某寫(xiě)字樓項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策劃案-全文預(yù)覽
【正文】 分作為整體招商 ? 合富輝煌 174。房地產(chǎn) Hopefluent Real Properties 銷(xiāo)售 推廣策略 ? 合富輝煌 174。房地產(chǎn) Hopefluent Real Properties 運(yùn)用可比樓盤(pán)量化定價(jià)法（市場(chǎng)比較法）鎖定了可比性較強(qiáng)的下列物業(yè)進(jìn)行量化對(duì)比 價(jià)格策略 ? 天譽(yù)商務(wù)大廈 ? 力迅商務(wù)大廈 ? 錦城大廈 ? 合富輝煌 174。房地產(chǎn) Hopefluent Real Properties 形象定位 ? 合富輝煌 174。房地產(chǎn) Hopefluent Real Properties 客戶(hù)分析 可比項(xiàng)目客戶(hù)分析 —— 天譽(yù)商務(wù)大廈客戶(hù)分析小結(jié) 根據(jù)以上數(shù)據(jù)說(shuō)明，天譽(yù)國(guó)際商務(wù)大廈的客戶(hù)主要以 生產(chǎn)制造業(yè)為主（占 33%） ，其次是通信科技業(yè)以及貿(mào)易批發(fā)業(yè)（各占 18%），并且以本地公司為主，這種客戶(hù)結(jié)構(gòu)與東寶大廈相似。例如匯豐電子資訊處理有限公司在東寶大廈內(nèi)使用了第 2~4層和第 8層，合計(jì) 4層寫(xiě)字樓。房地產(chǎn) Hopefluent Real Properties 客戶(hù)分析 可比項(xiàng)目租客戶(hù)分析 —— 東寶大廈客戶(hù)行業(yè)分析 29%11%11%18%5%5%5%8% 0%3% 5%生產(chǎn)/ 制造 電子/ 通信/ 科技 專(zhuān)業(yè)服務(wù)貿(mào)易/ 批發(fā)/ 零售 金融 交通運(yùn)輸/ 物流房地產(chǎn)/ 建筑業(yè) 廣告 基礎(chǔ)建設(shè)/ 能源政府單位及機(jī)構(gòu) 其他? 合富輝煌 174。房地產(chǎn) Hopefluent Real Properties 客戶(hù)行業(yè)特征比較 東風(fēng)路寫(xiě)字樓客戶(hù)主要是生產(chǎn)制造業(yè)、電子科技業(yè)、專(zhuān)業(yè)服務(wù)業(yè)、貿(mào)易、金融業(yè)等。房地產(chǎn) Hopefluent Real Properties 項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析 區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)小結(jié) ? 東風(fēng)路現(xiàn)時(shí)在售的寫(xiě)字樓主要定位在乙級(jí)、準(zhǔn)甲級(jí)，售價(jià)在 1000013000元/平方米，租金 50100元 /平方米 /月，對(duì)比天河及珠江新CBD區(qū)域有明顯價(jià)格差異 ? 租客主要是中小型的貿(mào)易公司、廣告公司、科技公司、咨詢(xún)機(jī)構(gòu)、設(shè)計(jì)公司、事務(wù)所等，單元間隔主要在 150平方米左右，近年進(jìn)駐的大型企業(yè)總部迅速增加，直接提升了商務(wù)環(huán)境的層次 ? 合富輝煌 174。房地產(chǎn) Hopefluent Real Properties 項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析 —— 力迅商務(wù)中心 ? 合富輝煌 174。房地產(chǎn) Hopefluent Real Properties 項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析 東風(fēng)路商務(wù)區(qū)域項(xiàng)目類(lèi)別 東風(fēng)路商務(wù)區(qū)域從 80年代至今商務(wù)地位歷史悠久 ,因此可把東風(fēng)路寫(xiě)字樓分為三個(gè)類(lèi)別 ?一類(lèi)：健力寶大廈、建銀大廈 ?二類(lèi)：東方金融廣場(chǎng)、時(shí)代國(guó)際、天譽(yù)商務(wù)、東寶大廈 ?三類(lèi)：交易廣場(chǎng)、國(guó)信大廈 ? 合富輝煌 174。 東風(fēng)西路 東風(fēng)東路 錦城大廈 東寶大廈 天譽(yù)商務(wù) 力迅商務(wù)中心 新裕數(shù)碼 建銀大廈 越秀城市廣場(chǎng) 時(shí)代國(guó)際大廈 本案 健力寶 東方金融廣場(chǎng) 交易廣場(chǎng) 國(guó)信大廈 達(dá)信大廈 東竣廣場(chǎng) ? 合富輝煌 174。房地產(chǎn) Hopefluent Real Properties 區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)對(duì)比分析 ? 老城區(qū)寫(xiě)字樓將進(jìn)入二手寫(xiě)字樓租售時(shí)代 ? 城市中心的東移，廣州商務(wù)中心也已經(jīng)東移，而老城區(qū)的一手寫(xiě)字樓也逐步息微，新推寫(xiě)字樓的競(jìng)爭(zhēng)力已不如城市東面的寫(xiě)字樓。