某國(guó)際公寓營(yíng)銷執(zhí)行報(bào)告分析-全文預(yù)覽
【正文】 前沿核心地段 板塊市場(chǎng)供應(yīng)有限 城市綜合體的一體化優(yōu)勢(shì) 市場(chǎng)負(fù)面影響 “國(guó)六條”對(duì)購(gòu)房心理影響 板塊間未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)激烈 板塊二手交易有價(jià)無(wú)量 尚東國(guó)際區(qū)域標(biāo)桿地位 預(yù)期利潤(rùn)實(shí)現(xiàn) 銷售因素影響 參考尚東國(guó)際預(yù)計(jì)價(jià)格 ,本案理論市場(chǎng)價(jià)格： 11000 X / 100 = 9475 元 /m2（毛坯） 結(jié)合市場(chǎng)影響因素及項(xiàng)目個(gè)性化因素 : 戶型 面積 總價(jià) 測(cè)算家庭 年收入 首付 貸款額 月付 （ 20年） 潛在客戶類型 二房二廳 98M2 萬(wàn) 12萬(wàn) 31萬(wàn) 4938 都市新銳 /中產(chǎn)小康 /宜居養(yǎng)老 /移居群體 三房二廳 128M2 萬(wàn) 16萬(wàn) 40萬(wàn) 94． 4萬(wàn) 6485 中產(chǎn)小康 /移居改善 / 本案購(gòu)買主力客戶可支撐年收入在 1216萬(wàn)元，首付 3140萬(wàn) 測(cè)算依據(jù)： 根據(jù)國(guó)家銀行信貸政策規(guī)定： 月還貸額度應(yīng)不超過(guò)家庭月收入的 50% 計(jì)算購(gòu)房客戶的家庭年收入： 二房二廳客戶家庭年收入： 4938*2*12=118512元 三房二廳客戶家庭年收入： 6485*2*12=155640元 客戶分析 年收入 1216萬(wàn)潛在客戶模型 都市新銳 移居群體 三口之家 動(dòng)遷置業(yè) 已婚丁克 單身白領(lǐng) 客戶定位 新上海人 新婚夫妻 （ 4060歲） （ 2535歲） 居住在區(qū)域內(nèi)的中老年家庭 工作、生活在區(qū)域內(nèi)的年輕一族，多為首次置業(yè) 客戶結(jié)構(gòu) 客戶屬性 工作在中心城區(qū)的新上海人 / 居住在黃浦、盧灣的市政動(dòng)遷居民 區(qū)域改善型 三口之家 兩老空巢 （ 2850歲） 目標(biāo)客戶群 產(chǎn)品特性篩選 （地段 /規(guī)劃 /精裝修 /品牌 /品質(zhì) /服務(wù)/配套） 營(yíng)銷策略定位 ２ 企劃策略 銷售策略 客戶特征 推廣策略 塑造項(xiàng)目品牌，拔高產(chǎn)品調(diào)性 突顯產(chǎn)品特色，制造廣泛效應(yīng) 價(jià)格貼近對(duì)手，推案時(shí)間錯(cuò)位 通過(guò)體驗(yàn)營(yíng)銷，探求價(jià)格上行 重點(diǎn)找出靶心，再截分眾客戶 根據(jù)銷售階段，配合推廣力度 企劃策略 —產(chǎn)品核心 項(xiàng)目核心訴求 規(guī)劃 配套 產(chǎn)品 世博會(huì)前沿 中環(huán)商業(yè)網(wǎng) 綜合一體化社區(qū) 物業(yè) 服務(wù) 城市化生活引擎 恒大商業(yè)廣場(chǎng) 全裝修品質(zhì)生活 酒店式高質(zhì)服務(wù) 管家式服務(wù)模式 客戶滿意提升年 量化式恒大生活 項(xiàng)目定位： 世博前沿，一體化管家型生活中心 企劃策略 —客戶特征 客戶表情描繪 都市新銳型 居住改善型 新上海人 個(gè)性品位的追隨者 生活質(zhì)量的挑剔者 居住環(huán)境的需求者 咖啡＼音樂＼時(shí)尚 書籍＼工藝＼文化 生意＼家庭＼品質(zhì) 客戶定位： 個(gè)性鮮明，中產(chǎn)階級(jí)的代表人群 企劃策略 —案名 爵仕悅 Lord stering character ? 