【正文】 初級(jí)產(chǎn)品和市場(chǎng)，實(shí)行獨(dú)立核算。 實(shí)行此種組織模式應(yīng)注意的問(wèn)題是盡量避免“本位主義”和機(jī)構(gòu)重疊。它的優(yōu)點(diǎn)是：加強(qiáng)了各職能部門(mén)的橫向聯(lián)系，具有較大的機(jī)動(dòng)性和適應(yīng)性，實(shí)現(xiàn)了集權(quán)和分權(quán)的優(yōu)化結(jié)合，有利于發(fā)揮專業(yè)人員的潛力，有利于各類人才的培養(yǎng)。 3． 5． 2． 5．網(wǎng)絡(luò) 結(jié)構(gòu) 隨著市場(chǎng)和技術(shù)的進(jìn)一步發(fā)展，企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)中的知識(shí)含量逐漸加大，企業(yè)的技術(shù)權(quán)力逐漸向第一線和基層轉(zhuǎn)移。它對(duì)環(huán)境的適應(yīng)性和對(duì)戰(zhàn)略的充分理解是其最大的特征。網(wǎng)絡(luò)組織結(jié)構(gòu)強(qiáng)調(diào)建立學(xué)習(xí)型組織、強(qiáng)調(diào)團(tuán)隊(duì)協(xié)作、知識(shí)能力、虛擬任務(wù)。企業(yè)根據(jù)自身的實(shí)際情況和業(yè)務(wù)管理需要，可以選擇其中適合的一種模式或幾種模式所形成的組合模式。 （插入組 織結(jié)構(gòu)模式示意圖） 3． 5． 3 人才戰(zhàn)略 人才是企業(yè)發(fā)展的靈魂。 尊重人性是企業(yè)管理的基本前提，換位思考可以使管理者設(shè)計(jì)的管理模式可易推行，可以使管理制度更易接受，利益共享則是對(duì)前兩項(xiàng)原則的一個(gè) 具體體現(xiàn)，是人的物質(zhì)性的根本體現(xiàn)。 四、精神分享：社會(huì)人的需要使企業(yè)員工需要一個(gè)良好的團(tuán)隊(duì)環(huán)境，優(yōu)良的團(tuán)隊(duì)精神可以使員工獲得極大的精神財(cái)富，是企業(yè)文化的最大作用。報(bào)酬體系是企業(yè)人員管理的基礎(chǔ)和核心，它的設(shè)計(jì)應(yīng)當(dāng)盡量使管理者與被管理者更加關(guān)注工作業(yè)績(jī)而非報(bào)酬本身，使報(bào)酬建立在貢獻(xiàn)的基礎(chǔ)上。它的實(shí)現(xiàn)基礎(chǔ)是固定的職位和固定的考評(píng)體系。 薪酬計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)表 職位 等級(jí) 總經(jīng)理 副總經(jīng)理 部門(mén)經(jīng)理 主管 業(yè)務(wù) 員 文秘 一級(jí) 二級(jí) 三級(jí) … 房地產(chǎn)中介公司報(bào)酬體系之中的另一項(xiàng)內(nèi)容重要就是業(yè)務(wù)提成制度（ mission system）。此種提成辦法適合于難度小且發(fā)生較為頻繁的業(yè)務(wù)，比如單 純的信息提供、簡(jiǎn)單的代辦行為等。這種提成方式的缺點(diǎn)是可能增加管理成本。提成制度要相對(duì)穩(wěn)定，具有公平性和公開(kāi)性，要協(xié)調(diào)集體協(xié)作與個(gè)人英雄主義的關(guān)系，使之即能發(fā)揮企業(yè)的團(tuán)隊(duì)效應(yīng)和規(guī)模效應(yīng)，又不會(huì)滋養(yǎng)業(yè)務(wù)人員的怠惰心理，產(chǎn)生吃大鍋飯的現(xiàn)象。常規(guī)管理在人事走向上選擇“唯一升遷路徑”，對(duì)員工業(yè)績(jī)的肯定除了提高薪金外，大多采用升職的辦法，這種做法可能會(huì)使大量技術(shù)人才在升到管理崗位以后無(wú)法勝任工作，造成人力資源的極大浪費(fèi)，形成“升職黑洞”。 這一制度的建立基礎(chǔ)是企業(yè)具有完善的崗位職責(zé)考核體系。 二、崗位職責(zé)標(biāo)準(zhǔn)。它是對(duì)企業(yè)員。 三、崗位考證標(biāo)準(zhǔn)。職務(wù)說(shuō)明書(shū)是對(duì)工作崗位的具體描述，包括崗位描述、工作內(nèi)容、行政關(guān)系、人員素質(zhì) 要求等項(xiàng)內(nèi)容。 資深職位制度是一種職位升遷制度，這里的職位并不單指行政職位，還包括以專業(yè)技能為評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)的技術(shù)職位――“專業(yè)資深職位”。 