【正文】 本經(jīng)營(yíng)。財(cái)務(wù)監(jiān)控：對(duì)公司財(cái)務(wù)狀況從收入結(jié)構(gòu)、成本結(jié)構(gòu)、資金運(yùn)用結(jié)構(gòu)等各方面進(jìn)行詳細(xì)分析。 非正式溝通過(guò)程 ：為了使正式?jīng)Q策過(guò)程更加高效，必須有與之相補(bǔ)充的非正式溝通，讓董事會(huì)每個(gè)成員都能對(duì)決策事件的脈絡(luò)大致了解。對(duì)等持股 50%，以便可以保持合并報(bào)表進(jìn)入上市公司的可能性1. 長(zhǎng)遠(yuǎn)目標(biāo)：管理層持股 20%以上；2. 在具體情況下，學(xué)習(xí)兩個(gè)模式之一： 原則上逐步全額收購(gòu)現(xiàn)有伙伴的股份或全部出售自己在這些合資企業(yè)的股份2.以此為核心，運(yùn)用其資金收購(gòu)其他公司的股權(quán)2.因而，在制定發(fā)展戰(zhàn)略時(shí)必須考慮組合中業(yè)務(wù)與房地產(chǎn)業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)關(guān)聯(lián)度華融發(fā)展戰(zhàn)略2023年 10月 8日 62保密文件、版 權(quán) 所有北京 華 融 綜 合投 資 公司 發(fā) 展 戰(zhàn) 略和 實(shí) 施方案咨 詢(xún)項(xiàng) 目目前華融除核心的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)外，其他的現(xiàn)存業(yè)務(wù)和潛在業(yè)務(wù)的初步評(píng)估文化旅游 高科技 金融 物業(yè)管理 物業(yè)經(jīng)營(yíng) 監(jiān)理業(yè) 廣告 娛樂(lè) 家電分銷(xiāo) 玻璃加工現(xiàn)實(shí)資源核心能力市場(chǎng)關(guān)聯(lián)度風(fēng)險(xiǎn)關(guān)聯(lián)度2023年 10月 8日 63保密文件、版 權(quán) 所有北京 華 融 綜 合投 資 公司 發(fā) 展 戰(zhàn) 略和 實(shí) 施方案咨 詢(xún)項(xiàng) 目新華信認(rèn)為，華融的三層面發(fā)展戰(zhàn)略考慮可以初步總結(jié)為 “吃一個(gè)、夾一個(gè)、看一個(gè) ”價(jià)值第一層面房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)第二層面房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)衍生產(chǎn)業(yè)，如物業(yè)經(jīng)營(yíng)和物業(yè)管理第三層面金融業(yè)高科技文化旅游其他業(yè)務(wù)選擇時(shí)間安排三年 五年 五至十年華融三層面示意即所謂 “ 吃一個(gè) ” ，就是爭(zhēng)取在未來(lái)三年內(nèi)，集中精力將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)做強(qiáng)，以增加盈利能力為目標(biāo)，在這一領(lǐng)域中真正培育出自己的核心競(jìng)爭(zhēng)力即所謂 “ 夾一個(gè) ” ，就是借助華融目前在這些領(lǐng)域的戰(zhàn)略存在，配合第一層面業(yè)務(wù)，在資源分配上適當(dāng)傾斜，以銷(xiāo)售收入增長(zhǎng)為主和盈利能力為輔為目標(biāo)，爭(zhēng)取在三到五年內(nèi)使這些領(lǐng)域成為穩(wěn)定的現(xiàn)金流來(lái)源即所謂 “ 看一個(gè) ” ，公司在現(xiàn)階段的工作主要是積累資金、儲(chǔ)備人才、評(píng)估機(jī)會(huì)， 以少量投資、增大選擇的可能性與靈活性為主， 以待時(shí)機(jī)成熟時(shí)和政策許可時(shí)進(jìn)入這些領(lǐng)域目標(biāo)控制手段 控股 控股或相對(duì)控股 參股2023年 10月 8日 64保密文件、版 權(quán) 所有北京 華 融 綜 合投 資 公司 發(fā) 展 戰(zhàn) 略和 實(shí) 施方案咨 詢(xún)項(xiàng) 目香港的房地產(chǎn)公司為了維持企業(yè)業(yè)績(jī)的持續(xù)性，一般在地產(chǎn)業(yè)務(wù)上兼顧物業(yè)開(kāi)發(fā)和物業(yè)投資，避免經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)舉例一：香港恒基兆業(yè)集團(tuán) 