加加大街小戶型營銷策劃報(bào)告-全文預(yù)覽
【正文】 究部 ）09年即將上市供應(yīng)量巨大，遠(yuǎn)超長沙市可消化量區(qū)域 個(gè)數(shù) 面積（萬 /平米）已拿規(guī)劃許可證岳麓區(qū) 66 41雨花區(qū) 69 33天心區(qū) 58 23芙蓉區(qū) 29 316 12開福區(qū) 82 378 38合計(jì) 304 4284 147已拿地未上市的 項(xiàng) 目共 304個(gè) ， 總 開 發(fā) 面 積為 ,其中已取得 規(guī) 劃 許 可 證 的有 147個(gè) ,占 總 量的 48%。拋 開 金融危機(jī)的影 響 不 說 ，按照長 沙目前全年的去化速度，也至少需要 3年以上才能消化（ 還 不包括 陸續(xù) 上市的新 項(xiàng) 目），因此未 來 12年市 場壓 力比 較 大。小戶型產(chǎn)品同樣面臨劇烈競爭在售項(xiàng)目 存量 潛在項(xiàng)目 預(yù)售量華都 10000㎡ 神禹家園 33000 ㎡天心華庭 7900㎡ 金燁融府 48000 ㎡山水花都 3500㎡ 昊天大廈 53000 ㎡鉑宮 6400 ㎡ 宮寓 40000㎡天健 36500㎡ 友阿大廈 63000 ㎡香頌國際 30000㎡ 少帥府 47000 ㎡金色家園 29000㎡ 領(lǐng)航江閣 16000 ㎡融橙上品 40000㎡ 融圣國際 50000 ㎡澤西城 22023 ㎡ 彩虹都 40000 ㎡ＳＯＨＯ天都 32023 ㎡ 恒力尚邸 30000 ㎡……. ……..總 計(jì) 約 500000㎡ 總 計(jì) 800000㎡香頌國際 上海城前后兩公里五個(gè)小戶型自九月初相繼亮相各有各的賣點(diǎn)形成對本案的重大沖擊未央大邦山水花都項(xiàng) 目 面積區(qū)間 層高 單 價(jià) 開盤時(shí)間 去化率香頌國際 3651㎡ 3米 4400（均價(jià)） 08年 6月 40％上海城 4657㎡ 3米 4380（一口價(jià)）08年 8月 27％金色家園 3 44㎡ 3米 5200（帶精裝）08年 12月 27％未央大邦 50800㎡ 3米6米42804800 08年 6月 30％山水花都 4 52 ㎡ 3米 4300（均價(jià)） 08年 10月 30％五個(gè)競爭樓盤產(chǎn)品趨同，價(jià)格趨近，惡性競爭下，去化速度均較慢Reason 2:推廣形象偏差加加大街是什么一條商街多層住宅小戶型公寓城市綜合體案名誤導(dǎo)是一條商業(yè)街，不知有小戶型公寓定位顧此失彼推廣形象誤導(dǎo)重商業(yè)，輕住宅目前的小戶型更沒有質(zhì)感目前現(xiàn)房在即，工地形象包裝缺失，造成尾盤出售的感覺Reason 3:營銷策略無章面對五大競爭樓盤本案小戶型的市場突破口在哪里？LOFT戶型5678㎡兩大校區(qū)統(tǒng)而泛的訴求不足以對抗五大競爭樓盤面對五大競爭樓盤本案小戶型的可攻擊點(diǎn)在哪里？高性價(jià)比時(shí)代，43104510元 /㎡ 均價(jià)常規(guī)手法平實(shí)分層計(jì)價(jià)沒有制造出 “簍子感 ”刺激不了市場面對五大競爭樓盤本案小戶型的購買人群在哪里？前期定位偏年輕自住型推廣走酷感路線，內(nèi)容生澀難有共鳴與投資客的特征不合將商務(wù)型客戶排除Reason 4:營銷組織無序沒買卡 —— 蓄客時(shí)對客戶的忠誠度沒有識(shí)別“艷遇 ” “純真年代 ” —— 形象單薄，質(zhì)感不強(qiáng)，共鳴較小沒有樣板房 —— 看房通道組織不暢、無品質(zhì)生活想象空間 現(xiàn)場冷清 —— 接客不熱情、氣場冷清，無法制造客戶沖動(dòng)無集中開盤和信息告知 —— 造成不知有房可賣、且是新品推出在對比中認(rèn)識(shí)自我尋求突破香頌國際 市場認(rèn)同點(diǎn)：? 家樂福的帶動(dòng)力量? 兩主干道交匯的地段吸力? 學(xué)校臨立的新商圈核心地? 3646㎡ 適中面積、送 5㎡市場推廣形象：香頌ＳＯＨＯ創(chuàng)意漫游空間市場銷售狀況
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