某別墅地塊開發(fā)可行性分析報(bào)告-全文預(yù)覽
【正文】 政府板塊：（未來兩年供 應(yīng)主力） 住宅市場版塊劃分 目前供應(yīng)主力 城區(qū)開發(fā)飽和，老城區(qū)和火車站板塊均是以 30層高層為主，均價(jià) 37003900元 /平方米，價(jià)差范圍很小。 商品房供求走勢 ?2023年和 2023年成交量大幅增加，高出 2023年近一倍；尤其到 2023年上半年，基本達(dá)到供需平衡； ?銅仁市房地產(chǎn)市場 2023年剛開始起步，供求量僅二十萬方， 20232023年走勢跳躍式發(fā)展； ?2023年 17月土地成交量就高于去年近一倍，未來兩年房地產(chǎn)放量將增大。 ? 銅仁市下屬： 4街道、 5鎮(zhèn)、 7鄉(xiāng)、 150自治村 銅仁地區(qū)的人口非常分散，銅仁市對周邊縣市的吸納力弱；財(cái)富掌控群體集中低。 ?水電熱力也是重點(diǎn)發(fā)展行業(yè)，思林電站、沙陀電站、彭水電站（位于重慶境內(nèi)）為當(dāng)?shù)卮笮晚?xiàng)目。 ? 雖然銅仁地區(qū)是貴州東部的重要城市，但銅仁地區(qū)的生產(chǎn)總值在省內(nèi)的排名僅為倒數(shù)第二。 ? 稀缺資源占有； ? 低密度項(xiàng)目無競爭； ? 土地成本低； ? 地塊規(guī)模小 ；水位線上移動還將浪費(fèi)部分面積 ? 地塊四周發(fā)展受限，項(xiàng)目不具備可持續(xù)發(fā)展性 ? 地塊現(xiàn)狀不規(guī)整，有條狹長地段，降低土地利用率； ? 需要自架設(shè)跨江橋梁； ? 土地屬性是商業(yè)產(chǎn)權(quán) 優(yōu)勢 劣勢 土地基本屬性判定 地塊雖然滿足別墅物業(yè)開發(fā)的核心必要條件（稀缺性、競爭力高），但地塊大小、發(fā)展的持續(xù)性和產(chǎn)權(quán)等因素局限了宗地的開發(fā)價(jià)值。而江對岸交通通達(dá)性較好，但 需要自架設(shè)過江橋梁 ，無疑額外增添開發(fā)成本 。 ? 錦江水位線在 ，而 地塊紅線標(biāo)高 ， 若錦江水位再上移 3米，退紅線及預(yù)留泄洪通道后，宗地可用面積將大大減少。 假設(shè)按 純獨(dú)棟 容積率 計(jì)算樓板價(jià) 1513元 / ㎡ 獨(dú)棟 +雙拼 容積率 計(jì)算樓板價(jià) 908元 / ㎡ 高出市中心 821元 / ㎡ 高層 住宅樓板價(jià)，相對有限。這一方面是核心區(qū)域土地資源相對緊缺；更深層次的原因是當(dāng)?shù)卣^于看重經(jīng)濟(jì)效應(yīng)，從而忽略城市規(guī)劃和生態(tài)人居的重要性。 老城區(qū) 謝橋新政府 川硐新城 11年及未來主要供地方向 0910年主要供地方向 11公里 3公里 宗地 數(shù)據(jù)來源中國土地市場網(wǎng)，截止 2023年 8月 30日 雖然城市發(fā)展方向意味著各種配套、人口的導(dǎo)入，但對于一個(gè)緊臨市中心的別墅項(xiàng)目，這些并非至關(guān)重要。地塊屬性分析 市場研判 項(xiàng)目開發(fā)可行性 投資回報(bào) 大明邊城在建一期 宗地： 錦 江 銅仁國土資源局掛牌公示： 項(xiàng)目認(rèn)知 — 基地屬性 該地塊在銅仁國土資源局掛牌，并于 2023811日，被貴州大明邊城旅游開發(fā)股份有限公司以 5900萬元摘得。 近兩年及銅仁未來供應(yīng)的土地主要集中謝橋和川硐新城，從自然資源占比（錦江情結(jié)）上，無法與項(xiàng)目區(qū)域抗衡。 尤其是老城區(qū)甚至給到 。 同時(shí)可上調(diào)的容積率，使得作為低密度 別墅開發(fā)的樓板價(jià)，僅略高于市中心高層樓板價(jià)。 地塊四周發(fā)展受限，不具備可持續(xù)發(fā)展性。 ?最寬處： 56米 ?最窄處： 39米 ?狹長面積： 25畝 項(xiàng)目認(rèn)知 — 開發(fā)劣勢 3 交通劣勢：現(xiàn)行道路為穿過大明邊城，且盤山路多。用于高端別墅，抗性將被放大。 2023年，國民生產(chǎn)總值為 ，同比增長 %。 ?銅仁市第二產(chǎn)業(yè)同樣是支柱產(chǎn)業(yè)，境內(nèi)蘊(yùn)含有豐富的錳，是中國最大的錳產(chǎn)區(qū)，儲量 ；以
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