【正文】 業(yè)營業(yè)稅的計(jì)稅依據(jù)。 對雙方分別征稅時，其營業(yè)額也按 《 中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則 》 第二十條的規(guī)定 核定 。 七、合作建房的稅務(wù)處理 93 （二）合作建房的營業(yè)稅處理 以出租土地使用權(quán)為代價換取房屋所有權(quán)。 因而合作建房的雙方都發(fā)生了營業(yè)稅的應(yīng)稅行為。 案例分析 90 （二）合作建房的營業(yè)稅處理 關(guān)于印發(fā) 營業(yè)稅問題解答 [之一 ]的通知（ 國稅函發(fā) [1995]156號） 第十七條規(guī)定：作建房，是指有一方 (以下簡稱甲方 )提供土地使用權(quán)，另一方 (以下簡稱乙方 )提供資金，合作建房。根據(jù)以上規(guī)定，乙單位相當(dāng)于以 2023萬元購入了 40套成本價值為 1800萬元的房產(chǎn)，銷售了價值為 3000萬元的商品住宅。甲公司不允許稅前列支此 1000萬元的利潤分成，相當(dāng)于在 企業(yè)所得稅前支付乙單位 1000247。 請針對每一種方案進(jìn)行稅務(wù)處理分析。 七、合作建房的稅務(wù)處理 84 （一）企業(yè)所得稅的處理 （ 2） 投資方取得該項(xiàng)目的營業(yè)利潤應(yīng)視同股息、紅利進(jìn)行相關(guān)的稅務(wù)處理。 該銷售方式下 ， 企業(yè)實(shí)際收入僅 97萬元 ， 但申報營業(yè)稅還應(yīng)當(dāng)按 100萬元計(jì)算繳納 。 但是 ， 房地產(chǎn)企業(yè)收取的墊付資金利息和客戶不按期還款的違約金 ， 按照營業(yè)稅相關(guān)法規(guī)規(guī)定 ，將資金貸于他人使用同樣要繳納營業(yè)稅 。 房地產(chǎn)企業(yè)為盡快回籠資金 ， 促使客戶盡快辦理房貸按揭 ， 自行墊付的首付款需要與業(yè)主繳納的首付款一起開具收款收據(jù) ， 財(cái)務(wù)處理上相當(dāng)于企業(yè)取得了房貸按揭合同約定的全部首付款預(yù)售收入 ，應(yīng)當(dāng)全額計(jì)入營業(yè)額 ， 計(jì)算繳納營業(yè)稅及其他稅金 ?？刹簧偃四貌怀鋈绱硕嗟氖赘犊?，于是房地產(chǎn)企業(yè)僅收取 3成首付款即 30萬元，然后自行墊付 20萬元，幫助客戶成功貸款購房。根據(jù)國稅函 [2023]875號文件規(guī)定，確認(rèn)應(yīng)稅收入實(shí)現(xiàn)的條件是 “ 收入的金額能夠可靠地計(jì)量 ” 。 因此，對于此不確定的租賃應(yīng)稅金額不能并入企業(yè)銷售商鋪的收入總額中，企業(yè)應(yīng)以折扣后的銷售金額 85萬元作為所得稅應(yīng)稅金額。 A公司的租賃支出就是，一次性讓利給購房者的折讓優(yōu)惠額，按權(quán)責(zé)發(fā)生制原則， A公司每年的租賃支出為 15247。這在實(shí)際稅務(wù)處理中也是容易被忽視的。 否則，稅務(wù)機(jī)關(guān)會根據(jù) 《 稅收征管法 》 第六十九條規(guī)定，由稅務(wù)機(jī)關(guān)向購房者追繳稅款，對 A公司處應(yīng)扣未扣、應(yīng)收未收稅款 50%以上 3倍以下的罰款。 五、商鋪售后返租的案例分析 70 （三）個人所得稅 根據(jù) 《 個人所得稅法 》 的有關(guān)精神， 對上述情形的購買者個人少支出的購房價款，應(yīng)視同個人財(cái)產(chǎn)租賃所得，按照“ 財(cái)產(chǎn)租賃所得 ” 項(xiàng)目征收個人所得稅， 每次財(cái)產(chǎn)租賃所得的收入額，按照少支出的購房價款和協(xié)議規(guī)定的租賃月份數(shù)平均計(jì)算確定。 