【正文】 業(yè)中做定向推廣，定向 SP活動(dòng) 分析投資客戶(hù)所能接觸的媒體范圍，針對(duì)這些客戶(hù)定向宣傳 成立經(jīng)營(yíng)管理公司，對(duì)投資客戶(hù)所購(gòu)物業(yè)進(jìn)行回租，提升投資客戶(hù)信心 對(duì)室內(nèi)大型寫(xiě)字樓用戶(hù)進(jìn)行走訪(fǎng)、約談；了解其租用、購(gòu)買(mǎi)的要求和希望，統(tǒng)計(jì)、分析后進(jìn)行重點(diǎn)跟蹤招租知名企業(yè)入駐，提升項(xiàng)目入駐者的檔次和素質(zhì) 75高效回報(bào)寫(xiě)字樓產(chǎn)品解析高效回報(bào)寫(xiě)字樓產(chǎn)品解析會(huì)會(huì)使用目的：展示項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)、提高項(xiàng)目知名度使用目的：展示項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)、提高項(xiàng)目知名度完成時(shí)間：完成時(shí)間：具體方法：具體方法：以產(chǎn)品解析會(huì)的的形式，邀以產(chǎn)品解析會(huì)的的形式，邀請(qǐng)各大媒體、各方配合大力請(qǐng)各大媒體、各方配合大力炒作炒作產(chǎn)品體系建立【 SP營(yíng)銷(xiāo)推廣攻略 】緊急性：重要度：內(nèi)容：整體區(qū)域介紹、項(xiàng)目產(chǎn)品介紹、新服務(wù)理念報(bào)紙、平面媒體加大力度推廣高性?xún)r(jià)比、投資回報(bào)解析會(huì)高性?xún)r(jià)比、投資回報(bào)解析會(huì)使用目的：增強(qiáng)客戶(hù)的購(gòu)買(mǎi)信心使用目的：增強(qiáng)客戶(hù)的購(gòu)買(mǎi)信心完成時(shí)間：項(xiàng)目前期的有效客戶(hù)積累達(dá)到一定程度完成時(shí)間：項(xiàng)目前期的有效客戶(hù)積累達(dá)到一定程度具體方法：具體方法：當(dāng)各種客戶(hù)積累到達(dá)一定程度時(shí)，利用投資回報(bào)解析、經(jīng)營(yíng)管理公司回租的解析、當(dāng)各種客戶(hù)積累到達(dá)一定程度時(shí)，利用投資回報(bào)解析、經(jīng)營(yíng)管理公司回租的解析、增強(qiáng)客戶(hù)投資或購(gòu)買(mǎi)自用的信心增強(qiáng)客戶(hù)投資或購(gòu)買(mǎi)自用的信心產(chǎn)品體系建立【 SP營(yíng)銷(xiāo)推廣攻略 】緊急性：重要度：報(bào)紙、平面媒體加大力度推廣 77物業(yè)公司簽約儀式物業(yè)公司簽約儀式使用目的：高品質(zhì)服務(wù)形象使用目的：高品質(zhì)服務(wù)形象 給到客戶(hù)最安全、最人性化的物管信心給到客戶(hù)最安全、最人性化的物管信心，并且完成，并且完成 24小時(shí)服務(wù)的態(tài)度小時(shí)服務(wù)的態(tài)度產(chǎn)品體系建立【 營(yíng)銷(xiāo)推廣攻略 】緊急性：重要度：內(nèi)容：物管、物管顧問(wèn)簽約、 24小時(shí)服務(wù)理念說(shuō)明報(bào)紙、平面媒體進(jìn)行報(bào)道? 本項(xiàng)目以報(bào)紙作為主要媒體手段；建議客戶(hù)積累期，報(bào)紙交替整版廣告，高頻率報(bào)廣主要集中在開(kāi)盤(pán)前，并隨銷(xiāo)售狀況調(diào)整報(bào)廣策略? 雜志推廣可間歇性伴隨銷(xiāo)售全過(guò)程，主要集中在經(jīng)濟(jì)類(lèi)、房產(chǎn)類(lèi)雜志，輔助推廣手段? 