【正文】 055歲中青年，已經(jīng)擁有家庭。文化程度 購房者的文化程度普遍偏高。建筑形式方面：多層產(chǎn)品仍是市場追捧的熱點(diǎn)；隨著產(chǎn)品形式的多樣化及品質(zhì)的提高，高層產(chǎn)品接受程度逐漸提高。項(xiàng)目定位語： 革命性設(shè)計，非經(jīng)驗(yàn)住宅，低碳化生活，新奢華主義。競品分析 玉帶灣競品分析 珠江道 12號位置： 開發(fā)區(qū)珠江道 12號開發(fā)商： 天洋房地產(chǎn)開發(fā)有限公司售價： 81008800元 /平米開盤時間： 2023年 11月 13日占地面積： 總建筑面積： ㎡綠化率 ： 75%容積率： 小于 建筑類型： 11棟 32層高層建筑風(fēng)格 ： ArtDeco風(fēng)格交房標(biāo)準(zhǔn)： 毛坯廣告投放： 道旗、樓書、折頁、搜狐網(wǎng)競品分析 珠江道 12號項(xiàng)目賣點(diǎn)： 開發(fā)商 —— 天洋地產(chǎn)在秦皇島的聲譽(yù)和知名度較高。先做環(huán)境，后賣房 只有先做環(huán)境，才能發(fā)揮地塊自然景觀資源的優(yōu)勢，予人充分的吸引客戶群以中高端產(chǎn)品入市，利于制造市場轟動，帶動后期豪宅產(chǎn)品的以中高端產(chǎn)品入市，利于制造市場轟動，帶動后期豪宅產(chǎn)品的銷售，實(shí)現(xiàn)區(qū)域投資價值。區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目建筑風(fēng)格同質(zhì)化嚴(yán)重。周邊項(xiàng)目云集，供應(yīng)總量較大、爭奪客戶、競爭周邊項(xiàng)目云集，供應(yīng)總量較大、爭奪客戶、競爭激烈。項(xiàng)目地周邊交通及出行便利，可集中輻射本地區(qū)項(xiàng)目地周邊交通及出行便利，可集中輻射本地區(qū)客戶群體。216。l缺乏自然景觀資源O機(jī)會（ opportunity） T威脅（ Threat）216。l項(xiàng)目樓面地價過高，項(xiàng)目起點(diǎn)較高，導(dǎo)致單方項(xiàng)目樓面地價過高，項(xiàng)目起點(diǎn)較高，導(dǎo)致單方綜合成本接近于個案市場售價。l聯(lián)合開發(fā)，存在內(nèi)部競爭，統(tǒng)一發(fā)展較難。地塊所在區(qū)域已獲得消費(fèi)者廣泛認(rèn)可，同時也是地塊所在區(qū)域已獲得消費(fèi)者廣泛認(rèn)可，同時也是政府規(guī)劃引導(dǎo)方向。項(xiàng)目地塊相對方正、集中，便于規(guī)劃及形成大盤項(xiàng)目地塊相對方正、集中，便于規(guī)劃及形成大盤規(guī)模。 總用地面積：其中：總用地面積：其中： A1地塊地塊 76400 ㎡㎡ ,A2地塊地塊 192200㎡㎡住宅建筑面積：不詳住宅建筑面積：不詳商業(yè)建筑面積：不詳商業(yè)建筑面積：不詳辦公建筑面積：不詳辦公建筑面積：不詳容積率：容積率： 建筑類型：小高層、高層建筑類型：小高層、高層宗地現(xiàn)狀：宗地現(xiàn)狀： 地形特征地形特征 :地勢較平整地勢較平整A1地塊呈南北狹長形狀地塊呈南北狹長形狀A(yù)2地塊呈梯形形狀地塊呈梯形形狀A(yù)2本案 宗地描述接待中心接待中心 本案經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)本案經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)項(xiàng)目地塊位于秦市主城區(qū)沿線， 至商務(wù)金融中心中僅 3分鐘車程。已納入城市規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)村莊的新民居建設(shè)項(xiàng)目，置換土地不能復(fù)耕或置換為市級建設(shè)用地指標(biāo)的不列入與中冶合作項(xiàng)目。