【正文】 營銷方向； 散戶和投資客戶有利于打開市場，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的最大價(jià)值；PARTⅡ 項(xiàng)目審視 ——客層定位核心客戶 ——集團(tuán)客戶所占比例：約 25％企業(yè)屬性：以國內(nèi)民營企業(yè)為主，其次為國有大型企業(yè)需求特征： ，交通便捷、配套齊全 需求面積： 300～ 800平方米總價(jià)范圍： 200～ 600萬PARTⅡ 項(xiàng)目審視 ——客層定位本項(xiàng)目客層特征描述輔助客戶 ——自用散戶所占比例：約 50％企業(yè)屬性：項(xiàng)目周邊熟悉本區(qū)域的現(xiàn)代服務(wù)型企業(yè)多為目前入駐于長江路、濉溪路等沿線的辦公物業(yè)，需要升級辦公空間的型企業(yè)，他們主要服務(wù)于 CBD，完成了一定的資本和客戶積累，需要提升企業(yè)形象。以及從租不如買角度考慮，控制成本、增加企業(yè)固值一舉兩得。2. 設(shè)立企業(yè)總部來開拓安徽市場的客戶：國內(nèi)民營企業(yè)，尤為滬、浙、江企業(yè)國有大型集團(tuán)企業(yè)國內(nèi)的國際化品牌企業(yè)，出離 CBD的企業(yè) 。PARTⅡ 項(xiàng)目審視 ——項(xiàng)目定位項(xiàng) 目價(jià) 值 提 煉◇中環(huán)稀缺位置，北一環(huán) CBD輻射帶 。 資源 ，體現(xiàn)項(xiàng)目資源豐富、定位高端，面向集團(tuán)客戶，同時(shí)滿足中 小企業(yè)形象需求。出版宣傳冊通過講述獲得巨大成功企業(yè)的歷程，揭示構(gòu)筑持續(xù)競爭力和提高效率是企業(yè)成功的關(guān)鍵；集中向客戶介紹我們能夠提供一攬子商務(wù)解決方案，以及這些服務(wù)式如何降低客戶運(yùn)營成本和提升效率。商務(wù)住宿服務(wù)商務(wù)秘書服務(wù)商務(wù)會晤服務(wù)商務(wù)翻譯服務(wù)商務(wù)會議服務(wù)商務(wù)銀行服務(wù)SVO是管家PARTⅡ 項(xiàng)目審視 ——項(xiàng)目屬性 /定位策略SVO是專業(yè)的專業(yè)律師咨詢服務(wù)專業(yè)會計(jì)師服務(wù)專業(yè)投資咨詢服務(wù)專業(yè)創(chuàng)業(yè)咨詢服務(wù)專業(yè)財(cái)務(wù)咨詢服務(wù)專業(yè)管理咨詢服務(wù)PARTⅡ 項(xiàng)目審視 ——項(xiàng)目屬性 /定位策略 商務(wù)管家服務(wù) 成立專門的酒店商務(wù)管家中心，商務(wù)住宿通過酒店提供，商務(wù)會議通過酒店會議場所提供，秘書、翻譯固定聘請，專屬銀行通過出售底層裙樓完成。第三步：選擇購買根據(jù)寫字樓物業(yè)服務(wù)確定。區(qū)位決定交通、產(chǎn)業(yè)鏈、知名度第二層面：對產(chǎn)品本體的需求。以昆侖酒都、為徽緣酒家和沿街小吃店為代表的餐飲業(yè)發(fā)展規(guī)模較小，偏于中低檔消費(fèi)，無中高檔餐飲設(shè)施濉溪路小學(xué)、廬陽中學(xué)、金谷醫(yī)院等設(shè)施配套齊全 。 其交通區(qū)位優(yōu)良，城市合肥市交通發(fā)展最為健全、繁華的區(qū)域之一。高檔甲級寫字樓快速發(fā)展，將成為區(qū)域?qū)懽謽鞘袌霭l(fā)展的主要方向?！锸袌鲂枨箅S著合肥經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，廬陽區(qū)政府對北一環(huán)地段進(jìn)行了重新的市場地位，將北一環(huán)作為政府重點(diǎn)發(fā)展和扶持地段，其經(jīng)濟(jì)地位和市場地位凸顯。部分中檔物業(yè)的入住企業(yè)的租賃面積集中在 41——140㎡ 不等 ★入住率濉溪路寫字樓一條街為合肥辦公最集中的區(qū)域，目前寫字樓大部分已投入使用，規(guī)模優(yōu)勢凸顯，配套設(shè)施齊全，商務(wù)辦公氛圍較好，吸引了較多的大中型企業(yè)在此設(shè)立辦公場所。 隨著合肥 “ 1331” 城市戰(zhàn)略的加速發(fā)展，合肥處于 “ 中部崛起 ” 的大環(huán)境中， “ 長三角 ” 的大量勞動密集型產(chǎn)業(yè)和資金將向中部地區(qū)轉(zhuǎn)移，同時(shí)合肥正加快推進(jìn)工業(yè)立市，為合肥的大發(fā)展、大建設(shè)提供基礎(chǔ)保障。