爵士是一種身份的標(biāo)志，也是一種高尚的生活方式； ? 時(shí)尚、品位、個(gè)性與文化的代表，是爵士們追求的理想； ? 爵仕悅，讓這群人愉悅的享受屬于他們的生活。 ? 恒大產(chǎn)品日益改變與提升的生活理念，給不同的人們制定了不同的居住內(nèi)容。 二、推案策略 銷售執(zhí)行 推案計(jì)劃 住宅銷售期（ ） 第一階段銷售期 : 時(shí)間： —— 推案對(duì)象： 1號(hào)樓（二房） 67套 4號(hào)樓（三房為主） 43套 合計(jì)： 110套 銷售目標(biāo)：確保完成本階段可售房源 80%銷售率，目標(biāo) 95%銷售率 推案動(dòng)機(jī)：位置相對(duì)弱勢(shì)，低價(jià)入市試探市場(chǎng)；控制推量，有助于 根據(jù)市場(chǎng)及銷售形勢(shì)及時(shí)調(diào)整策略。 銷售執(zhí)行 銷售執(zhí)行 定價(jià)原則 根據(jù)各棟樓的位置分布及房型特色設(shè)定整盤靜態(tài)價(jià)格系統(tǒng) 根據(jù)價(jià)格策略原則設(shè)定動(dòng)態(tài)推案價(jià)格系統(tǒng) 以動(dòng)態(tài)價(jià)格系統(tǒng)為每批推案的整盤價(jià)表基準(zhǔn)，參考靜態(tài)價(jià)表所設(shè)定的相鄰關(guān)系確定每批推量組團(tuán)的各樓棟價(jià)格 銷售價(jià)格設(shè)定及調(diào)價(jià)方案 1）住宅部分 建議住宅部分開盤均價(jià)整盤為 10800元 /平米， 開盤采取促銷優(yōu)惠，實(shí)際實(shí)現(xiàn)整盤均價(jià)為 10500元 /平米 第二批推案調(diào)價(jià)原則，根據(jù)市場(chǎng)反應(yīng)情況并結(jié)合產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)價(jià)格上漲 35%之間 第三批推案調(diào)價(jià)原則，建立在市場(chǎng)接受度較高的基礎(chǔ)上，剩余房源均價(jià)上調(diào)4%，目標(biāo)實(shí)現(xiàn) 11500元 /平米 2）車位、商鋪部分 根據(jù)推案時(shí)市場(chǎng)形勢(shì)另行建議售價(jià) 銷售執(zhí)行 四、開盤促銷計(jì)劃 促銷方式 在 6月 9日房展期間推出購(gòu)房?jī)?yōu)惠卡，面額 1000元，限量 100張，憑優(yōu)惠卡在開盤當(dāng)日購(gòu)房可享受 300元 /平米的折扣優(yōu)惠。 根據(jù)企劃調(diào)性的改變和包裝力度的加強(qiáng)，我們先從室外的造勢(shì)和醒目性上進(jìn)行包裝。 除室內(nèi)廣告宣傳內(nèi)容的調(diào)整外，我們還將室內(nèi)廣告制品的豐富性和統(tǒng)一性做以調(diào)整和布置。 除室內(nèi)廣告宣傳內(nèi)容的調(diào)整外，我們還將室內(nèi)廣告制品的豐富性和統(tǒng)一性做以調(diào)整和布置。 除室內(nèi)廣告宣傳內(nèi)容的調(diào)整外，我們還將室內(nèi)廣告制品的豐富性和統(tǒng)一性做以調(diào)整和布置。 由于接待中心至樣板區(qū)之間距離較長(zhǎng)，而且指引系統(tǒng)不完善，我們將重新進(jìn)行包裝，增強(qiáng)其引導(dǎo)
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