【正文】 員調(diào)配，并組織協(xié)調(diào)公司的統(tǒng)一管理，保 證公司的生產(chǎn)經(jīng)營任務(wù)全面完成。具體人員配備如下： 公司 總經(jīng)理 1 名 經(jīng)營管理部： 經(jīng)理 1 名 營業(yè)部主管 6 名 招商主管 由營業(yè)部主管兼任 策劃人員 2 名 客戶服務(wù) 1 名 物業(yè)管理部： 經(jīng)理 1 名 工程主管 1 名 工程人員 6 名 保安人員 10 名 清潔人員 10名 財(cái)務(wù)部： 出納 1 名 會計(jì) 1 名 人事行政部： 人事檔案資料管理 1名 行政事務(wù)管理兼公共關(guān)系協(xié)調(diào) 1 名 三、職能職責(zé) 總經(jīng)理職能職責(zé) 1）負(fù)責(zé)公司總體業(yè)務(wù)，執(zhí)行和代表公 司進(jìn)行業(yè)務(wù)活動。 管理費(fèi)的收取主要考慮以下因素 ： 項(xiàng)目自身的綜合素質(zhì)及市場定位 項(xiàng)目后期經(jīng)營管理模式及介入程度 區(qū)域市場的定價標(biāo)準(zhǔn) 客戶群的定位及客戶的心理接受程度 項(xiàng)目自身的客觀條件及品質(zhì)特征 項(xiàng)目的包裝及宣傳推廣深度 項(xiàng)目的設(shè)備設(shè)施配置情況 物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容 物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn) 物業(yè)管理服務(wù)成本 二、物業(yè)管理費(fèi)定價依據(jù) 區(qū)域市場的定價標(biāo)準(zhǔn) 建湖商服物業(yè)目前仍以依托城市主干道呈分散性分布，并自行發(fā)展的小商戶經(jīng)營的中小型門面為主，這一類型的商業(yè)物業(yè)因其特殊性，不存在統(tǒng)一的物業(yè)管理， 屬于分散經(jīng)營，各自為戰(zhàn)的原始商業(yè)物業(yè)。投入相應(yīng)的廣告進(jìn)行招商，對租戶實(shí)行限制式經(jīng)營，由商場進(jìn)行統(tǒng)一管理，區(qū)域租期三至五年，以保證其經(jīng)營穩(wěn)定性。要將商場定位整體出租或零租，就要對市場進(jìn)行細(xì)分，具體分析圈定的客戶。 有利于發(fā)展商快速突圍，迅速回收資金。商場經(jīng)營一般有 35 年的培養(yǎng)期，基本無盈利，因此 返租利率應(yīng)低開高走； ，應(yīng)迅速將回收資金投入新項(xiàng)目，形成資金的良性循環(huán)，培養(yǎng)返租資金的源泉。 ，各個商鋪能否增值與位置關(guān)系不 大，主要依賴于商場整體經(jīng)營的成功。 其優(yōu)點(diǎn)： 。 有利于發(fā)展商快速突圍，迅速回收資金。但不利于擴(kuò)大企業(yè)資產(chǎn)規(guī)模 和統(tǒng)一經(jīng)營定位。廣州天河城就是一個成功案例，數(shù)十萬平方米寸土未售，其開發(fā)商每年坐收租金數(shù)億，很多經(jīng)營戶求租無門。其優(yōu)點(diǎn)在于：整租給一家具備成功經(jīng)驗(yàn)的商業(yè)經(jīng)營公司，便于經(jīng)營定位和統(tǒng)一經(jīng)營管理，商業(yè)經(jīng)營易于成功，物業(yè)租金逐年遞增，形成穩(wěn)定的利潤源泉，而且可將物業(yè)抵押融資，等待增值。但一般來講，對整售不可抱有太大希望，以免貽誤商機(jī)。以深圳中港城為例，主力商戶是香港百佳超市，目標(biāo)消費(fèi)者的是高消費(fèi)的客戶群，而其他經(jīng)營區(qū)域名牌專賣店眾多，與百佳超市的客戶群相吻合，經(jīng)營上形成優(yōu)勢互補(bǔ)，如果中港城僅僅以百佳 超市作為重點(diǎn)，而其他經(jīng)營面積則放任經(jīng)營任何商品的話，相信會對整個項(xiàng)目甚至對百佳超市都會產(chǎn)生影響。