樓價(jià)策略報(bào)告-全文預(yù)覽
【正文】 題產(chǎn)品： M戶型 ? 大型景觀陽臺，花園生活，極致享受，彰顯主人氣度； ? 客廳、餐廳連為一體，方便實(shí)用，奢享一城； ? 合理布局，方正實(shí)用，宜居宜生活，創(chuàng)造溫馨全體驗(yàn)； ? 非主流戶型，銷售抗性較大。 2023/2/1 15 市場競爭 2023年會昌市場分析 2023年會昌縣房地產(chǎn)市場整體成交均價(jià)為 3554元 /平米 ， 17月份市場整體均價(jià)穩(wěn)中有升，但始終維持在 3500元 /平米左右。 2023年后的一線城市和部分二線城市暴漲，則純粹的是貨幣現(xiàn)象 —— 過量信用貨幣的流入推高了房價(jià)，房子已基本脫離居住的屬性，而變成了金融投資品。 2023年 宏觀大勢 2023/2/1 13 國家政策回顧 財(cái)政部：房地產(chǎn)稅在來的路上 7月 23日，財(cái)政部部長樓繼偉表示，目前房地產(chǎn)稅制改革尚未推出正式方案，但下一步將 義無反顧 推進(jìn)改革。 理財(cái)新規(guī)被稱為史上最嚴(yán)，目的之一就是降低金融業(yè)杠桿、抑制資產(chǎn)泡沫?；{(diào)一定下來，下半年的樓市不好走了。2023/2/1 1 湘灣首府 7棟價(jià)格策略報(bào)告 2023/2/1 2023/2/1 2 項(xiàng)目總體介紹 湘灣首府 —17萬平米高品質(zhì)社區(qū) 總用地主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) (㎡ ) 規(guī)劃總用地 46671 住宅面積： 容積率 占地面積 46671 建筑密度 % 總戶數(shù) 1133 停車位地下 848個(gè)，地面 70個(gè) 綠地率 % A4 2023/2/1 3 入市產(chǎn)品分布 本次價(jià)格報(bào)告研判對象為二期一批住宅部分 （ 7的 171套房源） 一期住宅 8棟共計(jì) 417套 二期一批 7 171套 二期二批 11 1 14501套 2023/2/1 4 二期二批產(chǎn)品解讀 戶型名稱 戶型種類 所屬樓棟 面積 (㎡ ) 數(shù)量（套） 所占比例 合計(jì)占比 K 四房兩廳 7號樓 40 % % M 三房兩廳 7號樓 40 % L 三房兩廳 7號樓 40 % F1 四房兩廳 6號樓 17 % % E1 三房兩廳 6號樓 17 % G1 三房兩廳 6號樓 17 % 合計(jì) 171 ?項(xiàng)目二期一批戶型數(shù)量占比順序?yàn)椋?K=M=L＞ F1＞ E1＞ G1 ? 二期二批主力戶型為 110~120㎡三房，為市場需求主導(dǎo)戶型 中三房 四房 小三房 2023/2/1 5 報(bào)告整體思路 目標(biāo)的梳理 價(jià)格制定背景 核心均價(jià)推導(dǎo) 價(jià)格表形成 推盤策略及出街均價(jià) 2023/2/1 6 思路導(dǎo)圖 價(jià)格制定背景 核心均價(jià)推導(dǎo) 價(jià)格表形成 推盤策略及出街均價(jià) 目標(biāo)的梳理 2023/2/1 7 目 標(biāo) —— 在充分保證銷售率的前提下實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大化 ? 價(jià)格目標(biāo)： 低開高走，在保證銷售率的前提下穩(wěn)步實(shí)現(xiàn)價(jià)格攀升，追求項(xiàng)目價(jià)值最大化； ? 速度目標(biāo)： 在定價(jià)合理的前提下 ， 7開盤期間銷售 40%（ 68套）， 3個(gè)月之內(nèi)完成 整體 70%（累計(jì) 120套）的銷售； ? 回款目標(biāo)： 開盤當(dāng)月回籠資金約 2023萬元； ? 品牌目標(biāo)： 二期一批單位銷售塑造湘灣首府良好的市場形象，為后期二批的銷售及價(jià)值最大化奠定基礎(chǔ)。 政治局會議的態(tài)度表達(dá)了高層要給房地產(chǎn)降溫的決心。 2023宏觀大勢 國家政策回顧 2023/2/1 12 銀監(jiān)會：銀行風(fēng)控加強(qiáng) 7月 27日，銀行理財(cái)新規(guī)征求意見稿已經(jīng)下發(fā)至各銀行，次日，銀監(jiān)會回應(yīng)稱，目前處于內(nèi)部研究論證和征求意見階段。保監(jiān)會的新政正是對這種現(xiàn)象的正面反饋，是短期房地產(chǎn)利空。單單 7月這一個(gè)月內(nèi)，北京提高第二套房首付款比例，上海提出做好房地產(chǎn)信貸防控，深圳首套房利率普遍上調(diào)，天津、武漢等城市下調(diào)公積金貸款上限，廈門從居住用地供應(yīng)、住房貸款政策等七個(gè)方面出臺一系列措施。 思路導(dǎo)圖 目標(biāo)的梳理 核心均價(jià)推導(dǎo) 價(jià)格表形成 推盤策略及出街均價(jià) 價(jià)格制定背景 市場競爭 宏觀大勢 產(chǎn)品分析 客戶分析 2023/2/1 14 市場競爭 2023年 17月會昌市場分析 2023年 17月份會昌房地產(chǎn)市場整體表現(xiàn)與去年同期對比量價(jià)均升，月均備案 237套 ,其中 6月會昌地產(chǎn)市場表現(xiàn)很旺 .3月 ,御花園與文園裕景兩批單位的開盤 ,6月湘江明珠、華南新城開盤使成交量有所上升。 ? 2023年，在本批次房源及下批房源銷售期內(nèi)，會昌總共住宅有 2117套存量和3000套供應(yīng)，市場競爭壓力較大； ? 農(nóng)歷 7月過后，市場上幾個(gè)在售樓盤的到訪量逐漸下降，隨著入市樓盤的增多客戶開始觀望即將出現(xiàn)，對本項(xiàng)目的銷售將帶來不利影響； ? 在現(xiàn)今市場競爭激烈的情況下，定價(jià)及銷售策略是否合理將直接影響開盤的結(jié)果； 面臨后市的政策風(fēng)險(xiǎn)和競爭壓力，控
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