【正文】 ， 國(guó)家土地所有 農(nóng)民土地私有 勞動(dòng)群眾集體所有 區(qū)別對(duì)待 分階段處置 農(nóng)業(yè)合作化 農(nóng)村集體土地所有制的建立 二、土地所有制的法律形式 ? 土地所有制都需要在法律上得到承認(rèn)和保護(hù) 。 即在一個(gè)國(guó)度內(nèi) （ 或地區(qū)內(nèi) ） 普遍進(jìn)行的土地財(cái)產(chǎn)制度改革 （ 革命 ） 。保障土地所有者、使用者、國(guó)家的利益； 激勵(lì)功能。 三、土地制度的客觀性和有效性 ? 有效性 有效性是指土地制度能夠適應(yīng)客觀經(jīng)濟(jì)條件和其他條件，從而能正常運(yùn)轉(zhuǎn)，發(fā)揮其應(yīng)有的功能。 是 一定的社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件下土地關(guān)系的總和，是關(guān)于 土地 這一基本生產(chǎn)資料的 所有 、使用、 管理的原則、方式、手段和界限等的法律規(guī)范和制度化體系。 （ 5）提供保險(xiǎn)功能。 （ 3）為實(shí)現(xiàn)合作創(chuàng)造條件。制度為一個(gè)共同體所共有，并總是依靠某種懲罰或激勵(lì)而得以貫徹，由此將人類行為導(dǎo)入可合理預(yù)期的軌道。 經(jīng)濟(jì)活動(dòng)人會(huì)以狡黠的方式追求自身的利益，他會(huì)隨機(jī)應(yīng)變，投機(jī)取巧，他會(huì)有目的地、有策略地利用信息（包括有時(shí)說(shuō)謊、隱瞞、欺騙等） 制度的涵義 制度與人的動(dòng)機(jī)、行為有著內(nèi)在的聯(lián)系。 （ 4） 外產(chǎn)所有權(quán) 外產(chǎn)所有權(quán)是指外國(guó)政府 、 企業(yè) 、 社團(tuán)及外國(guó)僑民在我國(guó)境內(nèi)所有的房產(chǎn) 。 （ 一物一權(quán) ） （ 4） 房屋 所有權(quán)的標(biāo)的共同指向的對(duì)象是 特定的 房屋 。 換句話說(shuō) ， 房屋 所有權(quán)就是房地產(chǎn)所有人對(duì)其所有的 房屋 享有完全的 、 排他的控制和支配權(quán) 。 ? 由亍房地產(chǎn)所包含內(nèi)容的差異 ， 房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的內(nèi)涵也有所不同 ， 一般認(rèn)為分為廣義和狹義兩種 。 因而可以有償 ， 也可以無(wú)償 。 限制供役地人某種權(quán)利的行使：如禁止打壩截水、禁止設(shè)置其他障礙物以便通風(fēng)、采光、眺望等。 其 特征表現(xiàn)為：地役權(quán)可以有償也可以無(wú)償 ， 由當(dāng)事人雙方協(xié)商確定 。 （ 2） 、 抵押權(quán)人的問(wèn)題 － 無(wú)意識(shí)申辦擔(dān)保物權(quán) 。 ? 地上權(quán)人的權(quán)利一般包括：對(duì)其建筑物及竹木有占有 、 使用 、收益和部分處分權(quán)能 ， 可以設(shè)定地役權(quán) ， 還可以讓與他人或作為抵押權(quán)的標(biāo)的物 。 ? 土地轉(zhuǎn)租 、 農(nóng)村土地轉(zhuǎn)包 （四）永佃權(quán) ? 永佃權(quán)是由永佃權(quán)人向土地所有者支付租金 ， 為耕作和放牧的需要長(zhǎng)期或永久使用土地 ， 并獲得相應(yīng)收益的權(quán)利 。 土地所有權(quán)四項(xiàng)基本權(quán)能 ? 土地 占有權(quán) ： 指對(duì)土地的實(shí)際 占有 、 控制的權(quán)利 ； ? 土地使用權(quán) ：按土地性能和用途進(jìn)行事實(shí)上的利用和使用； ? 