【正文】 收政策的內(nèi)涵，整體把握稅收優(yōu)惠政策及稅收前置條款，依法納稅。% 房地產(chǎn)企業(yè)面臨的稅務(wù)環(huán)境年度 營業(yè)收入 稅負 凈利潤 稅款占收入比例2023 %2023 %2023 %n 稅局加強征收與監(jiān)管 n 經(jīng)濟增長放緩、積極的財政政策需要資金的更大投入，各級地方財通過加大稅收征收力度，降低財政資金壓力，特別是房地產(chǎn)行業(yè)相應(yīng)的營業(yè)稅、土地增值稅、土地使用稅、房產(chǎn)稅為地方稅種，大部分將留存地方財政，更是成為目前稅務(wù)部門清理征收的重點。n合理合法地進行稅務(wù)籌劃，充分利用各種稅收優(yōu)惠政策，可有效地減少企業(yè)現(xiàn)金流出，提高企業(yè)利潤，增加股東回報。（ 4）各級公司的資金不得擅自對外借款和抵押擔(dān)保；如確需，必須經(jīng)集團公司審批。（ 2）各級公司應(yīng)根據(jù)自身實際情況制定明確的資金支付審批權(quán)限和程序，各項資金的支付必須嚴格按規(guī)定權(quán)限和程序?qū)徟?。?7）資金收支必須及時入賬，做到日清月結(jié)。（ 3）銀行賬戶必須以本單位的名義開立，不得違反規(guī)定以其他單位或個人的名義開立，嚴禁將公款私存、出租或出借銀行賬戶。特別是業(yè)主拖欠的房款要及時收回。 墊付的各項工程款要及時收回。或工程暫估單價過高，造成提前或超付工程款。在市場好、信貸政策比較寬松的情況下，應(yīng)盡量降低賬上資金余額；相反，可適當(dāng)調(diào)高現(xiàn)金比率（5%10%），獲得較穩(wěn)健的財務(wù)狀況。由于資金被占用，已經(jīng)讓富力喘不過氣來，為緩解資金緊張局面，不得不高成本融資，08年融資成本比上年增加 231%，公司已一年沒有再購置土地。僅這三個地王項目的低價，就要承擔(dān)費用超過 112億元。 案例：富利地產(chǎn) —商業(yè)轉(zhuǎn)型的代價 富力地產(chǎn)在此輪的市場調(diào)整中遭遇資金緊張困局的重要原因就在于，在過去的幾年中他們將過多的精力和資金投入到商業(yè)物業(yè)項目，沉淀了公司不少的資金。 因此，對于房地產(chǎn)開發(fā)公司來說， 資金運用的一個重要任務(wù)就是要加快資金周轉(zhuǎn)，以較小的資金流量推動較大的項目周轉(zhuǎn)，使資金產(chǎn)出較高的利潤。資金運營應(yīng)重點關(guān)注資產(chǎn)的流動性資金使用中容易產(chǎn)生的問題資金管理相關(guān)制度主要內(nèi)容介紹3 財務(wù)在企業(yè)經(jīng)營管理中的重要作用房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)稅法3ⅣⅣ 房地產(chǎn)開發(fā)項目的資金運用 資金運營應(yīng)重點關(guān)注資產(chǎn)的流動性 項目的投資回報率越高越好嗎？ 某公司能籌集的資金為 3億元，現(xiàn)有 A、 B、 C三個項目的投資成本均為3億元，其中： A項目投資回報率為 25%，投資期為 5年； B項目投資回報率為 20%，投資期為 3年； C項目投資回報率為 15%，投資期為 2年。單位：億元　 2023年 2023年 2023年 2023年新增個人住房按揭貸款 2513 3630 7648 2832全部人民幣新增貸款 23500 33000 36300 45900所占比例 % %% %、加快他項權(quán)證辦理，解除公司擔(dān)保責(zé)任 根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營慣常做法，在商品房他項權(quán)證辦理并移交按揭銀行前，公司將對客戶按揭貸款承擔(dān)階段性擔(dān)保責(zé)任，若客戶在此期間未正常還貸造成違約，公司將承擔(dān)回購等擔(dān)保責(zé)任。銷售回籠應(yīng)注意的環(huán)節(jié)、加快銀行按揭的辦理。 房款回籠需要銷售部門、法律部門、代理公司、律師事務(wù)所、銀行、財務(wù)部門等多個部門和單位共同努力和配合，要明確各部門崗位責(zé)任及工作流程以提高工作效率。加強銷售回籠工作應(yīng)注意以下幾方面內(nèi)容： 、加快銷售簽約。（ 5） 貸款成本及利率調(diào)整周期應(yīng)關(guān)注的方面： 力爭獲取市場上最優(yōu)惠的貸款成本條件。但由于銷售需要抵押物涂銷，放款后幾個月即開始還款，銀行貸款資金利用效率較低，為提高資金使用效率，可采用母公司擔(dān)保方式。