【正文】 與現(xiàn)在的市場水平有差距， 20xx 年以后的項(xiàng)目比較成規(guī)模，市場運(yùn)營良好，可為本案作 市場定位 的 參考。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤 之系統(tǒng)資料。福源新居 1300～ 1500 67～ 93 95/97 20xx 71105 17502632 60% 家園馨村一期 1120～ 1380 92～ 126 95/97 20xx 8595 1650 100% 項(xiàng)目名稱 住宅價(jià)格 （元 /㎡） 面積范圍 （ ㎡ ） 折扣方式 一次 /按揭 銷售時(shí)期 （年） 商鋪 面積 商鋪價(jià)格 （元 /㎡） 銷售情況 家園馨村 二期 1138～ 1398 92～ 126 95/97 20xx20xx 5687 1680 100% 大德 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 “ 十一五 ” 規(guī)劃以來， 立山區(qū)按照“兩路、一河、一園”的發(fā)展思路，確定了以沙河為界， “ 南居北工 ”的城區(qū)發(fā)展格局，加速沙河以南區(qū)域企業(yè)退出步伐，騰出土地資源，發(fā)展 第三產(chǎn)業(yè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資 料。 C、湖南地區(qū)因萬科進(jìn)駐，新區(qū)發(fā)展， 帶動(dòng)老區(qū)地價(jià)增值，增幅也較 大 +50%。 12 （ 0206 年 增幅+76%） 區(qū)域平均 1050元 /㎡ 區(qū)域平均 1295元 /㎡ +23% 區(qū)域平均 1600元 /㎡ +% 區(qū)域平均 1850元 /㎡ +% 鐵西區(qū) （ 0206 年增幅+56%） 9801780 元 /㎡ 區(qū)域平均 1380元 /㎡ 13001880 元 /㎡ 區(qū)域平均 1530元 /㎡ +11% 13002080 元 /㎡ 區(qū)域平均 1690元 /㎡ +10% 14602148 元 /㎡ 區(qū)域平均 1730元 /㎡ +2% 14602780 元 /㎡ 區(qū)域平均 2150元 /㎡ +24% （ 以上數(shù)據(jù)中， 由于 鐵西區(qū)、立山區(qū) 歷史 供應(yīng)量較小，所以當(dāng)期價(jià)格水平受 所在 體量大 的 個(gè)案影響很大。 ⑶ 20xx20xx 年商品住宅價(jià)格變化統(tǒng)計(jì) 分析 20xx 年 20xx 年 20xx 年 20xx 年 20xx 年 鐵東中心 城 區(qū) （ 0206 年增幅+19%） 28904350 元 /㎡ 區(qū)域平均 3750元 /㎡ 30004850 元 /㎡ 區(qū)域平均 4033元 /㎡ +% 38006500 元 /㎡ 區(qū)域平均 4400元 /㎡ +9% 33006800 元 /㎡ 區(qū)域平均 4350元 /㎡ 1% 38006800 元 /㎡ 區(qū)域平均 4520元 /㎡ +% 鐵東 湖南 老 區(qū) （ 0206 年 增幅+50%） 120020xx 元 /㎡ 區(qū)域平均 1600元 /㎡ 12002200 元 /㎡ 區(qū)域平均 1700元 /㎡ +% 14002500 元 /㎡ 區(qū)域平均 20xx元 /㎡ +% 14002800 元 /㎡ 區(qū)域平均 2200元 /㎡ +10% 18902800 元 /㎡ 區(qū)域平均 2400元 /㎡ +8% 鐵東 湖南 新區(qū) （ 0406 年增幅+23%） ○ ○ 22003200 元 /㎡ 區(qū)域平均 2600元 /㎡ 23004080 元 /㎡ 區(qū)域平均 2800元 /㎡ +% 25005000 元 /㎡ 區(qū)域平均 3200元 /㎡ +% 高新區(qū) （ 0206 年增幅+24%） 14003600 元 /㎡ 區(qū)域平均 20xx元 /㎡ 16004500 元 /㎡ 區(qū)域平均 2400元 /㎡ +20% 14002800 元 /㎡ 區(qū)域平均 2100元 /㎡ % 16002800 元 /㎡ 區(qū)域平均 2300元 /㎡ +10% 20xx3080 元 /㎡ 區(qū)域平均 2475元 /㎡ +% 立山 南部地 區(qū) （ 0206 年 增幅+104%） 11802118 元 /㎡ 區(qū)域平均 1400元 /㎡ 11802388 元 /㎡ 區(qū)域平均 1600元 /㎡ +14% 16002500 元 /㎡ 區(qū)域平均 1800元 /㎡ +12% 17002780 元 /㎡ 區(qū)域平均 2250元 /㎡ +25% 19003450 元 /㎡ 區(qū)域平均 2850元 /㎡ +27% 立山 太平 、 曙光 8301180 元 /㎡ 11601460 元 /㎡ 14001800 元 /㎡ ○ 14002400 元 /㎡ 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤 之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 高端產(chǎn)品綜合品質(zhì)高，價(jià)位 為 4000— 6800 元 /㎡； 中檔產(chǎn)品 注重建筑品質(zhì)缺乏區(qū)位優(yōu)勢(shì)， 主流產(chǎn)品 價(jià)位 為25003800 元 /㎡； 經(jīng)濟(jì)產(chǎn)品 區(qū)位無優(yōu)勢(shì)，產(chǎn)品配置和規(guī)劃品質(zhì)參差不齊，價(jià)位 14002800 元 /㎡ 不等。