【正文】 ? 項(xiàng)目 SWOT分析 ? 項(xiàng)目價(jià)值梳理 ? 項(xiàng)目定位 ? 物業(yè)發(fā)展建議 ? 營銷篇 項(xiàng)目區(qū)位 本案 鎮(zhèn)守星沙第一優(yōu)勢(shì)區(qū)位，地段價(jià)值巨大 項(xiàng)目位于長沙經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)開元中路，近星沙大道東北角 交通狀況 本案 開元路，星沙第一干道，進(jìn)城要塞 路網(wǎng)組織 橫：開元中路、三一路 縱：星沙大道、京珠高速、東四路 公交通達(dá)： 127路， 703路， 808路， 122路， 501路 地塊現(xiàn)狀 （ 2023年 3月 29日拍） 地塊方正，目前正進(jìn)行土地平整，施工人員較少，工地圍墻尚未進(jìn)行形象包裝 項(xiàng)目四至 本案 地塊北望華潤鳳凰城項(xiàng)目，南臨開元中路，西靠尚城項(xiàng)目，東接星沙醫(yī)院； 周邊物業(yè)形象及檔次較好，項(xiàng)目昭示性佳 周邊配套 ? 商場(chǎng)：通程商業(yè)廣場(chǎng)、易初蓮花、新一佳超市； ? 教育：盼盼小學(xué)、星沙中學(xué)； ? 銀行：興業(yè)銀行、交通銀行、郵政銀行、建設(shè)銀行 ； ? 通訊：中國電信、中國移動(dòng)； ? 交通： 701路、 703路、 102路、周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)中巴； ? 休閑：松雅湖水上公園、肯德基、健身中心、咖啡廳、瀟湘電影院。而 40歲左右客戶主要以投資為主。 典型客群分析模型 ? 亞商國際 客群分析 : 2% 18%41%29%10%2 0 歲以下 2029歲 3039歲 4049歲 5 0 歲以上 客戶幾乎都表示會(huì)重視小戶物業(yè)的投資價(jià)值 ,其中有 68%表示有明確的投資意向。以河西在職員工居多，多為 20 多歲的年輕人自住居多謀房博客地段長沙本地人為主，外地投資客也有，特別是深圳等地購房團(tuán)投資為主標(biāo)志長沙商務(wù)中心交通、地段周邊人群，賣小面積年輕人較多投資為主博林金谷地段，配套周邊高橋、旺旺醫(yī)院，少量外地客戶，年輕人不少投資自住各半上河國際商業(yè)廣場(chǎng)地段長沙市為主，年齡多為 30 40 歲，少量年輕人投資為主天心華庭交通、地段年齡結(jié)構(gòu)偏輕，以本地客戶為主，兼有深圳、株洲、江西投資客（深圳投資客較多）投資偏多天健芙蓉盛世交通以周邊人群為主，路橋客戶、鐵道學(xué)院、中心醫(yī)院等單位投資自住都有，兩房多為青年群體建鴻達(dá)巧克力空間交通、地段伍家?guī)X附近私營業(yè)主等，年齡結(jié)構(gòu)偏輕投資自住各半新時(shí)代廣場(chǎng)地段多為附近私營業(yè)主，投資投資為主鉑宮地段、交通本地為主，外地投資客多，年齡多為 30 40 歲，少量年輕單身投資為主，少量年輕人結(jié)婚用房伍家?guī)X生活廣場(chǎng)影響客戶公寓置業(yè)要素客戶分析置業(yè)目的（自住 / 投資）樓盤名稱品牌號(hào)召 物業(yè)規(guī)模吸引河西區(qū)域內(nèi)的人投資居多陽光地段周邊區(qū)域的人居多投資未來城科學(xué)家園地段東塘商區(qū)的投資者，河西的周邊區(qū)域人員投資居多香麓麗舍贈(zèng)送面積大，各戶均有超大面積實(shí)用陽臺(tái)，可實(shí)用，另外地段較好。主力客群為外地投資客及廣電部分人員。 功能定位 商務(wù)性公寓 推廣方向 無限放大投資回報(bào)率為主要推廣手段，在廣告宣傳上也貼切的采用“包租公、包租婆”等表現(xiàn)手法 客戶來源 星沙本地客戶、周邊企業(yè)園區(qū)客戶和部分市內(nèi)投資客，以上客戶具有一個(gè)共同點(diǎn)，大多為二次置業(yè) 置業(yè)目的 投資是選擇尚都花園城所有客戶的首要目的（其中有相當(dāng)一部分客戶受明城公寓投資成功的影響） 置業(yè)偏好 大多客戶都看重本項(xiàng)目的地段與升值潛力 星沙在售小戶 恒基凱旋門 只為打造充滿豪宅氣息的舒適居所 戶型面積： ㎡ 套數(shù)： 325余套 占比（ 1號(hào)棟）： 30% 銷售率： 93% 銷售價(jià)格： 42004800元 /㎡ 交房狀況：精裝 ?