【正文】 專業(yè) 專業(yè) ? 喜事多便利店； ? 喬丹（中國）有限公司； ? 多個日韓、香港服裝品牌及其首席設計師，例如： ? 服裝品牌： Ships、 United Arrows、 Beams、 Okura等 。 專注 客戶網(wǎng)絡 日韓市場 香港市場 互聯(lián)網(wǎng)絡 廣州市場 國內(nèi)市場 中原 廣州 客戶 資源 一手 市場 中原國內(nèi) 各分公司 客戶資源 二手 市場 雅虎 網(wǎng)易 新浪 搜狐 中原 香港 公司 香港 同業(yè) 協(xié)會 中原招商客戶網(wǎng)絡圖 71 中原地產(chǎn) 專業(yè) 專注 項目周邊商鋪個案租金水平分析 地段 面積（㎡） 價格（元） 單價（元） 東風西路（荔灣路口） 256 25000 98 東風西路嘉和苑首層 53 11130 210 東風西路（康王路口附近） 136 16320 120 環(huán)市西路（鞋店） 19 2500 130 西華路東段首層 105 10000 95 西華路 467號皇上皇首層 39 8580 220 光復北路地產(chǎn)中介 170 30000 176 光復北路（近中山七路） 46 5198 113 龍津路 323號 68 8000 118 龍津中路（近康王路） 16 2320 145 龍津路東路（副食店） 30 2880 96 荔灣北路 119號 15鋪 120 16500 137 荔灣北路（近東風西） 72 6000 83 康王中路臨街鋪 455 50000 109 寶華路 47號隆紀酒樓首層 220 42023 191 恒寶廣場負二層 0068鋪 75 6883 91 07年 4月實地調(diào)研個案數(shù)據(jù) 62 中原地產(chǎn) 專注 目標商家 二層品牌餐飲樓面入口 咖啡店 發(fā)型屋 便利店 西餅屋 茶 莊 移動 客服店 銀 行 首層業(yè)態(tài)分布圖（品牌店） 旅行社 紅酒屋 54 中原地產(chǎn) 專注 考慮到萬科地產(chǎn)為行業(yè)領導者的角色和其本身獨特的企業(yè)文化及品牌形象 ，我們在項目形象點位的策略思考中，以不背離萬科地產(chǎn)文化特性為基本，并充分發(fā)揮萬科地產(chǎn)在市場中形成的 萬科文化 ， 充分結合本項目整體情況和所在區(qū)域市場情況，做出最適合本項目的形象定位。 專注 市場現(xiàn)狀風險與機遇并存， 項目裙樓定位該何去何從？ 40 中原地產(chǎn) 專業(yè) 專業(yè) 動漫星城 首月招商面積已達 80% 18 中原地產(chǎn) 專注 項目總建筑面積達 14萬平方米，其中： ? 住宅 ，以小面積三房單位為主，面對市區(qū)實用型家庭； 東方文德廣場 ? 寫字樓 ，面對市區(qū)中心的中小型企業(yè)及投資者； ? 商場 ，將建成世界性的民族工藝、文化展示、商業(yè)平臺； 12 中原地產(chǎn) 專業(yè) 專注 項目總監(jiān) 營銷經(jīng)理 執(zhí)行 建立溝通平臺 制定培訓計劃 項目經(jīng)理 營銷推廣 /包裝 銷售團隊 資源配合 物料包裝 區(qū)域經(jīng)理 策劃經(jīng)理 燈箱、海報、 X架、 吊旗、 DM等 現(xiàn)場參觀 PPT講義 帶看指標 成交指標 獎勵機制 二級市場統(tǒng)籌發(fā)展中心 萬科 萬科商業(yè) 項目 銷售 操作流程： 4 中原地產(chǎn) 專業(yè) 專業(yè) 專注 主驅(qū)型裙樓 獨立型裙樓 特點：專業(yè)市場方向，以裙樓帶動寫字樓銷售 典型案例：萬菱廣場 