房地產(chǎn) Hopefluent Real Properties 區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)對(duì)比分析 老三區(qū)寫(xiě)字樓成交價(jià)格 （ 2023— 2023） 數(shù)據(jù)來(lái)源： :廣州市國(guó)土資源和房屋管理局 備注： 06年的十區(qū)概念已包含南沙和蘿崗區(qū) 020234000600080001000012023140001600018000東山 11844 8488 6715 6076 6108 7784越秀 12602 10182 8198 7426 6704 7784荔灣 7913 6381 12357 15787 15480 142032023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年單位：元 /㎡ ? 合富輝煌 174。房地產(chǎn) Hopefluent Real Properties ? 老三區(qū)（東山、越秀、荔灣）為廣州舊城中心，多個(gè)政府機(jī)關(guān)都分布在老三區(qū)，帶動(dòng)了老三區(qū)的商務(wù)氛圍聚集 ? 老三區(qū)寫(xiě)字樓主要沿環(huán)市路、東風(fēng)路、中山路沿線(xiàn)分布 ? 第二代商務(wù)中心形成于環(huán)市東路、政府機(jī)關(guān)（如省府、市府、工商部門(mén)）云集在東風(fēng)路以及地鐵一號(hào)線(xiàn)的開(kāi)通，是上述三條主干道沿線(xiàn)寫(xiě)字樓分布較為集中的主要原因 ? 此外，人民路、解放路由于靠近舊交易會(huì)館也分布了不少寫(xiě)字樓項(xiàng)目；廣州大道、沿江路一帶也零散分布了部分檔次參差的寫(xiě)字樓 區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)對(duì)比分析 老三區(qū)寫(xiě)字樓市場(chǎng)分布特征 ? 合富輝煌 174。房地產(chǎn) Hopefluent Real Properties 廣州寫(xiě)字樓市場(chǎng)分析 發(fā)展趨勢(shì) ? 商務(wù)重心正在向珠江新城、琶洲一帶轉(zhuǎn)移， 第四代商務(wù)中心珠江新城尚處于起步發(fā)展階段，待該區(qū)域發(fā)展成熟，相信將需要一定時(shí)間的培育 ? 據(jù)我們所接觸客戶(hù)的需求意向分析可得，中國(guó)經(jīng)濟(jì)在快速發(fā)展，寫(xiě)字樓市場(chǎng)前景向好，這必然導(dǎo)致需求的上升。房地產(chǎn) Hopefluent Real Properties 存量面積逐步被消化 廣州寫(xiě)字樓市場(chǎng)分析 ? 20232023年，廣州十區(qū)共批出寫(xiě)字樓面積 ㎡ ,成交面積 ㎡；寫(xiě)字樓市場(chǎng)正在逐步消化往年的存量面積 ? 01年 06年，十區(qū)二手寫(xiě)字樓成交面積為 ㎡，一、二手成交比例為 63： 37 ? 合富輝煌 174。房地產(chǎn) Hopefluent Real Properties 天河北商圈 珠江新城 軟件園區(qū) 琶洲會(huì)展 東風(fēng)東 東風(fēng)路 環(huán)市路 廣州寫(xiě)字樓市場(chǎng)分析 ? 合富輝煌 174。房地產(chǎn) Hopefluent Real Properties ? 合富輝煌 174。房地產(chǎn) Hopefluent Real Properties SWOT ? 合富輝煌 174。房地產(chǎn) Hopefluent Real Properties SWOT ? 合富輝煌 174。房地產(chǎn) Hopefluent Real Properties ? 項(xiàng)目情況 技術(shù)指標(biāo) 合富輝煌 174。房地產(chǎn) Hopefluent Real Properties ? 知己 項(xiàng)目研究 合富輝煌 174。房地產(chǎn) Hopefluent Real Properties ? 項(xiàng)目策劃大綱 知已 項(xiàng)目研究 知彼 市場(chǎng)分析 定位 突圍定位 定價(jià) 價(jià)格策略 銷(xiāo)售 推廣策略 提升 產(chǎn)品建議 合富輝煌 174。房地產(chǎn) Hopefluent Real Properties ? 越秀區(qū) 東風(fēng)路 地鐵一號(hào)線(xiàn) 本案 環(huán)市路 地理位置 ? SWOT分析 項(xiàng)目情況 地理位置 項(xiàng)目情況 合富輝煌 174。房地產(chǎn) Hopefluent Real Properties SWOT分析 項(xiàng)目情況 地理位置 SWOT分析 ? 合富輝煌 174。房地產(chǎn) Hopefluent Real Properties SWOT ? 合富輝煌 174。房地產(chǎn) Hopefluent Real Properties SWOT ? 知彼 市場(chǎng)分析 合富輝煌 174。房地產(chǎn) Hopefluent Real Properties 廣州寫(xiě)字樓經(jīng)歷了“由西向東”的發(fā)展歷程 西 東 第一代商務(wù)中心：沿江一帶 第二代商務(wù)中心：環(huán)市路 淘金 第三代商務(wù)中心：天河北 第四代商務(wù)中心：珠江新城、琶洲 沙面、十三行、天字碼頭 環(huán)市路、淘金路 天河北、體育東 天河路、珠江新城、琶洲 80年代初 80年代末 90年代初 90年代初 2023年后 發(fā)展歷程 廣州寫(xiě)字樓市場(chǎng)分析 ? 合富輝煌 174。 ? 軟 件 園：“硅谷基地”為著稱(chēng)，高新產(chǎn)業(yè)客戶(hù)集中地 ? 琶洲會(huì)展：圍繞會(huì)展為核心的商務(wù)圈，但基礎(chǔ)設(shè)施、商務(wù) 配套、交通條件有待完善 發(fā)展歷程 — 商務(wù)區(qū)域組成 廣州寫(xiě)字樓市場(chǎng)分析
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