【正文】 采取基價（保底價）并實行超過基價雙方分成方式委 托銷售開發(fā)產(chǎn)品的 受托方對購房人開具發(fā)票、委托方對受托方開具發(fā)票 受托方發(fā)票： 發(fā)票金額 =基價＋超基價全額 計稅營業(yè)額 =發(fā)票金額 — 委托方發(fā)票金額 委托方發(fā)票金額 =計稅營業(yè)額 =基價＋超基價分成 （ 4）采取包銷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的 納稅籌劃要點：注意營業(yè)稅計稅營業(yè)額的稅前減除，避免誤繳稅 （ 5）委托銷售結算期應按月或按季，在合同中明確 代銷清單主要內容：開發(fā)產(chǎn)品的名稱、地理位置、編號、數(shù)量、單價、金額、手續(xù)費等 討論題： 財稅 [2023]16號文件對營業(yè)稅計稅營業(yè)額稅前減除的規(guī)定，引起房地產(chǎn)企業(yè)銷售方式的變化，增加了視同買斷方式、包銷方式、基價加超基價分成方式等，這種銷售方式的變化是否會引起公司治理結構的改革？ 配比原則在營業(yè)收入中的應用： 財稅 [2023]16號文的規(guī)定： “ 已交納過營業(yè)稅的預收性質的價款逐期轉為營業(yè)收入時 ， 允許從營業(yè)額中扣減 ” 會計制度規(guī)定：包括在商品售價內的服務費 ， 應在商品銷售實現(xiàn)時按售價扣除該項服務費后的余額為商品銷售收入 ， 服務費遞延至提供服務的期間內確認為收入 。” ⑦郵政電信計稅營業(yè)額 =全部收入－支付給合作方價款 ⑧運輸企業(yè)計稅營業(yè)額 =全部收入－支付給其他運輸企業(yè)的運費 ⑨旅游企業(yè)計稅營業(yè)額 =全部旅游收入－代游客支付的房費、餐費、交通費、門票費、支付給其他旅游企業(yè)的旅游費 ⑩廣告代理業(yè)計稅營業(yè)額 =全部收入－支付的廣告發(fā)布費 ⑾物業(yè)企業(yè)計稅營業(yè)額 =全部收入－代業(yè)主（承租者）支付的 水費、電費、燃氣費、房屋租金 關于營業(yè)額減除項目的憑證 ① 營業(yè)額減除項目支付款項發(fā)生在境內的 ， 該減除項目支付款項憑證必須是發(fā)票或合法有效憑證 ② 營業(yè)額減除項目支付款項支付給境外的 ， 該減除項目支付款項憑證必須是外匯付款憑證 、 外方公司的簽收單據(jù)或出據(jù)的公證證明 討論：計稅營業(yè)額的稅前扣除是否會引起房地產(chǎn)行業(yè)銷售形式的變化 一次性全額收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品 ，“ 應于實際收取價款或取得了索取價款的憑據(jù)（權利）時，確認收入的實現(xiàn)”。（ 1 — 稅率） 例、某公司欲處理一臺設備，原價 200萬，已提折舊 18萬，應如何定價 解：臨界點銷售價格 =200247。合營企業(yè)本年取得銷售收入 1000萬元，甲方分得投資收益 200萬元 甲方轉讓土地使用權交納營業(yè)稅： 200X5%=10萬元 合營企業(yè)按銷售不動產(chǎn)交納營業(yè)稅： 1000X5%=50萬元 ③雙方采取風險共擔、利潤共享的分配方式 :免稅 例 甲方以土地所有權 10000平方米、乙方以貨幣資金 8000萬元投資成立合營企業(yè)，采取“利潤分成、風險公擔”的分配形式。（ 15%） = 銷售不動產(chǎn)營業(yè)稅 =*5%= 甲方轉讓了土地使用權、銷售不動產(chǎn)，應交營業(yè)稅 *5%+800*5%= ②甲方出土地 ,乙方出資金 ,房屋建成先由乙方使用若干年 ,然后 ,把房屋土地一起歸還甲方 實質是以出租土地使用權為代價換取房屋所有權 甲方出租土地 換取建筑物 乙方以建筑物 換得土地使用權 例 甲方將土地所有權出租給乙方 10年，乙方出資 1000萬元委托建筑公司在該土地上建房并使用，期滿后，乙方將土地及房屋歸還甲方 乙方按銷售不動產(chǎn)交稅： 1000（ 1+10%）247。