綜合型裙樓 特點：類購物中心方向，輻射人群廣 典型案例：恒寶廣場 特點：區(qū)域性高檔配套 典型案例：新光城市廣場 24 中原地產(chǎn) 專注 周邊眾多 的中小學 生人群 本項目住宅 部分及康王 路區(qū)域高端 住宅小區(qū) 人群 其他特定 消費人群 康王北路區(qū)域消費力構成 以本項目為圓心，周邊 2公里內(nèi)的 可能性 主力消費群體 32 中原地產(chǎn) 專注 一、 區(qū)域內(nèi)商業(yè)租金較低，目前整體商圈經(jīng)營氛圍較弱，人流量不夠理想； 二、區(qū)域內(nèi)消費觀念較傳統(tǒng)，項目周邊區(qū)域社區(qū)配套相對成熟； 三、康王中路及離本項目較近區(qū)域存在大量待開發(fā)項目，對本項目后期穩(wěn)定經(jīng)營帶來壓力。 專注 功能定位理由與分析 休閑時尚消費 高級社區(qū)配套 區(qū)域性商業(yè)中心 健康、文化消費 社區(qū)商業(yè)，服務整個 社區(qū)，增強小區(qū)品 質(zhì)，凝聚萬科客戶的 品牌忠誠度及提升客 戶滿意度； 擴大項目的輻射范 圍，吸引該區(qū)更多的 高端人群來項目消費 廣州的亞健康人群數(shù) 量龐大，廣州人對身 心健康的關注逐漸的 成為新的消費點。 專業(yè) 專業(yè) 專注 三年后出售收益分析 按照我司操盤經(jīng)驗，合理的招商及妥善的經(jīng)營可以使一個新場在三年后， 租金年遞增率達 5%，根據(jù)現(xiàn)在商業(yè)市場反饋的信息，投資者對商鋪投資回報率的期望值定在 7%為樂觀回報， 預計三年后售價： 樓層 售價 (元 /㎡ ) 首層 臨街鋪 36000~41000 內(nèi)街鋪 25000~27000 二層 18000~23000 65 中原地產(chǎn) 專業(yè) ? 清水居 。 專注 龍津路項目商業(yè)裙樓策略建議 經(jīng)營模式 經(jīng)營方向 先租后售 社區(qū)生活配套， 輔以部分商業(yè)配套 中原地產(chǎn)負責招商 萬科 短期經(jīng)營后銷售 服務本項目 住宅人群 服務周邊高端小區(qū) 住宅人群 80 中原地產(chǎn) 專注 廣東中原地產(chǎn)代理有限公司 85 中原地產(chǎn) 專注 合作協(xié)議書展示（三） 77 中原地產(chǎn) ? 中森名菜 。 篩選入場經(jīng)營意向較強之目標客戶考察本項目現(xiàn)場，達 成初步合作意向； 第四步 、 后續(xù)跟進 。月 100150元 /㎡ 專業(yè) 專業(yè) 專業(yè) 專業(yè) 專注 機 遇 ? 本項目輻射區(qū)域現(xiàn)有商業(yè)經(jīng)營較差； ? 區(qū)域內(nèi)商業(yè)趨中檔配套性業(yè)態(tài)居多，存在新商業(yè) 業(yè)態(tài)的發(fā)展空間； ? 荔灣區(qū)政府將康王路列為未來發(fā)展的重要區(qū)域之一 風 險 ? 區(qū)域內(nèi)商業(yè)氛圍較弱，人流量不夠理想； ? 康王路及周邊現(xiàn)在有空地以后建成項目對本項 目的沖擊； 29 中原地產(chǎn) 21 中原地產(chǎn) 專業(yè) 專業(yè) 廣東中原地產(chǎn)代理有限公司 萬科康王路項目商業(yè)裙樓策劃方案 中原地產(chǎn) 7 中原地產(chǎn) 專注 ? 廣州市越秀區(qū)北京路大型商業(yè)項目，以網(wǎng)絡、潮流等新型業(yè)態(tài)組合成廣州市最“ in”的購物商場； 錦源國際商場 ? 項目商場建