【正文】 下作用，可以校核關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃設(shè)定的合理性，為項(xiàng)目專項(xiàng)計(jì)劃的編制提供參考依據(jù)，對(duì)項(xiàng)目的整體推進(jìn)起著指導(dǎo)作用項(xiàng)目關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃項(xiàng)目總體開發(fā)進(jìn)度計(jì)劃項(xiàng)目專項(xiàng)工作計(jì)劃p 項(xiàng)目總體開發(fā)進(jìn)度計(jì)劃一定要用專業(yè)的計(jì)劃管理軟件來編制（目前用得較多的是 Project軟件），便于過程的動(dòng)態(tài)管理p 項(xiàng)目總體開發(fā)進(jìn)度計(jì)劃一定要用專業(yè)的計(jì)劃管理軟件來編制（目前用得較多的是 Project軟件），便于過程的動(dòng)態(tài)管理p 項(xiàng)目計(jì)劃是為了預(yù)測(cè)和演練項(xiàng)目，通過計(jì)劃過程更好的理解項(xiàng)目，對(duì)各種可能出現(xiàn)的變化提前做好準(zhǔn)備（計(jì)劃）以便更好的控制p 計(jì)劃制定：應(yīng)由有決策權(quán)、有實(shí)施計(jì)劃、有經(jīng)驗(yàn)的人參與p 計(jì)劃本身沒什么，計(jì)劃過程才是重要的幾點(diǎn)點(diǎn)感想 ——目前對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目總體開發(fā)進(jìn)度計(jì)劃的編制指導(dǎo)思想有兩類：第一類是：越細(xì)越好第二類是：適可而止我個(gè)人比較傾向于第二種選擇，依據(jù)項(xiàng)目的進(jìn)程對(duì)項(xiàng)目總體計(jì)劃逐步細(xì)化□ 案例：項(xiàng)目總體開發(fā)進(jìn)度計(jì)劃案例幾點(diǎn)建議：p WBS分解到第三級(jí)即可p 計(jì)劃一定要得到充分討論p 做到盡量完整p 對(duì)于目前無(wú)法明確的工作要有明示p 開發(fā)流程、管理思想及項(xiàng)目特點(diǎn)要結(jié)合考慮p 如何編制項(xiàng)目專項(xiàng)計(jì)劃□ 一般有哪些專項(xiàng)計(jì)劃？ p工程進(jìn)度計(jì)劃p設(shè)計(jì)專項(xiàng)計(jì)劃p報(bào)建專項(xiàng)計(jì)劃p營(yíng)銷工作計(jì)劃p招標(biāo)計(jì)劃p開盤專項(xiàng)計(jì)劃p入住工作專項(xiàng)計(jì)劃p樣板間裝修專項(xiàng)計(jì)劃p展示區(qū)專項(xiàng)專項(xiàng)計(jì)劃p竣工驗(yàn)收專項(xiàng)計(jì)劃p。p營(yíng)運(yùn)中心負(fù)責(zé)考核數(shù)據(jù)的采集并定期統(tǒng)計(jì)公布，為基準(zhǔn)的優(yōu)化做好基礎(chǔ)工作。p項(xiàng)目總體開發(fā)計(jì)劃是該基準(zhǔn)的實(shí)施性工具，營(yíng)運(yùn)中心必須按照該基準(zhǔn)進(jìn)行編制，按規(guī)定流程進(jìn)行評(píng)審 /審批。p對(duì)于一期面積超過建議標(biāo)段面積的情況，可以采取分區(qū)的推進(jìn)策略，分區(qū)間隔時(shí)間宜控制在 2030天，但一期的總體推進(jìn)周期不得超過基準(zhǔn)值 案例：＊＊公司項(xiàng)目展示區(qū)開放基準(zhǔn)周期物 業(yè)類 型 設(shè)計(jì) 周期招 標(biāo) 周期開工 證 施工周期 子 總 周期 調(diào) 整原 則6層單 體 130d 40d 10d 5m/150d 11m/330d 不 帶 地下室減 15d， 4層單 體減 15d高 層單 體 130d 40d 10d 5m/150d 11m/330d 帶 1層 地下室減 15dp原則上，示范區(qū)開放時(shí)點(diǎn)與項(xiàng)目開盤時(shí)點(diǎn)一致，如有因特殊原因，兩者可以不一致。