【正文】 專業(yè) 專業(yè) ? 喜事多便利店； ? 喬丹（中國(guó)）有限公司； ? 多個(gè)日韓、香港服裝品牌及其首席設(shè)計(jì)師，例如： ? 服裝品牌： Ships、 United Arrows、 Beams、 Okura等 。 專注 客戶網(wǎng)絡(luò) 日韓市場(chǎng) 香港市場(chǎng) 互聯(lián)網(wǎng)絡(luò) 廣州市場(chǎng) 國(guó)內(nèi)市場(chǎng) 中原 廣州 客戶 資源 一手 市場(chǎng) 中原國(guó)內(nèi) 各分公司 客戶資源 二手 市場(chǎng) 雅虎 網(wǎng)易 新浪 搜狐 中原 香港 公司 香港 同業(yè) 協(xié)會(huì) 中原招商客戶網(wǎng)絡(luò)圖 71 中原地產(chǎn) 專業(yè) 專注 項(xiàng)目周邊商鋪個(gè)案租金水平分析 地段 面積（㎡） 價(jià)格（元） 單價(jià)（元） 東風(fēng)西路（荔灣路口） 256 25000 98 東風(fēng)西路嘉和苑首層 53 11130 210 東風(fēng)西路（康王路口附近） 136 16320 120 環(huán)市西路（鞋店） 19 2500 130 西華路東段首層 105 10000 95 西華路 467號(hào)皇上皇首層 39 8580 220 光復(fù)北路地產(chǎn)中介 170 30000 176 光復(fù)北路（近中山七路） 46 5198 113 龍津路 323號(hào) 68 8000 118 龍津中路（近康王路） 16 2320 145 龍津路東路（副食店） 30 2880 96 荔灣北路 119號(hào) 15鋪 120 16500 137 荔灣北路（近東風(fēng)西） 72 6000 83 康王中路臨街鋪 455 50000 109 寶華路 47號(hào)隆紀(jì)酒樓首層 220 42023 191 恒寶廣場(chǎng)負(fù)二層 0068鋪 75 6883 91 07年 4月實(shí)地調(diào)研個(gè)案數(shù)據(jù) 62 中原地產(chǎn) 專注 目標(biāo)商家 二層品牌餐飲樓面入口 咖啡店 發(fā)型屋 便利店 西餅屋 茶 莊 移動(dòng) 客服店 銀 行 首層業(yè)態(tài)分布圖（品牌店） 旅行社 紅酒屋 54 中原地產(chǎn) 專注 考慮到萬(wàn)科地產(chǎn)為行業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者的角色和其本身獨(dú)特的企業(yè)文化及品牌形象 ，我們?cè)陧?xiàng)目形象點(diǎn)位的策略思考中，以不背離萬(wàn)科地產(chǎn)文化特性為基本，并充分發(fā)揮萬(wàn)科地產(chǎn)在市場(chǎng)中形成的 萬(wàn)科文化 ， 充分結(jié)合本項(xiàng)目整體情況和所在區(qū)域市場(chǎng)情況，做出最適合本項(xiàng)目的形象定位。 專注 市場(chǎng)現(xiàn)狀風(fēng)險(xiǎn)與機(jī)遇并存， 項(xiàng)目裙樓定位該何去何從？ 40 中原地產(chǎn) 專業(yè) 專業(yè) 動(dòng)漫星城 首月招商面積已達(dá) 80% 18 中原地產(chǎn) 專注 項(xiàng)目總建筑面積達(dá) 14萬(wàn)平方米，其中： ? 住宅 ，以小面積三房單位為主，面對(duì)市區(qū)實(shí)用型家庭； 東方文德廣場(chǎng) ? 寫字樓 ，面對(duì)市區(qū)中心的中小型企業(yè)及投資者； ? 商場(chǎng) ，將建成世界性的民族工藝、文化展示、商業(yè)平臺(tái)； 12 中原地產(chǎn) 專業(yè) 專注 項(xiàng)目總監(jiān) 營(yíng)銷經(jīng)理 執(zhí)行 建立溝通平臺(tái) 制定培訓(xùn)計(jì)劃 項(xiàng)目經(jīng)理 營(yíng)銷推廣 /包裝 銷售團(tuán)隊(duì) 資源配合 物料包裝 區(qū)域經(jīng)理 策劃經(jīng)理 燈箱、海報(bào)、 X架、 吊旗、 DM等 現(xiàn)場(chǎng)參觀 PPT講義 帶看指標(biāo) 成交指標(biāo) 獎(jiǎng)勵(lì)機(jī)制 二級(jí)市場(chǎng)統(tǒng)籌發(fā)展中心 萬(wàn)科 萬(wàn)科商業(yè) 項(xiàng)目 銷售 操作流程： 4 中原地產(chǎn) 專業(yè) 專業(yè) 專注 主驅(qū)型裙樓 獨(dú)立型裙樓 特點(diǎn)：專業(yè)市場(chǎng)方向，以裙樓帶動(dòng)寫字樓銷售 典型案例：萬(wàn)菱廣場(chǎng) 綜合型裙樓 特點(diǎn)：類購(gòu)物中心方向，輻射人群廣 