【正文】 107114房地產(chǎn)投資占全國固定資產(chǎn)投資比重不斷上升，這就不能不讓我們研究房地產(chǎn)投資對經(jīng)濟整體運行的影響?！　?跨區(qū)域開發(fā)也是房地產(chǎn)百強企業(yè)的另一個趨勢。目前百強企業(yè)的生產(chǎn)規(guī)模普遍較小，年開工面積在百萬平米的僅有７％。從企業(yè)的信用上看，由于長期注重經(jīng)營管理，百強企業(yè)信用度遠遠高于行業(yè)的平均水平，在百強企業(yè)中具有一級開發(fā)資質(zhì)的占41％，具有二級開發(fā)資質(zhì)的占44％，從產(chǎn)品開發(fā)角度看，品牌資源成為房地產(chǎn)企業(yè)的最重要資源，從消費的行為來看，對品牌的追求成為消費者理性選擇的重要原則之一。　　優(yōu)勢的關(guān)鍵所在　?。裕希?0研究組通過對1994年中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中國效益百強的對比研究發(fā)現(xiàn)，經(jīng)過10年的行業(yè)洗禮，百強企業(yè)只有10家能夠守住百強的稱號，這說明了百強企業(yè)的穩(wěn)定性較差，行業(yè)更新快。百強企業(yè)中，從經(jīng)營業(yè)績看，銷售額超過20億的僅有1７家，在10億到20億的有19家，10億元以下的有65家。”這是在近日舉行的中國房地產(chǎn)百強企業(yè)研究成果發(fā)布會上業(yè)內(nèi)專家的結(jié)論。3月24日，南京市房產(chǎn)管理局召集南京市各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、銷售企業(yè)負責人，召開了“南京市加強商品房市場管理工作會議”，宣布從4月1日起正式實施《加強商品房預售管理實施細則》，炒賣期房的銷售公司和銷售人員將被吊銷資質(zhì)。到期房上市之前，將之轉(zhuǎn)手他人，從中賺取差額。因為炒房者多是南京本地居民，是內(nèi)部的蛀蟲。據(jù)悉，南京是迄今為止國內(nèi)唯一一個明確通過行政手段控制期房炒作的城市。然而杭州的老百姓對房價高漲反應(yīng)強烈，在過去一段時間內(nèi)，無論是杭州市還是全國各地的輿論，都把情緒的宣泄口對準了溫州炒房團，將當?shù)胤績r的高漲歸罪于這一特殊的投資群體。 相比長三角的其他城市（除上海外），杭州房地產(chǎn)市場發(fā)展，要領(lǐng)先兩至三年的時間。杭州與南京等地也同時注意到了投機、炒房過熱現(xiàn)象的重要性，并在上海之前，相繼出臺了相關(guān)政策，遏制短期投機炒房行為。一些樓盤甚至出現(xiàn)炒賣樓花的情況。去年，杭州市商品房的均價就已達到7000元每平方米，部分樓盤超過12000元每平方米；南京市的河西、仙林兩大板塊的平均房價，從2002年初的每平方米3000元漲到2003年底的6000元；％的房價漲幅在樓市上的體現(xiàn)，就是在環(huán)線內(nèi)買不到7000元每平方米的新盤；而長三角其他城市如蘇州、寧波等，房價上漲情況也大致相同。或者可以由各地的房地產(chǎn)協(xié)會等民間學術(shù)機構(gòu)經(jīng)常交流，達成協(xié)同，在具體指導工作中予以實施?！　‰m然上海地產(chǎn)市場的重要作用正在得到各方的高度關(guān)注，但是作為中國經(jīng)濟發(fā)展?jié)摿ψ畲蟮氖袌?，長三角房地產(chǎn)市場更應(yīng)該作為一體化來發(fā)展?！　