項(xiàng)目位于開元東路，主打一室一廳舒適豪宅，因此一房面積較大。目前周邊小戶型房源出租情況較好，因此該項(xiàng)目的投資價(jià)值得到了一定的顯現(xiàn)。符合周邊企事業(yè)單位的年輕購房群體需求。 佐佑精品 功能定位 市場(chǎng)投資型小戶型 推廣方向 始終堅(jiān)持低總價(jià)策略，推廣上也一直采用 告轟炸 客戶來源 主要是長沙市內(nèi)南湖、三湘、馬王堆市場(chǎng)的個(gè)體戶經(jīng)營戶，另外靠近星沙的芙蓉區(qū)與開福區(qū)的企業(yè)員工也占一定比例，星沙本地客戶極少 置業(yè)目的 以投資為主（看重此區(qū)域升值潛力），居家為輔（萬家麗路直通市區(qū)） 置業(yè)偏好 最看重的是價(jià)格低，其次是萬家麗路帶來的地段便利性和社區(qū)的巴厘風(fēng)情 星沙已售小戶 蝴蝶谷 戶型面積： ㎡ 套數(shù)： 64套 占比（ 1號(hào)棟）： 11% 銷售率： 100% 銷售價(jià)格： 31003300元 /㎡ 交房狀況：毛坯 ?蝴蝶谷小戶型公寓以繭式宅男宅女公寓為賣點(diǎn)，樣板房裝修時(shí)尚簡約，盡顯空間。所以我們希望，能有幸也幫著您：將您這個(gè)天賦異稟的孩子帶的好好的開開心心的，教他如何在幼兒園月月戴紅花，天天拿第一，讓他出類拔萃，最終走出星沙這個(gè)不大不小的幼兒園； ? 還是，先看看這里跟您孩子差不多個(gè)頭的小朋友們的基本情況吧 —— 星沙已售小戶 尚城 品質(zhì)與位置的優(yōu)勢(shì)共存，造就了該項(xiàng)目小戶型的旺銷 戶型面積： ㎡、㎡、 ㎡ 套數(shù)： 6 5 29 占比（ A\B號(hào)棟）：%、 %、 % 銷售率： 100% 銷售價(jià)格： 4000元 /㎡ 交房狀況：毛坯 ?項(xiàng)目地處星沙最中心區(qū)域，周邊配套完善，戶型很受廣大年輕階層 80后人士喜歡，主要以考慮自住為理由，成交率有近 60%?！捌焚|(zhì)建筑外觀 +精裝修 +大社區(qū)配套”是宮寓旺銷的關(guān)鍵。目前正在進(jìn)行宮寓二批房源的 VIP卡（預(yù)交 5萬元誠意金）認(rèn)籌階段， 2023年 4月底開盤，預(yù)計(jì)開盤價(jià)格約6200元 /㎡。 整體戶型分析 項(xiàng)目優(yōu)劣勢(shì)分析 名富公寓所在區(qū)域小戶型項(xiàng)目競爭激烈，直接競爭對(duì)手長沙之芯更是全城矚目，但名富公寓依舊突圍，總結(jié)起來有三點(diǎn)：一是“低價(jià)”策略；二是戶型設(shè)計(jì)更加新穎合理，三是充分利用周邊客戶資源啟動(dòng)了湘雅團(tuán)購。 ? 均價(jià) :6500元 /㎡ ? 位置 :芙蓉中路一段 198號(hào) (錦繡華天以北，湘豐賓館以南 ) ? 開盤時(shí)間 :20231206 ? 入住時(shí)間 :211011 ? 物業(yè)費(fèi) : ? 容積率 : ? 綠化率 :30% ? 占地面積 :㎡ ? 總建筑面積 :㎡ ? 項(xiàng)目規(guī)劃 :1棟高層（ 1— 2層商業(yè)，3— 31層住宅），共 1021套 ? 車為數(shù) :217 名富公寓 長沙重點(diǎn)個(gè)案分析 單層平面圖 ? 地段較好，周邊各類配套非常成熟； ? 區(qū)域升值前景巨大； ? 交通便利，十多條公交線路，地鐵一號(hào)線利好； ? 面積區(qū)間跨度較大大。其在推廣過程中始終堅(jiān)持商學(xué)院學(xué)區(qū)環(huán)境，并無限放大創(chuàng)意小戶型公寓 +錯(cuò)層立體創(chuàng)意住宅 +雙層庭院平層住宅的概念。 