不過，假若以為僅僅以主力商戶的進(jìn)駐作為主要的宣傳策略，就能促進(jìn)商鋪銷售，那就是對主力商戶的促進(jìn)力估計(jì)過大。 將帶租約銷售作為促銷手段，會產(chǎn)生兩個極端：一方面，如果售價太高會嚇跑了購鋪的客戶；另一方面，如果出租方涉及太多的業(yè)主，就會嚇跑了商家。另有一些發(fā)展商一開始就打著銷 售商鋪賺錢的如意算盤，當(dāng)商鋪銷售不理想時，實(shí)力不濟(jì)的發(fā)展商只能看著項(xiàng)目爛尾，稍有實(shí)力的發(fā)展商就會自己先招商、先經(jīng)營商場，等市場狀況有所好轉(zhuǎn)時再伺機(jī)推售，這樣的 “帶租約商鋪 ”你是否還會信心十足呢？帶租約的商鋪在以下情形下，較受投資者歡迎： 承租者是知名品牌商家，有經(jīng)營前景，租金收入有保證； 商鋪的租金水平適中，與市場租金價格相符； 商鋪?zhàn)赓U期五年以上，租期太短缺乏投資保障。所以發(fā)展商喜歡采用先租后售的方式來銷售商鋪，推出所謂的 “帶租約發(fā)售商鋪 ”，作為項(xiàng)目的市場 競爭手段。 返租銷售風(fēng)光不再，已不是萬能的促銷法寶，用得不好只會適得其反，投資者固然難以收回投資，發(fā)展商也不可能獨(dú)善其身，將會受到更大的負(fù)累。而發(fā)展商在定價過程中，已將應(yīng)返還的租金計(jì)入商鋪的售價中，羊毛出在羊身上，比如，一個售價 60 萬元的商鋪，如果采用返租還本方式銷售，商鋪返租 5 年給發(fā)展商，每年向投資者返還成交總額 8%作租金，于是發(fā)展商將商鋪價格定在 100萬元，對于發(fā)展商來說，返租策略既可幫助發(fā)展商預(yù)先多收了 40%成交款項(xiàng)的無息貸款，在以后的幾年間才分期返還給投資者，還可以免費(fèi)取得商鋪幾年的經(jīng)營權(quán)。 應(yīng)該說，物業(yè)管理和商業(yè)管理都是商業(yè)物業(yè)正常營運(yùn)所不可或缺的，物業(yè)管理是商業(yè)管理的基礎(chǔ)，商業(yè)管理是物業(yè)管理的延伸，兩者相輔相承，相互聯(lián)系但又相對獨(dú)立，簡單地將商業(yè)管理歸納到物業(yè)管理中統(tǒng)籌運(yùn)作是盲目的做法，不利于商場經(jīng)營持續(xù)興旺。 誤區(qū)二：只要做好物業(yè)管理，就可以不要商業(yè)管理 由于我國商業(yè)物業(yè)發(fā)展起步較晚，專業(yè)的商業(yè)管理發(fā)展更加滯后，以前商業(yè) 物業(yè)的經(jīng)營管理是從住宅物業(yè)管理的基礎(chǔ)上做起來的，因此很多項(xiàng)目只有物業(yè)管理而沒有商業(yè)管理。試想一下，發(fā)展商一味地追求物業(yè)的銷售業(yè)績，而不把精力投入到商場的運(yùn)營中，投資者的利益就受到很大的傷害，沒有發(fā)展商和管理商的統(tǒng)籌經(jīng)營，散兵游勇的小業(yè)主們?nèi)绾文芘d旺起一個商場物業(yè)，何況他們大部分是投資者，而非經(jīng)營商家。 誤區(qū)一：商鋪銷售了，商場成功了 有些發(fā)展商在開發(fā)商業(yè)物業(yè)的時候，總是打著銷售獲利的如意算盤，當(dāng)商鋪銷售不好就會想盡辦法促進(jìn)銷售，往往也會在商場經(jīng)營方面作出承諾，但一旦商鋪銷售出去了，發(fā)展商把投資收回了，發(fā)展商認(rèn)為功德圓滿了，什么經(jīng)營規(guī)劃、商場管理就成了八桿子打不著的事兒了。 確定 “管理就是服務(wù) ”的經(jīng)營管理宗旨。 確定合適的項(xiàng)目營銷模式。 在物業(yè)管理基本職能方面（包括：商鋪管理、租戶管理、營銷管理和財(cái)務(wù)管理、 SP 活動管理等）結(jié)合項(xiàng)目物業(yè)實(shí)際情況，全面導(dǎo)入 ISO9002 質(zhì)量管理體系，實(shí)行 “職能管理標(biāo)準(zhǔn)化 ”，并進(jìn)行物業(yè)量化管理。并建立高效、精干的管理架構(gòu)，運(yùn)用科學(xué)管理方式和先進(jìn)的管理手段，形成指揮靈活、管理嚴(yán)格、運(yùn)作規(guī)范、服務(wù)優(yōu)質(zhì)的商業(yè)管理模式。 