p基準(zhǔn)的適用規(guī)模是占地５００畝（約３３萬(wàn)平米）以下的項(xiàng)目，超過此規(guī)模的項(xiàng)目要在此基礎(chǔ)上對(duì)實(shí)施方案階段的基準(zhǔn)做適當(dāng)調(diào)增。 11層 以下，每增減 1層 相應(yīng) 增減 1213d， 11層 以上，每增減 1層 相 應(yīng) 增減1011d。p　項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)開發(fā)計(jì)劃計(jì)劃最終要通過管理計(jì)劃來實(shí)現(xiàn)，重點(diǎn)要抓好 月／季度計(jì)劃 的管理落實(shí)工作。營(yíng)銷：設(shè)計(jì)：成本：本地項(xiàng)目 區(qū)域職能體系項(xiàng)目策劃 營(yíng)銷策劃 廣告管理 銷售與服務(wù) ＊ 概念設(shè)計(jì) 方案設(shè)計(jì) 擴(kuò)初設(shè)計(jì) 施工圖設(shè)計(jì) 施工過程設(shè)計(jì)管理區(qū)域招標(biāo)（入圍）區(qū)域招標(biāo)（定標(biāo)） 項(xiàng)目招標(biāo)（入圍） 項(xiàng)目招標(biāo) ＊ ＊（定標(biāo)） 成本控制流程土地信息獲取區(qū)域內(nèi)客服體系的建設(shè)客服：土地拓展：工程： 工程技術(shù)人員培養(yǎng) 技術(shù)管理 工程供應(yīng)商管理 現(xiàn)場(chǎng)質(zhì)量管理工程進(jìn)度管理工程成本控制 報(bào)批報(bào)建報(bào)批報(bào)建：客戶投訴升級(jí)處理 服務(wù)水平監(jiān)控客戶關(guān)系維護(hù)家天下客戶會(huì) 房屋保修現(xiàn)場(chǎng)投訴處理可研報(bào)告 上報(bào)集團(tuán)案例 —— 某企業(yè)區(qū)域化管理管控權(quán)責(zé)億元營(yíng)銷：設(shè)計(jì)：成本：異地項(xiàng)目 區(qū)域職能體系項(xiàng)目策劃 營(yíng)銷策劃 廣告管理 銷售與服務(wù) 概念設(shè)計(jì) 方案設(shè)計(jì) 擴(kuò)初設(shè)計(jì) 施工圖設(shè)計(jì) 施工過程設(shè)計(jì)管理區(qū)域招標(biāo)（入圍）區(qū)域招標(biāo)（定標(biāo)） 項(xiàng)目招標(biāo)（入圍） 項(xiàng)目招標(biāo)（定標(biāo)） 成本控制流程報(bào)批報(bào)建報(bào)批報(bào)建：工程： 工程技術(shù)人員培養(yǎng) 技術(shù)管理 工程供應(yīng)商管理 現(xiàn)場(chǎng)質(zhì)量管理工程進(jìn)度管理工程成本控制 區(qū)域內(nèi)客服體系的建設(shè)客服： 客戶投訴的升級(jí)處理 服務(wù)水平監(jiān)控客戶關(guān)系維護(hù)家天下客戶會(huì) 房屋保修現(xiàn)場(chǎng)投訴處理土地信息獲取土地拓展： 可研報(bào)告 上報(bào)集團(tuán)案例 —— 某企業(yè)區(qū)域化管理管控權(quán)責(zé)第一部分回顧p 什么是運(yùn)營(yíng)管理？ —— 運(yùn)營(yíng)管理就是在一定資源條件下， “為達(dá)成項(xiàng)目目標(biāo)而采取的各種 管理手段 ” ——“ 人 +錢 +土地 ” 運(yùn)營(yíng)管理 項(xiàng)目開發(fā) /經(jīng)營(yíng)目標(biāo)p 運(yùn)營(yíng)管理管什么？—— 通過 “以始為終 ”的管理手段，管理好影響項(xiàng)目開發(fā)、經(jīng)營(yíng)目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的各要素；—— 房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理的重點(diǎn)： PTQC P：運(yùn)營(yíng)績(jī)效（設(shè)定 — 跟蹤 — 評(píng)估） T：時(shí)間節(jié)點(diǎn)管理（項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃管理） Q：質(zhì)量管理（成果管理） C：決策管理（運(yùn)營(yíng)會(huì)議管理）第一部分回顧p 如何選擇合適的運(yùn)營(yíng)管空模式？