舉 例2023年 10月 8日 65保密文件、版 權(quán) 所有北京 華 融 綜 合投 資 公司 發(fā) 展 戰(zhàn) 略和 實(shí) 施方案咨 詢(xún)項(xiàng) 目177億港元 舉 例香港的房地產(chǎn)公司為了維持企業(yè)業(yè)績(jī)的持續(xù)性，一般在地產(chǎn)業(yè)務(wù)上兼顧物業(yè)開(kāi)發(fā)和物業(yè)投資，避免經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn) （續(xù)）舉例二：香港新鴻基集團(tuán)2023年 10月 8日 66保密文件、版 權(quán) 所有北京 華 融 綜 合投 資 公司 發(fā) 展 戰(zhàn) 略和 實(shí) 施方案咨 詢(xún)項(xiàng) 目對(duì)于核心的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，華融應(yīng)采取 “密集型增長(zhǎng)戰(zhàn)略 ”，強(qiáng)化自我的競(jìng)爭(zhēng)能力和盈利能力，同時(shí)為新層面業(yè)務(wù)的成長(zhǎng)提供資金外地本地土地開(kāi)發(fā)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)華融應(yīng)充分利用公司在項(xiàng)目上的經(jīng)驗(yàn)積累，發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，在產(chǎn)品組合和細(xì)分市場(chǎng)作出定位和選擇，可以考慮選擇特定的細(xì)分市場(chǎng)，如高檔寫(xiě)字樓和中低檔住宅市場(chǎng)，在特定市場(chǎng)營(yíng)造相應(yīng)品牌，實(shí)現(xiàn)在房地產(chǎn)領(lǐng)域的密集成長(zhǎng)住宅寫(xiě)字樓高檔低檔在區(qū)域擴(kuò)張和市場(chǎng)選擇上，華融公司可以考慮借助 “金融街 ”開(kāi)發(fā)的經(jīng)驗(yàn)積累和良好口碑，實(shí)現(xiàn)異地?cái)U(kuò)展，擺脫西城區(qū)的資源束縛；并量力而行，以實(shí)現(xiàn)公司的規(guī)模成長(zhǎng)。高科技泡沫破滅后，華融在該領(lǐng)域基本處于停頓狀態(tài)；?華融高層對(duì)于公司未來(lái)在金融業(yè)的發(fā)展抱有很大的期望，但金融業(yè)的政策和資金門(mén)檻使華融在該領(lǐng)域到目前為止也沒(méi)有大的作為。按主要業(yè)務(wù)?資產(chǎn)及其增長(zhǎng)率效益性目標(biāo)?有挑戰(zhàn)性但是可以實(shí)現(xiàn)?特別是華融正處于從政府任務(wù)型定位向市場(chǎng)導(dǎo)向型定位的轉(zhuǎn)型階段，提出符合企業(yè)自身狀況的愿景和使命是華融統(tǒng)一思想、提高企業(yè)凝聚力的有力手段，更是制定中長(zhǎng)期戰(zhàn)略規(guī)劃的當(dāng)務(wù)之急。但是品牌優(yōu)勢(shì)還未確立，市場(chǎng)化程度低。? 員工敬業(yè)精神和忠誠(chéng)度高。? 高調(diào)做事，低調(diào)做人。? 萬(wàn)達(dá)提出誠(chéng)實(shí)做人，精明做事，不作秀的管理風(fēng)格與華融高層管理風(fēng)格相似。結(jié)構(gòu)員工技能風(fēng)格共享價(jià)值觀系統(tǒng)萬(wàn)達(dá)案例2023年 10月 8日 52保密文件、版 權(quán) 所有北京 華 融 綜 合投 資 公司 發(fā) 展 戰(zhàn) 略和 實(shí) 施方案咨 詢(xún)項(xiàng) 目選擇萬(wàn)達(dá)作為標(biāo)桿的原因? 萬(wàn)達(dá)的現(xiàn)狀表明在目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)中，萬(wàn)達(dá)是比較優(yōu)秀的。激勵(lì)機(jī)制比較完善。企業(yè)目標(biāo)： 追求最好，追求最大。領(lǐng)導(dǎo)強(qiáng)有力。戰(zhàn)略結(jié)構(gòu)員工技能風(fēng)格共享價(jià)值觀系統(tǒng)7S 戰(zhàn)略評(píng)估模型 : 萬(wàn)科2023年 10月 8日 51保密文件、版 權(quán) 所有北京 華 融 綜 合投 資 公司 發(fā) 展 戰(zhàn) 略和 實(shí) 施方案咨 詢(xún)項(xiàng) 目7S 戰(zhàn)略評(píng)估模型 : 萬(wàn)達(dá)戰(zhàn)略 ? 