新政給寫字樓的發(fā)展提供了契機(jī)。目前，區(qū)域內(nèi)具有代表性的寫字樓主要有光大國際廣場、中環(huán)國際大廈、恒豐國際大廈、 UTOWN金色地帶等。而連接老城區(qū)與濱湖新城的主干道：馬鞍山路則會成寫字樓在這個(gè)區(qū)域發(fā)展的重點(diǎn)。寫字樓在政務(wù)新區(qū)及金寨路沿線發(fā)展 根據(jù)合肥市雙核心戰(zhàn)略規(guī)劃，合肥市未來發(fā)展以南進(jìn)為主。因此，隨著這批高品質(zhì)寫字樓投放市場，合肥寫字樓市場將走進(jìn)了一個(gè)新的發(fā)展階段。從建筑面積來計(jì)算，這一部分高檔純寫字樓占到了在售面積相當(dāng)大的比重。這一階段的寫字樓整體設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)上要高于前兩個(gè)階段。特點(diǎn)： 國家相關(guān)單位投資為主，民營企業(yè)為輔；出租為主，出售為輔，主要集中于市中心位置，地理位置比較好，周邊商務(wù)配套相對完善。此階段寫字樓呈現(xiàn)以下特點(diǎn) ： 投資方主要是國家相關(guān)機(jī)關(guān)單位；計(jì)劃經(jīng)濟(jì)氛圍比較濃，主要用于出租；地理位置集中于市中心位置及主干道沿線。 廬陽區(qū)寫字樓信息PARTⅠ 市調(diào)分析 /分區(qū)域?qū)懽謽歉艣r蜀山區(qū)寫字樓信息PARTⅠ 市調(diào)分析 /分區(qū)域?qū)懽謽歉艣r政務(wù)區(qū)寫字樓信息PARTⅠ 市調(diào)分析 /分區(qū)域?qū)懽謽歉艣r經(jīng)開區(qū)寫字樓信息PARTⅠ 市調(diào)分析 /分區(qū)域?qū)懽謽歉艣r高新區(qū)寫字樓信息PARTⅠ 市調(diào)分析 /分區(qū)域?qū)懽謽歉艣r瑤海區(qū)、新站區(qū)寫字樓信息PARTⅠ 市調(diào)分析 /分區(qū)域?qū)懽謽歉艣r濱湖新區(qū)寫字樓信息PARTⅠ 市調(diào)分析 /分區(qū)域?qū)懽謽歉艣r合肥寫字樓重點(diǎn)樓盤銷售情況 PARTⅠ 市調(diào)分析目前，合肥重點(diǎn)在售寫字樓潛在供應(yīng) 33萬方，競爭激烈PARTⅠ 市調(diào)分析 /合肥市寫字樓發(fā)展合肥市寫字樓市場發(fā)展歷程 HeFei Office Market Phylogeny第一階段： 80年代～ 90年代中期寫字樓項(xiàng)目： 九州大廈、金融大廈、合肥大廈、新鴻安大廈、宏圖大廈、長江大廈、綠都商城、建工大廈、國信大廈合肥經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況： 發(fā)展較為緩慢分析 ： 此階段寫字樓絕大部分都是政府相關(guān)部門投資興建，以單位自用為主，多余部分對外出租。該區(qū)位于老城區(qū)護(hù)城河內(nèi)，地段優(yōu)越、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)密布，是合肥傳統(tǒng)的商業(yè)中心，集中了 郵電大廈，百大CBD等高端樓盤。該區(qū)域內(nèi)代表樓盤如 新華國際廣場、新地中心、蔚藍(lán)商務(wù)港、置地廣場、新城國際 等。 政府投入大量的人力、物力用于區(qū)域房地產(chǎn)市場的發(fā)展216。同時(shí)政府規(guī)劃了 338公頃土地用于北部區(qū)域綠化建設(shè)、公共建設(shè)等 ,提升了區(qū)域的形象。該區(qū)將開展樓宇招商作為發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)的重要抓手，并為此制定和出臺了一系列的服務(wù)措施和扶持獎勵政策用于鼓勵商用地產(chǎn)的發(fā)展。PARTⅠ 市調(diào)分析 /廬陽區(qū)區(qū)域四至項(xiàng)目區(qū)域四至? 南 ——北一環(huán)沿線路段? 東 ——阜陽路路段? 西 ——四里河路段? 