∮捎谏虾５膰H大都市地位日益顯露，相對于國內(nèi)外國際大都市，上海的地價不算太貴。　　而此前出現(xiàn)的各大發(fā)展商紛紛制定宏偉的長三角戰(zhàn)略，由于進入的重點城市普遍集中，而這些城市的土地有限，可能會導致這些城市在一段時間內(nèi)導致過度競爭，造成房價上升過快。　　此前也有業(yè)內(nèi)專家指出，目前單是進入上海的海外資金就有千億美元，外資的流入無疑也在刺激長三角地產(chǎn)市場的快速發(fā)展?！　〈鞯铝盒械难芯繑?shù)據(jù)顯示，約占全國份額的25％左右，而且隨著近些年該區(qū)域房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，估計這一比重可能會達到三分之一。房產(chǎn)業(yè)大踏步進軍滬寧已成必然趨勢。這其中，浙江發(fā)展商在長三角房地產(chǎn)市場中的表現(xiàn)最為活躍。2003年，復地選擇了南京作為戰(zhàn)略進入的第一步棋子，已獲取了位于南京兩個大型住宅項目的開發(fā)權(quán)。　　中海地產(chǎn)集團將長三角發(fā)展重點定在了蘇浙兩省的重要城市，如南京、蘇州、杭州、寧波等地。對于長三角的重視程度，順馳遠遠超過了許多本土的發(fā)展商，順馳的目標是做長三角的第一品牌?！倍f科集團董事長王石則更加明確地向外界透露了萬科今年對長三角的期望：“新的一年，長三角地區(qū)項目將成為公司主要收益來源，大約會占到總額的40%至50%?！　〉禺a(chǎn)大鱷———萬科在1992年就開始進入上海市場。降低房價，需要多方的共同努力，僅靠開發(fā)商或政府都是不行的。房產(chǎn)投資增長率如果保持在15% 20%，是GDP增長率和居民收入增長率的1倍左右，在最近的10年內(nèi)是合適的。2003年全國房產(chǎn)投資增長40%，今年一季度房產(chǎn)投資增長41%，大大快于經(jīng)濟增長和居民收入的增長。房價是否與居民購買力相適應(yīng)，可以用一組數(shù)字來說明：目前，我國城鎮(zhèn)居民人均建筑面積23平方米，每戶建筑面積為80 100平方米，城鎮(zhèn)居民住房平均價格為2500元/平方米，也就是說，買房需要20 25萬元。他認為，對商業(yè)地產(chǎn)、別墅用地，應(yīng)提高地價，對普通商品房則應(yīng)降低地價，老百姓就能買得起房了。譚慶璉說，中國有80%的普通老百姓，現(xiàn)在房價與人們的收入不成比例?！薄　∵@是一個剛性政策，所以短期內(nèi)會對炒房者造成很大的打擊?！　⊥瑫r，政府也注意到房價與居民收入之間的差距，正采取相關(guān)措施進行宏觀調(diào)控，遏制投機行為。顯然，南京的居民收入有了很大的提升?！　∧壳?，南京江南八區(qū)商品房的均價已超過每平方米5000元，但和上海、杭州這些城市的房價相比依然不算高?！　￡愱烧J為南京房屋銷售價格的漲幅和南京的國民生產(chǎn)總值、經(jīng)濟發(fā)展趨勢相吻合。這是南京市房地產(chǎn)研究中心提供的分析數(shù)據(jù)。今年1至2月全市商品房銷售均價為每平方米4146元。但同時他也指出：“不能忽略住宅周圍的配套設(shè)施建設(shè)”。政府所采取的相關(guān)措施就是希望降低房價的上漲速度，將其控制在一個市民可以接受的范圍內(nèi)，從而保證房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。