從多元化收縮，集中在房地產(chǎn)和購(gòu)物廣場(chǎng)建設(shè)經(jīng)營(yíng)，東北最早股份制改造企業(yè)，有戰(zhàn)略眼光和決心。 ? 全國(guó)性品牌，地方性運(yùn)作；法人治理結(jié)構(gòu)完善。? 細(xì)分住宅市場(chǎng)，尤其是城郊結(jié)合部的中檔住宅。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)主要體現(xiàn)在價(jià)值鏈的前幾個(gè)環(huán)節(jié)?融資能力 研發(fā)能力弱強(qiáng)2023年 10月 8日 47保密文件、版 權(quán) 所有北京 華 融 綜 合投 資 公司 發(fā) 展 戰(zhàn) 略和 實(shí) 施方案咨 詢(xún)項(xiàng) 目?jī)r(jià)值鏈分析表明：華融部分環(huán)節(jié)優(yōu)勢(shì)突出，但關(guān)鍵環(huán)節(jié)存在劣勢(shì)歷史成功經(jīng)驗(yàn)積累 有較多的成功經(jīng)驗(yàn)管理中的透明度 有較完善的機(jī)制和控制體系，高管層管理作用突出流程通暢的保證 有完善的機(jī)制和操作經(jīng)驗(yàn)質(zhì)量控制能力工期控制能力成本控制能力長(zhǎng)期的運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)可成功案例培養(yǎng)出很強(qiáng)的各項(xiàng)控制能力新技術(shù)、新材料的研發(fā)和利用在一些項(xiàng)目中有一些新材料和工藝的利用，但沒(méi)有形成機(jī)制或有意識(shí)地去培養(yǎng)這種能力資金運(yùn)作的保證 有較強(qiáng)的融資能力做保障組織和人員的保證 有一批有經(jīng)驗(yàn)的專(zhuān)業(yè)技術(shù)骨干整體能力強(qiáng) 能力可以被復(fù)制到區(qū)域外開(kāi)發(fā)項(xiàng)目上投資策劃 土地獲取 規(guī)劃設(shè)計(jì) 施工管理 銷(xiāo)售管理土地開(kāi)發(fā)利 潤(rùn)人力資源 組織機(jī)構(gòu) 融資能力 研發(fā)能力弱強(qiáng)2023年 10月 8日 44保密文件、版 權(quán) 所有北京 華 融 綜 合投 資 公司 發(fā) 展 戰(zhàn) 略和 實(shí) 施方案咨 詢(xún)項(xiàng) 目?jī)r(jià)值鏈分析表明：華融部分環(huán)節(jié)優(yōu)勢(shì)突出，但關(guān)鍵環(huán)節(jié)存在劣勢(shì)接到任務(wù)后，再去進(jìn)行相關(guān)的市場(chǎng)分析和定位，導(dǎo)致決策程序的混亂和倒置，極大地限制了相關(guān)能力的培養(yǎng)和檢驗(yàn)。在市場(chǎng)化運(yùn)作模式下，投資策劃整體把握上缺乏方向感，項(xiàng)目的選擇上隨機(jī)性強(qiáng)，客觀上增大了投資風(fēng)險(xiǎn)。資源的利用項(xiàng)目運(yùn)作中的協(xié)調(diào)能力人員經(jīng)驗(yàn)和判別能力歷史成功經(jīng)驗(yàn)積累外部信息的獲取和反饋宏觀經(jīng)濟(jì)和行業(yè)分析市場(chǎng)化運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)和操作能力規(guī)模開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)和成功案例外部信息的獲取和反饋管理中的透明度 銷(xiāo)售經(jīng)驗(yàn)政策的研判 資金實(shí)力和融資能力資金運(yùn)作能力 創(chuàng)新能力 流程通暢的保證清晰的市場(chǎng)定位，細(xì)分目標(biāo)市場(chǎng)和目標(biāo)客戶(hù)全國(guó)布局的土地儲(chǔ)備組織和人員保證 質(zhì)量控制能力工期控制能力成本控制能力市場(chǎng)趨勢(shì)預(yù)測(cè)、客戶(hù)分析、市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)能力地域性市場(chǎng)壁壘突破能力新技術(shù)、新材料的研發(fā)和利用品牌優(yōu)勢(shì) 資金運(yùn)作的保證組織和人員的保證組織和人員的保證整體較弱 區(qū)域內(nèi)較強(qiáng)區(qū)域外較弱整體能力較強(qiáng) 整體能力較強(qiáng) 整體能力強(qiáng) 整體能力一般投資策劃 土地獲取 規(guī)劃設(shè)計(jì) 施工管理 銷(xiāo)售管理土地開(kāi)發(fā)利 潤(rùn)劣勢(shì) 優(yōu)勢(shì) 無(wú)差異人力資源 公司品牌具備廣泛的知名度、良好的美譽(yù)度以及一定的顧客忠誠(chéng)度?？