購房者返租商鋪應(yīng)繳納營業(yè)稅15 5%=（萬元），城市維護(hù)建設(shè)稅及附加 （ 7%+3%） = A公司還需就當(dāng)年轉(zhuǎn)租商鋪取得的租金收入按“ 服務(wù)業(yè) ——租賃業(yè) ” 稅目繳納營業(yè)稅，即5 5%=（萬元）。 因此，對房地產(chǎn)開發(fā)公司以此方式銷售不動產(chǎn)的行為， 應(yīng)按照 《 營業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則 》 第十五條和 《 稅收征管法實(shí)施細(xì)則 》 第四十七條 規(guī)定核定其營業(yè)額 。顯然， A公司 無償取得的出租收益應(yīng)作為價外費(fèi)用計(jì)入營業(yè)稅計(jì)稅依據(jù)。開發(fā)商在銷售房產(chǎn)時，對未來 5年內(nèi)轉(zhuǎn)租房產(chǎn)能收取多少收益并不確定，并假設(shè)當(dāng)年 A公司將 商鋪轉(zhuǎn)租取得租金 5萬元 （不考慮城建稅、教育費(fèi)附加、土地使用稅）。 四、 土地閑置費(fèi)扣除的稅務(wù)處理 62 五、商鋪售后返租的財(cái)稅處理 所謂售后返租，就是開發(fā)商在銷售商品房時，約定以購房合同的折讓優(yōu)惠后的價款為成交價，同時與購房者簽訂該房的租賃合同，要求購房者在一定期限內(nèi)必須將購買的房屋 無償或低價交給開發(fā)公司，由開發(fā)公司統(tǒng)一經(jīng)營，經(jīng)營收益歸開發(fā)商 。 四、 土地閑置費(fèi)扣除的稅務(wù)處理 60 三、土地閑置費(fèi)用的稅務(wù)處理 房地產(chǎn)企業(yè)如果發(fā)生了土地閑置費(fèi)用，在進(jìn)行企業(yè)所得稅和土地增值稅處理時，需要注意兩者的區(qū)別。 具有下列情形之一的，可以認(rèn)定為閑置土地 ： 58 （一）國有土地有償使用合同或者建設(shè)用地批準(zhǔn)書未規(guī)定動工開發(fā)建設(shè)日期，自國有土地有償使用合同生效或者土地行政主管部門建設(shè)用地批準(zhǔn)書頒發(fā)之 日起滿 1年未動工開發(fā)建設(shè)的； （二）已動工開發(fā)建設(shè)，但開發(fā)建設(shè)的面積占 應(yīng)動工開發(fā)建設(shè)總面積不足 1/3，或者已投資額占總投資額不足 25%，且未經(jīng)批準(zhǔn)中止開發(fā)建設(shè)連續(xù)滿 1年的； （ 三）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他情形。本例中甲方累計(jì)提取額與實(shí)付額沒有任何出入，無需進(jìn)行調(diào)整。 52 甲方 2023年度營業(yè)收入總額為 500萬元，成本費(fèi)用 352萬元（包括 支付租金 72萬元 ，取得了正式發(fā)票），年度利潤總額 148萬元（為簡化分析，假設(shè)無任何納稅調(diào)整事項(xiàng)，計(jì)算結(jié)果不保留小數(shù)），全年累計(jì)繳納企業(yè)所得稅49萬元。 從表象上看，這種經(jīng)營模式似乎兼具了 房產(chǎn)租賃與投資 兩種性質(zhì)， 三、產(chǎn)權(quán)式酒店經(jīng)營方式的稅務(wù)處理 49 （三）產(chǎn)權(quán)式酒店投資回報的正確稅務(wù)處理： 《 國家稅務(wù)總局關(guān)于酒店產(chǎn)權(quán)式經(jīng)營業(yè)主稅收問題的批復(fù) 》 （ 國稅函 〔 2023〕 478號）規(guī)定： 酒店產(chǎn)權(quán)式經(jīng)營業(yè)主（即產(chǎn)權(quán)方）在約定的時間內(nèi)提供房產(chǎn)使用權(quán)與酒店進(jìn)行合作經(jīng)營，如房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)并未歸屬新的經(jīng)濟(jì)實(shí)體， 經(jīng)營業(yè)主按照約定取得的固定收入和分紅收入均應(yīng)視為租金收入， 根據(jù)有關(guān)稅收法律、行政法規(guī)的規(guī)定， 應(yīng)按照 “ 服務(wù)業(yè) ———租賃業(yè) ” 征收營業(yè)稅，按照財(cái)產(chǎn)租賃所得項(xiàng)目征收個人所得稅。 