由于合肥當(dāng)?shù)貙?xiě)字樓項(xiàng)目網(wǎng)絡(luò)使用率低，房地產(chǎn)信息更新慢，不作為主要媒體手段，但新興的手機(jī)彩信廣告可以作為嘗試性推廣手段。對(duì)于目前情況我們建議作小幅調(diào)整，能補(bǔ)上空置補(bǔ)貼相關(guān)費(fèi)即可，待引起廣泛關(guān)注后再另行調(diào)整。藍(lán)鉆國(guó)際商務(wù)中心 2期—— 合肥首家 360保險(xiǎn)式寫(xiě)字樓，即將上市！68“高性?xún)r(jià)比 ”的價(jià)格戰(zhàn)略與公寓比專(zhuān)業(yè)：與公寓比專(zhuān)業(yè)： 價(jià)格雖相對(duì)偏高，但為純字樓，在合肥知名的商務(wù)區(qū)域價(jià)格雖相對(duì)偏高，但為純字樓，在合肥知名的商務(wù)區(qū)域其形象度、專(zhuān)業(yè)度更強(qiáng)，性?xún)r(jià)比更高；其形象度、專(zhuān)業(yè)度更強(qiáng)，性?xún)r(jià)比更高；與高端寫(xiě)字樓比價(jià)格：與高端寫(xiě)字樓比價(jià)格： 雖然品牌形象稍遜但依然專(zhuān)業(yè)，加之北一環(huán)商務(wù)雖然品牌形象稍遜但依然專(zhuān)業(yè)，加之北一環(huán)商務(wù)區(qū)域和區(qū)域和 70年產(chǎn)權(quán)以及空置補(bǔ)貼；具有更高的投資回報(bào)保障：年產(chǎn)權(quán)以及空置補(bǔ)貼；具有更高的投資回報(bào)保障：與板塊比價(jià)格潛力：與板塊比價(jià)格潛力： 與其它板塊的寫(xiě)字樓相比，北一環(huán)的地段是本案所與其它板塊的寫(xiě)字樓相比，北一環(huán)的地段是本案所有的，而在此區(qū)域內(nèi)本項(xiàng)目的價(jià)格更能突出性?xún)r(jià)比。我們采取那種模式？我們的建議，分三步走：一是我們的建議，分三步走：一是 調(diào)整案名，在目前形象的基礎(chǔ)上，以藍(lán)鉆調(diào)整案名，在目前形象的基礎(chǔ)上，以藍(lán)鉆2期的形式出現(xiàn)，緊扣形象定位全面提升案名的沖擊力；二是提推出新品期的形式出現(xiàn)，緊扣形象定位全面提升案名的沖擊力；二是提推出新品（既然是二期），以新產(chǎn)品支撐新案名，目前在售產(chǎn)品可在形式上銷(xiāo)控（既然是二期），以新產(chǎn)品支撐新案名，目前在售產(chǎn)品可在形式上銷(xiāo)控或暫停銷(xiāo)售；三是調(diào)整銷(xiāo)售中心及所有媒體的表現(xiàn)形式。– 少量自用客戶(hù)，改善辦公環(huán)境 核心客戶(hù)重點(diǎn)客戶(hù)游離客戶(hù)本區(qū)域投資客自用客戶(hù)異地投資者本案終端使用者（入駐企業(yè)）定位領(lǐng)袖企業(yè)跟隨企業(yè)?預(yù)計(jì)總租賃面積 1/5以上?本地領(lǐng)先企業(yè)房地產(chǎn)、電子電器、金融保險(xiǎn)、咨詢(xún)服務(wù)、信息軟件等行業(yè)；?能承受市場(chǎng)較高租金；?客戶(hù)訴求：p成熟區(qū)位p特殊配置p輻射地段p市政配套p24小時(shí)服務(wù)p70年產(chǎn)權(quán)?中小企業(yè)為主?各地市大中企業(yè)合肥辦事處?房地產(chǎn)、咨詢(xún)服務(wù)、商貿(mào)物流、裝飾裝修等行業(yè)；?有購(gòu)買(mǎi)需求，關(guān)注性?xún)r(jià)比；?客戶(hù)訴求：p個(gè)性化品牌形象p合理的使用成本p交通方便p大企業(yè)為鄰物業(yè)購(gòu)買(mǎi)者定位：自用 30%，投資 70%自用 投資自用兼投資：購(gòu)買(mǎi)較大面積，為企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展打算，目前部分用于自用，部分作為投資。