【正文】 工作目標(biāo)： 在進(jìn)入接待中心之前，完成簽署公寓租賃意向書 300份以上，簽署寫字樓租賃意向書面積大于 50%，發(fā)展并儲備意向客戶 300人以上。 （ 2）、 就酒店經(jīng)營方而言，業(yè)主選擇全部自住，酒店投資方無任何返租壓力。 并且視不同業(yè)主的實(shí)際使用功能，在銷售時(shí)提供“菜單式 業(yè)主專屬優(yōu)惠服務(wù)類別”，供其選擇（具體內(nèi)容另議）。 B4 酒店式住宅銷售價(jià)格策見圖 711 ? B選擇 —— “全部用于業(yè)主自住”見圖 12 關(guān)于銷售政策和銷售條件： （ 1）、本項(xiàng)目 45㎡標(biāo)間的套內(nèi)總價(jià)為 1268798元 。 （ 3）、其他銷售政策 ? 業(yè)主還將享有其他專屬優(yōu)惠折扣（如餐飲 /健身等）。 ? 10年內(nèi)，業(yè)主每年不少于 90天的免費(fèi)入住權(quán)（業(yè)主也可自行對他人轉(zhuǎn)讓該 90天的入住權(quán)） 。同時(shí) 承諾 10年內(nèi)， 每年業(yè)主實(shí)得租金不少于總房款的 %， 作為業(yè)主的保底收益， 每年予以返現(xiàn) 。即可選擇自住，也可選擇企業(yè)接待，業(yè)主擁有本人的“私人五星級豪華酒店”。 極富“商務(wù)效率”的綜合性寓所： 外地 /外國旅居人員中長期居住兼辦公寓所；如上述案例的“ AH先生”。再從“實(shí)用”的角度看，本案售賣時(shí)，配以一定數(shù)量的“免費(fèi)入住權(quán)”，對于前來重慶僑居、工作或旅居的外籍人士而言，更是成為其不可或缺的最大價(jià)值。 ? 國內(nèi)發(fā)達(dá)城市高端人士 —— 地道的“國際人士”和“城市精英”，重慶并非是他們生活和事業(yè)的首位坐標(biāo)，但是極重要的坐標(biāo)，大多數(shù)有兩個(gè)以上的發(fā)達(dá)城市有置業(yè)經(jīng)歷和投資經(jīng)歷，對高端物業(yè)，對產(chǎn)品的價(jià)值取向明確，他們對該類產(chǎn)品的舒適度及物業(yè)升值潛力有足夠的切身感知或是有相似體驗(yàn)。同時(shí)也愿意影響身邊親友一起投資。故對地產(chǎn)項(xiàng)目的投資回報(bào)率精確測算，與其他投資品種的投資風(fēng)險(xiǎn)和回報(bào)相能力比較。 ? 從面積需求來看， 面積以 3060㎡為主，總價(jià)在 60/80萬之間的產(chǎn)品最易被市場接受。 ? 置業(yè)背景 —— 均有 2次以上置業(yè)經(jīng)歷，財(cái)產(chǎn)投資意識強(qiáng)烈。德國凱賓斯基酒店管理公司將為入住者提供全時(shí)段私人酒店式物業(yè)服務(wù)，保證了名副其實(shí)的五星級服務(wù)。 二、租賃均價(jià) 以套內(nèi) 12038元 /㎡計(jì)，設(shè) 8%的回報(bào)率， ，本案租金價(jià)格為： ? 套內(nèi)：凈租金收益為 80元 /㎡ ? 建面：凈租金收益為 57元 /㎡ 三、帶租銷售 針對本產(chǎn)品的投資型客戶，實(shí)行先招租后銷售的銷售模式，以打消其觀望心理。由于本案為高端寫字樓，不太可能采取過多的分零銷售，因此，該類客戶應(yīng)該不會太多?？紤]到對本案價(jià)值的認(rèn)同及市場的搶手反應(yīng)，同時(shí)計(jì)算購買和租用的成本、收益差別，在價(jià)格接受的基礎(chǔ)上，會積極購買本案。 （ 2）、 以投資收租為目的的購買者 一般為私營企業(yè)主（包括海外華僑），自有企業(yè)收益穩(wěn)定，現(xiàn)金流狀況良好，有大量現(xiàn)金急需長線穩(wěn)健投資。 ? 寫字樓投資人（購買者）描述 （ 1）、以自用為目的的企業(yè)機(jī)構(gòu)購買者 一般為國內(nèi)外或者本土大型企業(yè)，大多數(shù)有非常良好的企業(yè)品牌聲譽(yù)，看好重慶經(jīng)濟(jì)帶動作用，看中本案官方背景、地標(biāo)形象和商務(wù)環(huán)境，愿在此設(shè)立企業(yè)辦公總部、西南區(qū)分公司等長期大型發(fā)展機(jī)構(gòu)。 ? （ 2）、使用人企業(yè)規(guī)模 本案寫字樓使用人以大型國際企業(yè)和國內(nèi)企業(yè)為主，大部分企業(yè)規(guī)模一般在 50人 200人左右；少部分中小型企業(yè)，僅作為本案補(bǔ)充型客戶，從其需求面積推知，人數(shù)一般在 530人左右。 ?政府系 （外省市縣在渝設(shè)立招商辦、市政府官方會務(wù)辦公基地、外國政府設(shè)立領(lǐng)事館等） —— 一般需求面積不大，主要作為高級政務(wù)辦理、高級商務(wù)聯(lián)絡(luò)、高級行政會議等。 ? 生化系 （化工、生物、制藥、保健品、化妝品） —— 企業(yè)實(shí)力雄厚，需求面積較大，多為國際性大企業(yè)，為本寫字樓主力。 凱賓斯基國際中心由德國凱賓斯基酒店管理集團(tuán)擔(dān)綱物業(yè)管理顧問，運(yùn)用國際化商務(wù)物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)和個(gè)性化酒店服務(wù)，為售后的整個(gè)使用過程提供高效、優(yōu)質(zhì)的專業(yè)化全程服務(wù)。 （ 1）、私產(chǎn)酒店?duì)I銷要點(diǎn)一 ：返租策略，用盡品牌優(yōu)勢，堅(jiān)持務(wù)實(shí)理性 （ 2）、私產(chǎn)酒店?duì)I銷要點(diǎn)二 ：客戶信心，共營凱賓斯基，還原投資真理 （ 3） 、私產(chǎn)酒店?duì)I銷要點(diǎn)三 ：渠道戰(zhàn)術(shù)，保證有效執(zhí)行，成熟經(jīng)驗(yàn)護(hù)航 （ 4）、私產(chǎn)酒店?duì)I銷要點(diǎn)四 ：專家團(tuán)隊(duì)，保持隊(duì)伍精專，理性引導(dǎo)市場 ? 第二章 產(chǎn)品及目標(biāo)客戶 ? A 寫字樓產(chǎn)品、目標(biāo)客戶及銷售價(jià)格 ? 二期 國際展覽中心 國際會議中心 一期 凱賓斯基國際中心 凱賓斯基鉑金公寓 凱賓斯基酒店 A1 寫字樓產(chǎn)品示意 ? 凱賓斯基國際中心將打造成為重慶市未來 35年內(nèi)第一座“ 5TOP office” —— 甲級寫字樓。 （ 2） 、 就本案”酒店式私人住宅”而言，其不動產(chǎn)收益優(yōu)勢（地段優(yōu)勢、酒店管理優(yōu)勢、租務(wù)管理優(yōu)勢） 產(chǎn)生的更為優(yōu)越的保值增值能力，在國內(nèi)經(jīng)濟(jì)形式充滿種種不確定因素的同時(shí)，將構(gòu)成一大重要核心機(jī)會。 （ 4） 、受歐美金融危機(jī)影響，全球需求不振，將導(dǎo)致企業(yè)盈利萎縮，致使大量企業(yè)裁剪固定資產(chǎn)投資計(jì)劃。 