快訊二快訊二 :政府與中冶公司達(dá)成了戰(zhàn)略合作，深度推進(jìn)農(nóng)村新民居建設(shè)。其中西部新民居建設(shè)包括星光地產(chǎn)、個項(xiàng)目的新民居建設(shè)。農(nóng)戶入住新民居后，原承包土地經(jīng)營權(quán)不變。對納入新民居建設(shè)范圍的村民由縣區(qū)統(tǒng)一辦理養(yǎng)老保險，所需費(fèi)用納入新民居建設(shè)成本。套。經(jīng)濟(jì)適用住房方面，計劃今年年內(nèi)將開套。正是優(yōu)美的環(huán)境讓該區(qū)域的樓盤開發(fā)量逐漸增多，也就成了各大房地產(chǎn)開發(fā)商競爭的主要區(qū)域。 湯河?xùn)|岸總建筑面積 32萬㎡ 均價：暫無 一個以景觀為主建筑其次的高檔住宅區(qū)湯河地產(chǎn)板塊研究湯河沿線板塊代表樓盤： 首府、玉帶灣、珠江道 12號、玉龍灣、在水一方銷售均價： 6000到 8000多不等，個別戶型單價突破萬元。 玉龍灣中冶 主力產(chǎn)品 8090㎡ 2居、 120130㎡ 3居為主； 均價 75009800元 /㎡ 左右，個別項(xiàng)目為精裝修公寓，價格突破萬元；主要為本地改善型客戶及投資客戶為主。北部板塊秦新悅藍(lán)山 達(dá)潤時代逸城達(dá)潤上邦赫敦山總建筑面積 ㎡ 售價： 9800元 /平米 現(xiàn)剩余 30余套房源總建筑面積 ㎡ 售價： 12023元 /平米 一座 20層商住精裝修公寓總建筑面積 13萬㎡售價： 未定11棟 1 1 115層住宅預(yù)計 2023年 6月現(xiàn)房開售總建筑面積 80萬㎡ 售價： 7500元 /平米 一期 4棟33層高層， 8棟 6+1。 道路通行順暢但環(huán)境較差，配套相對欠完善； 以注重教育資源的市區(qū)客源為主，個別項(xiàng)目以注重海景的外地客戶為主?？偨ㄖ娣e 1100000㎡，售價： 7600 元 /平米 五期開 5棟高層總建筑面積 25萬㎡ 售價：6200元 /平米， 13棟高層?？偨ㄖ娣e 202300㎡ 售價：6000元 /平米 。 狀元府燕大星苑 其中 ,北戴河為國家各級黨政機(jī)關(guān)培訓(xùn)基地及療養(yǎng)院聚集地、度假別墅項(xiàng)目為主。入市時機(jī)取決開發(fā)及營銷節(jié)奏。其中商品住房用地房用地 152公頃公頃 。其中商品住房用地房用地 156公頃；公頃；2023年供應(yīng)住房用地年供應(yīng)住房用地 181公頃。2023年共建設(shè)住房年共建設(shè)住房 ，萬平米， 套。主要用于基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的中長期貸款余額 ，比年初新增 固定資產(chǎn)投資居民消費(fèi)價格金融信貸上半年 :工業(yè)增加值、固定資產(chǎn)投資、市場物價 等良好的運(yùn)行，也 為房地產(chǎn)市場的發(fā)展帶來 有力支撐 .海港區(qū)規(guī)劃定位 規(guī)劃定位：集商業(yè)、科技、教育區(qū)主導(dǎo)的新城（高素質(zhì)產(chǎn)業(yè) /人群）海港片區(qū)屬性：高品質(zhì)湯湯河河小湯河小湯河河北大街河北大街和平大街和平大街西西環(huán)環(huán)路路市區(qū)市區(qū)奧體中心奧體中心開發(fā)區(qū)開發(fā)區(qū)城市開發(fā)總量2023年共建設(shè)住房年共建設(shè)住房 ，萬平米， 套。工業(yè)效益明顯好轉(zhuǎn)。洛杉磯發(fā)展說明 濱海城市的開發(fā)路徑：由發(fā)展濱海帶到通過交通導(dǎo)濱海城市的開發(fā)路徑：由發(fā)展濱海帶到通過交通導(dǎo)向內(nèi)陸發(fā)展。使城市的發(fā)展更有內(nèi)聚效應(yīng)和凝聚力。