【正文】 村、海淀等地客戶購買 ?從目前成交客戶情況來看，主要集中在豐臺、西城、海淀等地，尤其以中關(guān)村客戶居多， 多為 IT行業(yè)企業(yè)主、中高端管理人員、政府官員、醫(yī)療教育機構(gòu)等重高端人士。 重點個案分析 —— 一渡新新小鎮(zhèn) 配套線 產(chǎn)品線 營銷線 客戶線 本案啟示 開發(fā)線 ?本戶型總面積約 420平米，以對稱構(gòu)圖、層層退臺設(shè)計，順應(yīng)山勢起伏、讓建筑與山體渾然天成 ?地下室南向采光，主要功能為家庭成員的私享空間，面積約 94平米 ?入戶門廊門廳與玄關(guān)完美結(jié)合、一層空間以古典對稱式格局排列，餐廚與臥室對稱，起居室與書房輝 映，面積約 185平米 ?二層設(shè)挑空平臺、主臥設(shè)超大景觀露臺，主次臥均設(shè)立全套衛(wèi)浴、步入式衣帽間，面積約 142平米 地下一層 一層 二層 獨棟 A戶型 重點個案分析 —— 一渡新新小鎮(zhèn) 配套線 產(chǎn)品線 營銷線 客戶線 本案啟示 開發(fā)線 雙拼 SC戶型 一層 二層 ?雙拼戶型沿原山山麓排布，擁攬一線高爾夫美景，面積更為經(jīng)濟，具有較高性價比，在擁有私密性的同時，增 加了鄰里之間的互動。小鎮(zhèn)總占地面積約 3000畝，規(guī)劃建設(shè)面積約 25萬平米，體量約 900套。 北京客戶所占比例較高，約占 60%左右，天津客戶所占比例約 30%，其他客戶約 10%。 教育配套： 為解決業(yè)主孩子上學(xué)的后顧之憂，社區(qū)將建設(shè) 2個托兒所，一個國際雙語幼兒園 本案啟示 重點個案分析 —— 翠金湖 配套線 產(chǎn)品線 營銷線 客戶線 開發(fā)線 翠金湖 2023年年初開始蓄客，廣告投入量較大，初期蓄客情況較為理想，但由于 10年 4月新政的出臺，大部分客戶選擇了觀望， 2023年 6月開盤，換簽率較低，僅成交 30套左右， 9月份新政策的再次出臺，使翠金湖陷入困境，目前因 2023年銷售極不理想，正在銷售人員流失量較大，代理公司正面臨撤場，銷售暫時陷入停滯。 本案啟示 重點個案分析 —— 翠金湖 配套線 產(chǎn)品線 營銷線 客戶線 開發(fā)線 一層 二層 小獨棟建筑面積： 269平米 入口玄關(guān)奢典大氣， ，雙向玻璃窗。 ?獨棟別墅采用“前二后三”的形態(tài)，利用高差做了坡地的別墅，把地下室外墻面設(shè)臵門窗打開，人通過地下室，步入后院，后院與湖水相接。 武清濕地風(fēng)景區(qū) 重點個案分析 —— 翠金湖 物業(yè)類別 : 別墅 建筑類別 : 獨棟、聯(lián)排別墅 物業(yè)地址 天津武清大黃堡生態(tài)保護區(qū) 占地面積 : 100萬平米 開發(fā)商 : 長江實業(yè) 開盤時間 : 2023年 6月 入住時間 : 2023年 10月 容積率 : 1 綠化率 : 40% 物業(yè)費 : /平米 *月 車位 : 1:1 裝修情況 : 毛坯 總戶數(shù) : 5142套 配套線 產(chǎn)品線 營銷線 客戶線 開發(fā)線 本案啟示 重點個案分析 —— 翠金湖 配套線 產(chǎn)品線 營銷線 客戶線 開發(fā)線 ?翠金湖美墅島依托生態(tài)濕地環(huán)境，汲取“環(huán)保、生態(tài)、低碳、國際化居住區(qū)”等世界最領(lǐng)先的規(guī)劃 設(shè)計理念，參照世界知名別墅島嶼文化，以歐洲地中海風(fēng)情小鎮(zhèn)為藍本，進行整體的規(guī)劃設(shè)計。 一期公建比例為 47%，大型體驗式 shopping mall、五星級度假酒店、五星級商務(wù)酒店，多功能觀禮劇院，多功能體驗俱樂部等大型公建設(shè)施。 