—— 根據(jù)企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展和實(shí)際能力水平選擇 匹配 的運(yùn)營(yíng)管控模式，運(yùn)營(yíng)管控模式要體現(xiàn)企業(yè)的戰(zhàn)略思想和管理思想，要有穩(wěn)定性和可發(fā)展性第一部分回顧目錄第一部分：房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理解析 第二部分：如何構(gòu)建房地產(chǎn)企業(yè)計(jì)劃管理體系 第三部分：如何搭建系統(tǒng)化的房地產(chǎn)項(xiàng)目管理體系 還是先從房地產(chǎn)項(xiàng)目的管理目標(biāo)談起p 在所有的指標(biāo)當(dāng)中， “進(jìn)度 ”是最基本的指標(biāo)之一，也常常被認(rèn)為是最重要、管理難度最大的指標(biāo)之一p 因此，對(duì)于大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)而言，運(yùn)營(yíng)管理都首先從 “計(jì)劃管理 ”開始財(cái)務(wù)緯度指標(biāo) 收益類： 凈利潤(rùn) /結(jié)轉(zhuǎn)收入 /結(jié)轉(zhuǎn)成本效率類： 銷售凈利潤(rùn)率 /投資收益率 IRR/成本利潤(rùn)率資產(chǎn)類： NPV資金類：經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流 /資金平衡時(shí)間客戶緯度指標(biāo) 項(xiàng)目品牌：知名度 /認(rèn)知度 /美譽(yù)度客戶滿意度：規(guī)劃設(shè)計(jì) /銷售服務(wù) /工程質(zhì)量 /物業(yè)服務(wù) /工程維修 等的 客戶滿意度運(yùn)營(yíng)緯度指標(biāo) 進(jìn)度：關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)的達(dá)成質(zhì)量：設(shè)計(jì)圖紙、工程質(zhì)量等安全：是否發(fā)生重大安全事故專業(yè)管理：銷售目標(biāo)的達(dá)成、 成本目標(biāo) 的達(dá)成能力緯度指標(biāo) 人員的培養(yǎng)，人員能力的提高知識(shí)的貢獻(xiàn)程度，利于后續(xù)項(xiàng)目管理的提升房地產(chǎn)項(xiàng)目的特點(diǎn)決定了房地產(chǎn)企業(yè)關(guān)注 “進(jìn)度 ”，關(guān)注 “計(jì)劃管理 ”p 由于項(xiàng)目開發(fā)周期的拖長(zhǎng)，房地產(chǎn)投資的機(jī)會(huì)風(fēng)險(xiǎn)會(huì)加大p 進(jìn)度時(shí)間，是影響管理費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用高低的一個(gè)決定因素 （一天一輛奧迪的故事）p 進(jìn)度時(shí)間，是影響項(xiàng)目 IRR的重要因素之一，而 IRR是大部分企業(yè)作為項(xiàng)目投資決策的重要依據(jù) （根據(jù)某集團(tuán)對(duì)典型中型項(xiàng)目的分析，在地價(jià)占開發(fā)成本 3045%時(shí)，項(xiàng)目開盤時(shí)間提前 1個(gè)月，項(xiàng)目的 IRR水平將提高 %左右）p 房地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)?nèi)外部接口多，協(xié)同與協(xié)調(diào)非常繁雜p 計(jì)劃管理的過程，是房地產(chǎn)項(xiàng)目系統(tǒng)分析和風(fēng)險(xiǎn)分析的過程p 計(jì)劃管理是項(xiàng)目管理人員的必備工具IRR指項(xiàng)目投資的內(nèi)部收益率項(xiàng)目計(jì)劃管理是房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理的重點(diǎn)項(xiàng)目計(jì)劃管理有多重要？