有利于物業(yè)的安全啟用、正常運(yùn)行 物業(yè)管理在早期介入，有利于保安工作的順利銜接，使得保安系統(tǒng)的設(shè)備、人員在物業(yè)未正式投入使用之前就運(yùn)行起來，從而使得物業(yè)能安全啟用、正常運(yùn)行，并增強(qiáng)投資者與經(jīng)營者的信心。 物業(yè)管理早期介入對本項(xiàng)目的主要作用有： 有利于后期工作的順利進(jìn)行 在物業(yè)管理前期工作中，就應(yīng) 策劃管理該物業(yè)的方案，草擬和制定各項(xiàng)管理制度，安排好機(jī)構(gòu)的設(shè)置，人員聘用，上崗培訓(xùn)等工作，以便物業(yè)移交后就能有序工作。商業(yè)物業(yè)的物業(yè)管理應(yīng)本著多層次，人性化的服務(wù)原則為經(jīng)營者和消費(fèi)者提供全方位的服務(wù)。管理機(jī)構(gòu)要通過定期拜訪、商戶座談等形式與商戶保持經(jīng)常性的溝通，讓商戶理解統(tǒng)一管理的目的，并積極的遵照執(zhí)行，共同管理共同繁 榮。同時可根據(jù)需要填補(bǔ)未實(shí)現(xiàn)經(jīng)營的空鋪，保證商場的繁榮興旺的景象。 統(tǒng)一經(jīng)營業(yè)態(tài) 統(tǒng)一經(jīng)營業(yè)態(tài)就是規(guī)范某一特定區(qū)域的經(jīng)營商品的種類，使其在今后經(jīng)營過程中不產(chǎn)生經(jīng)營業(yè)態(tài)上的矛盾，試想，如果在一條全是經(jīng)營服裝的區(qū)域再開幾家餐飲將會是什么樣的結(jié)局？經(jīng)營業(yè)態(tài)的統(tǒng)一與規(guī)范是商業(yè)物業(yè)持久旺場的有力保障，不管什么形式的商業(yè)物業(yè)都必須在銷售前就規(guī)劃好商場的經(jīng)營方向與業(yè)態(tài)，商鋪的經(jīng)營者必須按照這一業(yè)態(tài)去開展經(jīng)營，否則，經(jīng)營秩序就會變得很亂，而且由于經(jīng)營種類的矛盾對經(jīng)營者的經(jīng)營本身就是一種損害。如果每個 商戶只顧自己的利益，輕視商場的整體利益，肯定會出現(xiàn)不良的經(jīng)營行為，最終既損害了消費(fèi)者的利益，更損害了全體經(jīng)營者的利益，對商業(yè)物業(yè)造成的惡果將難以估算。物業(yè)管理和經(jīng)營管理各有職能，互有分工。 （四）項(xiàng)目形象定位 建 湖核心商圈 蘇北財(cái)富標(biāo)王 （五）項(xiàng)目客戶定位 客戶區(qū)域定位 以建湖目前的經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀和形勢，還沒有大城市的輻射能力，其消費(fèi)市場表現(xiàn)出來的為區(qū)域性特點(diǎn)，結(jié)合前期市場調(diào)查、客戶深度訪談及我司操作類似商業(yè)項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)判斷，本項(xiàng)目客戶群體特點(diǎn)也將是以建湖為主的區(qū)域性客戶群體。 （ 2）消費(fèi)定位：中檔為主，部分高檔。 四、項(xiàng)目市場定位 （一）項(xiàng)目屬性定位 集購物、休閑、娛樂、餐飲、旅游觀光、商務(wù)服務(wù)為一體的體驗(yàn)式 立體櫥窗商業(yè)街區(qū)。 市場現(xiàn)有商戶較多，部分 商業(yè)經(jīng)營狀況不佳。 開發(fā)商首次介入建湖開發(fā)市場，消費(fèi)者對開發(fā)商認(rèn)知度不高。 發(fā)展商實(shí)力雄厚，品牌強(qiáng)勢組合。 項(xiàng)目規(guī)模較大，規(guī)劃設(shè)計(jì)起點(diǎn)較高。 “經(jīng)營為先，定位為重 ”，統(tǒng)一業(yè)態(tài)、統(tǒng)一管理。 項(xiàng)目的開發(fā)經(jīng)營扮演著城市形象的改進(jìn)及商業(yè)格局重組的角色，開發(fā)意 義深遠(yuǎn)。