【正文】 項目規(guī)模 占地 平米 ， 建面 平米 發(fā) 展 商 港鐵公司，長江實業(yè)（ 1~3期） 成交均價 5166957051元 /平米 產品戶型 一期 ， ， 104平米四房，共 2096戶 項目資源 景觀資源：背山面海，軌道交通 自身配套 5萬平米商業(yè)， 1萬平米高級會所，教育機構，社區(qū)會堂，文娛康樂設施， ，公共運輸交匯處 樓層情況 一期 5棟 10單元， 3梯 4戶， 2為 70層， 5為 68層， 6為 66層 銷售情況 開盤 1000套， 24小時售罄 熱銷案例 日出康城 〃 首都，大盤項目 〃 品牌開發(fā) 〃 火爆熱銷震撼香港市場 日出康城 萬全物料準備，提前釋放項目信息及資料，集中推廣 ?07年底 ~08年春節(jié)前 向外界發(fā)布將推售將軍澳地鐵上蓋物業(yè)日出康城一期“首都”的信息，并向業(yè)界公開其項目的資料，包括戶型，配套等 港鐵將軍澳線 港鐵康城站 日出康城 提高客戶心理預期，充分引起市場興趣 ?08年春節(jié)后，釋放動作提高客戶心理預期 開放樣板房及豪華會所，客戶形成體驗認知 釋放周邊二手房價格信息，形成客戶心理價格比對 ?首次推出樓花，引起投資客興趣 買賣樓花在香港受到法律保護，可自由炒賣。 網絡游戲 寓項目宣傳與展示于網絡游戲，提高參與性與趣味性 ? 通過搜索引擎?zhèn)鹘y(tǒng)的關鍵字搜索、競價排名等進行推廣 ? 搜索引擎已經與 ，搜索結果可以多樣化 ? 搜索結果同時會彈出相關視頻 搜索引擎 讓搜索多樣化，將搜索與體驗緊密結合，第一時間和客戶緊密接觸 ? 用戶總量大，視頻受關注度大 ? 可以隨時植入到各種網站，可與項目官方網站、博客、門戶等結合 ? 傳播速度快，制造相關事件后可以造成高點擊率的效果 ? 與現在的門戶式、信息式的網站進行了互補，可以通過視頻直接全方位了解項目 網絡視頻 無限延展的銷售現場，有效掩飾的現場瑕疵，更便利的價值傳遞 ? 博客營銷最早運用為話題營銷，屬于口碑營銷的一種。 國美大都匯電子游戲廣告 – 將項目的營銷戰(zhàn)場，擴大至電子游戲。最初源自瀏覽器“新聞頻道”的技術，現在通常被用于新聞和其他按順序排列的網站，例如 Blog WIKI—— 百科全書 : Wiki一種多人協作的寫作工具。 現場受制，蓄客刻不容緩！ 尋找突破，實現快速客戶積累！ ? 在美國總統(tǒng)大選中，奧巴馬不僅打敗了財大氣粗的希拉里，也戰(zhàn)勝了動用公共財政經費競選的麥凱恩，成為美國歷史上第一位黑人總統(tǒng)。 這里將是一座 不夜城 ，點亮整個北京西南區(qū)域； 將一個 灰色，保守，中產 的城市西南板塊，帶向一個 時尚、活力、繽紛 的新階段 。大世界 看項目 這里 大型購物中心近在咫尺； 電玩城、數碼港、時尚生活館 …… 休閑、娛樂、購物一站式可達 沒有廳、室之分，只是小小的自由蝸居； 商務氛圍濃厚，租務市場有效支撐； 吃喝玩樂？衣食住行？ 1區(qū) ?大型百貨，百盛等同類品牌 A區(qū)公寓 ： ?共 901套 ?其中以 5060平米產品為主 規(guī)劃圖 2區(qū) ?IT數碼港，一層全球通體驗中心 ?20230平米 3區(qū) ?休閑運動品牌奧特萊斯，戶外 +運動品牌， 及其衍生產品 ?15000平米 4區(qū) ?生活概念館，包括內庭商業(yè)街等，一層水吧、科技展示店等 5區(qū) ?休閑娛樂，包括量販式 KTV、影院、健身、電玩、餐飲等 其他 ?擁有 8000平米大型電玩層 ?15層為一般商業(yè)，地下一層為快餐類餐飲，各類大型連鎖餐飲齊全 ?除 1區(qū)外，其他區(qū)整體 7層為高檔餐飲 商業(yè)配套 包含六大主題館的美式購物中心，休閑娛樂購物一站式體驗 總部基地： ?總占地約 65公頃，總建筑面積約 140萬平米，總投資逾 80億人民幣 ?核心區(qū)已形成 300多棟企業(yè)總部大樓、已入駐 400余家國內外大中型企業(yè)，輻射周邊近 4000家中小型企業(yè)，其中超過 100家企業(yè)年收入過億，上市公司 17家，中央國資委一二級企業(yè) 50余家 ?入駐企業(yè)包括中國誠通控股公司、中國質量認證中心、三星、中國資產經營管理公司等 總部基地金融港： ?