年廣東某地產(chǎn)康王路項目商業(yè)裙樓策劃方案2-全文預(yù)覽
【正文】 經(jīng)營方向 先租后售 純粹性的高級 社區(qū)配套 中原地產(chǎn)負(fù)責(zé)招商 萬科 短期經(jīng)營后銷售 服務(wù)本項目 住宅人群 服務(wù)該區(qū) 寫字樓人群 79 中原地產(chǎn) 專注 合作協(xié)議書展示（三） 77 中原地產(chǎn) 專注 合作協(xié)議書展示（一） 75 中原地產(chǎn) ? 。 專業(yè) ? 中森名菜 。 專業(yè) 專業(yè) 專業(yè) 篩選入場經(jīng)營意向較強之目標(biāo)客戶考察本項目現(xiàn)場，達 成初步合作意向； 第四步 、 后續(xù)跟進 。 專業(yè) 專注 目標(biāo)商家簡介 目標(biāo)商家 商家簡介 Subway 來自美國的健康快餐連鎖，以健康食品為主發(fā)展方向，產(chǎn)品以定制式三明治和涼拌沙拉為主 稻香酒家 來自香港的中式餐飲連鎖集團，以提升中式餐飲形象為己任，以 “好食、抵食 ”為經(jīng)營宗旨 外資銀行 鑒于近期中國金融業(yè)的進一步開放，外資銀行加快了在國內(nèi)各大城市擴點步伐 力美健健身俱樂部 連鎖式大型健身會所，在廣州、上海、東莞、深圳擁有眾多的連鎖機構(gòu)，以 “專業(yè)、健康、尊貴、時尚 ”為宗旨 66 中原地產(chǎn) 月 根據(jù)項目周邊其它項目租金水平，我司計算得出項目各層的商鋪 租金均價幅度如下： 64 中原地產(chǎn) 月 100150元 /㎡ 月 63 中原地產(chǎn) 專業(yè) 專業(yè) 專業(yè) 專業(yè) 專業(yè) 專業(yè) 專業(yè) 專注 項目功能 區(qū)域商業(yè)中心 高級生活配套 健康、文化消費 休閑娛樂消費 健康向“ 尚 ” 時尚 健康 獨特 眼球 高檔 萬科品牌 形象表現(xiàn)點 以時尚、健康為主導(dǎo)形象樹立本項目獨特的經(jīng)營方向，實現(xiàn)差異化經(jīng)營特色；同時以健康的形象示人，也能同萬科的企業(yè)形象實現(xiàn)較好的融合。 專業(yè) 專注 項目功能定位 高檔裙樓商業(yè)，文化特性濃厚 集 生活配套、健康、文化、休閑娛樂消費 為一體的社區(qū)性高品質(zhì)生活商業(yè)中心 萬科地產(chǎn)高端住 宅項目裙樓 缺乏高端、文化 性主導(dǎo)商業(yè) 該區(qū)傳統(tǒng)裙樓商 業(yè)經(jīng)營慘淡 消費力旺盛，可挖 掘高端消費群體 45 中原地產(chǎn) 專業(yè) 專業(yè) 專業(yè) 38 中原地產(chǎn) 專業(yè) 專注 商場 名稱 地理 位置 商場 規(guī)模 功能劃分及經(jīng)營種類 主要品牌 經(jīng)營 狀況 經(jīng)營 檔次 經(jīng)營 特點 新大 新荔 灣商 廈 荔灣 路彩 虹橋 4層 首層：食品、煙酒、滋補品、藥 品、小五金、化妝品、日用品 2層：男士服飾、休閑服裝、鞋 類、皮具、手袋 3層：女士服裝、嬰童服裝、針織 服裝、鐘表首飾 4層：家用電器、影視音響、音像 制品、通訊器材、體育用品、文 具、床上用品等 金利來 九牧王 千色店 麥當(dāng)勞等 經(jīng)營 狀況 一般 中等 檔次 傳統(tǒng)百貨，去年底轉(zhuǎn)型為品牌折扣店 品牌商家 點評：傳統(tǒng)百貨經(jīng)營備受考驗，轉(zhuǎn)型經(jīng)營勢在必行 35 中原地產(chǎn) 專注 一、項目除將本項目及附近常住居民作為本項目的客戶群外，更需要 依靠自身經(jīng)營特色，吸引更多的高端目標(biāo)消費群體， 以實現(xiàn)項目經(jīng)營的目標(biāo)； 二、項目所在區(qū)域消費力相對旺盛，除了普通的消費者外，可 在業(yè)態(tài)組合上適合考慮“學(xué)生”這一較為特殊的消費群體； 啟示 33 中原地產(chǎn) 專注 荔灣區(qū)主要消費力組合 長期居住在此的“老西關(guān)” 外地來此經(jīng)商的“淘金族” 在此區(qū)域謀求發(fā)展的“白領(lǐng)” 荔灣區(qū)主要消費力組合 31 中原地產(chǎn) 專注 機 遇 ? 