年廣東某地產(chǎn)康王路項(xiàng)目商業(yè)裙樓策劃方案2-全文預(yù)覽
【正文】 經(jīng)營方向 先租后售 純粹性的高級(jí) 社區(qū)配套 中原地產(chǎn)負(fù)責(zé)招商 萬科 短期經(jīng)營后銷售 服務(wù)本項(xiàng)目 住宅人群 服務(wù)該區(qū) 寫字樓人群 79 中原地產(chǎn) 專注 合作協(xié)議書展示（三） 77 中原地產(chǎn) 專注 合作協(xié)議書展示（一） 75 中原地產(chǎn) ? 。 專業(yè) ? 中森名菜 。 專業(yè) 專業(yè) 專業(yè) 篩選入場(chǎng)經(jīng)營意向較強(qiáng)之目標(biāo)客戶考察本項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)，達(dá) 成初步合作意向； 第四步 、 后續(xù)跟進(jìn) 。 專業(yè) 專注 目標(biāo)商家簡介 目標(biāo)商家 商家簡介 Subway 來自美國的健康快餐連鎖，以健康食品為主發(fā)展方向，產(chǎn)品以定制式三明治和涼拌沙拉為主 稻香酒家 來自香港的中式餐飲連鎖集團(tuán)，以提升中式餐飲形象為己任，以 “好食、抵食 ”為經(jīng)營宗旨 外資銀行 鑒于近期中國金融業(yè)的進(jìn)一步開放，外資銀行加快了在國內(nèi)各大城市擴(kuò)點(diǎn)步伐 力美健健身俱樂部 連鎖式大型健身會(huì)所，在廣州、上海、東莞、深圳擁有眾多的連鎖機(jī)構(gòu)，以 “專業(yè)、健康、尊貴、時(shí)尚 ”為宗旨 66 中原地產(chǎn) 月 根據(jù)項(xiàng)目周邊其它項(xiàng)目租金水平，我司計(jì)算得出項(xiàng)目各層的商鋪 租金均價(jià)幅度如下： 64 中原地產(chǎn) 月 100150元 /㎡ 月 63 中原地產(chǎn) 專業(yè) 專業(yè) 專業(yè) 專業(yè) 專業(yè) 專業(yè) 專業(yè) 專注 項(xiàng)目功能 區(qū)域商業(yè)中心 高級(jí)生活配套 健康、文化消費(fèi) 休閑娛樂消費(fèi) 健康向“ 尚 ” 時(shí)尚 健康 獨(dú)特 眼球 高檔 萬科品牌 形象表現(xiàn)點(diǎn) 以時(shí)尚、健康為主導(dǎo)形象樹立本項(xiàng)目獨(dú)特的經(jīng)營方向，實(shí)現(xiàn)差異化經(jīng)營特色；同時(shí)以健康的形象示人，也能同萬科的企業(yè)形象實(shí)現(xiàn)較好的融合。 專業(yè) 專注 項(xiàng)目功能定位 高檔裙樓商業(yè)，文化特性濃厚 集 生活配套、健康、文化、休閑娛樂消費(fèi) 為一體的社區(qū)性高品質(zhì)生活商業(yè)中心 萬科地產(chǎn)高端住 宅項(xiàng)目裙樓 缺乏高端、文化 性主導(dǎo)商業(yè) 該區(qū)傳統(tǒng)裙樓商 業(yè)經(jīng)營慘淡 消費(fèi)力旺盛，可挖 掘高端消費(fèi)群體 45 中原地產(chǎn) 專業(yè) 專業(yè) 專業(yè) 38 中原地產(chǎn) 專業(yè) 專注 商場(chǎng) 名稱 地理 位置 商場(chǎng) 規(guī)模 功能劃分及經(jīng)營種類 主要品牌 經(jīng)營 狀況 經(jīng)營 檔次 經(jīng)營 特點(diǎn) 新大 新荔 灣商 廈 荔灣 路彩 虹橋 4層 首層：食品、煙酒、滋補(bǔ)品、藥 品、小五金、化妝品、日用品 2層：男士服飾、休閑服裝、鞋 類、皮具、手袋 3層：女士服裝、嬰童服裝、針織 服裝、鐘表首飾 4層：家用電器、影視音響、音像 制品、通訊器材、體育用品、文 具、床上用品等 金利來 九牧王 千色店 麥當(dāng)勞等 經(jīng)營 狀況 一般 中等 檔次 傳統(tǒng)百貨，去年底轉(zhuǎn)型為品牌折扣店 品牌商家 點(diǎn)評(píng)：傳統(tǒng)百貨經(jīng)營備受考驗(yàn)，轉(zhuǎn)型經(jīng)營勢(shì)在必行 35 中原地產(chǎn) 專注 一、項(xiàng)目除將本項(xiàng)目及附近常住居民作為本項(xiàng)目的客戶群外，更需要 依靠自身經(jīng)營特色，吸引更多的高端目標(biāo)消費(fèi)群體， 以實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目經(jīng)營的目標(biāo)； 二、項(xiàng)目所在區(qū)域消費(fèi)力相對(duì)旺盛，除了普通的消費(fèi)者外，可 在業(yè)態(tài)組合上適合考慮“學(xué)生”這一較為特殊的消費(fèi)群體； 啟示 33 中原地產(chǎn) 專注 荔灣區(qū)主要消費(fèi)力組合 長期居住在此的“老西關(guān)” 外地來此經(jīng)商的“淘金族” 在此區(qū)域謀求發(fā)展的“白領(lǐng)” 荔灣區(qū)主要消費(fèi)力組合 31 中原地產(chǎn) 專注 機(jī) 遇 ? 