二期：聯(lián)排起價： 7500元 /平米，均價 8000元 /平米，最高價 9000元 /平米，全款 97折，按揭 99折。 重點個案分析 —— 盤龍谷 配套線 產(chǎn)品線 營銷線 客戶線 開發(fā)線 本案啟示 ?二期產(chǎn)品為地上二層，地下一層，戶型面積區(qū)間 200297平米，以聯(lián)排戶型為主。 重點個案分析 —— 盤龍谷 配套線 產(chǎn)品線 營銷線 客戶線 開發(fā)線 本案啟示 三期：星夢工坊 總套數(shù)： 60套別墅， 322套公寓 產(chǎn)品類型：獨棟、聯(lián)排、疊拼、小高層住宅 建筑風(fēng)格：現(xiàn)代中式風(fēng)格 容積率： 綠化率： 50% 配套： 43萬平方米 啟幕大型國際藝術(shù)生態(tài)村，包括畫家 村，啟航社，現(xiàn)代音樂學(xué)院等。 孔雀城歐式風(fēng)格的建筑，客戶普遍接受度較高，歐式的建筑風(fēng)格深入人心。 ?多為向往別墅生活和喜歡自然，或為了父母養(yǎng)老而購買，部分為了投資，多用來作為第二居所。 本階段正在進行 12期產(chǎn)品蓄客，預(yù)計 4月中旬開盤，本次開盤產(chǎn)品為聯(lián)排、雙拼和疊拼產(chǎn)品，面積主要集中在 220280平米之間，本次開盤量預(yù)計 260套左右。利用現(xiàn)有的山體環(huán)境，恢復(fù)應(yīng)有的植被群落，逐步讓其自然演替； 建筑整體外觀為簡約、典型的歐式風(fēng)格，經(jīng)典三段式立面處理，紅坡屋頂，淡黃色墻面與面磚巧妙搭配，歐式雕花圍墻，寬敞樓道，塑造人性化的居住空間，室內(nèi)客廳超高外飄落地窗，配有室內(nèi)庭院。 北京城區(qū) 涿州 固安 香河 武清風(fēng)景區(qū) 盤山風(fēng)景區(qū) 官廳水庫風(fēng)景區(qū) 北京近京低密度市場 白洋淀風(fēng)景區(qū) 十渡野三坡風(fēng)景區(qū) 主要競爭區(qū)域重點項目 所屬區(qū)域 項目名稱 項目體量 銷售均價 官廳水庫風(fēng)景區(qū) 八達嶺孔雀城 66萬平米 10000元 /平米 盤山風(fēng)景區(qū) 盤龍谷 100萬平米 13000元 /平米 恒大金碧天下 一期 30萬平米 13000元 /平米 武清濕地風(fēng)景區(qū) 翠金湖別墅 93萬平米 8900元 /平米 十渡野三坡風(fēng)景區(qū) 一渡新新小鎮(zhèn) 25萬平米 850011000元 /平米 天鵝湖 325萬平米 7500元 /13000元 /平米 白洋淀風(fēng)景區(qū) 悅榕泉 600011000元 /平米 泊景灣 7800元 /平米 所屬區(qū)域 項目名稱 項目體量 銷售均價 涿州 北京院子 15000元 /平米 丹佛爾灣 11萬 19000元 /平米 慢城 12萬 13000元 /平米 固安 永定河孔雀城 130萬 9000元 /平米 香河 北京歡慶城 43萬 11000元 /平米 干擾競爭區(qū)域重點項目 官廳水庫風(fēng)景區(qū) 重點個案分析 —— 八達嶺孔雀城 配套線 產(chǎn)品線 營銷線 客戶線 本案啟示 開發(fā)線 物業(yè)類別 : 別墅 建筑類別 : 聯(lián)排別墅（臺地、首嶺、大堡） 物業(yè)地址 : 延慶八達嶺官廳水庫旁 占地面積 : 48000平米（首期） 開發(fā)商 : 幸福基業(yè) 開盤時間 : 2023年 9月（一期）， 2023年 4月（二期） 入住時間 : 2023年 5月 容積率 : 綠化率 : 30% 物業(yè)費 : /平米 /月 車位 : 1:1 裝修情況 : 毛坯 總戶數(shù) : 400套 重點個案分析 —— 八達嶺孔雀城 配套線 產(chǎn)品線 營銷線 客戶線 本案啟示 開發(fā)線 項目總體規(guī)劃 ?