位于總部基地東側，由南區(qū)、中區(qū)、北區(qū)構成，總建筑面積約54萬平米，規(guī)劃建筑 54棟大型總部樓和下沉式配套商業(yè)街 ?500016000平米 1115層獨棟，首層 ，標準層 本項目位于總部基地核心區(qū)北部，面向四環(huán)，坐守通往總部基地的必經之路， 地理位臵及商務優(yōu)勢明顯 國美商都 商務氛圍 總部經濟成熟，商務高端人群密集，成為未來租屋市場的有效支撐 金融港 總部基地 案名 國美 他們是一群數量龐大、 充滿購買欲望 的中國年輕消費者。有人更形象地借用微軟公司為紀念千禧年而推出的視窗操作系統(tǒng)“ Windows Me” ，來將這一代年輕人稱為“ Me時代”。 WELCOME TO THE NEW WORLD! WELCOME TO THE NEW WORLD! WELCOME TO THE NEW WORLD! WELCOME TO THE NEW WORLD! WELCOME TO THE NEW WORLD! WELCOME TO THE NEW WORLD! WELCOME TO THE NEW WORLD! WELCOME TO THE NEW WORLD! 所謂 M型社會 ，指的是在全球化的趨勢下，富者大賺全世界的錢，財富快速攀升；另一方面，隨著資源重新分配， 中產階級 因失去競爭力，而淪落到中下階層，整個社會的財富分配，出現很大的缺口，跟“ M” 的字型一樣，整個世界分成了三塊，左邊的窮人變多，右邊的富人也變多，中間這塊忽然陷下去，然后不見了。他們沒有什么高級的興趣，但是非常 喜歡非主流文化 ，喜歡賭博性游戲。在五張信用卡中，總有一張還沒有投擲到頂。 樂活一族 他們喜歡夜晚勝過白天，因為 夜晚的生活更加燦爛 。他們大多有留學經驗，或是希望留學的也不少，大都是為了取得 專業(yè)律師、會計師等資格 。 中、老年空巢家庭 置業(yè)邏輯 按生命周期分類客戶需求與本項目的產品對應 —— 難以滿足家庭居住功能需求 年齡層次 ： 家庭結構 ： 置業(yè)邏輯： ?交通便捷?配套完善 ?價格合理 ?處置容易 ?年齡較為年輕，約 2530歲； ?主力客群為家庭支持的首置客戶。 青年持家 —— 工作在周邊區(qū)域，中關村、金融街、總部基地 —— 不想承擔很大的生活壓力 —— 受到經濟危機影響，支付力下滑 —— 滿足過渡居住需求，考慮后續(xù)處置，出租或轉賣； 小太陽家庭 置業(yè)邏輯 按生命周期分類客戶需求與本項目的產品對應 —— 難以滿足家庭居住功能需求 自由之家 ?地緣性客戶 。 驅動因素：隨著總部基地范圍發(fā)展，中關村、學院區(qū)持續(xù)發(fā)展，大量白領臵業(yè) —— 父母給子女購買； —— 長期生活在一個區(qū)域，因為習慣而不愿遷移； —— 購房時重視家庭長者的經驗，通常首付由家長承擔，首付比例高。客戶比較認可項目的 地段、合適的價格以及精裝修 。開始的時候主要是年輕的 首臵 ，現在價格越降越合適，而且，剩的低價房源位臵都不太好， 投資客戶 比較多?；疽?地緣性 為主，像總部基地的工作人員；周邊老的高檔社區(qū)如怡?；▓@等會有父母為子女購臵。也有 少部分空巢 養(yǎng)老，他們看重公寓的 物業(yè)服務 。 08年 6月 7日， 推出買房送車活動，全款 。 東亞三環(huán)中心 低總價，調整價格策略大幅度促銷，引爆開盤，持續(xù)熱銷 戶型面積 30至 80㎡ 之間，其中主力戶型是 3050㎡ 大開間； 目前銷售 均價 10800元 /㎡ ，總價 3760萬元。（與三級聯動網絡的建立也為客戶的升值轉售提供了機會，為客戶創(chuàng)造贏利的出口） ?：從 04年開始 ， SOHO中國為交付項目投入專項資金培育商業(yè)氣氛，包括夏季藝術節(jié)等活動， 每個項目不低于 300萬 /年 的專項推廣費用。 總部經濟核心 世聯：中國房地產服務的第一選擇 使命：持續(xù)推動中國房地產市場發(fā)展的服務力量 與時間賽跑 ——國美商都項目營銷思路探討 謹呈：鵬潤地產 原點 經濟危機擴散，淡市在繼續(xù)。 城市環(huán)路 高速路 鐵路 三環(huán)路 豐臺站 地鐵9號線 豐臺南站 京滬鐵路 京哈鐵路 四環(huán)路 豐臺西貸站 京開高速 地鐵線 ?商業(yè)： 歐尚、資和信百貨 ?商務： 總部基地、工商聯大廈、西四環(huán)汽車服務中心等 ?醫(yī)療： 首都醫(yī)科大教學醫(yī)院、豐臺花鄉(xiāng)醫(yī)院、時珍堂醫(yī)院 等 ?