對股權轉讓不征收營業(yè)稅。 由于質量原因 ， 2023年 10月售出的一套住房 ， 客戶提出退房 ， 該房售價 300萬元 ， 成本價 270萬元 ． 在未發(fā)生退房時應交企業(yè)所得稅為 363萬元 ． 2023年 2月 21日甲公司已收回住房 ，客戶已將發(fā)票退回 ① 會計處理 A、調整 2023年度主營業(yè)務收入及相關科目 借：以前年度損益調整 3000000 貸：應付帳款 — 某客戶 3000000 Ｂ 、 調整 2023年度主營業(yè)務成本 借：開發(fā)產(chǎn)品 2700000 貸：以前年度損益調整 2700000 C、調減營業(yè)稅 借：應交稅金 — 應交營業(yè)稅 150000 貸：以前年度損益調整 150000 ②納稅調整 2023年度的所得稅和應交所得稅 借：應交稅金 ―― 應交所得稅 49500 （ 15 33％ ） 貸：以前年度損益調整 49500 2023年度未分配利潤 借：利潤分配 ―― 未分配利潤 100500 貸：以前年度損益調整 100500 例 乙公司 2023年度所得稅匯算清繳于 2023年 2月 15日完成 ，2月 25日 ， 乙公司收到 2023年 11月售出商品房退回 ， 客戶退回了發(fā)票 ， 該房銷價 180萬元 ， 成本價 150萬元 ， 退房款已支付 ． 該公司 2023年度匯算清繳時確定應交所得稅 231萬元 ， 會計利潤 650萬元 ． 該公司 2023年度財務報告于 2023年 3月 8日經(jīng)董事會批準對外報出 ． ① 會計處理 A. 調整報告年度主營業(yè)務收入 借：以前年度損益調整 1800000 貸：銀行存款 1800000 B、調整營業(yè)稅 借：應交稅金 — 應交營業(yè)稅 90000 貸：以前年度損益調整 90000 C、 調整報告年度主營業(yè)務成本 借：開發(fā)產(chǎn)品 1500000 貸：以前年度損益調整 1500000 ② ． 納稅調整 A. 應付稅款法 a、 2023年度會計報表 借：利潤分配 — 未分配利潤 210000 貸：以前年度損益調整 210000 b、 2023年度會計報表 假設乙公司 2023年度會計利潤為 800萬 ,沒有其他調整事項 2023年度應納稅所得額 =80021=779萬元 2023年度應交所得稅 =779 33%= 確認所得稅費用的會計分錄為： 借：所得稅 2570700 貸：應交稅金 — 應交所得稅 2570700 B、 納稅影響會計法： a、 2023年度會計報表 借：遞延稅款 69300 (210000 33%) 貸：以前年度損益調整 69300 借：利潤分配 — 未分配利潤 140700 貸：以前年度損益調整 140700 b、 2023年度會計報表 借：所得稅 2640000 (800萬 X33%) 貸：遞延稅款 69300 應交稅金 — 應交所得稅 2570700 違約而從受讓方取得的賠償金收入 ， 應并入營業(yè)額中征收營業(yè)稅 。若存在這種情況，稅 （ 8） （ 9） 本期營業(yè)稅應納稅額 =（主營業(yè)務收入 +期末預收賬款 期初預收賬款 +價外收費） X5% （一）營業(yè)額的計量 商業(yè)折扣 :又稱折扣銷售或打折，是指企業(yè)為促進銷售，在商品、勞務價格上給予購貨方的優(yōu)惠。 按合同規(guī)定時間應收取而未收到的銷售款是否申報納稅 。對高檔消費品、資源消耗品、不利于環(huán)境保護的產(chǎn)品 二是優(yōu)化稅率結構水平 三是完善征管辦法 個人所得稅改革的主要內容 （ 1）個人所得稅有哪幾種稅制模式？