【正文】 本項(xiàng)目寫(xiě)字樓市場(chǎng)定位：n本項(xiàng)目所在區(qū)域正處于朝外商圈外圍和雅寶商圈內(nèi)，先天的地理優(yōu)勢(shì)決定了本案寫(xiě)字樓的品質(zhì) —— 高檔物業(yè)寫(xiě)字樓。n目前本區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)模式的獨(dú)特型，已經(jīng)成為本區(qū)域從商業(yè)中心區(qū)向商務(wù)中心和商業(yè)中心雙重職能區(qū)域過(guò)渡的一個(gè)瓶頸，不過(guò)會(huì)給本區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)的發(fā)展帶來(lái)了重大契機(jī) 。85商圈交易模式帶給區(qū)域?qū)懽謽堑膯⑹颈旧倘灰啄Ｊ降娜毕葑⒍穗p方交易成本的增加和機(jī)會(huì)成本的浪費(fèi)，固定的談判、交易、展示的場(chǎng)所以及對(duì)交易機(jī)會(huì)的把握，促成具有特定功能的高檔寫(xiě)字樓出臺(tái)。配套需求：完善的商業(yè)配套216。伴隨著需求的高漲，傳統(tǒng)寫(xiě)字樓供應(yīng)量在激增的同時(shí)，傳統(tǒng)寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)模式的單一性逐漸的顯現(xiàn)出來(lái)，隨之而來(lái)的是資源的浪費(fèi)和市場(chǎng)的低迷。 租金： （元 /平米 .天）216。 地址：東城朝陽(yáng)門(mén)內(nèi)大街216。 物業(yè)費(fèi)： 包含在租金內(nèi)216。 物業(yè)級(jí)別：甲級(jí)216。 建筑面積 ： 216。 租售現(xiàn)狀：可租可售216。 標(biāo)準(zhǔn)層面積 ： 2023平米本區(qū)域?qū)懽謽莻€(gè)案介紹優(yōu)唐 UTOWN 216。 售價(jià)： （元 /平米） 216。 項(xiàng)目基礎(chǔ)資料216。 租金： 6（元 /平米 .天）216。 地址：朝陽(yáng)朝陽(yáng)門(mén)外大街 18號(hào)216。 物業(yè)費(fèi)： 包含在租金內(nèi)216。 物業(yè)級(jí)別：甲級(jí)216。 物業(yè)費(fèi)： 包含在租金內(nèi)216。 物業(yè)級(jí)別：甲級(jí)216。 建筑面積 ： 202300平米 216。 租售現(xiàn)狀：滿(mǎn)租216。 標(biāo)準(zhǔn)層面積 ： 1200平米本區(qū)域?qū)懽謽莻€(gè)案介紹昆泰國(guó)際大廈 216。 售價(jià)： （元 /平米） 216。 項(xiàng)目基礎(chǔ)資料216。 租金： 56（元 /平米 /天）216。 地址：朝陽(yáng)雅寶路 10號(hào)216。 物業(yè)費(fèi)： （元 /平米 .月）216。 物業(yè)級(jí)別：甲級(jí) 216。 項(xiàng)目基礎(chǔ)資料216。 租金： （元 /平米 .月）216。 地址： 東城小牌坊胡同甲七號(hào)216。在項(xiàng)目銷(xiāo)售過(guò)程中，昆泰國(guó)際和朝外 Men中整層銷(xiāo)售的均占一半左右，多為內(nèi)資大中型企業(yè) . 68本區(qū)域?qū)懽謽亲馐蹆r(jià)格統(tǒng)計(jì)項(xiàng) 目名稱(chēng) 租金（元 /平米 .月）凱 威大廈 均價(jià) 5元 /平方米 .天聯(lián) 合廣 場(chǎng) 大廈 5元 /(平方米 *天 ) 亞 太大廈 /(平方米 *天 )昆泰國(guó) 際 大廈 5元 /(平方米 *天 ) 雅寶路 A1 6元 /(平方米 *天 ) 33000/平米（二手）華 聲國(guó) 際 大廈 4元 /(平方米 *天 ) 朝陽(yáng) 門(mén) SOHO(凱 恒中心 ) 255 元 /平米 .天） 38000/平米（二手）北京國(guó) 際 俱 樂(lè) 部 7 （元 /平米 .天）國(guó) 際 大廈 12（元 /平米 .天）豐 聯(lián) 廣 場(chǎng) （元 /平米 .天）泛利大廈 （元 /平米 .