單位：億元　 2023年 2023年 2023年 2023年新增房地產(chǎn)開發(fā)貸款 1328 2996 3616 1802全部人民幣新增貸款 23500 33000 36300 45900所占比例 % % % %如何辦理銀行貸款、銀行貸款的放款條件（ 1）自有資金投入占總投資 35％以上，目前由于地價占總投比例較高，一般地價支付完畢即可達到自有資金投入要求；（ 2）項目四證齊全（國土證，用地規(guī)劃許可證、工程規(guī)劃許可證、施工證），主要是控制施工證節(jié)點；、辦理銀行貸款的流程（ 1）與銀行溝通，擬定貸款方案；（ 2）銀行前、后臺進行項目評估；（ 3）銀行審貸會過會；（ 4）落實四證、抵押、法律文件等相關(guān)放款條件；（ 5）銀行放款；各銀行對公司整體授信仍有存量且放款銀行具備放款規(guī)模；（ 6）銀行貸款資金轉(zhuǎn)出及使用。 由于金融危機的影響，恒大未能按期上市，到目前為此，資本市場依然低迷，恒大地產(chǎn)亦未有上市的跡象。 如無法上市，其將以現(xiàn)行市盈率回購相關(guān)投資者的股份。案例：恒大地產(chǎn) —對賭協(xié)議的后果案例：恒大地產(chǎn) —對賭協(xié)議的后果 據(jù)公開資料顯示， 2023年 11月，恒大地產(chǎn)與國際機構(gòu)投資者德意志銀行、美林及淡馬錫簽訂協(xié)議，以恒大地產(chǎn)三分之一股權(quán)作押，由三家機構(gòu)投資者以總價 4億美元認購其 8億股可換股優(yōu)先股。雙方以企業(yè)當(dāng)前的業(yè)績?yōu)樽h價基礎(chǔ)確定投資條件，根據(jù)雙方認可的業(yè)績增長情況，以具體業(yè)績指標甚至股價為協(xié)議條件。 特別是在市場發(fā)生變化后，其高負債、高成本的資金使其背上了沉重的壓力，企業(yè)陷于困境。如發(fā)行債券或銀行貸款時的利息，發(fā)行股票的股息、紅利等；資金使用費與籌資額度、籌資期限直接相關(guān)，屬于籌資成本中的變動費用； 三是特定條件下的機會成本 。避免短貸長投，根據(jù)不同產(chǎn)品的開發(fā)節(jié)點和預(yù)售時間，安排不同的資金來源銜接。發(fā)生財務(wù)風(fēng)險一般由于債務(wù)資金期限結(jié)構(gòu)安排不當(dāng)或者由于資金收支預(yù)算與實際不符而產(chǎn)生的支付危機。如果實際營運收入低于預(yù)期，財務(wù)杠桿將是不利的，將進一步加大不利后果，增加投資風(fēng)險。企業(yè)必須在風(fēng)險與收益之間找到一個平衡點，防范財務(wù)風(fēng)險。 財務(wù)杠桿負效應(yīng) 如果借入款項投資取得的效益低于借款成本，將會產(chǎn)生相反的杠桿效應(yīng)。 借貸資金與自有資金的比例越大，財務(wù)杠桿的作用越大，此時，投資收益會越高。1*100%=70% 資金籌集主要關(guān)注二個方面：一是資金來源結(jié)構(gòu)，主要是指投資者籌集各種資金來源而構(gòu)成的財務(wù)結(jié)構(gòu)，一般指股東投入資金和企業(yè)借入資金的比例；二是取得資金的成本。 結(jié)論：房地產(chǎn)企業(yè)主要是靠融資做大做強的，可見資金籌集對房地產(chǎn)企業(yè)的生存和發(fā)展是非常重要的。 經(jīng)營性物業(yè)貸款， 指銀行將已建成并投入使用的經(jīng)營性物業(yè)長期穩(wěn)定收入作為分期還款來源的一種物業(yè)抵押貸款，貸款資金不限定固定用途。融資券不對社會公眾發(fā)行，只對銀行間債券市場的機構(gòu)投資人發(fā)行，在銀行間債券市場交易。公司債監(jiān)管機構(gòu)往往要求嚴格債券的信用評級和發(fā)債主體的信息披露，特別重視發(fā)債后的市場監(jiān)管工作。二是一次融資資金量較大，可以長期使用；三是改善資本結(jié)構(gòu)，有效降低企業(yè)資產(chǎn)負債率，進一步擴大銀行借款等間接融資空間；四是對由于每股收益和凈資產(chǎn)收益率的攤薄，對經(jīng)營業(yè)績要求很高，經(jīng)營壓力加大。預(yù)售階段： 取得預(yù)售許可證，開始預(yù)售并回籠資金。根據(jù)目前的規(guī)定，在項目自有資金投入到達到項目整體投資的 35%，并且四證齊全后，可申請項目貸款，銀行貸款額度一般占項目總投資的 4060%；銷售回籠款 即向購房業(yè)主收取的房款。在實施中，發(fā)現(xiàn)第三、四月出現(xiàn)資金缺口，其銀行借款計劃在 5月取得，因此，申請向股東提出借款（原計劃沒有安排），出現(xiàn)時點性資金缺口。按照項目總投 18億元的50%匡算貸款規(guī)模約為 9億元，當(dāng)年四證齊全面積占總建面的 1/2，則應(yīng)安排 1/2的貸款規(guī)模發(fā)放，即 4億元左右。 兩項費用明顯偏高，按照通常情況，銷售費用一般不得超過年度銷售計劃的 %，那么安排的銷售費用不應(yīng)超過 2500萬元；管理費用單盤基準費用為 300400萬元，再考慮到項目銷售面積及在建面積進行調(diào)整，該項目管理費用安排過高。 