嘉盛國際廣場(chǎng)在戶型設(shè)計(jì)上充分利用每一個(gè)空間，保證了所有戶型的方正、緊湊和采光通風(fēng)的便利，并提供了 7種不同戶型的選擇，從市場(chǎng)反應(yīng)來看是非常成功的。嘉盛國際廣場(chǎng)的熱銷除了其地段和投資性，不能忽視其長期以來的廣告宣傳作用（長期在賀龍?bào)w育館正門處樹立巨型廣告牌），另外就是其城市會(huì)所 .CN的精準(zhǔn)定位。 摩天一號(hào)在項(xiàng)目操作上非常成功，在定價(jià)上它合理的利用了每一個(gè)節(jié)點(diǎn)和項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)，如項(xiàng)目西邊臨賀龍?bào)w育館的戶型價(jià)格比其他戶型高出近千元每平米；另其全層樣板房的做法值得預(yù)售小戶型項(xiàng)目的借鑒。 客戶分析 項(xiàng)目優(yōu)劣勢(shì)分析 摩天一號(hào)在銷售上有兩大亮點(diǎn)，一是利用其集寫字樓、公寓、酒店、商業(yè)于一身的綜合規(guī)劃，打造芙蓉路 CBD價(jià)值樓王的概念，引領(lǐng)投資熱潮；二是全層樣板房的開放，讓每個(gè)戶型的優(yōu)點(diǎn)都如現(xiàn)房一樣展示在客戶面前，大手筆的投入引起了全城的矚目。 整體戶型分析 項(xiàng)目優(yōu)劣勢(shì)分析 星城價(jià)格標(biāo)桿、依托投資熱度實(shí)現(xiàn)價(jià)值攀高，精裝修試水 10000價(jià)格尺度！項(xiàng)目未求快出，利潤實(shí)現(xiàn)率高。 A B 700012023元 /㎡ 60008000元 /㎡ C C C C D 45005500元 /㎡ 35004500元 /平米 長沙之芯 ? 均價(jià) :9600元 /㎡ ? 位置 :芙蓉北路，湖南日?qǐng)?bào)正對(duì)面 ? 開盤時(shí)間 :20231026 ? 入住時(shí)間 :202309 ? 物業(yè)費(fèi) : ? 容積率 : ? 綠化率 : ? 占地面積 :1137㎡ ? 總建筑面積 :㎡ ? 項(xiàng)目規(guī)劃 :1棟高層， 14層為商業(yè)， 527 層為公寓、寫字樓，共 260戶 ? 車位數(shù) :地上 40個(gè) ,未售 C戶型 ㎡ A戶型 ㎡ B戶型 ㎡ D戶型 ㎡ E戶型 ㎡ F戶型 ㎡ 單層平面圖 長沙重點(diǎn)個(gè)案分析 ? 地段極好，處于松桂園 CBD核心 ； ? 區(qū)域升值前景巨大，投資回報(bào)高； ? 交通便利，營盤路過江隧道，地鐵一號(hào)線利好； ? 戶型設(shè)計(jì)合理， 4080㎡六種戶型； ? 產(chǎn)品設(shè)計(jì)領(lǐng)先，三梯十戶的高梯戶比、樓體外墻的電子顯示屏、 14層的觀光電梯、國際名牌建筑材質(zhì)等等。 C：泛核心區(qū)（ 45005500元 /平米）： 除核心區(qū)、次核心區(qū)和星沙區(qū)的長沙五區(qū)內(nèi)樓盤。代表樓盤有金燁榮府、印象天心、嘉盛國際、摩天一號(hào)和建鴻達(dá)華都。 小戶型樓盤以便捷的交通路網(wǎng)為分布帶，以成熟的商圈為依托。 小戶型公寓及精裝修成交火爆 價(jià)格大幅上揚(yáng) 2023年預(yù)測(cè) —— 房地產(chǎn)行業(yè)全景圖 2023年市場(chǎng)預(yù)測(cè) —— 核心影響因素 四大核心因素分析 市場(chǎng)內(nèi)在規(guī)律 中央政府的政策考量 資金厚度與開工速度 通貨膨脹預(yù)期 2023全國樓市總預(yù)測(cè) 2023年長沙樓市預(yù)測(cè) ? 上半年房價(jià)高速上揚(yáng)，下半年上漲幅度趨穩(wěn)，或價(jià)格震蕩平穩(wěn)，全年商品房成交均價(jià)預(yù)測(cè)：約 50005300元 /㎡； ? 供應(yīng)量急劇攀升，成交量略低于 2023年，但是足夠?qū)r(jià)格上漲形成有力支撐； ? 