只有及時將代收費(fèi)用按規(guī)定轉(zhuǎn)付給委托單位 ， 才可以從土地增值稅的應(yīng)納稅收入額中扣除 。如果代收費(fèi)用未作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入計(jì)稅的 ， 在計(jì)算增值額時不允許扣除代收費(fèi)用 。 二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代收費(fèi)用的稅務(wù)處理 44 （ 三 ） 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代收費(fèi)用不需繳納土地增值稅 。 假設(shè)代收款項(xiàng)皆是 “ 未納入開發(fā)產(chǎn)品價內(nèi)并由開發(fā)企業(yè)之外的其他收取部門 、 單位開具發(fā)票的 ， ” 則該房地產(chǎn)開發(fā)公司企業(yè)所得稅的計(jì)稅收入 =1000萬元 。 只不過是會計(jì)上不做銷售處理罷了 。 ” 40 （二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代收費(fèi)用需要繳納企業(yè)所得稅 國稅發(fā) 〔 2023〕 31號 第十六條規(guī)定： “ 企業(yè)將已計(jì)入銷售收入的共用部位 、 共用設(shè)施設(shè)備維修基金按規(guī)定移交給有關(guān)部門 、 單位的 ， 應(yīng)于移交時扣除 。國家稅務(wù)總局 《 關(guān)于營業(yè)稅若干問題的通知 》（ 國稅發(fā) 〔 1995〕 076號 ）第四條關(guān)于代理業(yè)營業(yè)額規(guī)定，代理業(yè)的營業(yè)額為納稅人從事代理業(yè)務(wù)向委托方實(shí)際收取的報酬。 并不用考慮誰出具票據(jù)及會計(jì)如何處理問題。 但是要注意的一點(diǎn)是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代收的 住房專項(xiàng)維修基金是免征營業(yè)稅的。 A公司如果采用企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則，非貨幣性資產(chǎn)交換要確認(rèn)主營業(yè)務(wù)收入 5530萬元， A公司應(yīng)按銷售價 5530萬元開具銷售不動產(chǎn)發(fā)票； A公司如果采用企業(yè)會計(jì)制度，非貨幣性資產(chǎn)交換沒有確認(rèn)主營業(yè)務(wù)收入， 則 A公司應(yīng)該按成本價 票，然后 視同銷售所得＝ 5530－ ＝ （萬元） 拆遷還房案例分析 34 （一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代收費(fèi)用需要繳納營業(yè)稅 按照營業(yè)稅相關(guān)法規(guī)規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代收的價外費(fèi)用需要繳納營業(yè)稅。 拆遷還房案例分析 31 該項(xiàng)目土地增值稅清算計(jì)算過程如下： （ 1）開發(fā)成本＝ 5530＋ 6000＝ 11530（萬元） （ 2）扣除項(xiàng)目＝ 11530 （ 1+20%） +11530 10%+14770 % ＝ （萬元） （ 3）增值額＝ 14770＋ 5530－ ＝ （萬元） （ 4）增值率＝ 247。 拆遷還房案例分析 30 與企業(yè)所得稅不同的是，在與被拆遷戶辦理交接手續(xù)時 不需要立即進(jìn)行土地增值稅清算，只需要預(yù)征。 