例如： 某項目全年預(yù)計銷售回籠 10億元，假設(shè)該項目當(dāng)年尚未完工交樓，安排各種稅款支出 。 例如：某公司計劃全年簽約金額 10億元（全年銷售），年初有上年簽約未回籠金額 2億元，而全年安排銷售回籠 7億元。（ 1）項目投入的資金與計劃開工量相符。 具備對外融資條件一定要主動從市場上獲取資金，不要僅依靠股東的投入。這一階段 重點是合理安排資金使用 。資金平衡計劃見下表：3 財務(wù)在企業(yè)經(jīng)營管理中的重要作用房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)稅法3 財務(wù)在企業(yè)經(jīng)營管理中的重要作用ⅡⅡ 房地產(chǎn)開發(fā)項目的資金平衡計劃 X公司 XX年資金平衡計劃表 項 目 第一季度 第二季度 第三季度 第四季度 合 計一、資 金支出土地 費 用建 設(shè) 成本償還貸 款稅 費 支出其他支出合 計二、資 金來源股 東 投入借入 資 金銷 售回 籠其他來源合　 計資 金盈缺 編制資金平衡計劃包括兩個層面： 一是在房地產(chǎn)項目進行可研論證階段，編制 項目整體資金平衡計劃 。 資金的籌措和運用能力對于房地產(chǎn)企業(yè)至關(guān)重要，財務(wù)管理就是要通過合理籌集和有效地使用資金，防范財務(wù)風(fēng)險，保證企業(yè)持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展。一個成熟的企業(yè)必須具有完善的抗風(fēng)險能力和預(yù)警措施。3 財務(wù)在企業(yè)經(jīng)營管理中的重要作用房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)稅法保利集團房地產(chǎn)項目總經(jīng)理培訓(xùn)講義————房地產(chǎn)項目資金管理目錄：3 財務(wù)在企業(yè)經(jīng)營管理中的重要作用房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)稅法3 財務(wù)在企業(yè)經(jīng)營管理中的重要作用ⅠⅠ 房地產(chǎn)開發(fā)資金管理的特點及重要性 3 財務(wù)在企業(yè)經(jīng)營管理中的重要作用房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)稅法3ⅣⅣ 房地產(chǎn)開發(fā)項目的資金運用 3 財務(wù)在企業(yè)經(jīng)營管理中的重要作用房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)稅法3 財務(wù)在企業(yè)經(jīng)營管理中的重要作用ⅡⅡ 房地產(chǎn)開發(fā)項目的資金平衡計劃 3 財務(wù)在企業(yè)經(jīng)營管理中的重要作用房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)稅法3 財務(wù)在企業(yè)經(jīng)營管理中的重要作用ⅢⅢ 房地產(chǎn)開發(fā)項目的資金籌集 3 財務(wù)在企業(yè)經(jīng)營管理中的重要作用房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)稅法3 財務(wù)在企業(yè)經(jīng)營管理中的重要作用V 房地產(chǎn)開發(fā)項目的稅務(wù)籌劃 3 財務(wù)在企業(yè)經(jīng)營管理中的重要作用房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)稅法3 財務(wù)在企業(yè)經(jīng)營管理中的重要作用ⅠⅠ 房地產(chǎn)開發(fā)資金管理的特點及重要性 在房地產(chǎn)項目的開發(fā)過程中，資金始終是一項值得高度重視的資產(chǎn)，資金管理更是房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理的核心內(nèi)容。資金充裕，房地產(chǎn)企業(yè)才能得到較好地生存和發(fā)展，一旦資金斷裂，房地產(chǎn)企業(yè)就會出現(xiàn)爛尾，甚至企業(yè)破產(chǎn)。 上述政策都是從資金上調(diào)控房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展速度和規(guī)模，從而保證房地產(chǎn)開發(fā)實現(xiàn)平穩(wěn)健康地發(fā)展。資金平衡計劃的編制和有效實施反映了一個公司的財務(wù)管理水平。 二是在項目的實施階段，根據(jù)項目的實際開發(fā)流程，依據(jù)