【正文】 點 余房續(xù)銷300套 17/19/20號樓開盤推出 216套18/6號樓開盤推出 204套 推廣節(jié)奏7號樓開盤推出 132套9號樓開盤推出 264套16號樓開盤推出 132套15號樓開盤推出 132套坐銷與行銷雙管齊下，坐為主，行為輔活動策略媒體組合物料系統(tǒng)渠道拓展推廣方向以短信 +網(wǎng)絡 +活動 +戶外為主 輔助： DM直郵 +報媒 +廣播電視 +圍墻 +圈層巡展等項目折頁 +項目樓書 +戶型圖折頁 +客戶通訊等宣傳資料文化論壇系列：周國平對話王小慧韓寒簽售會新貴族復興計劃系列：尋找六藝佳人穿越康乾盛世雙盤聯(lián)動系列：華潤萬象城會所品鑒之旅市區(qū)派單 +定向群體（如學校教師、銀行職員、公務員等） +深挖老業(yè)主還原一個真正的橡樹灣 +重塑都市學院派理念 +10大價值體系支撐全年圍繞 “ 華潤新文藝復興 ” 運動展開一系列品牌活動，強勢導入 “ 橡樹灣 ” 形象和吸引大量人氣同時結合小型多頻次暖場活動和靈活 SP活動進行客戶保溫和銷售動作。戶外：重塑形象推進形成波次進攻252。根據(jù)工程進度和營銷計劃設置節(jié)點252。管家式的貼身服務252。高效率工作執(zhí)行252。提前植入新都市核心概念252。 價值取向改善型 投資型客戶面向全市的精準客戶面向全區(qū)的剛需客戶（ 2532歲為主）80后感性描述為自己的夢想而奮斗注重生活質量為自己喜歡的東西可一擲千金有較固定的社交群體喜歡流行事物為自己的夢想而奮斗注重生活質量為自己喜歡的東西可一擲千金有較固定的社交群體喜歡流行事物有一定消費能力強，對品質要求較高注重品牌，講求品位，關心產(chǎn)品或品牌的附加值大多積極向上，朝氣蓬勃；注重成就和財富，生活態(tài)度積極向上重視職位社會地位，有一定的攀比心理對社會和家庭有責任開始理財喜歡嘗試并進行多種投資理財方式；有自己的理財觀關注微博并以此滿足高品質生活需要以互聯(lián)網(wǎng)、電視、報紙接觸度最高關注文化、社會動態(tài)和行業(yè)信息，注重保持與時代同步；注重個人的修養(yǎng)喜歡充實的休閑生活喜歡懷舊 喜歡有文化概念的實物生活形態(tài) 心理狀態(tài) 理財觀念媒介習慣審美情趣消費模式他們或是已經(jīng)成功的企業(yè)家，或是企業(yè)中高層，或是國家公務人員他們是財富、尊貴、品味的代名詞同時他們也是社會最勞累的一族，財富，地位，名利等功利的拼搏使得他們有著沉厚的憂患意識，更鞭笞他們向上他們理性低 調、 干練果斷、同時他們即將邁入不惑之年，經(jīng)歷了三十而立的成果，感性的細胞基本被消磨殆盡他們追求品牌、品質，對文化認同并尊重在追求財富與身份認同的同時，更需要得到一種精神的寄托對文化認同并尊重，在追求財富與身份認同的同時， 渴望尋求一種精神上的契合70后感性描述 （ 3540歲為主）這個舞臺為他們準備70,80社會橄欖形中的中堅向上階層 ！營銷解決方案 5252?；茨希逢?，巢湖，吳江客戶，他們對于區(qū)域概念較為模糊，注重價格，但不僅限價格，注重品質投資客為主，有豐富的實戰(zhàn)經(jīng)驗，相信品牌，相信產(chǎn)品，相信升值潛力認同區(qū)域，認同品牌，認同產(chǎn)品，改善型客戶，讓家庭生活更寬敞，給孩子提供一個良好的社區(qū)氛圍在城市中打拼，沒有多少積蓄，但一直在奮斗中，置業(yè)需要父輩支持，但未來前景明朗為夢想奮斗的黃金時期，事業(yè)剛有所起色，開始向城市中產(chǎn)階級進軍。 