《鄭州市華盛印刷廠項目開發(fā)建設(shè)整體計劃書》-全文預(yù)覽
【正文】 廠采取按協(xié)議轉(zhuǎn)讓土地的方式進(jìn)行使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓。 ： 政府收益 1332 萬元 +廠方收益 萬元 +住戶受益 萬元 +拆遷安置費 108 萬元 = 萬元 萬元247。 在不減少廠方收益廠方貨幣收益 萬元及房屋面積收益的前提下，土地出讓金可減少 444 萬元，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓金變?yōu)?3996萬元； 節(jié)約的 444萬元 除去運作成本 ,基本可轉(zhuǎn)化為為廠方開發(fā) ㎡ 的房產(chǎn)。若僅以我們開發(fā)商單獨出面來辦理此項工作，難度將會非常大，且許多地方既不合理也不合法。 本 資料來自 土地出讓金成本測算 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓金 4440 萬元； 房屋建設(shè)成本： 29300 ㎡ 1500 元 /㎡ =4395 萬元 新建項目市政配套費： 29300 ㎡ 170 元 /㎡ = 萬元 各種政府規(guī)費： 29300 ㎡ 230 元 /㎡ = 萬元 開發(fā)期間管理費： 29300 5500 6%= 應(yīng)交各項稅費： 29300 5500 元 /㎡ %= 萬元 開發(fā)成本總計： 萬元 住宅銷售收入預(yù)估： 29300 ㎡ 5500 元 /㎡ =16115 萬元 開發(fā)毛利潤： 16115 萬元 = ： . 政府收益： 4440 萬元 40%=1776 萬元 ： 萬元 ： ㎡ 5000 元 /㎡ = 萬元 毛收益： 萬元 4000600萬元 .投資回報期越為 年，投資回報比率 與 開發(fā)市場實際 有較大差距，但主要問題是不能確保摘牌，也就是不能確保土地及項目到手，同時 廠方的收益不夠高 ，且仍存在職工住房 困難 的問題未能得到妥善安置解決 。按要求通過掛牌的土地應(yīng)按拆遷后的凈地進(jìn)行掛牌出讓的。 原因有：一是全球金融危機的沖擊，人們實際可支配收入在下降； 本 資料來自 二是未來幾年市場存在通脹壓力，住房作為家庭支出最大的消費品，人們的消費信心不足；三是收入條件不錯的家庭已住到大面積住房，青年人、外地人群已成為推動房地產(chǎn)市場發(fā)展的主要力量；四是房地產(chǎn)市場已走過“暴利”的歲月，市場在規(guī)范并逐漸進(jìn)入理性發(fā)展的軌道。 (2)、容積率： 根據(jù)我們的經(jīng)驗，按照鄭州市城市統(tǒng)一規(guī)劃，在該項目地塊所處地段開發(fā)新建的建筑物容積率正常在 到 之間，正常開發(fā)規(guī)模最多僅能達(dá)到 萬平方 （ 3） 土地變性需要經(jīng)過招、拍、掛等公開程序進(jìn)行，環(huán)節(jié)多，涉及部門廣。 居民住宅現(xiàn)狀。 該地塊上現(xiàn)有建筑物 情況為：集體公管住宅建筑一棟，建筑面積 ㎡，結(jié)構(gòu)層數(shù) 6 層，磚混結(jié)構(gòu)，建設(shè)年代較早。 本 資料來自 二、項目現(xiàn)狀 本 資料來自 二、項目現(xiàn)狀 土地現(xiàn)狀。 本 資料來自 鄭州市華盛印刷廠 項 目 開 發(fā) 建 設(shè) 計 劃 書 本 資料來自 目 錄 一、前 言 ????????????????????? 03 二、項目現(xiàn)狀 ???????????????????? 04 三、項目分析 ???????????????????? 06
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