在他看來，商品房的價格最終還是要取決于土地的價格。作為一個旅游業(yè)相當發(fā)達的城市，杭州用于賓館、娛樂等旅游場所的建設(shè)用地占了相當?shù)姆蓊~。這次供地可以造住宅建筑面積194萬平方米以上，按套數(shù)算超過1萬套。　　早在去年9月份，杭州市就出臺了“房產(chǎn)新政”，意在打擊惡意炒房行為，平抑房價，其中規(guī)定對二手房交易的賣方征收20%的個人所得稅。　　目前即將投入市場的這批中低檔商品房基本位于外環(huán)線以外，如松江、嘉定等地區(qū)。而據(jù)可靠消息，這一政策不久將會有所改動?！　?jù)施宏睿介紹，上海近期還會采取一系列的相關(guān)措施來調(diào)控房價。　　政府“期房限轉(zhuǎn)”政策的實施無疑會對房地產(chǎn)市場上的投機行為造成一定的打擊。　　上海漢宇物業(yè)代理有限公司總經(jīng)理施宏睿提供的數(shù)據(jù)顯示，從2000年至今，上海的商品房價每年都以超過20%的速度在增長。其中，%，高居漲幅的榜首。觀望是這一階段的最重要特點，一位在房產(chǎn)界浸淫多年的人士也在私下里表示了對目前形勢不明朗的看法。 供求關(guān)系發(fā)生改變是保障樓市健康發(fā)展的根本原因，從2003年三季度起，以往一直是供不應(yīng)求的局面開始發(fā)生改變，而據(jù)相關(guān)部門的介紹，上海今年全年商品住房施工面積約7200萬平方米左右，其中新開工2600萬平方米左右，商品住房竣工量將有較大幅度的增加，全年可供上市面積約3000萬平方米左右，供求總量基本平衡，并從“求略大于供”向“供略大于求”轉(zhuǎn)化。 程先生還認為，如果說政府要調(diào)控整個大盤速度的話，也應(yīng)該很容易，比如現(xiàn)在每年政府推出300萬平方米中低價房，這個也會對大盤的上漲有一個抑制作用。 從3月31日商品房銷售合同網(wǎng)上備案登記系統(tǒng)開通以來，上海市政府調(diào)控房地產(chǎn)市場的政策措施紛紛出籠，不久前，在“上海市政策組合拳解析”的專題討論中，與會代表紛紛就諸多相關(guān)政策出臺會帶來的市場反響發(fā)表見解。調(diào)控必然會加劇這個行業(yè)的分化、淘汰和洗牌，也一定會讓政府、開發(fā)商和民眾更加理性和成熟。 市場不是萬能的，市場也有失靈的時候。日本政府和金融管理當局放任房地產(chǎn)泡沫。而一些辦理房貸業(yè)務(wù)較早的銀行，不能正常還貸的購房戶已達4位數(shù)，不良貸款記錄有迅猛增長的勢頭。炒房族市場放大的風險主要堆積在銀行，一旦有風吹草動，這一塊風險會迅速凸顯，一些如蛇吞象的擔保公司也會面臨被“打穿”的滅頂之災，如果任其臌脹下去，房地產(chǎn)衍生的問題將不僅僅是孤立的經(jīng)濟問題。房產(chǎn)交易市場的一位工作人員說，過去期房可以轉(zhuǎn)讓，按揭貸款也可以從張三轉(zhuǎn)到李四的名下，許多剛鑒證過的合同說變更就變更，有的炒房者手上攥著十幾套期房，高拋低吸，游刃有余，現(xiàn)在統(tǒng)統(tǒng)玩不轉(zhuǎn)了。央行121號文件以后，銀行房貸就開始緊縮，四證齊全才能放貸，但在實際操作中，以份額最大化為目標的金融競爭使得所有銀行都以為“法不責眾”，大家都打擦邊球。世界銀行的一位專家不久前在北京的一個論壇上說，中國房地產(chǎn)的這種融資模式是世界上絕無僅有的，銀行對風險照單全收極不正常。