希望 通過 項目品牌價值和客戶心理標簽 ，打造都市學院社區(qū)都市核心 學院派社區(qū)繁華比鄰 /人文天地 /尚城生活產(chǎn)品定位語新都市健康時尚生活銘記一段美好時光骨子里的校園情懷u他們有著鮮明的個性，多樣的愛好u他們有著旺盛的精力，執(zhí)著的追求u他們熱愛文藝，偏向積極創(chuàng)新u他們是一個普遍向上成長、并被視為中國未來發(fā)展中堅力量的群體！ 他們是橄欖形中間階層的向上階層u他們有夢想且不斷在求追夢想，在拼搏過程中，雖然 面臨著 “ 掙錢與負債 ” 并存的無間道，但他們內心仍有著對文化涵養(yǎng)的追求， 骨子里的校園情懷激勵著他們不斷的前進u需要買房，但并不是所有的房都可以，帶有一個標簽，一個競爭上游者的標簽客戶精神屬性給都市人 一座精神殿堂形象定位： SLOGAN目標客戶洞察4社會中堅階層（全市）區(qū)域客戶客戶界定 如何在茫茫人海中找到我們的目標客群？有追求的，有夢想的，有理想的，懷舊的有著校園情懷的全市動力階層！廬陽，包河剛需，首改客認可品質，認可地段，認可學區(qū)投資客戶認可品牌與區(qū)域看重升值外圍導客新合肥人，西北方向及巢湖廬江客戶華潤追隨者華潤會客戶平臺的衍生 ——老帶新客戶延展地圖 全 市 蜀山 廬陽 包河本案客戶界定 4W+1H分析法who where when why how區(qū)域客戶 廬陽，蜀山包河、長豐 剛需為主剛改為輔 區(qū)域，品牌，學區(qū) 短信，引導旗 高炮社會中堅 階層（全市） 覆蓋全市所有區(qū)域剛需為主剛改為輔品質調性商業(yè)、學區(qū)短信，報廣高炮，活動外圍導客 巢湖，廬江及符合條件的省內外客戶 剛需為主 品質，學區(qū)，地段 高炮，短信投資客戶 不限 投資 性價比，升值 品牌認知高炮，雜志華潤追隨者 全市剛需為主改善為輔 品牌 學區(qū) 老帶新追求品質，追求時尚，骨子里有著懷舊的校園文化情結！95110㎡雅致三房客群：年輕的，時尚的向上階層！130135㎡尊享三房客群：成功的、人文底蘊的中產(chǎn)階級！換個角度具象的觀察目標客層積蓄不多但有美好前程，懷揣文化拼搏在都市中95110㎡客戶向上階層置業(yè)訴求：看重價格 更看重品質客戶背景： 王先生， 28歲，原阜陽人， 2023年大學畢業(yè)奮斗合肥，現(xiàn)為某機關公務員， 平時喜愛攝影，工作之余總喜歡用喜歡用自己的單反去印記神奇大自然！ 有一個談了 4年的女友，兩人從大學就攜手走來，校園中留下美好時光，有著學院的情懷！ 此次購房為 剛需客群首置，用于婚房！ 看重價格但更看重小區(qū)品質，既要有便利的交通，繁華的街區(qū)，又要有一定的精神屬性，房子本身雖然重要，但房子提供的生活憧憬更重要！雖然是，全家買房 +個人還貸 但前行的腳步從未停止，床前一直擺著成功勵志的故事！愛品牌 愛過去 也愛未來95110㎡客戶奮斗一族客戶背景： 張先生， 24歲，某公司設計！勤奮，好學，積極，樂觀！有鮮明的人生態(tài)度，生活本身平淡無奇需要自己去用心裝飾，因此愛好很多，愛踢球、愛飆歌、還愛看看文藝的大片！用心去生活，用心去尋找，用辛勤去實現(xiàn)自己的理想！靠自己打拼有了些許積蓄，購買首套房，需要家中給予幫助，但房貸自己支付！置業(yè)訴求：注重首付 +高性價比積蓄不多，但滿足需要！重品質，重環(huán)境130135㎡客戶改善客戶背景： 楊小姐， 35歲，原黑龍江人，為某公司中層管理人員，老公也是一個中層領導，積蓄不多看滿足需要！有一個 4歲的孩子，在合肥已經(jīng)有一套 75平的兩房。 珍稀資源5216。 商圈價值4 新天地樂購廣場及高端商務裙樓財富廣場216。 品牌價值1 世界 500強， 73年央企， 35城 70余佳作216。 　　