東方廣場的出現(xiàn)，將引領(lǐng)建湖商業(yè)最新潮流，促進(jìn)城市的經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展，加速城市與國際接軌，是當(dāng)之無愧的建湖城市客廳和第一商業(yè)據(jù)點(diǎn)。 商服物業(yè)形式單調(diào)，無法形成商業(yè)聚集效應(yīng)，硬件的落后加上軟件配套的滯后嚴(yán)重限制了建湖商業(yè)的成長和成熟。 中小型商鋪，空間相對較小，經(jīng)營較獨(dú)立，建筑形式為臨街底鋪、一上幾多層商住樓，多依附于主要街道或大型社區(qū)廣場周圍，采取捆綁銷售，底商單鋪面積在 20～ 40 ㎡，一上幾商住樓面積在 80～ 250 ㎡，總價較高，是建湖市面上較為多見的傳統(tǒng)商業(yè)模式，由于其性價比較差，難以形成商業(yè)聚 集效應(yīng)，目前越來越不受投資者歡迎。 部分業(yè)態(tài)缺乏中高端產(chǎn)品的市場供給。 商業(yè)服務(wù)仍以傳統(tǒng)的線型街道為依托布局，缺少大商家及相對集中的核心商圈。 投資房地產(chǎn)物業(yè)意識較強(qiáng)，投資商鋪逐漸興起。 在吃、穿、玩方面消費(fèi)支出較大。依據(jù)此報(bào)告將可指導(dǎo)后期的經(jīng)營管理實(shí)施，并確立項(xiàng)目招商與銷售實(shí)施，具體操作細(xì)節(jié)和最終數(shù)據(jù)表現(xiàn)將根據(jù)市場動態(tài)及項(xiàng)目進(jìn)展情況而做適當(dāng)調(diào)整。 商業(yè)地產(chǎn)招商運(yùn)營管理策劃終稿 22153字 投稿：范娒娓 全程策劃顧問之 經(jīng)營管理策劃報(bào)告 承蒙信任，我公司非常榮幸地提交 XX具體內(nèi)容包括項(xiàng)目綜合評估、 項(xiàng)目發(fā)展定位、經(jīng)營管理分析、項(xiàng)目經(jīng)營模式分析、租金價格定位、物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、經(jīng)營管理組織架構(gòu)、經(jīng)營管理收益分析。 敬祝細(xì)閱！此呈 目 錄 第一部分 項(xiàng)目綜合評估 一、 市場綜合評估 二、 項(xiàng)目概況 三、 項(xiàng)目 SWOT 分析 四、 項(xiàng)目市場定位 第二部分 項(xiàng)目發(fā)展定位 一、 物業(yè)發(fā)展定位 二、 租售模式定位 三、 投資者投資模式定位 四、 經(jīng)營定位 五、 經(jīng)營業(yè)態(tài)組合 第三部分 項(xiàng)目經(jīng)營管理分析 一、 經(jīng)營管理定位 二、 物業(yè)管理定位 三、 經(jīng)營管理實(shí)施前提 第四部分 項(xiàng)目經(jīng)營模 式分析 一、 商業(yè)物業(yè)營銷誤區(qū) 二、 租售模式分析 三、 租售模式定性 四、 招商模式定位 第五部分 物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 一、 物業(yè)管理費(fèi)定價因素 二、 物業(yè)管理費(fèi)定價依據(jù) 三、 物業(yè)管理費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 第六部分 經(jīng)營管理組織架構(gòu) 一、 組織管理架構(gòu)圖 二、 人員配備 三、 職能職責(zé) 四、 運(yùn)作機(jī)制 五、 激勵機(jī)制 六、 監(jiān)督機(jī)制 七、 約束機(jī)制 八、 信息反饋及控制機(jī)制 九、 量化管理及標(biāo)準(zhǔn)化運(yùn)作 第七部分 經(jīng)營效益分析 一、 收入分析 二、 支出分析 三、 利潤分析 第一部分 項(xiàng)目綜合評估 一、市場綜合評估 （一） 建湖消費(fèi)者特征 人均 GDP 突破 10000 元，個人消費(fèi)潛力增強(qiáng)。 向往環(huán)境優(yōu)美的購物場所，渴望得到優(yōu)質(zhì)的服務(wù)