需要注意的是，這里的 29000平方米是作為總可售面積計(jì)算的， 不能減去拆遷戶的 7900平方米，即不能以 21100平方米作為分母 否則就會虛增成本。 需要注意的是，這里的拆遷補(bǔ)償費(fèi)不能認(rèn)為只是拆遷戶 7900平方米，而是整個樓盤的，需要在總可售面積 29000平方米中分?jǐn)偂?向某公司借款的利息 400萬元（假定不超過金融企業(yè)同類同期貸款利率），但沒有按照項(xiàng)目進(jìn)行分配利息依據(jù)沒有銀行的利息票據(jù) 。 2023年 1月正式對外銷售，并于當(dāng)月全部銷售完畢。但在企業(yè)所得稅預(yù)繳申報時，應(yīng)確認(rèn)視同銷售所得 1040000元〔 （ 3500－ 2200） 800〕 。 “ 拆一還一 ”等面積部分土地增值稅的計(jì)稅收入為 2800000元（ 800 3500），同時，計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)成本中的土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)也是 2800000元， 假如江西省規(guī)定普通住宅的土地增值稅預(yù)征率為 2%， 則應(yīng)按規(guī)定預(yù)繳土地增值稅 56000元（ 2800000元 2%）。 要求： 請進(jìn)行有關(guān)的稅務(wù)處理分析。 18 一、拆遷還房的賬務(wù)與稅務(wù)處理 關(guān)于計(jì)稅成本的確定，該房地產(chǎn)公司用自建商品房抵償應(yīng)付拆遷補(bǔ)償款的行為， 根據(jù) 《 企業(yè)債務(wù)重組業(yè)務(wù)所得稅處理辦法 》 （國家稅務(wù)總局令第 6號） 第四條規(guī)定， 該房地產(chǎn)開發(fā)公司以非現(xiàn)金資產(chǎn)清償債務(wù)，應(yīng)當(dāng)分解為按公允價值轉(zhuǎn)讓非現(xiàn)金資產(chǎn)，再以與非現(xiàn)金資產(chǎn)公允價值相當(dāng)?shù)慕痤~償還債務(wù)兩項(xiàng)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)進(jìn)行所得稅處理 。 17 一、拆遷還房的賬務(wù)與稅務(wù)處理 企業(yè)所得稅的處理 確認(rèn)收入（或利潤）的方法和順序?yàn)椋? （ 1）按本企業(yè)近期或本年度最近月份同類開發(fā)產(chǎn)品市場銷售價格確定。同時將此確認(rèn)為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)。 13 一、拆遷還房的賬務(wù)與稅務(wù)處理 （二）房地產(chǎn)企業(yè)拆遷還房的稅務(wù)處理 （ 2）計(jì)稅依據(jù) ②對超出拆遷建筑面積的部分， 則應(yīng)按 《 營業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則 》 第二十條規(guī)定的順序確定計(jì)稅營業(yè)額，一是可以按納稅人最近時期發(fā)生同類應(yīng)稅行為的平均價格核定； 二是可以按其他納稅人最近時期發(fā)生同類應(yīng)稅行為的平均價格核定； 三是按下列公式核定：營業(yè)額 =營業(yè)成本或者工程成本 （ 1＋成本利潤率） 247。 