【正文】 一、固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅 固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅是對單位和個人用于固定資產(chǎn)投資的各種資金征收的一種稅。土地使用權(quán)交換、房屋交換時，以所交換的土地使用權(quán)、房屋的價格的差額為計稅依據(jù)。為了保護房屋產(chǎn)權(quán)交易雙方的合法權(quán)益，體現(xiàn)公平交易，避免發(fā)生隱價、瞞價等逃稅行為，征收機關(guān)認為有必要時，也可以直接或委托房地產(chǎn)估價機構(gòu)對房屋價值進行評估，以評估價格作為計稅依據(jù)。 二、課稅對象 契稅的征稅對象是發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn) 移變動的土地、房屋。 轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬是指下列行為： ? 國有土地使用權(quán)出讓； ? 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，包括出售、贈與和交換； ? 房 屋買賣； ? 房屋贈與； ? 房屋交換。 ? 對于個別由政府審批同意進行成片開發(fā)、周期較長的房地產(chǎn)項目，其房地產(chǎn)在上述 5 年免稅期以后首次轉(zhuǎn)讓的，經(jīng)所在地財政、稅務(wù)部門審核，并報財政部、國家稅務(wù)總局核準(zhǔn)，可以適當(dāng)延長免稅期限，在上述免稅期限再次 第 16 頁 共 311 頁 轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)以及不符合上述規(guī)定的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，如超過合同范圍的房地產(chǎn)或變更合同的，均應(yīng)按規(guī)定征收土地增值稅。具體辦法由各省、自治區(qū)、直轄市地方稅務(wù)局根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r制定。 符合上述免稅規(guī)定的單位和個人，須向房地產(chǎn)所在地稅務(wù)機關(guān)提出免稅申請，經(jīng)稅務(wù)機關(guān)審核后，免征土地增值稅。普通標(biāo)準(zhǔn)住宅與其他住宅的具體劃分界限由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。也可按稅務(wù)機關(guān)確認的其他方式計算分攤。 ? 與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時已繳納的營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、印花稅。凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用按取得土地使用權(quán)所付的金額與 開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本兩項規(guī)定計算的金額的 10%以內(nèi)計算扣除。其中：①土地征收及拆遷補償費，包括土地征收費、耕地占用稅、勞動力安置費及有關(guān)地上、地下附著物 拆遷補償?shù)膬糁С?、安置拆遷用房支出等；②前期工程費，包括規(guī)劃、設(shè)計、項目可行性研究、水文、地質(zhì)、勘察、測繪、“三通一平”等支出；③建筑安裝工程費，是指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費和以自營方式發(fā)生的建筑安裝工程費；④基礎(chǔ)設(shè)施費，包括開發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出；⑤公共配套設(shè)施費，包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出；⑥開發(fā)間接費用，是指直接組織、管理開發(fā)項目發(fā)生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修建費、辦公費、水電費、勞動保 護費、周轉(zhuǎn)房攤銷等。 上述扣除項目的具體內(nèi)容為： ? 