàng)新更好地結(jié)合起來，按照構(gòu)建完整產(chǎn)業(yè)鏈的目標， 形成多元相關(guān)的業(yè)務(wù)發(fā)展板塊 ，形成中國一航完整、良性的產(chǎn)業(yè)化發(fā)展價值鏈 19 央企非主營地產(chǎn)業(yè)務(wù)經(jīng)營模式標桿研究 集團明確一航瑞賽作為房地產(chǎn)業(yè)務(wù)整合平臺并通過與萬科合作提高管理水平與盈利能力 為了改變業(yè)務(wù)“亂、小”的局面， 2023年 5月一航瑞賽根據(jù)集團戰(zhàn)略將地產(chǎn)業(yè)務(wù)定位為公司戰(zhàn)略重點之一 ? 有效整合集團分散的土地、資金等優(yōu)質(zhì)資源 ? 更有效地利用公司的各種資源，將業(yè)務(wù)做強做大 ? 與專業(yè)公司合作進行增量業(yè)務(wù)整合，改變業(yè)務(wù)分散狀態(tài) 一航集團 北京瑞賽 北京中航瑞信投資管理有限公司 一航萬科有限公司 無錫一航瑞賽置業(yè)有限公司 成都一航萬科濱江房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 西安一航瑞賽中飛置業(yè)有限公司 蘇州長風學校項目 730畝 成都海蓉廠項目 1260畝 成都一航瑞賽置業(yè)有限公司 國際商務(wù)交流中心項目 42畝 閻良大營房瑞賽 .天域星城項目 無錫經(jīng)濟適用房項目 近期取地 成員公司陸產(chǎn) 西安慶泰房地產(chǎn)開發(fā)公司 … 20 央企非主營地產(chǎn)業(yè)務(wù)經(jīng)營模式標桿研究 在住宅開發(fā)領(lǐng)域，一航瑞賽選擇與萬科進行強強聯(lián)合的戰(zhàn)略合作 合資成立 一航萬科有限公司 致力于房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營、一級土地開發(fā)等多項業(yè)務(wù) 一航的資源優(yōu)勢 萬科的管理優(yōu)勢 合作具體內(nèi)容 一航集團有很多行政劃撥土地，且多數(shù)區(qū)位較好。對有利于提高自主創(chuàng)新能力，有利于促進軍民結(jié)合、寓軍于民，有利于小核心大協(xié)作、減少重復建設(shè)，有利于加快軍民兩用產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展的重組改制，可以 放寬 改制類型的限制。通過不斷引入戰(zhàn)略投資者，讓地產(chǎn)板塊逐步由集團的操作性業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)換為投資性業(yè)務(wù)。從遠洋地產(chǎn)的土地儲備結(jié)構(gòu)中，可以看出積累的操作經(jīng)驗對于房地產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)展的重要影響。由于中遠集團對地產(chǎn)板塊有清晰的戰(zhàn)略發(fā)展思路，其業(yè)務(wù)整合度較好，目前已在區(qū)域乃至全國范圍內(nèi)取得卓越的開發(fā)業(yè)績。 ?年開發(fā) 300萬 ~350萬平方米，竣工 100萬 ~130萬平方米，銷售額 60億 ~70億元 。 是主體企業(yè)進行的工業(yè)地產(chǎn)開發(fā) 某領(lǐng)域具有強大綜合實力的企業(yè)，營建一個相對獨立的工業(yè)園區(qū)；在借助自身企業(yè)在產(chǎn)業(yè)中的強大凝聚力與號召力，通過土地出讓、項目租售等方式引進其他同類企業(yè) 主體企業(yè)引導模式嚴格意義上來說并不是單純的房地產(chǎn)開發(fā)，其主要是圍繞主體企業(yè)進行的開發(fā)運作，是企業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈的打造及完善，如 普天上海工業(yè)園就是憑其行業(yè)地位所選擇的開發(fā)模式 。 ? 