去年8月，銀監(jiān)會主席劉明康在南京就金融業(yè)貸款規(guī)模過大、特別是房地產(chǎn)業(yè)資金投入過度，潛在風險較大問題發(fā)出了措辭嚴厲的警告，明確地表達了貨幣監(jiān)管當局對房地產(chǎn)貸款的態(tài)度。上海、南京等地涉房貸款在持續(xù)高位增長數(shù)年以來，今年一季度增幅首次出現(xiàn)回落。加之貨幣政策的效果顯現(xiàn)，近來市場的風向出現(xiàn)了新變化。產(chǎn)銷增速不一致，加上原本空置的商品房一直還未被市場消化，使得空置面積仍徘徊在較高水平。一季度，全國完成開發(fā)土地面積3724萬平方米，%。一季度，全國累計完成竣工面積3681萬平方米，%。分地區(qū)看，全國有18個省份空置面積增幅超過10%。3月份。一季度，全國商品房完成銷售面積達到4271萬平方米，%；商品房銷售額累計完成1143億元，%；商品房平均銷售價格為2677元/平方米，%。一季度，全國累計完成房地產(chǎn)開發(fā)投資1820億元，%。其中，國內(nèi)貸款875億元，%，表明央行采取的緊縮房貸的政策作用開始體現(xiàn)；企業(yè)自籌資金1225億元，%，；定金及預付款1194億元，%；利用外資57億元。表明一季度全國房地產(chǎn)開發(fā)總體景氣水平基本延續(xù)了上年快速發(fā)展的勢頭，但受土地開發(fā)面積和竣工面積指標增幅回落的影響，3月份“國房景氣指數(shù)”低于去年同月水平。 房地產(chǎn)行業(yè)并不是全面的過熱，駐北京的法國巴黎百富勤證券有限公司首席經(jīng)濟學家陳興動（Chen Xingdong）解釋說，某些特定的地區(qū)，確實存在著投資過熱的憂慮，但那絕不是一個全國范圍的問題。 要想引導固定投資從每年50%的增長率下降到10%12%，即便能夠?qū)崿F(xiàn)，那也將是十分困難的， 謝國忠坦言道，目前還沒有在類似情況下實現(xiàn)軟著陸的先例。因為雖然說投資在增長，但是房地產(chǎn)市場的銷售情況也是十分可喜的。 駐香港的摩根斯坦利亞洲首席經(jīng)濟分析師謝國忠（Andy Xie）：這種現(xiàn)象是一個泡沫，因此它或早或晚總會破裂，只是時間的問題。對此，中央明確強調(diào)，適度控制貨幣信貸增長，切實加強土地管理，嚴格控制新開工項目，堅決遏制某些行業(yè)中的盲目投資和低水平擴張。鋼鐵、水泥、鋁等投資品需求的上升，反過來會刺激房地產(chǎn)價格的不斷上升，房價上升則會吸引更多的投資。今年一季度，房地產(chǎn)投資的增長速度超過40％，而去年全年僅30％多。社論估計，中央通過經(jīng)濟、政治兩手抓，投資與經(jīng)濟過熱問題，相信可在23個月后開始降溫，屆時即使再加息，力度也不必很大，因此內(nèi)地經(jīng)濟可望在年底時成功軟著陸。目的是盡量用市場手段為經(jīng)濟降溫，讓市場的歸市場，避免“一刀切”。央行也在研究出臺新的信貸政策。以目前電解鋁行業(yè)整體的利潤計，每度電價提高2分錢，企業(yè)尚有微利空間；提高3分錢，企業(yè)整體可以保持不虧不賺；而提高4分錢，則企業(yè)會出現(xiàn)微小虧損。據(jù)《香港大公報》報道，國務(wù)院在提高鋼鐵、電解鋁、水泥、房地產(chǎn)開發(fā)固定資產(chǎn)投資項目資本金比例的同時，將提高過熱行業(yè)生產(chǎn)用電電價，而央行和銀監(jiān)會也將以收緊信貸來加強對過熱行業(yè)的限制。他透露，美國方面關(guān)于匯率方面的技術(shù)協(xié)助專家已經(jīng)來到北京，正在和中國專家討論人民幣匯率形成機制的問題。