手續(xù)代辦 信息提供 租賃業(yè)務(wù) 買(mǎi)賣業(yè)務(wù) 定額 定額 比例 比例 比例 比例 比例 比例 比例 非專職 專職 收入 收入 收入 收入 收入 收入 業(yè)務(wù)員 業(yè)務(wù)主管 業(yè)務(wù)經(jīng)理 業(yè)務(wù)總監(jiān) 其他人員 ―― ―― ―― ―― ―― ―― 3． 5． 3． 2． 2 資深職位制 企業(yè)管理經(jīng)常會(huì)陷入這樣兩難的困境：能夠提供給員工晉升的位置過(guò)少，而希望晉升的人數(shù)過(guò)多導(dǎo)致的管理矛盾。 企業(yè)可以根據(jù)不同業(yè)務(wù)的發(fā)生特點(diǎn)采取不同的提成計(jì)算辦法。 三、變動(dòng)比例提成：即提成比例隨著業(yè)務(wù)發(fā)生額度的不同也相應(yīng)變化的提成辦法。與薪資標(biāo)準(zhǔn)不同的地方在于它實(shí)際上體現(xiàn)了一種企業(yè)激勵(lì)機(jī)制，與員工實(shí)際工作業(yè)績(jī)緊密聯(lián)系。 職位等級(jí)的確定涉及兩方面內(nèi)容：一是職務(wù)，一是考評(píng)等級(jí)。 房地產(chǎn)中介企業(yè)的報(bào)酬體系應(yīng)該包含兩方面的內(nèi)容，一是薪資標(biāo)準(zhǔn)，一是業(yè)務(wù)提成制度。 六、成功分享：?jiǎn)T工從企業(yè)迅速發(fā)展中分享給每個(gè)人提供的發(fā)展空間和機(jī)會(huì) 3． 5． 3． 2．人才戰(zhàn)略基本內(nèi)容 3． 5． 3． 2． 1 建立科學(xué)合理的報(bào)酬體系。 二、福利分享：為員工辦理醫(yī)療、養(yǎng)老等保險(xiǎn)；提供免費(fèi)午餐、住宿補(bǔ)貼、私車補(bǔ)貼、通訊補(bǔ)貼等多項(xiàng)福利，使員工獲得企業(yè)創(chuàng)造的財(cái)富。以服務(wù)為核心產(chǎn)品的房地產(chǎn)中介企業(yè)，其管理的核心內(nèi)容就是對(duì)經(jīng)紀(jì)人的管理。 企業(yè)的組織有生命周期，容易老化，只有與市場(chǎng)環(huán)境和企業(yè)自身業(yè)務(wù)發(fā)展?fàn)顩r相匹配的組織模式才能成為企業(yè)發(fā)展的催化劑。將部門(mén)之間的職能關(guān)系發(fā)展成互為客戶式的服務(wù)關(guān)系是管理思想的重大突破。在以信息化為主要特征的知識(shí)經(jīng)濟(jì)時(shí)代，網(wǎng)絡(luò)結(jié)構(gòu)是企業(yè)必須面對(duì)的一種組織結(jié)構(gòu)戰(zhàn)略選擇。在現(xiàn)代電子技術(shù)的催化下，這種演變的趨勢(shì)更加明顯，從而形成了在電子計(jì)算機(jī)聯(lián)接下，以每個(gè)作業(yè)點(diǎn)為終端的網(wǎng)絡(luò)組織結(jié)構(gòu)。這種組織具有臨時(shí)性的特點(diǎn)。是把按職能劃分的部門(mén)和按產(chǎn)品（或項(xiàng)目、服務(wù) 等）劃分的部門(mén)結(jié)合起來(lái)，使同一員工既同原來(lái)職能部門(mén)保持組織與業(yè)務(wù)上的聯(lián)系，又參加產(chǎn)品或項(xiàng)目小組的工作。當(dāng)公司具有一定規(guī)模并從事不同行業(yè)時(shí)可以考慮實(shí)行事業(yè)部制。實(shí)行這種組織結(jié)構(gòu)的關(guān)鍵在于職能部門(mén)職責(zé)權(quán)限的明確劃分。目前，它更多應(yīng)用在企業(yè)內(nèi)部管理單元的日常管理中。這種形式的特點(diǎn)是權(quán)力集中、責(zé)任分明、命令統(tǒng)一、控制嚴(yán)密。雖然不同行業(yè)的運(yùn)作模式和管理思想不盡相同，但是基于權(quán)力安排和人力安排的組織結(jié)構(gòu)模式有其共同的基本形式。 五、計(jì)劃執(zhí)行及檢驗(yàn)。 三、實(shí)施步 驟。 3． 5． 1． 3 業(yè)務(wù)拓展戰(zhàn)略實(shí)施計(jì)劃的制定及執(zhí)行 在業(yè)務(wù)拓展戰(zhàn)略內(nèi)容確定之后，企業(yè)應(yīng)根據(jù)自身實(shí)際情況制定相應(yīng)的戰(zhàn)略實(shí)施計(jì)劃，一 般業(yè)務(wù)拓展戰(zhàn)略實(shí)施計(jì)劃包括以下幾部分內(nèi)容： 一、實(shí)施目標(biāo)。