北 ——北二環(huán)路段 項(xiàng)目位于合肥廬陽區(qū)，區(qū)域所在地已成為合肥較為成熟的商業(yè)圈，商業(yè)發(fā)展和社區(qū)建設(shè)相對成熟，業(yè)態(tài)發(fā)展以高端的商務(wù)寫字樓和大型的購物廣場為主，交通便捷高效，商貿(mào)服務(wù)日益繁榮。伴隨省會經(jīng)濟(jì)圈的不斷發(fā)展， 必將有效促進(jìn)合肥提高經(jīng)濟(jì)首位度，增強(qiáng)輻射帶動力，實(shí)現(xiàn)跨越式大發(fā)展。PARTⅠ 市調(diào)分析 /合肥市總體城市規(guī)劃n伴隨區(qū)域經(jīng)濟(jì)一體化進(jìn)程逐步加快，區(qū)域經(jīng)濟(jì)間的競爭在很大程度上表現(xiàn)為中心城市間的競爭。u現(xiàn)代制造業(yè)基地、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地、現(xiàn)代 服務(wù)業(yè)基地。 【 三產(chǎn)結(jié)構(gòu) 】 ： 第二產(chǎn)業(yè)是合肥支柱產(chǎn)業(yè)，增速最快，占比最高，第三產(chǎn)業(yè)有待進(jìn)一步提高。注：合肥市已于 2023年正式納入長三角經(jīng)濟(jì)圈，享受長三角城市發(fā)展待遇。 土地面積達(dá)，常住人口達(dá) 755萬人 ,占全省總?cè)丝诘?%。合肥市轄瑤海區(qū)、廬陽區(qū)、蜀山區(qū)、包河區(qū)、肥東縣、肥西縣、長豐縣、廬江縣，代管縣級巢湖市，并賦予合肥高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)、合肥經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、合肥新站綜合試驗(yàn)區(qū)、合肥巢湖經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)市級管理權(quán)限。同時(shí)，作為省會城市，合肥的經(jīng)濟(jì)發(fā)展還起著帶動周邊縣市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的帶頭作用，目前， 安徽省正在 打造以合肥為中心的省會經(jīng)濟(jì)圈，實(shí)現(xiàn)合肥與南京都市圈、武漢城市圈、皖江城市帶、沿淮城市群的競爭融合。 三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)由上年的∶∶ ∶∶。u全國重要的科研教育區(qū)域。數(shù)據(jù)來源：合肥市規(guī)劃局PARTⅠ 市調(diào)分析 /合肥市總體城市規(guī)劃u2023年 1月 12日，國務(wù)院正式批準(zhǔn)實(shí)施 《 皖江城市帶承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移皖江城市帶是中部崛起規(guī)劃中明確提出示范區(qū)規(guī)劃 》 ，合肥 產(chǎn)業(yè)組團(tuán)亮相其中；u合肥作為示范區(qū)中規(guī)劃的 “ 雙核 ” 之一，本身就具備全方位承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系， 國家設(shè)立皖江城市帶承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移示范區(qū)，就是要把皖江地區(qū)建設(shè)成產(chǎn)業(yè)密集區(qū)、城市密集帶，這些與省會經(jīng)濟(jì)圈建設(shè)、合蕪蚌自主創(chuàng)新綜合試驗(yàn)區(qū)建設(shè)等多項(xiàng)政策的疊加 都預(yù)示著合肥將迎來新的發(fā)展機(jī)遇，迎來工業(yè)化、城市化的新高潮。n省會經(jīng)濟(jì)圈的基本定位是長三角西端與南京經(jīng)濟(jì)圈相接的次級中心城市群，以整體的姿態(tài)積極融入長三角。 這一規(guī)劃將大力促進(jìn)規(guī)劃內(nèi)的城市外圍方向房地產(chǎn)市場發(fā)展，對房地產(chǎn)市場的發(fā)展，具有巨大的引導(dǎo)和推動作用。