8 一、拆遷還房的賬務(wù)與稅務(wù)處理 在開發(fā)產(chǎn)品完工時，根據(jù)安置時的同期同類價格，視同銷售的會計(jì)處理： 借：開發(fā)成本 ———拆遷補(bǔ)償費(fèi) 貸：應(yīng)付賬款 ———拆遷補(bǔ)償費(fèi) 借：應(yīng)付賬款 ———拆遷補(bǔ)償費(fèi) 貸：主營業(yè) 務(wù)收入 9 一、拆遷還房的賬務(wù)與稅務(wù)處理 房地產(chǎn)企業(yè)開具銷售不動產(chǎn)發(fā)票，業(yè)主向房地產(chǎn)企業(yè)出具拆遷補(bǔ)償費(fèi)收據(jù)，結(jié)轉(zhuǎn)成本的會計(jì)處理： 借：主營業(yè)務(wù)成本 ——土地征用費(fèi)及拆遷補(bǔ)償費(fèi) 貸：開發(fā)產(chǎn)品 10 一、拆遷還房的賬務(wù)與稅務(wù)處理 （二）房地產(chǎn)企業(yè)拆遷還房的稅務(wù)處理 營業(yè)稅的處理 《 國家稅務(wù)總局關(guān)于個人銷售拆遷補(bǔ)償住房征收營業(yè)稅問題的批復(fù) 》 （ 國稅函 〔 2023〕 768號 ）規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)公司對被拆遷戶實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換時， 其實(shí)質(zhì)是以不動產(chǎn)所有權(quán)為表現(xiàn)形式的經(jīng)濟(jì)利益交換。這筆收入是否應(yīng)當(dāng)繳納土地增值稅？ （ 25）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與商店購買者個人簽訂協(xié)議規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按優(yōu)惠 30%的價格出售其開發(fā)的商店給購買者個人，但購買者個人在 2年期限內(nèi)必須將購買的商店無償提供給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對外出租使用。請問售樓部是否繳納房產(chǎn)稅？如果繳納，該如何確定房產(chǎn)稅的原值？ 5 房產(chǎn)行業(yè)涉稅難題處理及對策 （ 24）房地產(chǎn)開發(fā)公司出租地下車位使用權(quán)，與業(yè)主簽訂合同約定使用年限為 20年，使用費(fèi)一次性收取。 7 一、拆遷還房的賬務(wù)與稅務(wù)處理 以非貨幣性形式支付的拆遷補(bǔ)償支出 、 安置及動遷支出 、 回遷房建造支出 ， 適用《 企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則第 7號 ——非貨幣資產(chǎn)交換 》 的規(guī)定 ， 回遷房的非貨幣性資產(chǎn)交換 ，預(yù)計(jì)未來能帶來更多現(xiàn)金流 ， 一般情況下是具有商業(yè)實(shí)質(zhì) ， 且公允價值能夠可靠計(jì)量 。 12 一、拆遷還房的賬務(wù)與稅務(wù)處理 （二）房地產(chǎn)企業(yè)拆遷還房的稅務(wù)處理 （ 2）計(jì)稅依據(jù) ①根據(jù)國家稅務(wù)總局 《 關(guān)于外商投資企業(yè)從事城市住宅小區(qū)建設(shè)征收營業(yè)稅問題的批復(fù) 》 （國稅函發(fā)〔 1995〕 549號） 和 《 營業(yè)稅暫行條例 》 的有關(guān)規(guī)定規(guī)定， 對償還面積與拆遷建筑面積相等的部分，由當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)按同類住宅房屋的成本價核定計(jì)征營業(yè)稅，對最終轉(zhuǎn)讓時未作價結(jié)算的住宅區(qū)配套公共設(shè)施（如居委會用房、車棚、托兒所等），凡轉(zhuǎn)讓收入已包含在住宅房屋轉(zhuǎn)讓價格中并已征收營業(yè)稅的，不再征收營業(yè)稅。 15 一、拆遷還房的賬務(wù)與稅務(wù)處理 土地增值稅的處理 即房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于抵償債務(wù)、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，發(fā)生所有