土地收益權(quán) ： 指從土地上獲得收益的權(quán)利 ， 土地收益權(quán)是一項(xiàng)獨(dú)立的權(quán)能 ； ? 土地處置權(quán) ： 指在法律允許的范圍內(nèi)對(duì)土地進(jìn)行處置的權(quán)利 。 權(quán)利束 包括 土地 所有 權(quán) 、使用權(quán)、租賃權(quán)、抵押權(quán) 、繼承權(quán)、地役權(quán)等 必須法律確認(rèn) 指一個(gè)國(guó)家土地產(chǎn)權(quán)體系構(gòu)成及其實(shí)施方式的制度規(guī)定，是土地制度的重要組成部分。 如土地產(chǎn)權(quán) 、 知識(shí)產(chǎn)權(quán)等 ， 基本上遵循以上規(guī)律 。 公共物品是一種特殊的與外部性相關(guān)的物品 ， 公共資源都面臨著過(guò)度使用的結(jié)局 。 但這戶牧民得到了所增加放牧 5頭牛的全部收益 ， 而其受到的損失僅僅為全部損失的1/100。 找到二者之間的協(xié)調(diào) ， 是現(xiàn)代產(chǎn)權(quán)安排最為重要的 。 張五常： “ 產(chǎn)權(quán)的可轉(zhuǎn)讓性確保了使用是最有價(jià)值的 ” ? 私有產(chǎn)權(quán)的可讓渡性有時(shí)可能會(huì)受到限制 ， 從而出現(xiàn) “ 所有權(quán)的殘缺 ” 。 ? 產(chǎn)權(quán)的可分割性對(duì)產(chǎn)權(quán)的有效使用具有重要的意義 ， 是產(chǎn)權(quán)優(yōu)化配置的前提 ， 是專業(yè)化 、 比較優(yōu)勢(shì)實(shí)現(xiàn)的條件 ? 分割的相對(duì)性 ， 分割受交易成本制約 。 產(chǎn)權(quán)的特性 （ 一 ） 排他性 產(chǎn)權(quán)界定的基本目的和要求 ， 就是要區(qū)分人們之間的權(quán)利 ， 就是要確定排他性 。 物權(quán)是指權(quán)利人在法律規(guī)定的范圍內(nèi)按照自己的意志支配自有物戒者依照授權(quán)支配他人的物 ， 直接享受物的效益的排他性財(cái)產(chǎn)權(quán) ， 其中物是人們可支配和利用的物質(zhì)財(cái)富 。 資產(chǎn)的不同屬性 ， 可以分解和界定為不同權(quán)利 。第五章 房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)與制度 ? 產(chǎn)權(quán)理論 ? 土地產(chǎn)權(quán) ? 房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán) ? 土地制度 ? 住房制度 ? 假設(shè)突然規(guī)定：市場(chǎng)上所有的糧食可以不要錢(qián) ， 隨意拿 。 產(chǎn)權(quán)不是一個(gè)權(quán)利 ， 而是一束權(quán)利 ， 一般包括所有權(quán) 、 占有權(quán) 、 使用權(quán) 、收益權(quán) 、 轉(zhuǎn)讓權(quán)等 。 財(cái)產(chǎn)權(quán)是指通常可以以金錢(qián)衡量其價(jià)值的利益為內(nèi)容的民事權(quán)利 ，如物權(quán) 、 債權(quán)等 。不同產(chǎn)權(quán)這些特性的表現(xiàn)程度和方式與不一樣 。 產(chǎn)權(quán)的可分解性可以在不同層次上體現(xiàn)出來(lái) 。 ? 產(chǎn)權(quán)的讓渡對(duì)資源的有效配置和利用具有極為重要的意義 。 ） 產(chǎn)權(quán)的特性 ? （ 五 ） 產(chǎn)權(quán)的社會(huì)性 ? 社會(huì)性包括：所有權(quán)社會(huì)性 、 使用權(quán)社會(huì)性 、 受益權(quán)社會(huì)性等