資料來源：廬陽區(qū)商貿(mào)服務(wù)業(yè) “ 十二五 ” 發(fā)展規(guī)劃 廬陽區(qū)與戴德梁行簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議，圍繞進(jìn)一步發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)，攜手開展樓宇招商。PARTⅠ 市調(diào)分析 /廬陽區(qū)政策扶持 政府加大了對區(qū)域內(nèi)道路的建設(shè)，如對穎上路、義井路和阜陽北路等板塊內(nèi)的重要交通要道進(jìn)行了改造，是區(qū)域的交通優(yōu)勢更為突出。 政府在市政建設(shè)方面投入了大量的資金支持，為區(qū)域發(fā)展提供了必要保證216。黃潛望板塊及政務(wù)新區(qū)位于在合肥市的西南部的黃潛望板塊及政務(wù)新區(qū)內(nèi)的寫字樓項(xiàng)目，最大的特點(diǎn)是為新興項(xiàng)目，無論是質(zhì)量、設(shè)計(jì)理念、項(xiàng)目外立面、寫字樓整體綜合品質(zhì)都是可謂是合肥最新最好的寫字樓群之一。該區(qū)域代表樓盤有 萬達(dá)廣場、綠地贏海 等以三孝口為核心，輻射周邊區(qū)域。但該區(qū)域內(nèi)寫字樓供應(yīng)接近飽和程度，而且未來幾年的供應(yīng)量變化不大，很難成為合肥未來幾年 寫字樓的增長點(diǎn)。隨著新型寫字樓的蓬勃發(fā)展，他們在未來將難以避免被淘汰的命運(yùn)。這也表示著寫字樓開始由計(jì)劃向市場的轉(zhuǎn)變，改變了以往都是以單位為寫字樓興建方的現(xiàn)象。 PARTⅠ 市調(diào)分析 /合肥市寫字樓發(fā)展合肥市寫字樓市場發(fā)展歷程 HeFei Office Market Phylogeny第三階段： 2023年～ 2023年 寫字樓項(xiàng)目： 天徽大廈、招商大廈、科技大廈、萬通大廈、財(cái)富廣場、仁和大廈、昌河大廈、中州大廈、天怡商務(wù)中心、美地陽光大廈、測繪大廈合肥經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況 :高速發(fā)展分析： 以天徽大廈為代表，拉開了合肥寫字樓正式對外銷售的局面，并且創(chuàng)造了合肥寫字樓銷售的良好佳績，改變了以往只租不售的局面，進(jìn)入了真正意義上的市場化。從 2023 年開始新推出的寫字樓項(xiàng)目中也可以看出市場供應(yīng)上存在的結(jié)構(gòu)調(diào)整變化，以 “ 財(cái)富廣場 ” 、 “ 中環(huán)國際大廈 ” 、 “ CBD 中央廣場 ” 等為代表的高檔純商務(wù)寫字樓正在成為市場的主角。比如：中環(huán)國際大廈雙甲級寫字樓概念的提出引起了合肥寫字樓市場對辦公環(huán)境和配套的重視；財(cái)富廣場的交付使用，在硬件上滿足了部分客戶對高品質(zhì)寫字樓的需求。但是由于舊城改造的地塊相對來說比較分散，寫字樓在老城區(qū)的發(fā)展因?yàn)榈貕K的限制而呈不規(guī)則，點(diǎn)狀分布的特點(diǎn)進(jìn)行發(fā)展，無法形成組團(tuán)，具有一定規(guī)模的商務(wù)區(qū)在老城區(qū)建立的可能性較小。目前已經(jīng)有 “ 綠地藍(lán)海 ” 、 “ 東舜假日廣場 ” 、 “ 蔚藍(lán)商務(wù)港 ” 、 “ 新城國際 ” 等寫字樓項(xiàng)目進(jìn)入使用階段，這些寫字樓的 “ 集群 ” 無疑將會提升政務(wù)新區(qū)整體商務(wù)氛圍，形成一個(gè)新的 “ 商務(wù)區(qū)域 ”寫字樓在馬鞍山路沿線的發(fā)展 隨著合肥市環(huán)湖計(jì)劃正式實(shí)施和地鐵一線的建設(shè)，濱湖新城將在未來幾年后成為合肥市發(fā)展的又一熱點(diǎn)區(qū)域，加上省政務(wù)新區(qū)落戶于包河區(qū)，這個(gè)區(qū)域的寫字樓市場將會在政府的導(dǎo)向下獲得一定的發(fā)展。近年來，隨著經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展和實(shí)力的逐步增強(qiáng)，部分商戶和企業(yè)逐步走向品牌化、規(guī)?；⑵髽I(yè)化，促使該區(qū)域?qū)懽謽鞘袌鲂枨蟠蟠蠹訌?qiáng)。數(shù)據(jù)資料顯示，截止目前合肥