在產(chǎn)品定價(jià)、銷售節(jié)點(diǎn)上，本案將面臨長期持續(xù)的銷售競爭壓力。以圓滿實(shí)現(xiàn)貴我雙方同心合力，打造中國商業(yè)地產(chǎn)典范這一最終戰(zhàn)略合作目的。 ? 眾信和誠一直在穩(wěn)固地壯大發(fā)展，主力員工大都跟隨公司多年發(fā)展，業(yè)務(wù)骨干流失甚少，避免了國內(nèi)一些同行因人員變動過大而影響專業(yè)能力的可持續(xù)進(jìn)步，表現(xiàn)出極高的企業(yè)管理水準(zhǔn)。 ? 戰(zhàn)略合作商家看眾信 感謝眾信和誠和我多年的合作，從新希望、萬科、到重慶棕櫚泉，眾信和誠不只是簡單為我進(jìn)行開店選址，而是在管理和成功商業(yè)模式上為我的經(jīng)營出謀劃策，為我的品牌順利成長考慮更多。 —— 重慶棕櫚泉董事長 曾剛 合作伙伴看眾信 ? 對于我這種在海外漂泊的華人來說，多年打拼的積累，非常希望在國內(nèi)做一些好的投資。 —— 重慶安邦集團(tuán)董事長 安晉辰 合作伙伴看眾信 2023年，眾信和誠廣泛發(fā)動客戶網(wǎng)絡(luò)資源，營銷“重慶戴斯大酒店”。 —— 成都萬科總經(jīng)理 張海 合作伙伴看眾信 ? 藍(lán)光在成都開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)，無疑是首屈一指的，但是在經(jīng)營管理領(lǐng)域必須選擇眾信和誠作為合作伙伴，是因?yàn)樗麄儾坏珓?chuàng)新提出并真正實(shí)現(xiàn)了“六位一體”。 ? 團(tuán)隊(duì)執(zhí)行能力 —— 團(tuán)隊(duì)執(zhí)行： 上下嚴(yán)律，半軍事化管理， 以半軍事化管理培養(yǎng)團(tuán)隊(duì)。 可見，商業(yè)地產(chǎn)的全程運(yùn)營，是邏輯性嚴(yán)密、系統(tǒng)性極強(qiáng)的多專業(yè)整合過程；是專業(yè)分工、綜合運(yùn)作的全程化操盤手段；是以科學(xué)的方法，決策最佳的市場策略，并使之貫穿于項(xiàng)目全程，從而獲得風(fēng)險(xiǎn)與利潤最優(yōu)平衡點(diǎn)的現(xiàn)代整合營銷策略的最完美體現(xiàn)。 同時(shí)也深信這是成熟市場環(huán)境中成熟開發(fā)機(jī)構(gòu)為之孜求的使命感和緊迫感。 今天，成都眾信和誠已具備 發(fā)現(xiàn)核心問題、締造特定結(jié)構(gòu)，并通過科學(xué)方法和專業(yè)技能，達(dá)成命題解構(gòu)的工作體系和務(wù)實(shí)態(tài)度。 ? 眾信和誠的核心觀點(diǎn) 七年征程，千百次磨礪，使我們尋找到地產(chǎn)價(jià)值鏈的核心 —— —— 住宅地產(chǎn) 的競爭是 產(chǎn)品與服務(wù) 的競爭； —— 商業(yè)地產(chǎn) 的競爭是 資源整合與定位 的競爭； —— 酒店地產(chǎn) 的競爭是 國際品牌與生活模式 的競爭； —— 旅游地產(chǎn) 的競爭是 終端消費(fèi)者 的競爭。在營銷上以行銷（漏斗篩選，鎖定目標(biāo)）、點(diǎn)銷（固定設(shè)點(diǎn)，以點(diǎn)帶面）、渠道營銷（渠道多樣、成本低廉）、活動營銷（財(cái)富聯(lián)盟、投資說明）等多種方式獲得理想效果。 —— 成都置信集團(tuán)董事長 楊毫 ? 通過多家遴選，成都萬科最終攜手眾信和誠打造其商業(yè)資產(chǎn)，是因?yàn)樗麄冇兄接谟谄渌械倪\(yùn)營理念和運(yùn)作模式。