傎Y產(chǎn)規(guī)模至少達(dá)到 50億元；? 1999年發(fā)生的兩大公司重組。? 華融較強(qiáng)的區(qū)域開(kāi)發(fā)能力還沒(méi)有經(jīng)過(guò)完全市場(chǎng)化的檢驗(yàn)，現(xiàn)有的項(xiàng)目管理能力還沒(méi)有固化機(jī)制。 ? 與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手相比，具有獨(dú)特性，而且難以模仿。 ? 由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，加上前幾年房地產(chǎn)市場(chǎng)不景氣，使存貨周轉(zhuǎn)率偏低。 2023年 2023年 變動(dòng) %華融公司 銷(xiāo)售收入 73存貨 61金融街控股 銷(xiāo)售收入 387存貨 115? 2023年華融的平均存貨為 27億元，占同期流動(dòng)資產(chǎn)的比重為 50%，存貨同比增長(zhǎng)率為 61%。 華融公司 根據(jù)滬、深兩市以及香港聯(lián)交所 40家房地產(chǎn)上市公司公布的 2023年財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，金融街在上市公司凈資產(chǎn)收益率上均名列前茅。 金融街股份占到了全部利潤(rùn)貢獻(xiàn)的95%167。* 2023年為預(yù)測(cè)數(shù)字2023年 10月 8日 22保密文件、版 權(quán) 所有北京 華 融 綜 合投 資 公司 發(fā) 展 戰(zhàn) 略和 實(shí) 施方案咨 詢(xún)項(xiàng) 目華融的核心子公司金融街成績(jī)驕人，具有良好的成長(zhǎng)潛力房地產(chǎn)上市公司財(cái)務(wù)分析167。117654321在繼續(xù)工作的過(guò)程中，新華信會(huì)不斷檢驗(yàn)、修正初步的方案，并最后逐漸形成切實(shí)可行的適合華融的戰(zhàn)略實(shí)施方案。 這些初步設(shè)想是新華信進(jìn)行后續(xù)工作的分析起點(diǎn)。812PQM模型）標(biāo)桿比較法（ BENCHMARKING）平衡記分卡模型集團(tuán)控股公司管理模式組織結(jié)構(gòu)發(fā)展模式STP模型新華信中國(guó)產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)發(fā)展模型新華信中國(guó)企業(yè)危機(jī)周期模型新華信中國(guó)企業(yè)的人才危機(jī)周期模型新華信創(chuàng)新模型新華信競(jìng)爭(zhēng)力模型新華信改造中國(guó)董事會(huì)模型新華信中國(guó)公司企業(yè)管理發(fā)展模型2023年 10月 8日 20保密文件、版 權(quán) 所有北京 華 融 綜 合投 資 公司 發(fā) 展 戰(zhàn) 略和 實(shí) 施方案咨 詢(xún)項(xiàng) 目匯報(bào)議程一、項(xiàng)目進(jìn)展回顧二、華融公司戰(zhàn)略和核心競(jìng)爭(zhēng)力分析三、華融公司的發(fā)展戰(zhàn)略總體構(gòu)思四、提高華融公司的治理結(jié)構(gòu)競(jìng)爭(zhēng)力五、提高華融公司的管理競(jìng)爭(zhēng)力六、提高華融公司的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力七、報(bào)告總結(jié)八、下一步工作安排九、附錄2023年 10月 8日 21保密文件、版 權(quán) 所有北京 華 融 綜 合投 資 公司 發(fā) 展 戰(zhàn) 略和 實(shí) 施方案咨 詢(xún)項(xiàng) 目自 1999年華融重組以來(lái)，經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)穩(wěn)步增長(zhǎng)，已成為實(shí)力雄厚的大型企業(yè)，為下一步騰飛奠定了基礎(chǔ)至 2023年底，華融系統(tǒng)總資產(chǎn) ，同比增長(zhǎng) %；公司業(yè)務(wù)以房地產(chǎn)為核心 (占 90%業(yè)務(wù)），并且擴(kuò)張到了文化旅游、商業(yè)、服務(wù)業(yè)等方面。 