教育： 豐臺鐵五中學、豐臺第七中學，豐臺第八小學，小紅帽藝術幼兒園、南極星藝術幼兒園等 ?休閑： 世界公園、花鄉(xiāng)公園 資源配套 產業(yè)支持依靠總部經濟輻射和汽車、建材市場，大型商業(yè)稀缺 世界公園 資和信百貨 小紅帽藝術幼兒園 南極星藝術幼兒園 郭公莊小學 郭公莊中學 時珍堂醫(yī)院 豐臺區(qū)第八小學 豐臺鐵五中學 豐臺花鄉(xiāng)醫(yī)院 西南四環(huán) 總部基地 西四環(huán)汽車服務中心 花鄉(xiāng)公園 花鄉(xiāng)成人學校 豐臺第四幼兒園 豐臺第七中學 首都醫(yī)科大教學醫(yī)院 工商聯大廈 賽歐創(chuàng)業(yè)孵化廣場 花鄉(xiāng)建材城 北京聯合中興汽車有限公司 歐尚 汽車博物館 項目四至 北臨四環(huán)、西靠科技大道，東側規(guī)劃 9線在建 區(qū)域四至： ?東至萬壽路南沿線 ?南至基地環(huán)二路 ?西至科技大道 ?北臨西南四環(huán) 西南四環(huán) 基地環(huán)二路 萬壽路南沿線 科技大道 建設用地 建設用地 科技大道 總部基地內 北側綠化及內部道路 東側道路尚未成形 建造中的地鐵 9號線 項目規(guī)劃 大型城市綜合體，休閑娛樂消費一站式規(guī)劃 A區(qū)： ?美式購物中心 ?擁有 OUTLET廣場、歡樂世界、 IT廣場、生活主題館、主題百貨、酒店公寓六大主題館 B區(qū)： ?國際時尚中心 ?集商貿、會展、品牌推廣為一體，同時為時裝設計 的研發(fā)預留空間 A區(qū)公寓 ： ?共 901套 ?其中以 5060平米產品為主 B區(qū) 寫字樓 ： ?共 ，每層約 2500平米 B區(qū)南側面 A區(qū)南側面 公寓產品 小戶型為主，初期規(guī)劃為酒店物業(yè)，打造公寓存在一定難度 公寓 ： ?共 901套，公共部分精裝， 1200元 /㎡ 成本 ?標間 5060平米共 833套，占 % ?70平米及 120平米套間各 34套，各占 % 公寓標準層 豪華裝潢電梯廳 結構 ： ?戶型為單一朝向，大部分非正南正北，且部分結構有一定弧度 ?標準層 8梯 53戶，居住舒適度有一定降低 公寓部分 925層 戶型分析 面積控制，舒適度不足；精裝修掩蓋戶型瑕疵 A1戶型： 5057平米 ?開間設計， 4米面寬，開放式廚房及暗衛(wèi)，采光與通風效果降低 ?開放式的非圍合廚房，公建立項無煤氣，水電均為商業(yè) ?利用櫥柜隔離起居與會餐空間 ?拐角書桌，實用空間感相對較低 轉角套間戶型： 125平米 ?雙獨立臥室設計，明確動靜分區(qū) ?雙面采光，但采光面寬較短，開放式廚房及暗衛(wèi)，整體舒適度較標準間有較大提高 ?采光面寬較短 B區(qū)規(guī)劃 7層以下連通 B區(qū)商業(yè)部分， 8層以上為辦公產品，整層取證 樓棟規(guī)劃 ?寫字樓部分為建筑的 8~25層，共 ，每層約2023平米，層高 3米，按層（ 2200㎡ ）取得銷售證 ?建筑 1~7層與 B區(qū)連通作為整體商業(yè)的一部分，層高 6米 寫字樓 1~7層 8~25層 B區(qū)南側面 層高 3米 層高6米 連通部分 本體總結 ?毗鄰總部基地 ， 坐守總部經濟門戶，認知度 相對較高 ； ?大規(guī)模項目 ， 城市綜合體 ； ?道路系統(tǒng) 完善 ，公交系統(tǒng) 成熟 ； ?基礎建設跟進及周邊 配套 完善 ； ?項目 周邊規(guī)劃有 代征綠地 ，環(huán)境相對優(yōu)越； ?面向四環(huán)，無近距離高層項目阻擋，整體 昭示性良好 ； 優(yōu)勢 區(qū)域認知度 較 高 劣勢 城市綜合體 交通 /配套完善 ?925層的 高層 規(guī)劃排布； ?公建性質 ， 50年產權、無天然氣、水電收費為工業(yè)標準， 生活成本較高 ； ?酒店開間設計、小面寬，非標準朝向， 居住舒適度較低 ； ?靠近四環(huán)，有一定的噪音及尾氣污染，且下方為大型商業(yè)，晚上及周末易形成人群聚集， 居住氛圍相對一般 ； 公建產品設計 生活成本較高 居住氛圍不足 超大規(guī)模多層次商業(yè)配套 用 途 已簽約套數 已簽約面積 (M2) 成交均價 (￥ /M2) 簽約金額（元） 商業(yè)用房 502 6