多項(xiàng)目運(yùn)作的需求p　多項(xiàng)目的同時(shí)運(yùn)作，需要有效的計(jì)劃管理體系為主要監(jiān)控手段的支持p　項(xiàng)目計(jì)劃管理體系是房地產(chǎn)企業(yè)整合、調(diào)動(dòng)、高效利用資源的保證規(guī)范化／精細(xì)化管理的需求p　房地產(chǎn)開發(fā)中的并行、專業(yè)配合、內(nèi)外部接口多等特點(diǎn)，需要通過項(xiàng)目來進(jìn)行有效的組織和協(xié)調(diào)p　隨著企業(yè)規(guī)模的擴(kuò)大，管理層的決策、協(xié)調(diào)和監(jiān)控，主要通過項(xiàng)目計(jì)劃的管理來實(shí)現(xiàn)p　基于從人盯人的管理行為向基于計(jì)劃的目標(biāo)管理的轉(zhuǎn)變加速資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率的需求p　好的項(xiàng)目計(jì)劃管理和執(zhí)行是保證較高資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率的主要手段項(xiàng)目計(jì)劃管理是房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理的難點(diǎn)項(xiàng)目管理的現(xiàn)實(shí)中經(jīng)常遇到的問題p　干到哪算哪（沒有計(jì)劃）p　三拍計(jì)劃（拍腦袋、拍胸脯、拍大腿）p　計(jì)劃排不了（都給自己留足時(shí)間，不管別人能不能干）p　啊呀，忘了這事了（計(jì)劃漏項(xiàng)）p　工程部／營(yíng)銷部急得團(tuán)團(tuán)轉(zhuǎn)（上游計(jì)劃的拖延）p　不該干的干了，該干的還沒動(dòng)（計(jì)劃不清晰，眉毛胡子一把抓）p　。國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)管控模式發(fā)展的歷程及特點(diǎn)； 房地產(chǎn)企業(yè)如何根據(jù)自身特點(diǎn)選擇合適的運(yùn)營(yíng)管控模式； 什么是運(yùn)營(yíng)管理？運(yùn)營(yíng)管理管什么？根據(jù)企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展和實(shí)際能力水平選擇匹配的運(yùn)營(yíng)管控模式，運(yùn)營(yíng)管控模式要體現(xiàn)企業(yè)的戰(zhàn)略思想和管理思想，要有穩(wěn)定性和可發(fā)展性建議 ——主體詞 —— 匹配參考：美國(guó) VS中國(guó)管控模式單項(xiàng)目公司 —— 近期不會(huì)新增項(xiàng)目總經(jīng)理副總 /總助董事長(zhǎng)設(shè)計(jì)工程部 市場(chǎng)營(yíng)銷部 行政人事部 成本財(cái)務(wù)部設(shè)計(jì)管理工程管理材料管理成本管理合約管理預(yù)結(jié)算管理市場(chǎng)研究 項(xiàng)目策劃 項(xiàng)目推廣客服管理銷售管理項(xiàng)目拓展 報(bào)批報(bào)建 行政總務(wù) 人力資源 計(jì)劃運(yùn)營(yíng) 品牌推廣 財(cái)務(wù)管理 資金管理 稅務(wù)事務(wù) 公司組織架構(gòu)圖特點(diǎn)：架構(gòu)簡(jiǎn)單、管理流程簡(jiǎn)潔、管理效能高，在合適的管理部門內(nèi)設(shè)立計(jì)劃運(yùn)營(yíng)崗及職能單項(xiàng)目公司 —— 近期會(huì)新增項(xiàng)目特點(diǎn)：職能設(shè)置清晰，可發(fā)展性強(qiáng)，項(xiàng)目增加時(shí)可保持管理的穩(wěn)定和延續(xù)性，在項(xiàng)目達(dá)到 23個(gè)時(shí)也適用；在合適的管理部門內(nèi)設(shè)立計(jì)劃運(yùn)營(yíng)崗位及職能；總經(jīng)理副總 /總助董事長(zhǎng)設(shè)計(jì)部 市場(chǎng)營(yíng)銷部 行政人事部成本部設(shè)計(jì)管理 工程管理材料管理成本管理合約管理采購(gòu)管理市場(chǎng)研究 項(xiàng)目策劃 項(xiàng)目推廣銷售管理客服管理項(xiàng)目拓展 