作為央企，除政府資源外，龐大的分支機構(gòu)也使其在各地域擁有強大的優(yōu)勢資源，成為其工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的基礎(chǔ)，已有眾多央企在工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)取得了成功。 —— 摘自兵裝集團地產(chǎn)業(yè)務(wù)匯報資料 兵裝集團旗下的 8家房地產(chǎn)公司中，其中 3家計劃在未來 3年內(nèi)上市。央企非主營地產(chǎn)業(yè)務(wù)經(jīng)營模式標桿研究 2023年 北京 0 央企非主營地產(chǎn)業(yè)務(wù)經(jīng)營模式標桿研究 版權(quán)聲明 ? 本報告系根據(jù)公開市場信息編撰，除另有說明者外，原始數(shù)據(jù)版權(quán)歸原版權(quán)人所有； ? 本報告版權(quán)歸 XX顧問所有； ? 本報告由 XX顧問提供給中國兵器裝備集團公司（“兵裝集團”）內(nèi)部使用； ? 本報告屬于機密文件，兵裝集團應適度限定使用人員的級別與范圍； ? 未經(jīng) XX顧問書面許可，使用者不得向兵裝集團以外的機構(gòu)或個人傳閱本資料或其任何部分； ? 未經(jīng) XX顧問書面許可，其他任何機構(gòu)或個人不得傳閱、復制或引用本資料或其任何部分； ? 對于違犯上述限制的機構(gòu)或個人， XX顧問和兵裝集團保留追究其責任的權(quán)利。但是集團的房地產(chǎn)公司仍然處于小、散、弱的局面，還沒有形成合力。 引入戰(zhàn)略合作方或分拆上市，整合地產(chǎn)業(yè)務(wù) 一航集團（一航萬科） 中遠集團（遠洋地產(chǎn)） …… 出售或無償剝離地產(chǎn)業(yè)務(wù) 華能集團（地產(chǎn)業(yè)務(wù)無償劃撥中房） 申請將房地產(chǎn)業(yè)增列為集團主業(yè)之一 五礦集團（五礦置業(yè)） 保利集團（保利地產(chǎn)） …… 1)整合旗下的地產(chǎn)業(yè)務(wù)，形成規(guī)模優(yōu)勢和品牌優(yōu)勢 2)提升地產(chǎn)專業(yè)能力 3)規(guī)避政策風險，保證地產(chǎn)業(yè)務(wù)健康發(fā)展 難度較大，可能性較小 房地產(chǎn)公司的戰(zhàn)略方向選擇 3 央企非主營地產(chǎn)業(yè)務(wù)經(jīng)營模式標桿研究 第二 :央企進行工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，充分利用主業(yè)的行業(yè)優(yōu)勢 ? 工業(yè)地產(chǎn)是由市場利益和環(huán)境驅(qū)動帶動的產(chǎn)業(yè)，具有政策主導、專業(yè)性強、區(qū)域性強、投資回報穩(wěn)定的特點。 是目前中國各級地方政府最常使用的工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式，也是我國目前工業(yè)地產(chǎn)市場的主要載體，此次 邯鄲國際物流城就是新興鑄管異地工業(yè)開發(fā)的選擇 。 ?公司年開發(fā)量據(jù)北京房地產(chǎn)同業(yè)第一位。 目前該公司的地產(chǎn)業(yè)務(wù)總體規(guī)模與兵裝集團相當。 10 央企非主營地產(chǎn)業(yè)務(wù)經(jīng)營模式標桿研究 歷次改制中，中遠保持大股東地位，保證了對業(yè)務(wù)的控制力度 中化集團 中遠集團 國有企業(yè) 股份制企業(yè) 合資企業(yè) * 上市公司 中遠集團 中遠集團 中化集團 穎博 ** 立豐實業(yè) 中國經(jīng)貿(mào)信托公司 繁榮集團 天津中遠 中化集團 等 7持股方 中化系 中遠系 機構(gòu)投資者 公眾 原有投資者 新增投資者 1993年 2023年 2023年 2023年 * 合資化后的股權(quán)結(jié)構(gòu) 中化集團 20% 中遠集團 20%