【正文】 】 —— 客戶答謝“歸墅 如聯(lián)合國際奢飾品牌，私藏名酒品鑒，頂級(jí)名茶拍賣，各類沙龍論壇?？陕?lián)合奢侈品牌或京城知名琴行，現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行奢侈品、名琴展示。大范圍網(wǎng)絡(luò)直播。第四階段： 收劍藏鋒，全面完成銷售目標(biāo)2 軟文 — 《歸墅藏鋒，收官亦莊》3 網(wǎng)絡(luò) — 藏盡亦莊不復(fù)來5 短信 — 靶心營銷，精準(zhǔn)鎖定1 戶外 —“ 藏盡亦莊不復(fù)來 ”（圍擋、戶外、道旗）【公關(guān)活動(dòng) 1】 —— 業(yè)內(nèi)論壇亦城天鵝湖 亦莊生態(tài)居住論壇第一階段： 隱性營銷，媒體炒作，增加客戶關(guān)注度2 軟文 — 《天鵝湖， 2023歸墅歸來》1個(gè)銷售戰(zhàn)術(shù)后續(xù)配合：2023年再次開盤之后，建議迅速開展二次蓄客，二次開盤，小步快跑，下一次開盤即 刻適度提價(jià) ，營造一路火爆熱銷、價(jià)值一路攀升之勢(shì)。自此，我們推出 2023年?duì)I銷推廣 “3+1”廣告執(zhí)行策略：3大 “把握 ”,1個(gè) “戰(zhàn)術(shù) ” 資 源把握：前期內(nèi)部 資 源利用，定向出 擊 。針對(duì)不同的客戶情況制定不同銷售動(dòng)線一次到訪客戶意向較好且時(shí)間充裕： 售樓處 → 湖岸景觀帶 → 湖濱樣板間 → 會(huì)館式 VIP洽談中心意向較好但時(shí)間有限： 售樓處 → 湖濱樣板間 → 會(huì)館式 VIP洽談中心（湖岸景觀帶可作為回訪時(shí)的主要參觀點(diǎn)）有老人 /兒童同行： 售樓處 → 湖濱樣板間（參觀完一間樣板間后，可安排專人帶領(lǐng)老人或帶領(lǐng)兒童至湖岸休憩、玩耍） → 湖岸景觀帶 → 會(huì)館式 VIP洽談中心市調(diào)人員： 售樓處 → 湖濱樣板間老帶新客戶老帶新時(shí)間充裕型： 售樓處 → 湖岸景觀帶 → 會(huì)館式 VIP洽談中心 → 湖濱樣板間老帶新時(shí)間有限型： 售樓處 → 湖濱樣板間 → 會(huì)館式 VIP洽談中心回訪客戶老客戶回訪： 會(huì)館式 VIP洽談中心（湖岸景觀帶、湖濱樣板間等作為輔助路線）老業(yè)主回訪： 會(huì)館式 VIP洽談中心2023， 推廣落地執(zhí)行通過成交客戶媒體通路分析，可以清晰地看到 2023年，網(wǎng)絡(luò)、短信、朋介、戶外 是項(xiàng)目前期銷售的四大主力推廣渠道。第四站會(huì)館式 VIP洽談中心最高體驗(yàn)環(huán)節(jié)，可在此進(jìn)行一對(duì)一的溝通交流，深入了解客戶需求及動(dòng)向。個(gè)性化 私密性 尊貴感經(jīng)驗(yàn)與技巧，新形象下的體驗(yàn)營銷由傳統(tǒng)營銷變?yōu)轶w驗(yàn)營銷2023年，隨著天鵝湖開放，景觀及社區(qū)的進(jìn)一步成熟，在銷售過程中，體驗(yàn)營銷將占據(jù)越來越重要的地位。坡地景觀觀鳥木棧道 湖岸長堤燈塔濃蔭漫步道樣板示范區(qū)氛圍營造 ——樣板組團(tuán)內(nèi)公共空間精致化，利用各種植物、小品搭配，不僅使環(huán)境優(yōu)美，更加烘托了建筑的氣質(zhì)，更要注重日常維護(hù)。例：唐寧 ONE各樓座命名。1. 經(jīng)過一段時(shí)間的推廣，歸墅已在市場(chǎng)上建立了一定的品牌知名度，新案名的應(yīng)用會(huì)浪費(fèi)前期的廣告費(fèi)用。u別墅所代表的高貴、奢適的生活方式，已經(jīng)在他們心中深深扎根。成交客戶工作區(qū)域： CBD；朝陽；亦莊成交客戶置業(yè)狀態(tài)： 二次u 主力為二次置業(yè)，大多屬于 首次別墅置業(yè) ；u 對(duì)真正的頂級(jí)居住別墅產(chǎn)品缺乏深度的認(rèn)知和感受。那么，什么樣的人2023會(huì)堅(jiān)定不移的選擇歸墅？讓我們的視線，仍舊回到 220余組成交客戶的身上?；ㄊ沲B拼、小高層別邸占地 ；建筑 ；容積率： ；綠化率：大于 35%托斯卡納 、地中海的建筑風(fēng)格， ，大尺度的舒適空間330400平米的疊拼，贈(zèng)送 150300平米超大花園庭院，宜居中大戶型感受別墅生活35%的高綠化率，全球多種珍稀樹種成樹的全冠移植，百余種花卉讓庭院四季如春自有配套：共享區(qū)域內(nèi)配套通州非傳統(tǒng)別墅區(qū)歸墅占地 25萬平米，建面 17萬平米；容積率 ，綠化率72%聯(lián)排、疊拼歐韻別墅濱湖別墅推出在即， 230~340㎡聯(lián)排價(jià)格最高可達(dá) 2萬/平米以上涼水河與萬平天鵝湖雙水脈環(huán)繞自由配套：天鵝堡會(huì)所（未投入使用）；少量社區(qū)配套商業(yè)； 89%高入住率，社區(qū)成熟亦莊非傳統(tǒng)別墅區(qū)對(duì)比項(xiàng)目格： 12023價(jià) 積 帕提歐東方普羅旺斯?jié)櫇汕f園潮白河別墅區(qū)香悅四季香醍溪岸藍(lán)岸麗舍富力灣納帕爾灣泛 CBD別墅區(qū)花墅香醍蔚藍(lán)香醍海棠公社八達(dá)嶺別墅區(qū)順馳林溪亦莊別墅區(qū)天鵝堡歸墅城南別墅區(qū)翡翠城后期富力【戰(zhàn)術(shù)三】慎思之 —— 提升產(chǎn)品形象一方面，價(jià)格在大幅度提升；另一方面，產(chǎn)品本身卻并沒有顯著改善。