但是由于資本運(yùn)作是企業(yè)級(jí)運(yùn)作，對(duì)企業(yè)自身發(fā)展程度和操作人的要求都相對(duì)較高，在企業(yè)及其領(lǐng)導(dǎo)者沒(méi)有充分準(zhǔn)備之前，此項(xiàng)運(yùn)作是無(wú)法真正進(jìn)行的。 另外異地市場(chǎng)的拓展必須要建立在深入的市場(chǎng)調(diào)查基礎(chǔ)之上。業(yè)務(wù)領(lǐng)域的拓展需要大量具有不同專業(yè)素質(zhì)的人才將商業(yè)計(jì)劃付諸現(xiàn)實(shí)，而且在非專業(yè)業(yè)務(wù)領(lǐng)域開(kāi)拓的初期往往需要足夠的資金來(lái)支持市場(chǎng)導(dǎo)入過(guò)程。 第二階段新業(yè)務(wù)領(lǐng)域的開(kāi)發(fā)。 二、不同業(yè)務(wù)層面的不同 策略問(wèn)題。這個(gè)問(wèn)題在很多大型企業(yè)發(fā)展的過(guò)程中都沒(méi)能得到良好的解決。 3． 5． 1． 2．業(yè)務(wù)拓展戰(zhàn)略內(nèi)容 根據(jù)富房置換的實(shí)際情況，這里為其設(shè)計(jì)如下階段性業(yè)務(wù)拓展模式： 第一階段：現(xiàn)有業(yè)務(wù)領(lǐng)域的鞏固和新業(yè)務(wù)品種挖掘 富房目前所涉及的業(yè)務(wù)領(lǐng)域主要集中在普通居住用物業(yè)的租賃和買(mǎi)賣代理上。 房地產(chǎn) 產(chǎn)品 流通 過(guò)程 相關(guān) 部門(mén) 交易 主體 土地交易 建筑施工 商品房銷售 房產(chǎn)租賃 二次轉(zhuǎn)讓 消費(fèi)者 開(kāi)發(fā)商 業(yè)主 建筑設(shè)計(jì) 建筑施工 建筑裝修 材料設(shè)備 家居用品 法律事務(wù) 金融事務(wù) 政府事務(wù) 居住用物業(yè) 辦公用物業(yè) 商業(yè)用物業(yè) 如上圖所示，中介業(yè)務(wù)作為種居間業(yè)務(wù)將可能發(fā)生在盒狀線的各個(gè)節(jié)點(diǎn)上，即會(huì)產(chǎn)生從資產(chǎn)評(píng)估、項(xiàng)目投資策劃、營(yíng)銷策劃、代理銷售、權(quán)證代辦、置業(yè)擔(dān)保 … 直至貿(mào)易代理、文化傳播等不同業(yè)務(wù)領(lǐng)域，以及不同領(lǐng)域中因不同產(chǎn)品對(duì)象和客戶群體而產(chǎn)生的企業(yè)定位的不同層次，即有專門(mén)以辦公用物業(yè)為主要服務(wù)對(duì)象或以居住用物業(yè)為主要服務(wù)對(duì)象的不同檔次服務(wù)內(nèi)容。業(yè)務(wù)創(chuàng)新是企業(yè)生存和發(fā)展的基礎(chǔ)，沒(méi)有市場(chǎng)前景的企業(yè)戰(zhàn)略只能是空談，同時(shí)，業(yè)務(wù)戰(zhàn)略需要相應(yīng)各方面的戰(zhàn)略作為保障，才能真正實(shí)現(xiàn)。 3． 4． 1 戰(zhàn)略實(shí)施原則 企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的實(shí)施應(yīng)當(dāng)遵循：先整體后局部，先計(jì)劃后行動(dòng)，先制度后推廣，自上而下，貫徹堅(jiān)決，及時(shí)檢驗(yàn)，及時(shí)調(diào)整的原則。 這里對(duì)企業(yè)階段性發(fā)展戰(zhàn)略進(jìn)行定性的描述，富房可以根據(jù)自身的情況進(jìn)行進(jìn)一步的定量目標(biāo)設(shè)計(jì)?！安町愋浴辈⒎侵笜I(yè)務(wù)范圍和品種上的差異，而是帶有企業(yè)自身文化特色增值性服務(wù)內(nèi)容，是競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手無(wú)法效仿和實(shí)現(xiàn)的人性化服務(wù)創(chuàng)新。即企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)應(yīng)該能充分適應(yīng)環(huán)境變化、具有較強(qiáng)的擴(kuò)展性，并應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行及時(shí)修正。