天）優(yōu) 唐 UTOWN （元 /平米 .天）華 普國(guó) 際 大廈 4 （元 /平米 .天）北京 INN 5 （元 /平米 .天） 35000/平米（二手）朝外 MEN 5 （元 /平米 .天）目前本區(qū)域內(nèi)只有銀河 SOHO為新項(xiàng)目，預(yù)計(jì) 2023年 6月入市，價(jià)格在 65000左右，其他項(xiàng)目目前均為二手房， 上表明確的表示出，本區(qū)域的大戶(hù)室寫(xiě)字樓寫(xiě)字樓租金價(jià)格相較朝外商圈頂級(jí)寫(xiě)字樓有完全的價(jià)格優(yōu)勢(shì) 。而不臨主干道的泛利大廈和聯(lián)合大廈中外資公司的比例則比較少，中資機(jī)構(gòu)數(shù)量明顯高于人壽大廈和豐聯(lián)廣場(chǎng) 。62本區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)綜述本區(qū)域的歷史傳統(tǒng)生活和休閑氛圍及短期土地供應(yīng)短缺的現(xiàn)狀，為寫(xiě)字樓市場(chǎng)奠定了雄厚的基礎(chǔ)，這些是其他區(qū)域無(wú)法比擬的。因此，盡管未來(lái)有更多的寫(xiě)字樓入市， 預(yù)計(jì)市場(chǎng)需求仍將超過(guò)新增供應(yīng)，租金將升至 2023年以來(lái)最高水平。其它區(qū)域中，只有第三使館區(qū)和亞奧區(qū)域?qū)崿F(xiàn)較大的凈吸納量，各占總租賃需求的近 10%。這五個(gè)甲級(jí)寫(xiě)字樓共計(jì)建筑面積 409,946平方米，它們的入市使得北京甲級(jí)寫(xiě)字樓的整體市場(chǎng)存量達(dá)到 580萬(wàn)平方米。北京甲級(jí)寫(xiě)字樓的空置率環(huán)比下降 百分點(diǎn)，至 %。n 根據(jù)項(xiàng)目可比度及市場(chǎng)接近程度意見(jiàn)，我們將日壇國(guó)際、怡景園、昆泰國(guó)際中心、朝外 MEN 做為本案的主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)象，通過(guò)分析上述四個(gè)項(xiàng)目與本案的各個(gè)要素，確定本案的價(jià)格。53本案公寓目標(biāo)客群 擬訂本案為 “ 精品產(chǎn)權(quán)式酒店公寓 ” ，針對(duì)的主要目標(biāo)客群 ,定位為：個(gè)體外貿(mào)商業(yè)戶(hù)主和投資客。167。52客群對(duì)公寓關(guān)注的因素167。50三、公寓客群分析51區(qū)域公寓客群來(lái)源 由于區(qū)域內(nèi)特定的商業(yè)屬性，濃郁的涉外貿(mào)易氛圍，必定帶來(lái)特定的公寓需求人群。49公寓市場(chǎng)定位 n 產(chǎn)品從功能定位 ——配套全面、服務(wù)性強(qiáng)的公寓類(lèi)產(chǎn)品。 本項(xiàng)目應(yīng)充分利用這種特點(diǎn)，做涉外性強(qiáng)的、高水平物業(yè)服務(wù)的、適合短期居住、投資空間大的物業(yè)產(chǎn)品。n 區(qū)域內(nèi)酒店普遍租金水平較高，平均 750元 /天。酒店案例分析（ 1） 昆泰國(guó)際中心酒店44n 規(guī)模：建面 n 標(biāo)準(zhǔn)：三星級(jí)酒店n 套房數(shù)量： 151套n 標(biāo)準(zhǔn)間價(jià)格： 550元 /天n 入住率： 100%n 服務(wù)設(shè)施：餐廳、健身房、桑拿室、 商務(wù)中心、商品部、咖啡廳等。n 區(qū)域內(nèi)公寓用于出租使用的產(chǎn)品，出租率很高。公寓案例分析 個(gè)案對(duì)比 141項(xiàng)目名稱(chēng) 公寓規(guī)模 (萬(wàn)平米 ) 主力面積區(qū)間 (平米 )怡景園 16 114193昆泰國(guó)際中心 65110朝外 MEN 71170日壇國(guó)際 30130悠唐麒麟公館 34 70120區(qū)域內(nèi)公寓產(chǎn)品體量偏小，多在 10萬(wàn)平米左右 。公寓案例分析（ 4） 朝外 MEN39n 開(kāi)盤(pán)時(shí)間： 2023年 1月n 規(guī)模：總建面 45萬(wàn) 平米，n 公寓部分 34萬(wàn) 平米。