城市資源占有型單棟小戶型產(chǎn)品繼續(xù)受投資客戶追捧，上漲空間仍然較大，由此帶來的城市其他類似地段效應(yīng)項(xiàng)目必將熱賣，本案的發(fā)展亦能有效借勢(shì)； ? 熱點(diǎn)板塊：南湖新城、濱江新城、新河三角洲、芙蓉新城、圭塘河風(fēng)光帶、暮云綠核等； ? 100㎡以內(nèi)，總價(jià)控制在 50萬以內(nèi)產(chǎn)品較受市場(chǎng)歡迎，在產(chǎn)品競爭層面上看，品質(zhì)打造、附加值提供及獨(dú)特優(yōu)勢(shì)是順應(yīng)競爭的產(chǎn)品發(fā)展思路。就 2月供應(yīng)看，純商品房供應(yīng)量達(dá)，供求比突破 ，其中純商品住宅供求比突破 ，單月銷售壓力已初步現(xiàn)象。據(jù)市場(chǎng)監(jiān)控，目前長沙各大商業(yè)銀行在房貸政策上取消七折利率，陸續(xù)提高首付款比重。 09 年 全 年新開工面積大 1700 萬（含四縣市），顯示著 2023 年 全市供應(yīng) 量 將巨大。 ? 基于項(xiàng)目的特殊性，佐佑憑借多年的專業(yè)能力和操盤經(jīng)驗(yàn)，以專業(yè)的眼光下了這樣的定義： 本案將遠(yuǎn)超出星沙本地市場(chǎng)的期望 ； ? 正如長沙市區(qū)的各大地標(biāo)型單棟小戶型項(xiàng)目，不論是產(chǎn)品價(jià)格還是產(chǎn)品價(jià)值，均高出長沙，均價(jià)超過 10000元 /㎡的項(xiàng)目能用傳統(tǒng)長沙思維思考？大量外來投資客，我們能用傳統(tǒng)的思路和方式？顯然不行。 佐佑 —— 理性的觀望 ? 總之這一年，大家都很忙。 本次方案解決之問題 ? 項(xiàng)目市場(chǎng)站位問題 ? 項(xiàng)目價(jià)值體系建立 ? 項(xiàng)目營銷思路確定 ? 項(xiàng)目推廣方向確定 ? 本次提案不同于傳統(tǒng)提案 —— ? 我們不堆砌數(shù)據(jù)，只求發(fā)現(xiàn)真相，探討發(fā)展； ? 我們不丟棄市場(chǎng)，只為精準(zhǔn)定位，突破制勝！ 報(bào)告提綱 ? 市場(chǎng)篇 ? 宏觀市場(chǎng) ? 區(qū)域市場(chǎng) ? 產(chǎn)品市場(chǎng) ? 客戶市場(chǎng) ? 市場(chǎng)小結(jié) ? 定位篇 ? 營銷篇 市場(chǎng) —— 空前的瘋長 ? 樓市瘋長了 !全國新房成交價(jià)格逐月以超過 10%的幅度上漲，長沙新房成交均價(jià)達(dá) 4900元 /㎡，內(nèi)環(huán)幾無 5500元 /㎡以內(nèi)新房，星沙區(qū)域從均價(jià) 2023多到超過3700，個(gè)別樓盤逼近 5000！ ? “地王地王地王！”一年來，一個(gè)個(gè)土地出讓記錄被刷新 —— 255億總價(jià)地王！超過 36000元 /㎡樓面單價(jià)地王！全國土地出讓總收益超過 1萬億！ 客戶 —— 空前的恐慌 ? 客戶真急了！ 無房了！開盤即售罄了！ 1年以來，瘋狂不斷 —— 自帶水壺方便面排通宵隊(duì)的，客戶過多售樓部擠到爆擠到失控的，趁機(jī)炒樓花大發(fā)其財(cái)?shù)?，形形色色，林林總總? 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載 錦繡星城項(xiàng)目前策方案 佐佑地產(chǎn)營銷 合作回顧 ? 2023年 1月 20日，佐佑地產(chǎn)與城池置業(yè)首次會(huì)晤，提報(bào)了我司的初步思路，并達(dá)成了一定程度的共識(shí)； ? 2023年 3月 26日，佐佑地產(chǎn)與城池置業(yè)再次溝通，應(yīng)發(fā)展商要求，佐佑正式成立錦繡星城項(xiàng)目小組，就項(xiàng)目的整體定位、物業(yè)發(fā)展及整合營銷等方面展開探討，形成方案。兩大懸疑：加息何時(shí)加，又該不該加？樓市如何控，又能否控的??？我們不得而知，但是，樓市的強(qiáng)勢(shì)告訴我們，已經(jīng)“高危”了。 報(bào)告提綱