【正文】 蓄客期： 41天銷 售中心對 外開放產(chǎn) 品發(fā) 布會項 目形象出街龍 抬 頭活 動對 外引爆蓄客期重要節(jié)點示意圖 本案蓄客期僅 41天，與南方其它城市別墅項目，以及南昌本土別墅項目超長周期的蓄客期相較之下非常短促，造勢周期非常短。寫字樓 南昌幾個代表性寫字樓（ 財 富，帝王）表 現(xiàn) 平平甚至空置率高，寫字樓一直是南昌地 產(chǎn) 的冷 門 ，但隨著西格 瑪 、中行、明珠廣 場 的 熱銷 ，南昌寫字樓市 場進 入主流市 場陌生拜 訪為 主，通 過項 目品 質 和市 場預 期吸引客 戶 ，周期 長 。 高端客戶群體看重的產(chǎn)品品質以及可持續(xù)發(fā)展的前景。不賣產(chǎn)品賣境界不賣產(chǎn)品賣境界博泰靜林府CEO私享場博泰 營銷策略營銷戰(zhàn)略目標一、實現(xiàn)高價格，同時保持良好的公共關系，不引起政府對 “ 別墅 ” 的注意；二、保證正常銷售周期， 12個月內基本銷售完畢 ；三、形成良好的項目形象，有良好的市場口??；四、形成博泰企業(yè)穩(wěn)定的高端客戶信息庫，成立博泰名流俱樂部。目前客戶需求較低、條件轉化后可實現(xiàn)較高市場價值?？蛻粜枨罅扛?、可實現(xiàn)高市場價值。 項目硬件指標對比 綜合以上對比情況，可以發(fā)現(xiàn)項目與其他五個項目對比，在區(qū)位、配套、硬件指標、景觀等方面，既有優(yōu)勢也有劣勢，總體不具備明顯優(yōu)勢；在產(chǎn)品方面稍顯劣勢，總體屬于不具備明顯競爭優(yōu)勢項目。獨棟戶型對比 保利國際高爾夫花園保利國際高爾夫花園瑞士風華半山獨棟實用與大方兼得， 8種多元戶型可供選擇，面積均在261375平米之間，配送私家車庫與私家走廊，戶戶贈送 1000㎡左右超大面積的坡地花園，奇花異植隨意添選，或根據(jù)主人喜好打造私家露天泳池。除了一線湖景和三疊院落以外，底層附贈地下室， 3樓有電梯直達。獨棟別墅形態(tài)對比 靜林府 保利國際高爾夫花園雙拼圍合式類獨棟 有天有地有院落真獨棟 聯(lián)排別墅形態(tài)對比 靜林府 保利國際高爾夫花園私家花園和地下室是其最大賣點之一，花園面積與建筑面積接近 1： 1，前庭后院，二、三層則規(guī)劃了空中庭院。綠地蘭宮 象湖支流、八大山人、 梅湖景區(qū)。 項目景觀對比 保利國際高爾夫花園西北面是 32公頃的森林公園，南面距離 1公里地是江西贛江流域；項目內有贛江支流貫穿而過，水資源豐富的碟子湖，原生態(tài)水系占地 1340畝；山林綠地占地 2550畝，有大片松樹、多種常綠灌木等，白鷺等多種候鳥在此棲息。綠地蘭宮 4300㎡幼兒園：江西廣播電視藝術幼兒園綠地山莊分園（已開學）； 14000㎡私家運動會所綠地香頌 位于南昌市紅角洲大學城，江西科技大學東側，西臨規(guī)劃公園，北毗昌樟高速公路。 項目配套對比 保利國際高爾夫花園有五星級酒店、高級會館、雙語學校、醫(yī)院、中央會所（ SPA、游泳池、健身房等）、度假村、釣魚臺、名品商業(yè)街、酒吧、西餐廳、家居超市等， 平方米體育公園、 。天賜良園 保利國際高爾夫花園 項目規(guī)模對比 總占地面積 1250畝 ,總建筑面積 :30萬平方米 ,共 1762戶綠地香頌?占地面積約 155畝（103529平方米），其中 A地塊 49185平方米； B地塊54344平方米。18棟 34層洋房 。別墅體量小，形象難以拔高水榭花都 區(qū)位對比 從各項目的區(qū)位來看，保利國際高爾夫和天賜良園，綠地香頌同在紅谷灘，同屬核心新城區(qū)，具有一定地理優(yōu)勢。別墅一般為四層帶閣樓建筑， 5層疊拼別墅，國內尚不多見，設計新穎。n別墅戶型面積與比例n營銷手段分析水榭花都n優(yōu)劣勢分析n優(yōu)勢216。216。 12層為 1戶，約 200多平米； 5層為 1戶，約 300多平米。下層有花園，上層有屋頂花園，這樣一來就能滿足每戶都有前庭、后院、中庭 —— 三疊院落。o 自身配套： 小區(qū)內配套設施齊全，有幼兒園、小學、商業(yè)街、游泳池、酒店、寫字樓等，滿足高層人士的各種生活需求。綠地香頌水榭花都 項 目名稱 水榭花都 區(qū)位 象湖地址 青云譜區(qū)象湖公園施堯路 1111號 建筑形 態(tài) 小高層，高層，疊加別墅 開 發(fā) 商 江西金球房地 產(chǎn) 開 發(fā) 有限公司物 業(yè) 公司 江西萬佳物業(yè)管理有限公司建筑 規(guī) 模 總建筑面積約 260000平方米銷 售價格 均價 7500元 /㎡ 項目交通圖o 項目規(guī)劃： 該項目總建筑面積 266366平米，約 1200多套。地塊內還配有商業(yè)，品牌幼兒園，社區(qū)物業(yè)服務用房等配套設施。