房地產(chǎn)開發(fā)基本常識及項目開發(fā)全程運(yùn)作程序培訓(xùn)-全文預(yù)覽
【正文】 估搞了再回頭來立項。這個東西純粹是計劃經(jīng)濟(jì)時代留下的產(chǎn)物，立項主要考察的項目的投資額及可行性。 這里要注意一下，母公司拍到土地，轉(zhuǎn)到其全資設(shè)立的項目公司名下，按我國法律，不屬于交易。建設(shè)單位應(yīng)持建設(shè)項目的批準(zhǔn)或備案文件和國有土地使用權(quán)出讓合同，向城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門領(lǐng)取建設(shè)用地規(guī)劃許可證。一般來說，一塊地，必須要由規(guī)劃部門核定規(guī)劃要點，國土部門必須依據(jù)規(guī)劃部門核定的土地功能及土地使用強(qiáng)度，才能計算出土地出讓金，在土地證上載明土地用途及年限。 32 房地產(chǎn)項目開發(fā)工期分析表 33 報建流程 規(guī)劃要點批復(fù) 土地證辦理 項目公司設(shè)立 項目立項 建設(shè)用地規(guī)劃許可證 前期報建工作 環(huán)境評估 土地使用證書 項目開發(fā)前準(zhǔn)備 建筑工程規(guī)劃許可證 單體審查、建筑工程規(guī)劃許可證 管線、排許可證 總平設(shè)計報審 開工前手續(xù)辦理 34 施工許可證 余泥、噪音排放許可 夜間連續(xù)施工許可 建設(shè)期間辦理 消防、人防專項審查 竣工驗收備案 專項驗收 預(yù)售許可證 建設(shè)完成 35 中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法于 2023年 1 月 1 日實施，下面基本上是按照報建先后順序來說。 項目驗收交付階段 收尾階段 具體內(nèi)容詳見《房地產(chǎn)項目開發(fā)全程運(yùn)作程序圖》 22 房地產(chǎn)項目開發(fā)全程運(yùn)作程序圖－ 1 23 房地產(chǎn)項目開發(fā)全程運(yùn)作程序圖－ 1 房地產(chǎn)項目開發(fā)全程運(yùn)作程序圖－ 2 24 房地產(chǎn)項目開發(fā)全程運(yùn)作程序圖－ 3 25 第三部分 房地產(chǎn)項目開發(fā)成本及開發(fā)周期 一、項目開發(fā)成本費(fèi)用構(gòu)成及其資金投入特點 房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本和費(fèi)用構(gòu)成復(fù)雜、變化因素多、不確定性大，不同類型的開發(fā)項目，由于選擇不同的建筑類型、層數(shù)和結(jié)構(gòu)，建筑裝飾標(biāo)準(zhǔn)、機(jī)電設(shè)備和配套設(shè)施配置標(biāo)準(zhǔn)以及工程地質(zhì)狀況不同等等，在開發(fā)成本和費(fèi)用方面都存在一定的差異。 ? 共有建筑面積： 指各權(quán)屬人共同占有或共同使用的建筑面積。 ? 居室面積： 僅指臥室、起居室（廳）的使用面積。 （ 4）其他： 辦公樓、商業(yè)樓、酒店等等。 ? 躍層式住宅： 設(shè)有套內(nèi)樓梯且每套包含兩層或三層樓面的住宅。 ? 民間習(xí)慣叫法 ? 小高層： 十層至十八層的住宅； ? 大高層： 十九層及十九層以上的住宅； 12 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)（續(xù)） 1民用建筑主要類別（按功能分類，選摘） （ 1）住宅樓： 供居住使用的建筑。 1室內(nèi)凈高： 樓面或地面至上部樓板底面或吊頂之間的垂直距離。 10 主要 技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) （續(xù)） 住宅停車率： 汽車的停車位數(shù)量與住宅總戶數(shù)的比率（ %）。 建筑占地面積： 指建筑基底（地面一層）所占用的土地面積。 主要特點： ? 土地使用者、房屋所有人將所取得的一定年限的土地使用權(quán)或房屋所有權(quán)及其房屋所占有和使用的土地使用權(quán)一并在市場上轉(zhuǎn)讓、出租、抵押、買賣、贈與、繼承、交換。 ? 經(jīng)營者須經(jīng)資質(zhì)審批，商品的銷售實行“預(yù)售許可”制度。 ? 出讓交易方式：土地使用權(quán)出讓有償出讓形式主要有協(xié)議、招標(biāo)、拍賣、掛牌等四種。 主要特點： ? 市場建立在城市土地國有制的基礎(chǔ)上，交易過程不變更土地所有權(quán)，只是對其使用權(quán)進(jìn)行交易。 1 二、房地產(chǎn)投資類型 按投資方式分類 ? 直接投資： 投資者將資金直接投入房地產(chǎn)開發(fā)或購買房地產(chǎn)，并直接參與有關(guān)的投資經(jīng)營管理。房地產(chǎn)開發(fā)基本常識及項目開發(fā)全程運(yùn)作程序 長沙賽為爾房地產(chǎn)銷售代理有限公司 0 第一部分 房地產(chǎn)開發(fā)基本常識 一、房地產(chǎn)投資的概念 ? 廣義概念： 房地產(chǎn)投資是將一定的資金投入到土地開發(fā)、房屋開發(fā)以及土地、房屋的經(jīng)營、管理、中介服務(wù)等活動中，以期在未來獲得收益或避免風(fēng)險的一種投資活動。 ? 房地產(chǎn)投資活動的經(jīng)濟(jì)實質(zhì) —— 實現(xiàn)資金的增值。 是所有者與經(jīng)營者的縱向流通市場。 ? 土地出讓價格的實質(zhì)是“租賃價格”，租賃費(fèi)用一次性收取。 ? 交易的商品是房地產(chǎn)的統(tǒng)一體，即房屋產(chǎn)權(quán)與土地使用權(quán)。 8 房地產(chǎn)三級市場架構(gòu)（續(xù)） 房地產(chǎn)三級市場 — 房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓市場 是房地產(chǎn)消費(fèi)者之間進(jìn)行房地產(chǎn)商品再轉(zhuǎn)讓的市場，屬于調(diào)劑余缺、從新配置的市場 。 建設(shè)用地面積： 可直接用于項目開發(fā)的土地面積，也稱凈用地面積，但不包括應(yīng)提供給城市道路或其他公共設(shè)施使用的土地面積。 綠地率： 項目范圍內(nèi)各類綠化（包括園林小品、休閑涼亭、水域等）所占的土地面積與總用地面積的比率（ %）。 層高： 上下兩層樓面或樓面與地面之間的垂直距離。 ? 消防規(guī)范規(guī)定： ? 多層住宅 :九層及九層以下的普通住宅（含底層設(shè)有商業(yè)服務(wù)網(wǎng)點的住宅）； ? 高層住宅 :十層及十層以上的普通住宅（含底層設(shè)有商業(yè)網(wǎng)點的 住宅）； 其中： 二類高層： 十層至十八層的普通住宅； 一類高層： 十九層及十九層以上的普通住宅。 ? 通廊式住宅： 由公共樓梯或樓梯
教學(xué)課件相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號-1