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資 料。 ⑵ 鞍山市房地產(chǎn)市場的 主要 政治背景 ： （ 20xx 年 20xx 年） 20xx 年開始，政府“經(jīng)營城市”，開發(fā)用土地出讓統(tǒng)一實(shí)施公開招標(biāo)、拍賣方式，營造了公平競爭的房地產(chǎn)秩序。 8 第一部分：市場分析 一、營銷環(huán)境分析 產(chǎn)生影響力的宏觀經(jīng)濟(jì)因素： ⑴ 地區(qū)宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境 ： 鞍山市區(qū)面積 625平方公里 ， 市區(qū)人口 萬人，主要為本市固定居民，流動(dòng)人口數(shù)量不高。 7 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 6 【 項(xiàng)目地塊區(qū)位示意圖 】 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 5 宣傳造勢(shì) 五、營銷控制與應(yīng)變措施 ……………………………………………………………… ……………… P5455 【 本報(bào)告思路結(jié)構(gòu)圖 】 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 4 二、市場定位 ……………………………………………………………………………………… ..… P3537 客群定位 價(jià)格定位 二、市場營銷組合 策略 ………………………………………………………………………………… P3742 產(chǎn)品策略： ⑴ 產(chǎn)品差異化 ⑵產(chǎn)品優(yōu)位化 ⑶ 產(chǎn)品接受化 價(jià)格策略： ⑴ 定價(jià)目標(biāo) ⑵ 定價(jià)方法 ⑶ 價(jià)格 投放放策略 推廣策略： ⑴ 爭取入市先機(jī) ⑵ 集中目標(biāo)市場 ⑶ 積極拓展?jié)撛谑袌? ⑷ 作好銷售通路 廣告策略： ⑴ 廣告目標(biāo) ⑵ 研究訴求 ⑶ 研究受眾特點(diǎn) ⑷廣告策劃主旨 ⑸廣告執(zhí)行策略 三、 本案 市場營銷計(jì)劃 ………………………………………………………………………………… P4350 四、實(shí)施手段 …………………………………………… ..…………………………………………… P5153 營銷團(tuán)隊(duì)建設(shè) 定制銷售模式 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 3 置業(yè)需求計(jì)劃 對(duì)品牌認(rèn) 知程度 對(duì)類型產(chǎn)品的接受程度 三 、房價(jià)收入比分析 …………………………………………………………………………………… P29 第四部分：產(chǎn)品分析 一、本案產(chǎn)品狀況描述 ………………………………………………………………………………… P3031 二、本案 SWOT 分析 ……………………………………………………………………………… .…… P3132 三、項(xiàng)目核心問題點(diǎn) …………………………………………………………………………………… P32 第五部分：市場營銷 【 戰(zhàn)略目標(biāo) 】【營銷戰(zhàn)略】 一、產(chǎn)品定位 ……………………………… ……………………………………………………… ..