我們分擔寒潮、風雷、霹靂； 　　我們共享霧靄、流嵐、虹霓。 　　不，這些都還不夠！ 　　我必須是你近旁的一株木棉， 　　作為樹的形象和你站在一起。如何處理大戶型余房去化及新房加推之間的關系？本體分析及價值重塑 3橡樹灣學府系是華潤置地將建筑融入人文精髓的一個成熟產(chǎn)品廊坊鐘樓、紅墻綠蔭的文化縮影及原生態(tài)的園林景觀將載有精粹人文大宅的極致演繹的淋漓盡致一經(jīng)面世即贏得一批忠誠粉絲！產(chǎn)品在全國落地過程中在延續(xù)文脈的基礎上，因地制宜的吸納本土涵養(yǎng)以至于演變成不同版本的又同時經(jīng)典的一代代橡樹灣！“ 橡樹灣 ” 典型家族成員：u北京橡樹灣 ：中國硅谷生活城（借北大清華等周邊文人高校，承襲學院的同時，加入鮮明的，帶有階級標簽的 “硅谷 ” 一詞，望文生義，此城城主是走在時代前端的人群）u武漢橡樹灣 ： 骨子里的學院派（將學院風格做的最為徹底，最為精粹）華潤 “ 橡樹灣 ” 系族譜15座橡樹灣成員組成華潤橡樹灣家族一樣的 “橡樹 ”，不一樣的 “橡樹灣 ”還原 “橡樹灣 ”的真諦橡樹， 美國國樹 ，橡樹樹冠有多大，樹根就有多廣，地下風光同地上風情可以媲美 ! 橡樹是一種弘毅的，堅韌的精神象征歌德在 《 歡迎和告別 》 一詩里，這棵老橡樹寫了這么一句：高山掛殘夜，橡樹立云衣。6500均價與 5600推廣價之矛盾組合導致大量剛需客流失?。蛻魧r值的不認知，對價格的不認可）問題診斷前期推廣問題總結 ：活動策略失誤 看似有主題，實則無系列！與項目形象及銷售嚴重脫節(jié)?。ūM管披著一件人文社區(qū)的外衣，活動卻讓人摸不著頭腦，且現(xiàn)場組織不到位，較混亂） 媒體推廣失誤 渠道單一，媒體范圍覆蓋面窄（吸引的主要是周邊區(qū)域客）媒體出街頻次少，形象鋪墊少，訴求不準確，導致進場客戶質量不高渠道策略失誤 渠道沒鋪展開，來訪主要還是以傳統(tǒng)的渠道為主，從而導致客戶量不足。廬陽本區(qū)域自住客戶為主，其次主要是蜀山、包河區(qū)域客源，及部分長豐、巢湖客群；216。從產(chǎn)品推量分類來看， 100120㎡的戶型面積去化速度最好， 80100㎡戶型去化其次，主要是這個面積段的價格相對于 100㎡以下的較便宜；216。1號樓和 21號樓去化最好， 2號和 3號樓剩余房源類似， 5號樓因開盤當日只推售部分房源，現(xiàn)剩余房源最大；216。2023年主要推案節(jié)點 蓄客啟動 11月啟動17認籌營銷節(jié)點銷售目的銷售動作推廣方式首批房源公開開盤選房初次面世，價格拉低，低價入市打響第一炮 有效去化首批房源 單樓棟小步慢跑客戶蓄客動作展開，指定銀行存 2萬元辦理金卡會員。p 在售信息： 目前 在售 2樓 9 128平米的住宅， 5888元 /平米起價，均價 6580元 /平米。 一次性付款 98折，按揭 99折。p 在售信息： 目前 在售一期 12樓 8 8 9 124平米戶型， 368套房源；均價 6800元 /平米；支持省直、市直公積金貸款。p 項目介紹： 分為四期開發(fā)， 13期住宅為主， 4期商辦為主。價格在 76009900/平米之間 ?？偨?12萬㎡，目前在售一期，物業(yè)類型單一規(guī)劃有高層和社區(qū)商業(yè)金宏豪庭基本指 標 基本信息占地（萬㎡） 29988㎡總建面（萬㎡） 123100M2容積率 建筑風格 現(xiàn)代簡約，干掛石 材 +涂料主力戶型 86136平米當前均價（元 /㎡） 6100物業(yè)類型 高層、社區(qū)商業(yè)主要以傳統(tǒng)的戶外媒介配合現(xiàn)