1常規(guī)模式下的客戶(hù)分布客戶(hù)類(lèi)型 消化面積 價(jià)格承受能 力 數(shù)量比 例 營(yíng)銷(xiāo)特征 客戶(hù)特點(diǎn) 客戶(hù)來(lái)源自用客戶(hù)大客戶(hù)500—10004500—5500小約 10%被動(dòng)集團(tuán)決策注重形象、綜合素質(zhì)、追求個(gè)性風(fēng)格郵電大廈財(cái)富廣場(chǎng)百大 CBD金城大廈……（挖掘）中小客戶(hù)100400 3800—4500 小約 20% 不理性比較、 有追隨喜好 追求性?xún)r(jià)比公司規(guī)模擴(kuò)張，追求形象層面，發(fā)展類(lèi)公司投資客客戶(hù) 60—200 4000—4500 大約 70%主動(dòng)注重實(shí)際利益、追求大價(jià)值、對(duì)價(jià)格敏感、有投資目的、認(rèn)可區(qū)域價(jià)值絕大多數(shù)本地客源少量省內(nèi)其他客源收益水平與投資風(fēng)險(xiǎn)是影響投資決策的主要因素，市場(chǎng)對(duì) 9%的投資回報(bào)率接受度高高單價(jià)不成為寫(xiě)字樓投資障礙， 租金回報(bào)及物業(yè)本身的保值升值是決定投資行為的關(guān)鍵因素。360保險(xiǎn)箱式寫(xiě)字樓? 地段保險(xiǎn) —— 北一環(huán)成熟商務(wù)板塊? 收益保險(xiǎn) —— ７０年產(chǎn)權(quán)? 投資保險(xiǎn) —— 空置補(bǔ)貼? 價(jià)格保險(xiǎn) —— 高性?xún)r(jià)比? 資金流保險(xiǎn) —— 低首付：小投入大收益? 服務(wù)保險(xiǎn) —— 全天候服務(wù)保障全天候服務(wù)70年產(chǎn)權(quán) 性?xún)r(jià)比低首付投資全安北一環(huán)形象定位市場(chǎng)研究與整體戰(zhàn)略? 中端寫(xiě)字樓價(jià)值體系研究? 客戶(hù)研究及市場(chǎng)策略? 客戶(hù)定位總結(jié)我們對(duì)合肥寫(xiě)字樓市場(chǎng)的客戶(hù)進(jìn)行了深入的分析，以此指導(dǎo)租戶(hù)升級(jí)，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目目標(biāo)使用者 購(gòu)買(mǎi)者?行業(yè)分布?企業(yè)性質(zhì)?租金承受能力?需求面積?價(jià)值關(guān)注點(diǎn)?購(gòu)買(mǎi)動(dòng)機(jī)?面積需求?行業(yè)特征?價(jià)值關(guān)注點(diǎn)中高檔寫(xiě)字樓中企業(yè)以商貿(mào)物流、信息科技、電子電器設(shè)備及咨詢(xún)服務(wù)行業(yè)為主，本地企業(yè)占 70%統(tǒng)計(jì)范圍：財(cái)富廣場(chǎng)一期、郵電大廈、 CBD中央廣場(chǎng)、金城大廈、潤(rùn)安大廈、國(guó)際商會(huì)大廈、天徽大廈、萬(wàn)通大廈辦公企業(yè)，以下的圖表除特殊說(shuō)明外均基于上述樣本。收益保證?租金承受力?經(jīng)營(yíng)穩(wěn)定性?建筑形象?內(nèi)部配置?服務(wù)水平?成熟性?昭示性?可達(dá)性本項(xiàng)目在地段和產(chǎn)品方面處于市場(chǎng)第一梯隊(duì)，通過(guò)車(chē)位，超長(zhǎng)回報(bào)，空置補(bǔ)貼， 24小時(shí)服務(wù)提升自身賣(mài)點(diǎn)；再通過(guò)性?xún)r(jià)比達(dá)到在此區(qū)域內(nèi)獨(dú)樹(shù)一幟 。?