以目前的發(fā)展趨勢(shì)，控股公司未來(lái)五年將為華融貢獻(xiàn)利潤(rùn)八個(gè)億，直接融資接近九億2023年 10月 8日 23保密文件、版 權(quán) 所有北京 華 融 綜 合投 資 公司 發(fā) 展 戰(zhàn) 略和 實(shí) 施方案咨 詢(xún)項(xiàng) 目但是華融各下屬公司的發(fā)展極不平衡，各現(xiàn)存業(yè)務(wù)的貢獻(xiàn)也相差懸殊167。 其他業(yè)務(wù)如物業(yè)、文化旅游營(yíng)收規(guī)模過(guò)小，業(yè)務(wù)分布沒(méi)有形成層次2023年 10月 8日 24保密文件、版 權(quán) 所有北京 華 融 綜 合投 資 公司 發(fā) 展 戰(zhàn) 略和 實(shí) 施方案咨 詢(xún)項(xiàng) 目財(cái)務(wù)分析說(shuō)明：華融 銷(xiāo)售貢獻(xiàn)主要來(lái)自金融街控股、開(kāi)發(fā)公司及嘉鴻公司，金融街區(qū)域市場(chǎng)銷(xiāo)售良好是銷(xiāo)售迅速增長(zhǎng)的主要原因 ? 2023年華融公司銷(xiāo)售同比增加74%,主要貢獻(xiàn)來(lái)自于金融街控股公司，嘉鴻銷(xiāo)售穩(wěn)中有升，金融街開(kāi)發(fā)公司銷(xiāo)售有小幅下降 ? 房地產(chǎn)企業(yè)的復(fù)蘇，北京申辦奧運(yùn)成功及加入世界貿(mào)易組織，中國(guó)金融業(yè)逐步對(duì)外開(kāi)放，金融街區(qū)域市場(chǎng)銷(xiāo)售十分看好 ? 2023年公司在金融街區(qū)域內(nèi)市政配套設(shè)施投入增加 ,主營(yíng)業(yè)務(wù)收入大幅度增加 單位（萬(wàn)元）控股德勝開(kāi)發(fā)嘉鴻近三年銷(xiāo)售收入變動(dòng)圖財(cái)務(wù)分析報(bào)告2023年 10月 8日 25保密文件、版 權(quán) 所有北京 華 融 綜 合投 資 公司 發(fā) 展 戰(zhàn) 略和 實(shí) 施方案咨 詢(xún)項(xiàng) 目?jī)衾麧?rùn)收入變動(dòng)表明：金融街控股公司是過(guò)去兩年華融主要利潤(rùn)貢獻(xiàn)者 ，其中部分利潤(rùn)來(lái)源于政府補(bǔ)貼? 2023年華融公司凈利潤(rùn)同比增加 73%，變動(dòng)情況與主營(yíng)業(yè)務(wù)基本一致，金融街控股公司占到了全部利潤(rùn)貢獻(xiàn)的 90%以上? 2023年控股公司凈利潤(rùn)比上年增長(zhǎng)了280%, 其中含有北京市財(cái)政根據(jù)政策返還和西城區(qū)政府貸款貼息，此項(xiàng)收入屬于非經(jīng)常性損益 ? 金融街控股公司享受的首都概念股財(cái)政返還政策在 2023年末到期，這將對(duì)未來(lái)利潤(rùn)預(yù)測(cè)會(huì)有負(fù)面影響控股德勝嘉鴻 開(kāi)發(fā) 近三年利潤(rùn)變動(dòng)圖單位（萬(wàn)元）2023年 10月 8日 26保密文件、版 權(quán) 所有北京 華 融 綜 合投 資 公司 發(fā) 展 戰(zhàn) 略和 實(shí) 施方案咨 詢(xún)項(xiàng) 目盈利情況分析表明：華融凈資產(chǎn)收益率達(dá)到 9% ，資金使用效率有較大提高，其中控股公司在 2023年上市公司本項(xiàng)指標(biāo)排名第一? 金融街控股公司占據(jù)了華融的優(yōu)良資產(chǎn)，資產(chǎn)負(fù)債率低， 2023年度銷(xiāo)售收入及凈利潤(rùn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于華融平均水平。凈資產(chǎn)收益率 2023年中期 2023年 2023年金融街控股 同比增長(zhǎng) 115%，同時(shí)期銷(xiāo)售增長(zhǎng)率則為 387%? 2023年度金融街控股公司的存貨周轉(zhuǎn)率達(dá)到 , 基本接近正常。2023年 10月 8日 33保密文件、版 權(quán) 所有北京 華 融 綜 合投 資 公司 發(fā) 展 戰(zhàn) 略和 實(shí) 施方案咨 詢(xún)項(xiàng) 目能