綜合所得稅制模式、分類所得稅制模式、綜合與分類相結合的稅制模式（二元模式、混合稅制模式） （ 2）我國實行綜合與分類相結合的個人所得稅稅制模式有什么好處 （ 3）個人所得稅改革的主要內容是什么 第一、改革稅制模式 ：實行綜合與分類相結合的稅制 第二、合理界定納稅人標準 第三、優(yōu)化稅率結構，對納入綜合所得范圍的應稅所得，適當降低最高邊際稅 率，減少稅率檔次，調整稅率級距。在統(tǒng)一稅政前提下，明確界定稅權，賦予地方適當?shù)亩愓芾頇?，以充分調動中央和地方兩個積極性 （二）稅制改革的主要內容 統(tǒng)一內外資企業(yè)所得稅制：貫徹統(tǒng)一稅法、公平稅負的原則 （ 1）實現(xiàn)兩法合并，制定《企業(yè)所得稅法》 （ 2）降低企業(yè)所得稅稅率 （ 3）統(tǒng)一規(guī)范企業(yè)所得稅稅基 （ 4）調整規(guī)范企業(yè)所得稅優(yōu)惠政策 （ 5）保持政策的連續(xù)性 增值稅由生產(chǎn)型向消費型轉變 （ 1）什么是生產(chǎn)型增值稅 生產(chǎn)型增值稅是指在計算增值稅時，不允許將外購固定資產(chǎn)的價款（包括年度折舊）從商品和勞務的銷售額中抵扣 國民生產(chǎn)總值 = 總產(chǎn)出 中間消耗 = 勞動者報酬 + 生產(chǎn)稅凈額 + 固定資產(chǎn)折舊 + 營業(yè)盈余 生產(chǎn)增值稅的弊端 （ 2）什么是消費型增值稅 消費型增值稅是指允許納稅人在計算增值稅額時，從商品和勞務銷售額中扣除當期購進的固定資產(chǎn)總額的一種增值稅 實行消費型增值稅有哪些好處 第一、從經(jīng)濟的角度看，有利于鼓勵投資，特別是民間投資，有利于促進產(chǎn)業(yè)結構調整和技術升級，有利于提高我國產(chǎn)品的競爭力 第二、從財政的角度看，有利于消除重復征稅，有利于公平內外資企業(yè)和國內外產(chǎn)品的稅收負擔，有利于稅制的優(yōu)化；從長遠看，由于實行消費型增值稅將刺激投資，促進產(chǎn)業(yè)結構的調整，對經(jīng)濟的增長將起到重要的拉動作用，財政收入總量也會隨之逐漸增長 第三、從管理的角度看，有利于降低稅收管理成本，提高征收管理的效率 （ 3）如何推進增值稅由生產(chǎn)型向消費型轉變 采取分步推進的辦法： 一方面是指在部分地區(qū)進行增值稅轉型試點 另一方面是指在部分行業(yè)進行增值稅轉型試點 城鎮(zhèn)建設稅費改革，在適當時機開征物業(yè)稅 城鎮(zhèn)建設稅費改革的方向是簡并稅種，清理收費，降低負擔，實行費改稅 一是簡化現(xiàn)行稅種，統(tǒng)一內外稅制：合并城市房地產(chǎn)稅、房產(chǎn)稅、土地使用稅，適當時機開征物業(yè)稅；內外資企業(yè)統(tǒng)一征稅，適當擴大稅基；逐步推行按評估值征稅 二是清理城鎮(zhèn)建設的各類收費，把具有稅收性質的收費轉為稅收 三是進一步規(guī)范物業(yè)稅 什么是物業(yè)稅 物業(yè)是指已建成并投入使用的各類房屋及與之配套的設備、設施和場地。提升稅法級次，提高稅法的透明度 第三、進一步規(guī)范政府參與國民收入分配的方式 第四、適度提高稅收占國民生產(chǎn)總值的比重 :要通過稅制改革，適度擴大稅基、清理稅收優(yōu)惠政策、實施費改稅 。 84% 建立公共財政是我國財政體制改革的基本方向 優(yōu)化財政收入結構 ， 規(guī)范中央和地方的財政分配；公平各類經(jīng)濟主體的稅收負擔 ， 平衡各方面的利益關系 分步實施稅制改革的基本原則 簡稅制 ：對現(xiàn)行稅種從數(shù)目上進行簡并 要求對現(xiàn)行稅制從內容上進行規(guī)范