… P3335 形象定位 產(chǎn)品組合 ⑴ 建筑形態(tài)建議 ⑵ 戶室比建議 ⑶園區(qū)規(guī)劃建議 ⑷ 物業(yè)類型建議 ⑸配套建議 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 2 第二部分：競爭 分析 一、未來競爭格局 …………………………………………………………………………………… P2122 區(qū)域內(nèi)部 區(qū)域外部 整體競爭 二、競爭要點(diǎn)分析 …………… …………………………… ……………………………………… .P2224 設(shè)定主要競爭目標(biāo) 項(xiàng)目 本案與主要競爭項(xiàng)目的比對(duì) 第三部分：客群分析 一、區(qū)域消費(fèi)群體構(gòu)成比例 ……………………………………………………………………… .P2527 區(qū)域居民職業(yè)特征分布： 消費(fèi)者經(jīng)濟(jì)特征分析 客戶來源分布 ⑴ 鞍山 各市區(qū) 商品房消費(fèi)客群職業(yè)分布 ⑵ 鞍山 各市區(qū) 商品房消費(fèi)客群 來源區(qū)域 分布 二、消費(fèi)行為分析 ………………………………………………………………………………… P2829 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 1 目 錄 【 分析思路結(jié)構(gòu) 圖 】 ……………………………………………………………………………………… P5 【 項(xiàng)目地塊區(qū)位示意圖 】 ………………………………………………………………………………… P6 第一部分：市場分析 一、營銷環(huán)境分析 ………………………………………………………………………………………… P720 產(chǎn)生影響力的宏觀經(jīng)濟(jì)因素 ⑴ 地區(qū)宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境 ⑵ 鞍山市房地產(chǎn)市場的主要政治背景 鞍山市房地產(chǎn)市場發(fā)展綜述 ⑴ 市場構(gòu)成 ⑵ 發(fā)展歷 程 ⑶ 20xx20xx年商品住宅價(jià)格變化統(tǒng)計(jì)分析 立山地區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展情況 二 、本案周邊區(qū)域 房地產(chǎn)市場分析 ……… …………………………………………………………… .P1220 供應(yīng)市場 調(diào)研分析 ⑴ 市場狀況 ⑵ 20xx 年度房產(chǎn)供應(yīng)量預(yù)計(jì) ⑶ 主流產(chǎn)品與類型產(chǎn)品的結(jié)構(gòu) ⑷ 未來市場變化趨勢(shì) 需求市場 調(diào)研分析 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 （原立山起重機(jī)械場） 項(xiàng)目市場營銷報(bào)告 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資 料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資 料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資 料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資 料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資 料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資 料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資 料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資 料。 綜合規(guī)模和經(jīng)濟(jì)條件 ，鞍山市屬于中等發(fā)展中城市。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 鞍山市房地產(chǎn)市場發(fā)展綜述： ⑴ 市場構(gòu)成： 鞍山市房地產(chǎn)市場的消費(fèi)人群 穩(wěn)定， 本地居民是絕對(duì)主力，置業(yè)目的 90%以上為自用；其中購買 住宅 的客戶 95%以上 是 居住 自 用，商鋪等公建 30%自用， 70%投資（ 通過 租賃獲利或轉(zhuǎn)讓盈利）。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤 之系統(tǒng)資料。 ⑵ 發(fā)展歷程： 鞍山市商品房開發(fā)啟動(dòng)期是 1991 年 ； 1993 年品牌開發(fā)商“萬科”進(jìn)駐 ， 但受產(chǎn)品類型（高層公寓和寫字樓） 的制約和消費(fèi)理念的影響，萬科地產(chǎn)最終 未 在鞍山 形成氣候 ； 1997 年香港沿海物業(yè)集團(tuán)開發(fā)“沿海綠色智慧城” ，引入行業(yè)風(fēng)尚 —— 全程營銷、高尚 物業(yè)、大規(guī)模 社區(qū) ，成為鞍山房地產(chǎn)營銷先鋒，改變了鞍山樓市缺理念、少策略、無營銷策劃的不成熟運(yùn)營歷 史，取得市場轟動(dòng)效應(yīng)，接續(xù)項(xiàng)目爭相模仿； 20xx 年，市政府明確提出“經(jīng)營城市”理念，實(shí)行土地公開拍賣