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上海新江灣城c5地塊研展報告-住宅部分-全文預(yù)覽

2025-01-19 10:19 上一頁面

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【正文】 交客戶群也將有所變化,從區(qū)域高端客戶向全市擴張。 ? 在本項目,開發(fā)商漢斯將首次在上海引入美式標準,為上海房地產(chǎn)市場打造原版的美國居住空間。 ? 潛在項目的推出將導(dǎo)致競爭產(chǎn)生,競爭將不可避免。 地塊 占地面積 容積率 建筑面積 C1 176842 C2 143400 229440 C4 108200 75740 C5 117300 211140 C6 114300 80010 合計 660042 —— 競爭項目地塊情況 二、項目理解 (二)項目 SWOT分析 總 結(jié) ? 優(yōu)勢與劣勢并存,區(qū)別在于時間角度。 2023年底 M1線通車,將有效解決與中心距離較大的問題。 二、項目理解 (二)項目 SWOT分析 機會 ? 整體規(guī)劃正在逐步落實。對于不備有自備車的客戶而言,此為一個重要缺陷。 ? 道路條件優(yōu)越。 ? 相鄰關(guān)系 東: C6地塊 南: D D2住宅區(qū)(容積率 ) 西:復(fù)旦大學新校區(qū) 北:已建成的新江灣中央公園。數(shù)據(jù)表明,主力需求段在 100120平方米之間;總體來看,面積段的選擇比較集中。 ? 職務(wù)特征: 目標價格段需要相當?shù)慕?jīng)濟承受能力,一些非典型職業(yè)者、經(jīng)理、私企業(yè)主等是重點潛在客戶。 ? 功能特點: 客廳朝向取決于景觀方向;主臥區(qū)概念廣泛應(yīng)用,配置書房、衣帽間等; 另外,保姆房普遍應(yīng)用,并帶有獨立進戶門。 ? 區(qū)內(nèi)樓盤規(guī)模基本都在 10萬平方米左右,樓型大多為 18層的建筑,少數(shù)為 2426層的高層建筑。 ? 主力面積: 二房為 105115平方米 三房為 138165平方米 四房為 149380平方米 復(fù)式為 200360平方米 ? 單價區(qū)間: 目前該社區(qū)以二手房為主,價格位于 1202317000元 /平方米。 代表樓盤: 天安花園 華麗家族花園 御景園 聯(lián)洋花園 第二階段:舒適型 三 、 四房成絕對主力 , 復(fù)式結(jié)構(gòu)出現(xiàn) , 同時調(diào)景觀 。 ? 總價: 總價范圍一般在 50300萬元 /套之間。次臥則分為經(jīng)濟型和緊湊型,開間在 。四房和復(fù)式比重較小。 楊浦區(qū)中高檔房成交價格段成交比重分布1 0 0 0 0 1 1 0 0 02 5 %1 1 0 0 0 1 2 0 0 03 6 %1 2 0 0 0 1 3 0 0 01 5 %1 3 0 0 0 1 4 0 0 01 2 %1 4 0 0 0 1 5 0 0 01 2 % 一、住宅市場分析 (三)競爭市場研究 市 場 特 征 ? 樓盤規(guī)模: 均為中小型 ? 樓盤風格: 大多為現(xiàn)代簡約型風格 ? 近期價格: 整體均價突破萬元,近期價格呈下探趨勢。 長期價格走勢 —— 價格將持續(xù)穩(wěn)定,保持不跌勢態(tài)。其中 04年漲幅達 43%。 ? 從 02年到 05年,供應(yīng)量呈遞減趨勢,市場進入供應(yīng)短缺階段。 公告出讓土地: 從 2023年楊浦區(qū)公告出讓地塊來看,商業(yè)比重占據(jù)了 50%,住宅可建設(shè)總量不會超過 30萬平方米。 區(qū)域規(guī)劃及未來發(fā)展 楊浦區(qū)隨著兩個重大區(qū)域的規(guī)劃實施 , 正在成為上海市中心城區(qū)發(fā)展?jié)摿ψ畲蟮木幼〕菂^(qū) 。 市場展望與特征預(yù)期( 20232023年) 一、住宅市場分析 (二)楊浦區(qū)域市場研究 ( 1)新江灣城高標準規(guī)劃備受關(guān)注 ? “綠色生態(tài)港、國際智慧城”,按照這一總體規(guī)劃目標,新江灣城的整個空間結(jié)構(gòu)將分為六大板塊。經(jīng)過未來一段時間的平抑、夯實,房價回歸理性,此后平穩(wěn)發(fā)展。 市場展望與特征預(yù)期( 20232023年) 方案一 方案二 方案三 最優(yōu)增長率 最優(yōu)增長率 9 最優(yōu)增長率 年份 成交量 ( 萬平方米 ) 成交量 ( 萬平方米 ) 成交量 ( 萬平方米 ) 2023 1569 1907 2137 2023 1641 2023 2285 2023 1717 2144 2445 2023 1797 2274 2617 2023 1882 2413 2802 匯總 8606 10760 12287 加權(quán)平均 10511 即十一五期間住宅成交量預(yù)測值 = 10551 (萬平方米) 年均成交量 = 2110 ( 萬平方米 ) 一、住宅市場分析 (一)上海宏觀市場研究 總體市場研判 ? 房地產(chǎn)業(yè)是相當長的一段時間內(nèi)仍將是國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè) 。 