企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略應(yīng)該是分階段進(jìn)行的，應(yīng)該是長(zhǎng)遠(yuǎn)目標(biāo)與近期目標(biāo)的協(xié)調(diào)和統(tǒng)一。戰(zhàn)略目標(biāo)應(yīng)該站在企業(yè)全面發(fā)展的角度，對(duì)企業(yè)管理中涉及的各個(gè)方面進(jìn)行系統(tǒng)規(guī)劃。 3． 2 成都市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r 3． 2． 1 自然特點(diǎn) 3． 2． 2 人文特征 3． 2． 3 成都房地產(chǎn)中介市場(chǎng)概述 3． 3 企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)的制定 企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略是從全 局的角度，以發(fā)展的觀點(diǎn)對(duì)企業(yè)未來(lái)所進(jìn)行的全面規(guī)劃，它具有全局性、長(zhǎng)遠(yuǎn)性、對(duì)搞性和綱領(lǐng)性等特征，企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)的制定是企業(yè)長(zhǎng)期、穩(wěn)定發(fā)展的 起點(diǎn)和根本保證。這使一些原始的中介服務(wù)手段無(wú)法奏效，某些規(guī)模小、靠鉆法律空子為生的中介公司已無(wú)生存空間，而一些資金、品牌為背景支持的新型中介企業(yè)開(kāi)始迅速占領(lǐng)市場(chǎng)； 第三，市場(chǎng)規(guī)模的擴(kuò)大要求中介 企業(yè)不斷擴(kuò)大規(guī)模，增加門(mén)店數(shù)量，保持市場(chǎng)占有率，而公司規(guī)模的擴(kuò)大與原始的管理手段和信息傳遞方式之間存在著嚴(yán)重沖突，管理模式和信息技術(shù)應(yīng)用成為制約企業(yè)擴(kuò)大規(guī)模的重要因素； 第四，房地產(chǎn)中介目前的經(jīng)營(yíng)方式使企業(yè)的發(fā)展過(guò)分依賴銷售人員的個(gè)人能力。 3． 1． 3 我國(guó)房地產(chǎn)中介行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢(shì) 作為房地產(chǎn)商品流通過(guò)程的重要環(huán)節(jié)，隨著我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，我國(guó)房地產(chǎn)中介企業(yè)對(duì)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，提高專業(yè)水平，加速流通過(guò)程起著越來(lái)越重要的作用。由于中介服務(wù)本身作為一種居間活動(dòng)就具有廣泛的適應(yīng)性，而房地產(chǎn)交易特性使房地產(chǎn)中介企業(yè)具有廣泛的生存空間。房地產(chǎn)中 介企業(yè)的“商品”就服務(wù)，服務(wù)質(zhì)量是企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的重要衡量標(biāo)準(zhǔn)。 一、經(jīng)營(yíng)對(duì)象的信息性。我國(guó)《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定：“房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)應(yīng)包括房地產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)等。 房地產(chǎn)市場(chǎng)可以從狹義、廣義兩個(gè)層面來(lái)理解：狹義的房地產(chǎn)市場(chǎng)是指房地產(chǎn)產(chǎn)品市場(chǎng)；廣義的房地產(chǎn)市場(chǎng)是指房地產(chǎn)再生產(chǎn)過(guò)程中所有交換關(guān)系的總和，它不僅包括房地產(chǎn)產(chǎn)品市場(chǎng)，而且包括房地產(chǎn)再生產(chǎn)過(guò)程中涉及的土地、資金、勞動(dòng)力、信息、技術(shù)等要素市場(chǎng)。房地產(chǎn)商品交易，除了實(shí)物和貨幣物質(zhì)上的交換之外，同時(shí)還伴隨著其是權(quán)屬的轉(zhuǎn)移。 