本項目輻射區(qū)域現(xiàn)有商業(yè)經(jīng)營較差； ? 區(qū)域內(nèi)商業(yè)趨中檔配套性業(yè)態(tài)居多，存在新商業(yè) 業(yè)態(tài)的發(fā)展空間； ? 荔灣區(qū)政府將康王路列為未來發(fā)展的重要區(qū)域之一 風(fēng) 險 ? 區(qū)域內(nèi)商業(yè)氛圍較弱，人流量不夠理想； ? 康王路及周邊現(xiàn)在有空地以后建成項目對本項 目的沖擊； 29 中原地產(chǎn) 專注 Part two： 市場分析 27 中原地產(chǎn) 專注 尋求項目最佳操作模式 銷售 不銷售 先租后售 返租銷售 直接銷售 只租不售 自身持有 Reits上市 √ X X X X 培養(yǎng)該商場的經(jīng)營，刺 激后期銷售獲得較好的回報 避免該區(qū)商業(yè)氣氛較差 的現(xiàn)狀，獲得最佳的銷售 時機； 區(qū)域內(nèi)商業(yè)氛圍差，銷售 抗性大 經(jīng)營、管理成本相對過高 項目體量相對較小，裙樓 性質(zhì) 前期無法準(zhǔn)確估計商場的 潛在經(jīng)營價值 25 中原地產(chǎn) 專注 直接銷售典型案例：僑宏大廈 利潤增值型 物業(yè)配套型 特點：便民服務(wù) 典型案例：天盛大廈、天寶大廈 返租銷售典型案例：名匯商廈 23 中原地產(chǎn) 21 中原地產(chǎn) 專業(yè) 于 2023年暑假期間試 業(yè) ，該項目地面部分將建設(shè)綠化廣場，既可延伸人民公園更令城市中心區(qū)域的添一新亮點。 專業(yè) 專業(yè) 專業(yè) 專業(yè) 專業(yè) 專業(yè) 專業(yè) 專注 中原地產(chǎn)過往操作商業(yè)項目介紹 5 中原地產(chǎn) 專注 萬科商業(yè)項目策劃服務(wù)架構(gòu) 當(dāng)?shù)胤中? （廣州中原） 策劃總監(jiān) 二級市場統(tǒng)籌發(fā)展中心 森拓普 萬科 策劃經(jīng)理 策劃師 策劃經(jīng)理 招商顧問 3 中原地產(chǎn) 廣東中原地產(chǎn)代理有限公司 萬科康王路項目商業(yè)裙樓策劃方案 中原地產(chǎn) 專業(yè) 專業(yè) CentaPro 在深圳本地的項目皆為深圳各區(qū)的重要代表項目，所負(fù)責(zé)策劃項目的總建筑面積累計達 460萬平方米 ，總商業(yè)面積累計達 120萬平方米 6 中原地產(chǎn) 7 中原地產(chǎn) 專注 項目介紹 —— 規(guī)模：占地 全面負(fù)責(zé)項目前期策劃工作 柏東廣場（原東山廣場） 東山錦軒現(xiàn)代城 項目介紹 —— 地理位置：東山口地鐵站上蓋 投資組合：廣州市正信房地產(chǎn)發(fā)展有限公司 規(guī) 模：占地 8000平方米， 總建筑面積： 6萬平方米， 招商成功案例（廣州篇） 水晶宮式全開放動感商城 9 中原地產(chǎn) 專注 —— 招商策劃工作 恒寶廣場 11 中原地產(chǎn) 專注 ? 北京路商圈又一商業(yè)巨作，占地 4萬 m建筑面積達 15萬m2商業(yè)航母，包括綜合商業(yè)中心、高
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