取得土地使用權(quán)所支付的金額，是指納稅人 為取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用。 15%； 土地增值額超過扣除項目金額 200%的，應(yīng)納稅額＝土地增值額179。 30%； 土地增值額超過扣除項目金額 50%，未超過 100%的，應(yīng)納稅額＝土地增值額179。具體包括貨幣收入、實物收入和其他收入。不包括通過繼承、 贈與等方式無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。 一、納稅人 凡有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其他附著物 （ 以下簡稱轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn) ） 并取得收入的單位和個人為土地增值稅的納稅人。 七、納稅環(huán)節(jié)和納稅期限 耕地占用稅的納稅環(huán)節(jié) ，是在各級人民政府依法批準(zhǔn)單位和個人占用耕地后，土地管理部門發(fā)放征 （ 占 ） 用土地通知書和劃撥用地之前，由土地管理部門將批件及時抄送所在地的稅務(wù)征收機關(guān)，由征收機關(guān)通知納稅人在規(guī)定的時間內(nèi)到指定地點繳納稅款或辦理減免稅手續(xù)，土地管理部門憑完稅收據(jù)或減免稅憑證發(fā)放用地批準(zhǔn)文件。 ⑤對定居臺胞新建住宅占用耕地，如確屬于農(nóng)業(yè)戶口，可比照農(nóng)民建房減半征稅。 六、減稅、免稅 ? 減稅范圍 ①農(nóng)村居民占用耕地新建住宅，按規(guī)定稅額減半征收。上海市；北京市 ；天津市 元；重慶市 ；浙江 （ 含寧波市 ） 、福建、江蘇、廣東 （ 含廣州市 ） 4省各 ；湖北 （ 含武漢市 ） 、湖南、遼寧 （ 含沈陽、大連市 ） 3省各 ；河北、山東 （ 含青島市 ） 、江西、安徽、河南、四川 6省各 ；廣西、陜西 （ 含西安市 ） 、貴州、云南 4省、自治區(qū)各 元；山西、黑龍江 （ 含哈爾濱市 ） 、吉林 3省各 ；甘肅、寧夏、內(nèi)蒙 古、青海、新疆 5省、自治區(qū)各 。耕地占用稅實行據(jù)實征收原則，對于實際占用耕地超過批準(zhǔn)占用耕地，以及未經(jīng)批準(zhǔn)而自行占用耕地的，經(jīng)調(diào)查 核實后，由財政部門按照實際占用耕地面積，依法征收耕地占用稅，并由土地管理部門按有關(guān)規(guī)定處理。對于農(nóng)民家庭占用耕地建房的，家庭成員中除未成年人和沒有行為能力的人外，都可為耕地占用稅的納稅人。 ? 困難性及臨時性減免稅 第 10 頁 共 311 頁 納稅人繳納土地使用稅確有困難需要定期減免的，由省、自治區(qū)、直轄市稅務(wù)機關(guān)審批，但年減免稅額達到或超過 10 萬元的，要報經(jīng)財政部、國家稅務(wù)總局批準(zhǔn)；對遭受自然災(zāi)害需要減免稅的企業(yè)和單位，省、自治區(qū)、直轄市稅務(wù)機關(guān)，可根據(jù)受害情況，給予臨時性的減稅或免稅照顧，以支持生產(chǎn)幫助企業(yè)和單位渡過難關(guān)。 ? 納稅期限 土地使用稅按年計算，分期繳納。 考慮到一些地區(qū)經(jīng)濟較為落后，需要適當(dāng)降低稅額以及一些經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)需適當(dāng)提高稅額的情況，但降低額不得超過最低稅額的 30%；經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)可以適當(dāng)提高適用稅額標(biāo)準(zhǔn)，但必須報經(jīng)財政部批準(zhǔn)。 四、適用稅額和應(yīng)納稅額的計算 土地使用稅是采用分類分級的幅度定額稅率。 二、課稅對象 土地使用稅在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)征收。但學(xué)校興辦的校辦工廠、校辦企業(yè)、商店、招待所等的房產(chǎn)應(yīng)按規(guī)定征收房產(chǎn)稅。 第 8 頁 共 311 頁 ④在基建工地為基建工地服務(wù)的各種工棚、材料棚、休息棚和辦公室、食堂、茶爐房、汽車房等臨時性房屋，在施工期間一律免征房產(chǎn)稅。 ? 經(jīng)財政部批準(zhǔn)免稅的其他房產(chǎn)。 ? 由國家財政部門撥付事業(yè)經(jīng)費的單位自用的房產(chǎn)。房產(chǎn)稅按年計征，分期繳 納。 五、納稅地點和納稅期限 ? 納稅地點。