城市發(fā)展規(guī)劃 海港區(qū)成為濱海帶發(fā)展核心之一 ，“ 城市向西 工業(yè)向北 港口向東 ”三大組團(tuán) 13片區(qū)強(qiáng)化海港組團(tuán)凈化北戴河組團(tuán)優(yōu)化山海關(guān)組團(tuán)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展n工業(yè)經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)高位增長。全市居民消費(fèi)價格總水平較上年同期累計上漲 %n金融運(yùn)行保持平穩(wěn)，信貸規(guī)模持續(xù)擴(kuò)大。套。其中商品住公頃。其中商品住公頃。市場的潛在供應(yīng)量充足，市場的潛在供應(yīng)量充足，入市時機(jī)取決開發(fā)及營銷節(jié)奏。新建住房房指變化秦皇島房地產(chǎn)項(xiàng)目分布主要以海港區(qū)為主，山海關(guān)區(qū)域、南北戴河區(qū)域項(xiàng)目分布數(shù)量較少且比較分散。秦市地產(chǎn)市場研究 目前 ,秦市房地產(chǎn)項(xiàng)目多集中在海港區(qū)城區(qū)地產(chǎn)板塊對比 海港區(qū)為房地產(chǎn)投資熱點(diǎn)區(qū)域，但競爭激烈海港區(qū)為房地產(chǎn)投資熱點(diǎn)區(qū)域，但競爭激烈海港區(qū)板塊 山海關(guān)板塊 北戴河板塊產(chǎn)品形式價格水平小高層、高層為主 多層、小高層為主 多層、別墅為主6000元 /平米左右 4000－ 4500元 /㎡ 低密度 10000－ 16000元/㎡左右海港區(qū)客戶為主，占 60％－ 70％；外地客戶 30％－ 40％內(nèi)陸物業(yè)基本以本地客戶為主，沿海物業(yè)有外地客戶外地客戶占 80％－ 90％，尤以北京、唐山客戶為主；本地客戶較少 自住為主， 兼有投資內(nèi)陸物業(yè)自住為主，沿海物業(yè)投資較多80％－ 90％均為度假、養(yǎng)老、投資北戴河新區(qū)板塊海景公寓、洋房為主4000－ 5000元 /㎡左右濱海度假、養(yǎng)老的外地客戶，主要來自京津塘地區(qū)，及少部分東北客戶80％－ 90％均為度假、養(yǎng)老、投資客群構(gòu)成置業(yè)目的競爭板塊解碼森林逸城明日星城 博賢院總建筑面積 335160㎡ 售價：6400元 /平米 14棟 6+1住宅，13棟 18—34 層高層住宅。總建筑面積 183141㎡ 售價：5900元 /平米 可容納 1360戶業(yè)主。 部分區(qū)域?yàn)槎€海景房、學(xué)區(qū)房項(xiàng)目較多，建筑類型小高層、高層為主，有部分別墅 ，主力產(chǎn)品 7080㎡ 2居、 90120㎡ 3居；均價 59007600元 /㎡；區(qū)域總結(jié) : 主要為本地改善型客戶及外地在秦就業(yè)的首置型自住客戶為主。 建筑類型以高層為主少量 6+1為補(bǔ)充； 建筑類型以高層為主；東部板塊海港第一城總建筑面積 30萬 ㎡ 售價： 5800元 /平米 世極城堡總建筑面積 17萬㎡ 售價： 5000 元 /平米珠江道 12號盛秦國際恒大 總建筑面積 64萬㎡均價： 8000元 /平米目前銷售房源為二期總建筑面積 ㎡ 均價： 8100元 /平米 11棟高層 總建筑面積 18萬㎡ 均價： 7600元 /平米 總建筑面積 13萬㎡ 售價：預(yù)計 6500元 /平米 5棟26層， 2棟 29層， 4棟 11層共 1328戶總建筑面積 150萬㎡ 一二期房源售罄 三四期待開發(fā)總建筑面積 ㎡ 售價： 7500元 /平米 9棟小高層組成宏揚(yáng)鉑郡總建筑面積 ㎡ 售價：暫無 由 2棟 33層陽光板樓、 2棟 9層電梯洋房和 1棟臨街商業(yè)樓組成本本案案德大 樓盤特點(diǎn)：節(jié)能，尊崇營