問題點(diǎn)：首先， 2023市場(chǎng)大勢(shì)與政策總體未明，長時(shí)間捂盤風(fēng)險(xiǎn)過高；其次，如果競爭對(duì)手先發(fā)制人，歸墅容易陷入前期累積客戶大量流失的不利境地。2. 春節(jié)后月引而不發(fā)、重點(diǎn)蓄客， 4月下旬集中開盤，一次性放量 80100套；3. 4月之后再次封盤蓄客， 2個(gè)月后第二次開盤；4. 根據(jù)屆時(shí)市場(chǎng)大勢(shì)靈活調(diào)整，全年保持合理節(jié)奏。分而治之，客觀分析產(chǎn)品現(xiàn)狀2023年，共 277套待售房源，我們將 根據(jù)其所享景觀資源的差異 ，為產(chǎn)品進(jìn)行層級(jí)劃分，并分析其肩負(fù)的項(xiàng)目使命 ——將 2023年待售房源劃分為 ABCD四個(gè)層級(jí)AA類：臨湖觀景形象尖刀 —— 標(biāo)志項(xiàng)目形象樹立價(jià)格標(biāo)竿實(shí)現(xiàn)土地高溢價(jià)帶動(dòng)中低端產(chǎn)品銷售BB類：生態(tài)公園景觀保障項(xiàng)目穩(wěn)定收益　　　　　　　　凸顯高性價(jià)比 擠壓次級(jí)產(chǎn)品銷售，帶動(dòng)人氣CC類：樣板示范區(qū)凸顯項(xiàng)目成熟氛圍，保證人氣強(qiáng)調(diào)高性價(jià)比重疊擠壓次級(jí)產(chǎn)品　　DD類：社區(qū)中央組團(tuán)充分體現(xiàn)高性價(jià)比保障現(xiàn)金流，帶動(dòng)市場(chǎng)人氣　　　　　　　 幫助實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目利潤最大化　　先謀后動(dòng)，推盤戰(zhàn)役策略推盤整體戰(zhàn)術(shù) —— “ 循環(huán)擠壓 ”開發(fā)商推盤批次計(jì)劃B 60(8,L2)B 59(6,L2)B 58(7,L2)B 57(6,L2)B 56(6,L2)B 12(7,H4)B 13(4,H4)B 15(10,H4)B 14(6,J4)B 16(9,J4)B 18(9,J4)B 17(9,H4)B 19(8,H4)B 20(7,H4)B 21(7,J4)B 22(8,H4)B 26(7,J3)B 27(10,J3)B 28(5,H4)B 29(4,H4)B 30(3,J4)B 31(4,H4)B 32(6,J4)B 33(9,J4)B 34(8,H4) B 35(4,H3)B 36(8,J4)B 37(3,J4)B 38(6,J4)B 39(13,H4) B 40(6,H3)B 41(5,H3) 第一批推售房源第三批推售房源第四批推售房源第二批推售房源四級(jí)產(chǎn)品搭配原則：將 ABCD四級(jí)產(chǎn)品進(jìn)行 合理搭配 ，每次開盤均混合性釋放。中國社科院 11月 16日發(fā)布的《住房綠皮書》，在關(guān)于明年樓市的預(yù)測(cè)中，也表達(dá)了國家有關(guān)房地產(chǎn)的優(yōu)惠政策 不會(huì)有太大改變 的判斷?！?023 北京國際金融論壇 ” 上，銀監(jiān)會(huì)副主席蔣定之向外界表態(tài)銀監(jiān)會(huì) 并未對(duì)二套房政策作出調(diào)整 。與下挫的新盤成交量相呼應(yīng)的是供應(yīng)量回落的苗頭。高度刺激性的經(jīng)濟(jì)政策將繼續(xù)對(duì)中國經(jīng)濟(jì)近期的增長構(gòu)成支撐 2023年增長速度甚至更快。 ……天鵝堡 面對(duì)充滿變數(shù)的 2023， 15億的銷售任務(wù)如何完成？我們需要深度再思考 ——首先，明辨 2023年市場(chǎng)大局經(jīng)濟(jì)合作與發(fā)展組織 (OECD)2023年 10月 19日預(yù)測(cè)稱：隨著就業(yè)和出口形勢(shì)有所改善，預(yù)計(jì) 2023年中國經(jīng)濟(jì)增速或升至 %，快于此前預(yù)計(jì)的 %。上周，北京商品住宅期房日均簽約 355套，環(huán)比前一周的 468套 下跌 %，而此前一周的簽約量也環(huán)比下跌了 %。 四季度，北京二手房成交量預(yù)計(jì)將達(dá) 5萬套。