租金收入是房屋所有權(quán)人出租房產(chǎn)使用權(quán)所得的報酬，包括貨幣收入和實物收入。《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》規(guī)定，房 第 7 頁 共 311 頁 產(chǎn)稅在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)征收。 第二節(jié) 房 產(chǎn) 稅 房產(chǎn)稅是以房產(chǎn)為課稅對象，向產(chǎn)權(quán) 所有人征收的一種稅。 ? 納稅人依法享有申 請減稅、免稅、退稅的權(quán)利。 ? 法律、行政法規(guī)規(guī)定的納稅人和扣繳義務(wù)人必須依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定繳納稅款、代扣代繳、代收代繳稅款。 對納稅人的違章行為，可以根據(jù)情節(jié)輕重，分別采取以下方式進行處理：批評教育、強行扣款、加收滯納金、罰款、追究刑事責(zé)任等。抗稅是指納稅人對抗國家稅法拒絕納稅的違法行為。 稅收具有嚴肅性，而稅收制度中關(guān)于附加、加成和減免稅的有關(guān)規(guī)定，則把稅收法律制度的嚴肅性和必要的靈活性密切地結(jié)合起來，使稅收法律制度能夠因地制宜，貫徹國家的稅收政策，更好地發(fā)揮稅收的調(diào)節(jié)作用。加成一般是在收益課稅中采用，以便有效地調(diào)節(jié)某些納稅人的收入，附加則不一定。通常把按國家稅法規(guī)定的 稅率征收的稅款稱為正稅，把正稅以外征收的附加稱為副稅。按稅率和稅基的關(guān)系劃分，稅率主要有比例稅率、累進稅率和定額稅率三類。 ? 稅基 稅基是課稅基礎(chǔ)的簡稱，有兩層涵義：稅基的質(zhì)，即課稅的具體對象，有實物量和價值量兩類；稅基的量，即課稅對象中，有多少可以作為計算應(yīng)課稅 第 5 頁 共 311 頁 的基 數(shù)。納稅人是直接向國家交納稅款的單位和個人，負稅人是實際負擔(dān)稅款的單位和個人。稅收法律、法規(guī)及規(guī)章是稅收制度的主體。 ? 固定性 ，也稱確定性。 ? 無償性。 （三）考試范圍 營業(yè)稅 （ 1）營業(yè)稅概念 （ 2）營業(yè)稅的計稅依據(jù) 城市維護建設(shè)稅 第 3 頁 共 311 頁 （ 1）城市維護建設(shè)稅概念 （ 2）城市維護建設(shè)稅的計稅依據(jù) 教育費附加 （ 1）教育費附加概念 （ 2）教育費附加的計稅依據(jù) 企業(yè)所得稅 （ 1）企業(yè)所得稅概念 （ 2）企業(yè)所得稅的計稅依據(jù) 契稅 （ 1）契稅概念 （ 2）契稅的計稅依據(jù) 印花稅 （ 1）印花稅概念 （ 2）印花稅的計稅依據(jù) 第 4 頁 共 311 頁 第一節(jié) 稅收制度概述 一、稅收的概念及特征 稅收是國家參與社會剩余產(chǎn)品分配的一種規(guī)范形式，其本質(zhì)是國家憑借政治權(quán)力，按照法律規(guī)定的程序和標(biāo)準(zhǔn)，無償?shù)厝〉秘斦杖氲囊环N手段。 （三）考試范圍 房產(chǎn)稅 （ 1）房產(chǎn)稅概念 （ 2）房產(chǎn)稅的計稅依據(jù) 房地產(chǎn)稅 （ 1）房地產(chǎn)稅概念 （ 2）房地產(chǎn)稅的計稅依據(jù) 四、相關(guān)稅收 （一）考試目的 測試應(yīng)考人員對相關(guān)稅收知識的理解與掌握程度。 熟悉：土地增值稅概念及計稅依據(jù)。 熟悉：稅收的特征，稅收的分類。 （二）考試基本要求 掌握：稅收概念，稅收主體，稅制概念及構(gòu)成要素，稅基與稅率。 （二）考試基本要求 第 2 頁 共 311 頁 掌握：城鎮(zhèn)土地使用稅概念及計稅依據(jù)，耕地占用稅概念及計稅依據(jù)。 熟悉：房地產(chǎn)稅的概念及計稅依據(jù)。 了解：印花稅概念及計稅依據(jù)。根據(jù)法律的規(guī)定，國家以社會管理者的身份，對所有的納稅人強制性征稅，納稅人不得以任何理由抗拒國家稅收。無償性是稅收的關(guān)鍵特征。 二、稅收制度及構(gòu)成要素 稅收制度簡稱稅制，是國家各項稅收法律、法規(guī)、規(guī)章和稅收管理體制等的總稱，是國家處理稅收分配關(guān)系的總規(guī)范。 納稅人 和負稅人不同。根據(jù)課稅對象的性質(zhì)不同，全部稅種分為 5大類：流轉(zhuǎn)稅、收益稅、財產(chǎn)稅、資源稅和行為目的稅。稅率是稅收制度和政策的中心環(huán)節(jié)，直接關(guān)系到國家財政收入和納稅人的負擔(dān)。 