他們在酒店地產(chǎn)運(yùn)營上深厚的圈層營銷功底和幾近完美的團(tuán)隊(duì)執(zhí)行，更為戴斯酒店的管理和運(yùn)營注入了全新的活力。我們看重的是眾信和誠在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的超前理念和高度資源整合能力，商業(yè)地產(chǎn)不僅要說得漂亮，更要做得到位。成功投資 4000余萬，購買申基會展國際物業(yè)，至今仍想購買申基酒店客房。 ? 眾信和誠核心團(tuán)隊(duì)構(gòu)成及簡介 眾信和誠項(xiàng)目核心成員 ? ? 眾信和誠一貫認(rèn)為，專業(yè)公司的核心競爭力應(yīng)該是團(tuán)隊(duì)、經(jīng)驗(yàn)、資源。屆時(shí)，作為合作方，眾信和誠董事長、中國十大商業(yè)地產(chǎn)操盤手、中國房地產(chǎn)十大策劃人張效春將親自擔(dān)綱、指揮、參與項(xiàng)目的全程營銷工作。 （ 2） 、管理團(tuán)隊(duì)及品牌優(yōu)勢： （ 3）、交通 /景觀 /產(chǎn)品優(yōu)勢： （ 4） 、 開發(fā)商背景優(yōu)勢： （ 5）、優(yōu)惠引進(jìn)政策優(yōu)勢： （ 6）、帶租銷售 /長期租務(wù)管理優(yōu)勢 ： 項(xiàng)目劣勢 （ 1）、非 CBD地段、非產(chǎn)業(yè)集中群地段 （ 2） 、 投資門檻高，收益難以預(yù)測 （ 3）、 租務(wù)市場前景不明，投資信心難以樹立 ? 項(xiàng)目威脅 （ 1）、 就本案寫字樓而言，主要競爭對手將來自解放碑 CBD各競爭項(xiàng)目。 本案與上述項(xiàng)目將存在長期、持續(xù)、直接的競爭威脅。 ? 項(xiàng)目機(jī)會 （ 1）、 2023年，重慶會展中心 2期將全面竣工并投入使用，作為重慶而至中國最具影響力的大型國際會議展覽中心， 本案的知名度將面臨一個(gè)持續(xù)、明顯的上升過程， 此外，再加上重慶即將成為“中國第三區(qū)”等利好政策的出臺，對于本案寫字樓部分的銷售，將構(gòu)成一大重要核心機(jī)會。 ? SWTO結(jié)論：寫字樓項(xiàng)目營銷難點(diǎn) ? 如何正視我們最大的劣勢？ ———— ? 地段不占優(yōu)勢（非解放碑 CBD區(qū)域）， 我們拿什么和解放碑競爭？ ? 工程進(jìn)度晚于所有競爭對手， 我們拿什么鎖住這有限的目標(biāo)市場？ ? 如何化解我們最大的威脅？ ———— ? “酒店綜合體” /“城市綜合體”，已經(jīng)成為常規(guī)競爭業(yè)態(tài)， 我們拿什么異軍突起？ ? 金融危機(jī)尚未解除，寫字樓終端使用市場急劇銳減， 我們拿什么提振投資信心？ ? 如何把握我們最大的機(jī)遇？ ———— ? 重慶城市性質(zhì)正在發(fā)生本質(zhì)的改變，“重慶會展經(jīng)濟(jì)”將是重慶經(jīng)濟(jì)引擎的主要動力之一，那么， 會展經(jīng)濟(jì)這張牌到底屬于誰？誰才是重慶經(jīng)濟(jì)的代言人和受益人？顯然，重慶會展經(jīng)濟(jì)的一切商機(jī)，非本案莫屬！其他皆非可比！ ? 如何用盡我們最大的優(yōu)勢？ ———— ? 本案最大的優(yōu)勢是什么，是凱賓斯基？是會展中心的產(chǎn)業(yè)背景？是國資背景的開發(fā)團(tuán)隊(duì)？顯然不是， 它是重慶唯一、官方正式 ———— “重慶會展經(jīng)濟(jì)綜