本項(xiàng)目輻射區(qū)域現(xiàn)有商業(yè)經(jīng)營較差； ? 區(qū)域內(nèi)商業(yè)趨中檔配套性業(yè)態(tài)居多，存在新商業(yè) 業(yè)態(tài)的發(fā)展空間； ? 荔灣區(qū)政府將康王路列為未來發(fā)展的重要區(qū)域之一 風(fēng) 險(xiǎn) ? 區(qū)域內(nèi)商業(yè)氛圍較弱，人流量不夠理想； ? 康王路及周邊現(xiàn)在有空地以后建成項(xiàng)目對(duì)本項(xiàng) 目的沖擊； 29 中原地產(chǎn) 專注 Part two： 市場(chǎng)分析 27 中原地產(chǎn) 專注 尋求項(xiàng)目最佳操作模式 銷售 不銷售 先租后售 返租銷售 直接銷售 只租不售 自身持有 Reits上市 √ X X X X 培養(yǎng)該商場(chǎng)的經(jīng)營，刺 激后期銷售獲得較好的回報(bào) 避免該區(qū)商業(yè)氣氛較差 的現(xiàn)狀，獲得最佳的銷售 時(shí)機(jī)； 區(qū)域內(nèi)商業(yè)氛圍差，銷售 抗性大 經(jīng)營、管理成本相對(duì)過高 項(xiàng)目體量相對(duì)較小，裙樓 性質(zhì) 前期無法準(zhǔn)確估計(jì)商場(chǎng)的 潛在經(jīng)營價(jià)值 25 中原地產(chǎn) 專注 直接銷售典型案例：僑宏大廈 利潤增值型 物業(yè)配套型 特點(diǎn)：便民服務(wù) 典型案例：天盛大廈、天寶大廈 返租銷售典型案例：名匯商廈 23 中原地產(chǎn) 21 中原地產(chǎn) 專業(yè) 于 2023年暑假期間試 業(yè) ，該項(xiàng)目地面部分將建設(shè)綠化廣場(chǎng)，既可延伸人民公園更令城市中心區(qū)域的添一新亮點(diǎn)。 專業(yè) 專業(yè) 專業(yè) 專業(yè) 專業(yè) 專業(yè) 專業(yè) 專注 中原地產(chǎn)過往操作商業(yè)項(xiàng)目介紹 5 中原地產(chǎn) 專注 萬科商業(yè)項(xiàng)目策劃服務(wù)架構(gòu) 當(dāng)?shù)胤中? （廣州中原） 策劃總監(jiān) 二級(jí)市場(chǎng)統(tǒng)籌發(fā)展中心 森拓普 萬科 策劃經(jīng)理 策劃師 策劃經(jīng)理 招商顧問 3 中原地產(chǎn) 廣東中原地產(chǎn)代理有限公司 萬科康王路項(xiàng)目商業(yè)裙樓策劃方案 中原地產(chǎn) 專業(yè) 專業(yè) CentaPro 在深圳本地的項(xiàng)目皆為深圳各區(qū)的重要代表項(xiàng)目，所負(fù)責(zé)策劃項(xiàng)目的總建筑面積累計(jì)達(dá) 460萬平方米 ，總商業(yè)面積累計(jì)達(dá) 120萬平方米 6 中原地產(chǎn) 7 中原地產(chǎn) 專注 項(xiàng)目介紹 —— 規(guī)模：占地 全面負(fù)責(zé)項(xiàng)目前期策劃工作 柏東廣場(chǎng)（原東山廣場(chǎng)） 東山錦軒現(xiàn)代城 項(xiàng)目介紹 —— 地理位置：東山口地鐵站上蓋 投資組合：廣州市正信房地產(chǎn)發(fā)展有限公司 規(guī) 模：占地 8000平方米， 總建筑面積： 6萬平方米， 招商成功案例（廣州篇） 水晶宮式全開放動(dòng)感商城 9 中原地產(chǎn) 專注 —— 招商策劃工作 恒寶廣場(chǎng) 11 中原地產(chǎn) 專注 ? 北京路商圈又一商業(yè)巨作，占地 4萬 m建筑面積達(dá) 15萬m2商業(yè)航母，包括綜合商業(yè)中心、高
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