附加是地方附加的簡稱，是地方政府在正稅之外附加征收的一部分稅款。 加成與附加不同，加成只對特定的納稅人加征，附加對所有納稅人加征。減免稅是國家根據(jù)一定時期的政治、經(jīng)濟、社會政策的要求而對某些特定的生產(chǎn)經(jīng)營活動或某些特定的納稅人 給予的優(yōu)惠。偷稅是指納稅人有意識地采取非法手段不交或少交稅款的違法行為。漏 稅和欠稅屬一般違章行為，不構(gòu)成犯罪。任何機關(guān)、單位和個人不得違反法律、行政法規(guī)的規(guī)定，擅自作出稅收開 征、停征以及減稅、免稅、退稅、補稅和其他同稅收法律、行政法規(guī)相抵觸的決定。 ? 納稅人、扣繳義務(wù)人有權(quán)要求稅務(wù)機關(guān)為納稅人、扣繳義務(wù)人的情況保密，稅務(wù)機關(guān)應(yīng)當(dāng)依法為納稅人、扣繳義務(wù)人的情況保密。其他與房地產(chǎn)緊密相關(guān)的稅種主要有固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅、營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、教育費附加、企業(yè)所得稅、外國投資企業(yè)和外國企業(yè)所得稅、印花稅。 二、課稅對象 房產(chǎn)稅的課稅對象是房產(chǎn)。 對于出租的房產(chǎn)，以房產(chǎn)租金收入為計稅依據(jù)。按房產(chǎn)余值計征的，稅率為 %；按房產(chǎn)租金收入計征的，稅率為 12%。 ? 納稅期限。但是，上述單位的出租房產(chǎn)以及非自身業(yè)務(wù)使用的生產(chǎn)、經(jīng)營用房，不屬于免稅范圍。 ? 個人所有非營業(yè)用的房產(chǎn)。 ③房產(chǎn)大修停用半年以上的，經(jīng)納稅人申請，稅務(wù)機關(guān)審核，在大修期間可免征房產(chǎn)稅。 ⑥中、小學(xué)校及高等學(xué)校用于教學(xué)及科研等本身業(yè)務(wù)的房產(chǎn)免征房產(chǎn)稅。擁有土地使用權(quán)的納稅人不在土地所在地的，由代管人或?qū)嶋H使用人繳納；土地使用權(quán)未確定或權(quán)屬糾紛未解決的，由實際使用人納稅；土地使用權(quán)共有的，由共有各方劃分使用比例 分別納稅。納稅人實際占用的土地面積，是指由省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定的單位組織測定的土地面積。據(jù)此，國家規(guī)定，城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)的具體適用稅額幅度，由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定。納稅人使用的土地不屬于同一省 （ 自治區(qū) 、直轄市 ） 管轄范圍的，應(yīng)由納稅人分別向土地所在地的稅務(wù)機關(guān)繳納；在同一省 （ 自治區(qū)、直轄市 ） 管轄范圍內(nèi)，納稅人跨地區(qū)使用的土地，其納稅地點由省、自治區(qū)、直轄市稅務(wù)機關(guān)確定。 ? 由地方確定的免稅 下列幾項用地是否免稅，由省、自治區(qū)、直轄市稅務(wù)機關(guān)確定： ①個人所有的居住房屋及院落用地； ②房產(chǎn)管理部門在房租調(diào)整改革前經(jīng)租的居民住房用地； ③免稅單位職工家屬的宿舍用地； ④民政部門舉辦的安置殘疾人占一定比例的福利工廠用地； ⑤集體的個人舉辦的學(xué)校、醫(yī)院、托兒所、幼兒園用地。包括 國家機關(guān)、企業(yè)、事業(yè)單位，鄉(xiāng)鎮(zhèn)集體企業(yè)、事業(yè)單位，農(nóng)村居民和其他居民。 三、計稅依據(jù) 耕地占用稅以納稅人實際占用耕地面積為計稅依據(jù)，按照規(guī)定稅率一次性計算征收。 為了協(xié)調(diào)政策，避免毗鄰地區(qū)征收稅額過于懸殊，保證國家稅收任務(wù)的完成，財政部對各省、自治區(qū)、直轄市分別核定了每平方米平均稅額。 ? 對單位或者個人獲準(zhǔn)征收或者占用耕地超過兩年不使用的加征規(guī)定稅額 2 倍以下的耕地占用稅。 ④國家在“老、少、邊、窮”地區(qū)采取以工代賑辦法修筑的公路，繳稅確實困難的，由省、自治 區(qū)財政廳 （ 局 ） 審查核定，提出具體意見報財政部批準(zhǔn)后，可酌情給予照顧。 上述免稅用地，凡經(jīng)改變用途、不屬于免稅范圍的，應(yīng)從改變用途起補