公寓案例分析（ 3） 昆泰國(guó)際中心38n 開(kāi)盤(pán)時(shí)間： 2023年 9月n 規(guī)模：總建面 ，n 公寓部分 。n 均價(jià) ： 30000元 /平米 n 銷(xiāo)售狀況：公寓部分已售完n 寫(xiě)字樓出租。月n 戶(hù)型面積： 114193平米n 周邊配套：會(huì)所、中小學(xué)、銀行、郵局、醫(yī)院等。n項(xiàng)目特點(diǎn)：大體量的商業(yè)面積規(guī)劃完整合理，形成特色的室內(nèi)步行商業(yè)街。本案應(yīng)結(jié)合這種市場(chǎng)現(xiàn)象，把產(chǎn)品定位為 “ 酒店式 ” 宜 “ 投資 ” 使用的物業(yè)產(chǎn)品33本案周邊公寓、酒店市場(chǎng)個(gè)案分析 通過(guò)對(duì)本案周邊重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案分析比較，尋找當(dāng)前區(qū)域內(nèi)公寓市場(chǎng)存在的特點(diǎn)與共性，找準(zhǔn)市場(chǎng)的切合點(diǎn)與空白點(diǎn) ,從而更好的挖掘本案的潛力，提升本案的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。 n 區(qū)域內(nèi)酒店入住率極高。與區(qū)域外高檔公寓租金水平差距很大。本案應(yīng)結(jié)合當(dāng)前市場(chǎng)的需求變化，定位出與市場(chǎng)相吻合的物業(yè)產(chǎn)品。 本案為小戶(hù)型公寓必定會(huì)受到市場(chǎng)的青睞。 隨著近 一段時(shí)間來(lái)，國(guó)家政策頻繁出臺(tái)，限購(gòu)令拒絕了一大部分的投機(jī)性需求，本項(xiàng)目目前客群主要以改善型需求以及商戶(hù)剛需的自住客為主。 多年來(lái)在區(qū)域內(nèi)增加的公寓類(lèi)產(chǎn)品很少，供應(yīng)量也不大，早期推出的公寓項(xiàng)目基本都在短時(shí)間內(nèi)售完。 由于 ,區(qū)域內(nèi)市場(chǎng)屬性的結(jié)構(gòu)發(fā)生變化 ,多年來(lái)商業(yè)體量的不斷擴(kuò)張 ,導(dǎo)致住宅類(lèi)土地缺乏。o招商回報(bào)率較高。w不臨主要街道，雖距二環(huán)路近O隨著雅寶路市場(chǎng)的動(dòng)遷，老雅寶路的商戶(hù)們普遍對(duì)現(xiàn)狀比較滿(mǎn)意。 立足項(xiàng)目周邊區(qū)域特殊商業(yè)環(huán)境，充分發(fā)揮該區(qū)域商業(yè)特色，把握區(qū)域特色下的市場(chǎng)機(jī)遇23項(xiàng)目 SWOT分析s地處雅寶路 “ 金礦 ” ，蘊(yùn)藏著無(wú)盡的商機(jī)s與使館區(qū)比鄰，擁有一批消費(fèi)力極強(qiáng)穩(wěn)定的涉外人群s距離朝外大街近，比傳統(tǒng)雅寶路市場(chǎng)又多了一條交通干道。在相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)期內(nèi)仍將繼續(xù)固守這一特點(diǎn)。如早期知名的怡景園公寓、日壇晶華、鉑宮等高端公寓項(xiàng)目。 19車(chē)水馬龍，生意興隆的雅寶路市場(chǎng)雅寶路市場(chǎng)當(dāng)前情況簡(jiǎn)單示意圖優(yōu)唐雅寶城日壇國(guó)際20雅寶路市場(chǎng)各類(lèi)類(lèi)主營(yíng)產(chǎn)品服裝、 皮草皮革是 雅寶路商業(yè)的主營(yíng)產(chǎn)品類(lèi)型。 18雅寶路市場(chǎng)的發(fā)展n 客群的發(fā)展：從 80 ％俄羅斯客人到全球各地 雅寶路商業(yè)交易模式由最早的主要針對(duì)俄羅斯人，后期雅寶路的影響力逐漸變大，不但擴(kuò)及到中歐、東歐，還影響到亞洲、非洲等大量的服裝進(jìn)口國(guó)。 此特點(diǎn)對(duì) 商場(chǎng)的格局提出了特殊的要求，即導(dǎo)致目前眾多商場(chǎng)設(shè)置小談判間室的格局，也就是拉起簾子做生意的 首要因素 。