合肥寫(xiě)字樓產(chǎn)品開(kāi)發(fā)水平尚未成熟，本項(xiàng)目的地段和產(chǎn)品方案不具備不可替代性，產(chǎn)品將很快被模仿和超越；租售表現(xiàn)良好，積聚市場(chǎng)知名企業(yè)，項(xiàng)目美譽(yù)度高?市場(chǎng)接受度高，實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售目標(biāo)；?招租狀況良好，成功吸引合肥知名企業(yè)進(jìn)駐，租金處于市場(chǎng)二線(xiàn)水平；?成為本區(qū)域市場(chǎng)的明星項(xiàng)目，知名度美譽(yù)度俱佳。為了爭(zhēng)取更多的客戶(hù)，我們建議降低門(mén)檻，采取取更多的客戶(hù)，我們建議降低門(mén)檻，采取 “首付款分期付首付款分期付 ”模式來(lái)吸引客戶(hù)，比如模式來(lái)吸引客戶(hù)，比如 ‘首付首付2萬(wàn)搶灘領(lǐng)北一環(huán)寫(xiě)字樓萬(wàn)搶灘領(lǐng)北一環(huán)寫(xiě)字樓 ’。所以我提出了客戶(hù)的主要問(wèn)題之一。?投資安全牌投資安全牌 ———— 投資者關(guān)心的就是收益問(wèn)題，房子日后的經(jīng)營(yíng)重要。服務(wù)概念好打，執(zhí)行起來(lái)太難。價(jià)值，當(dāng)客戶(hù)認(rèn)同了此區(qū)域的商務(wù)優(yōu)勢(shì)就會(huì)容易認(rèn)同本項(xiàng)目。、提煉本項(xiàng)目的優(yōu)點(diǎn)，在眾多的寫(xiě)字樓中突出自身的優(yōu)勢(shì)，打造自己的賣(mài)點(diǎn)，達(dá)到在此區(qū)域內(nèi)的與眾不同。121目標(biāo)梳理與問(wèn)題界定? 客戶(hù)目標(biāo)? 市場(chǎng)環(huán)境? 本體條件? 問(wèn)題界定本體條件?? 總建筑面積：總建筑面積： ?? 層高：層高： ?? 套型面積（以下均為估算）：套型面積（以下均為估算）： 50100平方米平方米?? 車(chē)位數(shù)量：車(chē)位數(shù)量： 1：： 1?? 電梯數(shù)量：電梯數(shù)量： 8部部?? 產(chǎn)權(quán)：產(chǎn)權(quán)： 70年年?? 單層面積：?jiǎn)螌用娣e： 1000多平方米多平方米項(xiàng)目基本技術(shù)指標(biāo)項(xiàng)目基本技術(shù)指標(biāo)本體條件? 位于四里河立交于北一環(huán)交叉口，交通便利? 與北一環(huán)眾多寫(xiě)字樓相連，在成熟的北一環(huán)商務(wù)區(qū)之中? 屬于合肥中高檔寫(xiě)字樓，擁有 容積率 : 車(chē)位 :800個(gè) 交通 :14， 15， 137， 109， 114， 143， 155 層數(shù) :25層 交付日期 :平均單價(jià) :售 6200元 / m2代理銷(xiāo)售 :無(wú) 總建筑面積 : 公攤系數(shù) :27%層高 :樓高 :100m交付日期 :樓層差價(jià) :50元 m2售 工程進(jìn)度已封頂 19項(xiàng)目名稱(chēng) :置地匯豐廣場(chǎng) 容積率 : 電梯品牌 :進(jìn)口品牌 層數(shù) :27層 交付日期 : 施工單位 :湖北同興 開(kāi)發(fā)商 :和嘉投資 設(shè)備裝修：毛坯 容積率： 車(chē)位車(chē)庫(kù) :200多個(gè) 交通： 12， 21， 22， 46， 5， 143， 117整層面積： 1000主力套型 m2占地面積： 售樓處位置： 雙崗十字路口東南角 總建筑面積： 3萬(wàn)方