高層公寓是面向中端白領首次置業(yè)的產(chǎn)品類型，戶型面積 7090㎡之間。土地總面積約 155畝（ 103529平方米），其中 A地塊 49185平方米；B地塊 54344平方米。o 項目規(guī)模： 小區(qū)的總戶數(shù)達到 1758戶，其中聯(lián)排別墅 304戶，多層 247戶，小高層 413戶，塔樓 136戶，高層 658戶。o 景觀資源： 項目西北毗蝶子湖公園及南昌最大的銘雅高爾夫球場，蝶子湖大道、鳳凰一路、鳳凰二路等城市景觀大道環(huán)繞周邊，三面臨路。 保利國際高爾夫花園 項目規(guī)劃布局 綠地蘭宮 項 目名稱 綠地蘭宮區(qū)位 象湖新城地址 南昌縣象湖新城 公交線有 21 2 22 232路車。其中兩大同等品質的國際金融中心、恒茂國際與本項目進行著重對比。產(chǎn)品分析博泰靜林府戶型結構主要分為 3種：雙拼、聯(lián)排、疊加，其中雙拼 32套，聯(lián)排 112套，疊加 72套，共計 218套。項目核心賣點提煉：產(chǎn)品地段景觀服務項目賣點歸納城市別墅，南昌城市副中心。雙拼結構： 9樓；面積區(qū)間： 190220平米， 45房為主，共計 34套。建立項目品牌價值，為后續(xù)項目持續(xù)開發(fā)奠定基礎；216。博泰 保證中長期項目良好的整體銷售業(yè)績；強化企業(yè)品牌216。 靜林府戶型資源盤點產(chǎn)品分析聯(lián) 排 聯(lián) 排雙 拼疊加聯(lián)排 聯(lián)排結構： 1019樓；面積區(qū)間：170180平米， 34房為主，共計 112套。疊加結構： 2025樓；面積區(qū)間： 140170平米， 24房為主，共計 72套。新中式圍合式園林。項目屬性解讀項目檔次定位本體產(chǎn)品優(yōu)勢城中心高尚科技型別墅領先型科技別墅高檔現(xiàn)代典雅立面大體量庭院式主題園林緊湊型戶型面積，強調總價控制高檔水準產(chǎn)品價格策略關于核心均價推導方法的思考 “ 市場比較法 ” 推導均價從項目區(qū)位來看，本案與 保利國際高爾夫、綠地蘭宮、天賜良園地理位置條件相似，同屬城市別墅；從產(chǎn)品形態(tài)上來看，本案與綠地香頌、水榭花都相似 ，因而，選取以上 5個盤作通過 “ 市場比較法 ” 進行靜態(tài)比準，然后根據(jù)市場自然溢價率進行時間修正。o 交通分析： 項目地塊處于廬山南大道，出行便利。o 品牌地產(chǎn)： 保利國際高爾夫開發(fā)商保利地產(chǎn)是保利集團控股的大型國有房地產(chǎn)企業(yè)。綠地蘭宮 項目規(guī)劃布局天賜良園 項 目名稱 天賜良園區(qū)位 鳳凰洲 地址 紅谷灘區(qū)鳳凰北大道 88號（鳳凰北大道與香江路交匯處） 建筑形 態(tài)多層（ 6層）住宅、 11棟小高層（ 12層板樓）住宅、 2棟塔樓及聯(lián)排別墅 開 發(fā) 商 南昌運通世 紀 房地 產(chǎn) 有限公司物 業(yè) 公司 深圳福田建筑 規(guī) 模 總建筑面積約 260038平方米銷 售價格 均價 8500元 /㎡項目效果圖項目交通圖o 項目規(guī)模： 占地 361畝，總建面積達到 260038平方米，建筑密度為 ％，綠地率達到 ％，容積率僅為 ?？偨ㄖ娣e在 180000平方米左右，其中聯(lián)排別墅的建筑面積達到 。o 項目規(guī)劃： 項目分為 A、 B兩地塊。o 戶型特色：類獨棟、類雙拼別墅面積 230270㎡；別墅內進行了套房設計、地下雙車庫配置，并附送精裝庭院、下沉式庭院，多露臺，地下室等空間。分為 A、 B兩塊地，主要是由四成為主的蝶墅和以 1830層為主的高層住宅構成。在南昌香頌是首家推出這種產(chǎn)品的樓盤，如此低總價，高性價比，具有很強的投資性，是自住兼投資的上佳產(chǎn)品。整個小區(qū)由一條水系貫穿其中，保證園林景觀和象湖景的和諧統(tǒng)一，綠化率 48%。o 戶型特色： 疊拼別墅由多層的復式住宅上下疊加在一起組合而成。這種結構，現(xiàn)已被水榭花都采用。小區(qū)工地還處于建設階段，但是依據(jù)校果圖所示項目建筑為現(xiàn)代風格建筑。象湖水景戶型 戶型面積 供應套數(shù) 比例三房 218 20 50%六房 337　 20 50%合計 218/337　 40 100%名稱 主要內容營銷策略及手段 低價入市（內部價 800010000），別墅推出當日購買享受 3個點的優(yōu)惠價格策略 別墅量少，實際定價低于預期定價（ 900012023）。小區(qū)整體規(guī)劃設計以人為本，最大化挖掘項目環(huán)境優(yōu)勢，力爭看湖的戶數(shù)最大化；21