社區(qū)地形以臺地和平緩起伏的坡地為主，結(jié)合了原有地貌特質(zhì)，多處山地、林木等原生態(tài)保留； ?以自然原生態(tài)的景觀為主，高爾夫綠化草坪結(jié)合，同時以園林景觀相點綴，簡潔大氣，而又不失精美。 根據(jù)交通距離可達性、項目屬性并結(jié)合本項目市場定位，將北京至近京區(qū)域低密度住宅項目劃分為三個圈層 （如圖所示） 綠色為本項目的主要競爭區(qū)域，黃色為本項目干擾區(qū)域，接下來我們將針對這兩個競爭區(qū)域的競品項目進行逐一研究。 重點個案分析 —— 八達嶺孔雀城 配套線 產(chǎn)品線 營銷線 客戶線 開發(fā)線 名稱 產(chǎn)品類型 面積 套數(shù) 均價 總價 11期 （聯(lián)排）臺地、大堡、首嶺 220270平米 140 9000元 /平 160萬起 12期 聯(lián)排、疊拼、雙拼 220280平米 260 10000元 /平米 200萬起 本案啟示 重點個案分析 —— 八達嶺孔雀城 配套線 產(chǎn)品線 營銷線 客戶線 開發(fā)線 歐式小鎮(zhèn)風(fēng)情，建筑與山天然融合； 建筑的景觀結(jié)構(gòu)：庭、院、園構(gòu)成獨特的、由內(nèi)至外的景觀空間序列。 官廳水庫 萬畝葡萄園 古崖居 本案啟示 重點個案分析 —— 八達嶺孔雀城 配套線 產(chǎn)品線 營銷線 客戶線 開發(fā)線 項目 11期產(chǎn)品共 140套，從 2023年 4月份開始蓄客，項目 9月份開盤，收到 417政策影響，但在市場復(fù)蘇階段，果斷開盤，并未受到 929政策影響，項目開盤即換簽超過 80%，截至目前， 11期產(chǎn)品，僅剩余少量產(chǎn)品，通過促銷等手段進行去化。 本案啟示 重點個案分析 —— 八達嶺孔雀城 配套線 產(chǎn)品線 營銷線 客戶線 本案啟示 開發(fā)線 ?項目地處延慶與河北交界地帶，主力客戶均為北京北部海淀、朝陽客戶，外籍人士極少，年齡主要集中在 3545歲之間，相對其他產(chǎn)品，年齡呈現(xiàn)年輕化。后期產(chǎn)品規(guī)劃在戶型上和庭院規(guī)劃設(shè)計 上應(yīng)著重考慮。 重點個案分析 —— 盤龍谷 配套線 產(chǎn)品線 營銷線 客戶線 開發(fā)線 本案啟示 二期：漫山紅墅 總套數(shù)： 108套 產(chǎn)品類型：聯(lián)排 建筑風(fēng)格：托斯卡納風(fēng)情 容積率： 綠化率： 50% 配套：山泉 SPA、國際學(xué)校、雙語學(xué)校、醫(yī)院；以及國際品牌步行街、 大型體驗式 shopping mall等、餐飲酒吧等商業(yè)配套；符合國際 賽事標準的山地高爾夫、室外網(wǎng)球場等運動配套。 ?主臥打造書房、臥室、衛(wèi)生間、儲藏間為一體的豪華套房的概念，其中主臥室挑高半層。 配套線 產(chǎn)品線 營銷線 客戶線 開發(fā)線 本案啟示 高爾夫類 18洞高爾夫球場 9洞高爾夫球場 酒店類 五星級酒店 五星級藝術(shù)主題酒店 超五星級酒店 商務(wù)主題酒店 多功能國際觀禮劇院 會所類 山泉 SPA會所 溫泉會所 養(yǎng)生文化中心 藝術(shù)類 美術(shù)展覽館 大型藝術(shù)學(xué)校 藝術(shù)主題辦公區(qū) 攝制后期制作基地 商業(yè)類 國際奢侈品總匯商業(yè)街 國際美食總匯商業(yè)街 環(huán)球酒廊 活力商業(yè)街區(qū) 寫字樓類 OUTLET商業(yè)廣場 甲級寫字樓 LOFT寫字樓 SOHO寫