老商業(yè)中心筋骨未動(dòng)，不落反興 商業(yè)的特殊性在于 “ 做熟易、做生難 ” 。北京交通發(fā)達(dá)，信息靈通，各國(guó)商人云集，因此中國(guó)各地的服裝們都把北京特別是雅寶路作為對(duì)外貿(mào)易的窗口。216。新金山商務(wù)大廈地處雅寶路商圈，雅寶路因背靠北京的第一使館區(qū) ,從上世紀(jì) 80年代開(kāi)始 , 就出現(xiàn)了服裝貿(mào)易活動(dòng) ,最開(kāi)始以 “ 擺地?cái)們?” 的形式出現(xiàn) ,經(jīng)過(guò) 20年的發(fā)展 ,這里已發(fā)展成了綜合商圈。 從本項(xiàng)目的整體規(guī)劃情況得出，項(xiàng)目是一個(gè)以商業(yè)為核心， 寫(xiě)字樓為外延產(chǎn)品的規(guī)劃項(xiàng)目。雅寶路10項(xiàng)目本體條件－規(guī)劃條件 項(xiàng)目將成為一個(gè)以商業(yè)為核心帶動(dòng)，以寫(xiě)字樓、公寓為重點(diǎn)補(bǔ)充的，具備重點(diǎn)策略?xún)A向的城市綜合體項(xiàng)目。南北兩個(gè)生態(tài)場(chǎng)所為項(xiàng)目提供了充滿(mǎn)生機(jī)的外圍環(huán)境8項(xiàng)目商圈情況－兩大商圈，強(qiáng)強(qiáng)借勢(shì)朝外商圈CBD商圈n兩大商圈 ：項(xiàng)目處于朝外商圈的整體商務(wù)氛圍中，同時(shí)與 CBD商務(wù)核心區(qū)近在咫尺。大路 小路交通較為便利7項(xiàng)目生態(tài)環(huán)境－日壇公園的天然綠肺n 日壇公園：日壇公園位于項(xiàng)目的東南側(cè)，在城市腹地內(nèi)部的天然綠地公園尤為珍貴 。東側(cè)之小路向南可通達(dá)雅寶路，道 路較窄。人氣旺盛，生機(jī)勃勃。項(xiàng)目與生俱來(lái)的涉外商業(yè)氛圍，為項(xiàng)目發(fā)展提供了良好的主題。 追根溯源，朝外商圈的興起很大程度得益于雅寶路的輝煌，也可以說(shuō)雅寶路帶動(dòng)了朝外整個(gè)區(qū)域的發(fā)展。14216。每年到來(lái)到這里的外國(guó)商人超過(guò) 6000人，平均每人每次采購(gòu)總額超過(guò)15000美元；在雅寶路，商家每天的交易額超過(guò) 100多萬(wàn)美元， 市場(chǎng)上 98%的產(chǎn)品遠(yuǎn)銷(xiāo)到俄羅斯、烏克蘭、利比亞、羅馬尼亞等 30多個(gè)國(guó)家，每年對(duì)外貿(mào)易額高達(dá) 200多億元人民幣。當(dāng)時(shí)前蘇聯(lián)剛剛解體，前蘇聯(lián)及東歐地區(qū)民用消費(fèi)品短缺，對(duì)中國(guó)的服裝需求很大。16特別提醒！ 在雅寶路市場(chǎng)兩次搬遷的同時(shí)，以吉利大廈、日壇賓館為中心的老雅寶路市場(chǎng)卻脛骨未動(dòng)，由于歷史和區(qū)域人文經(jīng)濟(jì)等多種原因，老雅寶路不僅沒(méi)有動(dòng)搖傳統(tǒng)的東歐貿(mào)易格局，反而新增了其他商貿(mào)活動(dòng)，并且日益煥發(fā)出活力，品牌之路越走越紅火。 但是隨著市場(chǎng)的發(fā)展，漸漸有一部分商家開(kāi)放零售，致使國(guó)內(nèi)一小部分客戶(hù)來(lái)到此處。 外貿(mào)工藝： 面料及做工工藝方面有了更多的特殊功能，如防水、 拒 油、阻燃或防紫外線等。 雅寶路在發(fā)生著變化，本項(xiàng)目不但要保存雅寶路的傳統(tǒng)特點(diǎn)，更應(yīng)該滲透其新鮮變化。 n 公寓云集 大雅寶路地區(qū)的強(qiáng)烈涉外氛圍也吸引諸多涉外公寓的建設(shè)。22小結(jié)n 該區(qū)域具有天然的濃郁的涉外商務(wù)氛圍，并在長(zhǎng)久的歷史基因下，形成足夠的商業(yè)基礎(chǔ)。餐飲娛樂(lè)等配套建設(shè)方面將有更多的發(fā)展。w并非雅寶路核心區(qū)，屬于準(zhǔn)雅寶路地區(qū)或稱(chēng)雅寶路輻射區(qū)。o俄羅斯、東歐等地對(duì)于服裝、皮革等的市場(chǎng)需求仍然十分旺盛。24定定