設(shè)計(jì)報(bào)建 行政總務(wù) 人力資源 計(jì)劃運(yùn)營(yíng) 品牌推廣 財(cái)務(wù)管理 資金管理 稅務(wù)事務(wù) 公司組織架構(gòu)圖工程部 項(xiàng)目開發(fā)部報(bào)批報(bào)建 財(cái)務(wù)部預(yù)結(jié)算管理同城市下多項(xiàng)目公司 ——3 個(gè)及以上項(xiàng)目，推薦運(yùn)營(yíng)管控模式特點(diǎn)：矩陣式特點(diǎn)，職能設(shè)置清晰，可發(fā)展性強(qiáng)，專業(yè)能力的培養(yǎng)度高，人工效能高總經(jīng)理副總 /總監(jiān) /總助設(shè)計(jì)部 市場(chǎng)營(yíng)銷部 行政人事部成本部設(shè)計(jì)管理 工程管理材料管理成本管理合約管理采購(gòu)管理市場(chǎng)研究 項(xiàng)目策劃 項(xiàng)目推廣銷售管理客服管理項(xiàng)目拓展 設(shè)計(jì)報(bào)建 行政總務(wù) 人力資源 品牌推廣 財(cái)務(wù)管理 資金管理 稅務(wù)事務(wù) 公司組織架構(gòu)圖工程部 項(xiàng)目開發(fā)部報(bào)批報(bào)建 財(cái)務(wù)部預(yù)結(jié)算管理計(jì)劃管理項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理運(yùn)營(yíng)管理部流程制度管理信息與知識(shí)管理運(yùn)營(yíng)副總 /總監(jiān)項(xiàng)目總經(jīng)理 項(xiàng)目部同城市下多項(xiàng)目公司 ——3 個(gè)及以上項(xiàng)目，為何不推薦項(xiàng)目制？不推薦項(xiàng)目制的原因：p 公司整體人工效能低；p 公司職能部門的專業(yè)能力不利培養(yǎng)、統(tǒng)一和提高；p 公司各項(xiàng)目人為影響因素大，差異性大；p 很難找到那么多合適的能人；案例：某公司項(xiàng)目人員配置變遷**項(xiàng)目 05年大項(xiàng)目制管理模式下人員配置報(bào)批報(bào)建項(xiàng)目經(jīng)理項(xiàng)目副經(jīng)理土建工程師電氣工程師造價(jià)工程師建筑設(shè)計(jì)師景觀設(shè)計(jì)師房產(chǎn)策劃師廣告策劃師銷售經(jīng)理室內(nèi)設(shè)計(jì)師文員兼資料7人，含結(jié)構(gòu) 3人 3人1人 1人 1/2人 一共 8人報(bào)批報(bào)建1/4人廣告策劃師房產(chǎn)策劃師室內(nèi)設(shè)計(jì)師建筑設(shè)計(jì)師景觀設(shè)計(jì)師造價(jià)工程師資料管理員土建工程師銷售經(jīng)理機(jī)電、結(jié)構(gòu)項(xiàng)目總助項(xiàng)目總經(jīng)理土建工程師暖通工程師文員兼資料部門秘書給排水工程師2人配套經(jīng)理工程經(jīng)理 設(shè)計(jì)經(jīng)理成本經(jīng)理 營(yíng)銷經(jīng)理1人 不含 銷 售和 行政 人 員 ，近 40人的配置造價(jià)工程師建筑設(shè)計(jì)師景觀設(shè)計(jì)師房產(chǎn)策劃師廣告策劃師銷售經(jīng)理室內(nèi)設(shè)計(jì)師一共 3人銷控人員策劃人員室內(nèi)設(shè)計(jì)師建筑設(shè)計(jì)師景觀設(shè)計(jì)師銷售經(jīng)理機(jī)電設(shè)計(jì)每增加 16萬(wàn)方增加 1人總助 /副總項(xiàng)目總經(jīng)理公司職能部門管理1人結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)師1/51/3人1人每增加 8萬(wàn)方增加 1人報(bào)批報(bào)建1人水電配套資料兼秘書土建工程師2人1人 3人注：以 10萬(wàn)方在建面積為基準(zhǔn)配置，以 8萬(wàn)方增加值進(jìn)行人員補(bǔ)充1人1人共8人每增加 16萬(wàn)方增加 1人p **項(xiàng)目 07年小項(xiàng)目制管理模式下人員配置（矩陣式）數(shù)據(jù) 1：房地產(chǎn)開發(fā)系統(tǒng)人均創(chuàng)利能力比較（ 2023年）