價格走勢分析 —— 1000015000元 /平方米價格段中,楊浦占到40%以上比重。 ? 其中環(huán)線內(nèi)均價普遍上萬。一月份和三月份成交均價一度超過 9000元 /平方米。 ? 2023年平均成交價格達到 7647元 /平方米,同比前一年增幅高達 %,為歷年來最高水平。 2023 2023 年上海經(jīng)營性土地出讓分類匯總 類型 類別 2 003 年 占全市比重 2023年 占全市比重 2023 年1 9 月 占全市比重 土地面積 2795 % % / / 住宅 可建面積 % % / / 土地面積 100% 100% 1800 100% 合計 可建面積 4315 100% 100% / / 《數(shù)據(jù)來源:上海市房地產(chǎn)市場分析》 土地供應(yīng)量分析 —— 未來 3年平均年供應(yīng)量 2500萬平方米,市場供應(yīng)充沛 一、住宅市場分析 (一)上海宏觀市場研究 ? 從 2023年到 2023年六年商品房供求數(shù)據(jù)看,總體供求趨于平衡。到 2023年底,上海共接待境內(nèi)旅游人數(shù) 8505萬人次,人均消費達 1430元,比去年同期增長 %。就業(yè)形勢保持穩(wěn)定。 ? 居民收入穩(wěn)中有升 , 2023年人均年可支配收入 16683元 。 ? 旅游業(yè)的成熟促使產(chǎn)業(yè)聯(lián)動效應(yīng)增強,酒店業(yè)迅速升溫。 ? 商業(yè)用地比重呈逐年上升趨勢。 20232023年 商品房供求關(guān)系圖0 . 9 81 . 11 . 0 30 . 8 51 . 1 70 . 9 1050010001500202325003000350040002023年 2023年 2023年 2023年 2023年 05年1 9月萬M200 . 20 . 40 . 60 . 811 . 21 . 4批準預(yù)售 預(yù)售登記 供求比供求關(guān)系分析 —— 長期供求趨勢平衡, 05年內(nèi)受宏觀調(diào)控影響,供大于求明顯 2 0 0 5 年1 9 月全市商品房供求關(guān)系圖1 . 1 42 . 2 51 . 2 00 . 5 7 0 . 5 60 . 4 7 0 . 5 40 . 6 70 . 3 80501001502002503003504004501月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月萬M20 . 0 00 . 5 01 . 0 01 . 5 02 . 0 02 . 5 0批準預(yù)售 預(yù)售登記 供求比 20232023年 全市商品房均價走勢圖38344383489558977647856412%14%20%30%12%30004000500060007000800090002023年 2023年 2023年 2023年 2023年 05年1 9月元 /M20%5%10%15%20%25%30%35%均價 增長率一、住宅市場分析 (一)上海宏觀市場研究 長期價格走勢 —— 仍在上升通道,但漲幅明顯趨緩 ? 2023年至 2023年房價連續(xù) 5年增幅達到 10%以上。 ? 進入 2023年,滬上住宅交易均價漲跌變化頻繁。 一、住宅市場分析 (一)上海宏觀市場研究 ? 近三年價格的持續(xù)上漲,導(dǎo)致萬元以上比重持續(xù)放大,萬元以下的比重則逐漸縮小。 ? 楊浦、閘北在此價格段分布比重比較突出,達 40%以上?!笆晃濉逼陂g住宅成交總量為 10551萬平方米。 ? 價格走勢: 由于兩個 1000萬的沖擊,中低價住房比例將大大增加,高價房的供應(yīng)比例相對降低,同時,需求結(jié)構(gòu)也將向中低價方向調(diào)整。 ? 運行機制: 對政府而言,為未來成熟房地產(chǎn)市場的建立打 好基礎(chǔ)。 國際商貿(mào)綜合服務(wù)區(qū);漁人碼頭博覽旅游休閑區(qū);復(fù)興島環(huán)島生態(tài)生活區(qū)。 平?jīng)雎犯脑欤?改造面積約 33萬平方米,可建住宅面積約 6070萬平方米。供求量由增長到逐漸遞減趨勢。 20232023年 9月 楊浦區(qū)商品房供求關(guān)系走勢0 . 7 11 . 1 3 1 . 1 70 . 9 61 . 1 00 . 9 40204060801001201401601802002023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2 0 0 5 年1 9月萬M201批準預(yù)售面積 登記預(yù)售面積 供求比 一、住宅市場分析 (二)楊浦區(qū)域市場研究 2023年 ? 2023年供應(yīng)量 ? 2023年成交量 20232023年 ? 住宅年均供求量為 ? 住宅供求總量為 供求關(guān)系分析 —— 預(yù)測基本處于“供略大于求”局面 2023 年供求預(yù)估表 時段 2023 年 1 9 月 20 05 年(預(yù)計) 住宅供應(yīng)量(萬平方米) 住宅成交量(萬
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