六、 乏完整的企業(yè)崗位責(zé)任制度，使考核和監(jiān)督缺乏明確的依據(jù)。 二、企業(yè)內(nèi)部管理制度和業(yè)務(wù)管理制度不夠健全，調(diào)整過(guò)于頻繁，使企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況不十分穩(wěn)定，受人員素質(zhì)約束較大。目前富房還缺乏對(duì)市場(chǎng)的整體營(yíng)銷概念和實(shí)施策略，還沒(méi)有正式開(kāi)展企業(yè)營(yíng)銷過(guò)程。 但是應(yīng)該看到的是企業(yè)文化建設(shè)并非只是體現(xiàn)在 VI 方面，形象的統(tǒng)一只是企業(yè)文化表現(xiàn)的一個(gè)方面，真正的企業(yè)文化是滲透在企業(yè)管理的每一個(gè)毛孔中的，是企業(yè)內(nèi)在品質(zhì)和企業(yè)作風(fēng)的綜合體現(xiàn)。此外財(cái)務(wù)人員還不得不面對(duì)日常大量的業(yè)務(wù)核算和統(tǒng)計(jì)工作。由于業(yè)務(wù)需要，目前各分店都有收款權(quán)，財(cái)務(wù)部門(mén)為各分店在銀行開(kāi)立存折，分店只能存入不能取出。公司目前還沒(méi)有建立完整的考核和激勵(lì)制度，只是由一些零散地與業(yè)務(wù)緊密結(jié)合的管理規(guī)定代替。房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)最終是靠經(jīng)紀(jì)人來(lái)完成的。從企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展來(lái)看，大宗業(yè)務(wù)將始終是企業(yè)一個(gè)高利潤(rùn)增長(zhǎng)區(qū)，因此應(yīng)積極利用企業(yè)各 方資源開(kāi)拓此項(xiàng)業(yè)務(wù)。 目前存在的問(wèn)題是：一方面由總部集中對(duì)各分店進(jìn)行直接的業(yè)務(wù)管理，使管理人員、財(cái)務(wù)人員經(jīng)常面對(duì)大量的事務(wù)性工作，管理力度實(shí)際上被削弱，并且使整體 辦事效率降低；另一方面，由于在權(quán)證和按揭辦理過(guò)程以及財(cái)務(wù)管理等業(yè)務(wù)關(guān)鍵點(diǎn)上管理不夠嚴(yán)密，使得二手房合同執(zhí)行管理方面存在著較為明顯的漏洞，企業(yè)整體效益仍難以得到最大程度的保證。 新生的交易品種由于存在著較大的法規(guī)管理空白和較大的市場(chǎng)需求空間，因而這項(xiàng)業(yè)務(wù)已經(jīng)成為所有大型中介企業(yè)的經(jīng)營(yíng)重點(diǎn)。但是目前此項(xiàng)業(yè)務(wù)開(kāi)展的不夠順利，這主要源于以下幾個(gè)方面的制約： 第一，市場(chǎng)成熟度不高，客戶群體對(duì)此項(xiàng)業(yè)務(wù)認(rèn)知度較低； 第二，企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理經(jīng)驗(yàn)不足，業(yè)務(wù)人員缺乏相關(guān)的培訓(xùn)，阻礙了業(yè)務(wù)的廣泛拓展； 第三，分層次市場(chǎng)存在供需不平衡，在供小于求的情況，業(yè)務(wù)生存空間較小； 第四，信息 來(lái)源渠道不暢，信息內(nèi)部交流和傳遞受到嚴(yán)重制約，無(wú)法發(fā)揮規(guī)模效應(yīng)。 連瑣店 權(quán)證中心 信貸科 房源科 律師公證 租賃業(yè)務(wù)（包括一般租賃和房屋銀行）流程圖 分店 總部 房源科 發(fā)展研究部 房屋銀行部 房源科 財(cái)務(wù)部 房屋銀行部 財(cái)務(wù)部 租賃業(yè)務(wù)是房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)中產(chǎn)生最早、交易過(guò)程最清晰、最簡(jiǎn)單的業(yè)務(wù)品種。 這里根據(jù)我們的調(diào)查將其實(shí)際執(zhí)行情況畫(huà)出： 總經(jīng)理 副總經(jīng)理 副總經(jīng)理 房屋銀行部 發(fā)展研究部 網(wǎng)絡(luò)部 客戶服務(wù)中心 大宗業(yè)務(wù)二部 加盟店建設(shè) 經(jīng)營(yíng)一部 經(jīng)營(yíng)二部 大宗業(yè)務(wù)一部 財(cái)務(wù)部 總經(jīng)理辦公室