吳敬璉認為要根本的解決這個問題，就是要提高效率，而提高效率的根本問題是推進改革，重點是銀行系統(tǒng)的改革。長期方面，吳敬璉認為中國經(jīng)濟出現(xiàn)過熱是投資效率太低。吳敬璉不同意“中國經(jīng)濟已經(jīng)錯過了‘軟著路’機會”的觀點，他對中國經(jīng)濟可以“軟著路”還是持有謹慎樂觀態(tài)度的。廣義貨幣從1998年開始一直在增長，每年的速度都在兩個百分點左右,如果央行不是采取了一些措施，2003年廣義貨幣的增長會超過20%。他認為，目前央行用兩次提高存款準備金利率等方法來控制貨幣的供應(yīng)?！苯眨?jīng)濟學家吳敬璉中歐國際工商管理學院主辦的經(jīng)濟論壇上對中國當前的經(jīng)濟情況做出了精辟的分析。國內(nèi)的經(jīng)濟政策方面，吳敬璉認為，中國經(jīng)濟在2003年的下半年開始出現(xiàn)了過熱現(xiàn)象，特別是固定資產(chǎn)投資增長達到24%，2004年一季度更是到了43%。央行的意圖是小步的采取措施，然后觀察效果，如果效果不明顯還會采取進一步的措施，不排除對利率進行調(diào)整。他不同意采取行政手段，即對經(jīng)濟過熱的行業(yè)和部門單獨采取限制措施，他認為如果這樣的話效率損失會很大，改善經(jīng)濟狀況的效果也不是很明顯，而且會遇到一些地區(qū)和企業(yè)的反對。中國經(jīng)濟增長的質(zhì)量很差，這就造成一個現(xiàn)象，中國的GDP增長一超過9%，經(jīng)濟很快就出現(xiàn)過熱。在談到人民幣匯率問題時，吳敬璉認為匯率問題是“匯率形成機制”需要改革的問題，雖然目前人民幣總的趨向是緩慢升值的，但他不贊成政府用行政手段升值，那樣造成的影響是無法想象的。最新跡象顯示，國務(wù)院將出臺一系列新政策，抑制經(jīng)濟增長的“虛高”。專家解釋，這個提價幅度是經(jīng)過精細測算的。此外，銀監(jiān)會已經(jīng)于27日發(fā)出緊急通知，到5月1日前，暫停股份制商業(yè)銀行一切形式貸款。從去年下半年到今年初，中央一直試圖用口頭警告、軟指令方式，要求過熱行業(yè)減少新投資；即使出臺緊縮銀根的措施，力度也不大。《香港經(jīng)濟日報》的社論指出，按中國國情，經(jīng)濟問題可彈性處理、甚至陽奉陰違；政治問題則必須緊跟中央，尤其新一屆中央領(lǐng)導人厲行施政問責新風，違抗官員烏紗難保，其雷厲風行，無論是去年SARS，還是今年追究多宗重大人命傷亡事故中，可見一斑；相信各地方、部門官員，銀行及國企負責人，不敢再越雷池。對此，申銀萬國研究員李慧勇認為，房地產(chǎn)業(yè)投資增長過快是導致固定資產(chǎn)投資速度居高不下的主要原因。今年一季度，對這些投資品的投資速度甚至遠遠高于對房地產(chǎn)的投資速度。究之原因，主要是中央的政策沒有得到全方面落實。 政府報告指出，盡管政府部門已經(jīng)連續(xù)數(shù)月采取措施限制資本流入房地產(chǎn)市場，但今年第一季度，%。 中國著名房地產(chǎn)發(fā)展商SOHO中國的一名主管張先生說：房地產(chǎn)市場正在升溫，但我并不肯定它是否過熱。 雖然這個增長速度在今年的第一個季度已經(jīng)放緩到了將近43%，但是一些經(jīng)濟學家仍舊擔心中國的房地產(chǎn)行業(yè)難以從如此高度實現(xiàn)平穩(wěn)的著陸。 然而，另外一些經(jīng)濟學家認為房地產(chǎn)業(yè)的過度投資在中國并不是一個普遍的現(xiàn)象，而只在一些經(jīng)濟高度活躍的特定地區(qū)