典型案例：恒寶廣場(chǎng) 特點(diǎn)：區(qū)域性高檔配套 典型案例：新光城市廣場(chǎng) 24 中原地產(chǎn) 專注 周邊眾多 的中小學(xué) 生人群 本項(xiàng)目住宅 部分及康王 路區(qū)域高端 住宅小區(qū) 人群 其他特定 消費(fèi)人群 康王北路區(qū)域消費(fèi)力構(gòu)成 以本項(xiàng)目為圓心，周邊 2公里內(nèi)的 可能性 主力消費(fèi)群體 32 中原地產(chǎn) 專注 一、 區(qū)域內(nèi)商業(yè)租金較低，目前整體商圈經(jīng)營(yíng)氛圍較弱，人流量不夠理想； 二、區(qū)域內(nèi)消費(fèi)觀念較傳統(tǒng)，項(xiàng)目周邊區(qū)域社區(qū)配套相對(duì)成熟； 三、康王中路及離本項(xiàng)目較近區(qū)域存在大量待開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，對(duì)本項(xiàng)目后期穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)帶來(lái)壓力。 專注 功能定位理由與分析 休閑時(shí)尚消費(fèi) 高級(jí)社區(qū)配套 區(qū)域性商業(yè)中心 健康、文化消費(fèi) 社區(qū)商業(yè)，服務(wù)整個(gè) 社區(qū)，增強(qiáng)小區(qū)品 質(zhì)，凝聚萬(wàn)科客戶的 品牌忠誠(chéng)度及提升客 戶滿意度； 擴(kuò)大項(xiàng)目的輻射范 圍，吸引該區(qū)更多的 高端人群來(lái)項(xiàng)目消費(fèi) 廣州的亞健康人群數(shù) 量龐大，廣州人對(duì)身 心健康的關(guān)注逐漸的 成為新的消費(fèi)點(diǎn)。 專業(yè) 專業(yè) 專注 三年后出售收益分析 按照我司操盤經(jīng)驗(yàn)，合理的招商及妥善的經(jīng)營(yíng)可以使一個(gè)新場(chǎng)在三年后， 租金年遞增率達(dá) 5%，根據(jù)現(xiàn)在商業(yè)市場(chǎng)反饋的信息，投資者對(duì)商鋪投資回報(bào)率的期望值定在 7%為樂(lè)觀回報(bào)， 預(yù)計(jì)三年后售價(jià)： 樓層 售價(jià) (元 /㎡ ) 首層 臨街鋪 36000~41000 內(nèi)街鋪 25000~27000 二層 18000~23000 65 中原地產(chǎn) 專業(yè) ? 清水居 。 專注 龍津路項(xiàng)目商業(yè)裙樓策略建議 經(jīng)營(yíng)模式 經(jīng)營(yíng)方向 先租后售 社區(qū)生活配套， 輔以部分商業(yè)配套 中原地產(chǎn)負(fù)責(zé)招商 萬(wàn)科 短期經(jīng)營(yíng)后銷售 服務(wù)本項(xiàng)目 住宅人群 服務(wù)周邊高端小區(qū) 住宅人群 80 中原地產(chǎn) 專注 廣東中原地產(chǎn)代理有限公司 85 中原地產(chǎn) 專注 合作協(xié)議書(shū)展示（三） 77 中原地產(chǎn) ? 中森名菜 。 篩選入場(chǎng)經(jīng)營(yíng)意向較強(qiáng)之目標(biāo)客戶考察本項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)，達(dá) 成初步合作意向； 第四步 、 后續(xù)跟進(jìn) 。月 100150元 /㎡ 專業(yè) 專業(yè) 專業(yè) 專業(yè) 專注 機(jī) 遇 ? 本項(xiàng)目輻射區(qū)域現(xiàn)有商業(yè)經(jīng)營(yíng)較差； ? 區(qū)域內(nèi)商業(yè)趨中檔配套性業(yè)態(tài)居多，存在新商業(yè) 業(yè)態(tài)的發(fā)展空間； ? 荔灣區(qū)政府將康王路列為未來(lái)發(fā)展的重要區(qū)域之一 風(fēng) 險(xiǎn) ? 區(qū)域內(nèi)商業(yè)氛圍較弱，人流量不夠理想； ? 康王路及周邊現(xiàn)在有空地以后建成項(xiàng)目對(duì)本項(xiàng) 目的沖擊； 29 中原地產(chǎn) 21 中原地產(chǎn) 專業(yè) 專業(yè) 廣東中原地產(chǎn)代理有限公司 萬(wàn)科康王路項(xiàng)目商業(yè)裙樓策劃方案 中原地產(chǎn) 7 中原地產(chǎn) 專注 ? 廣州市越秀區(qū)北京路大型商業(yè)項(xiàng)目，以網(wǎng)絡(luò)、潮流等新型業(yè)態(tài)組合成廣州市最“ in”的購(gòu)物商場(chǎng)； 錦源國(guó)際商場(chǎng) ? 項(xiàng)目商場(chǎng)建