【正文】 上啟用備用泵，然后立即通知管理處組織 有關(guān)人員及時(shí)維修。 給排水設(shè)備故障一般不超過(guò) 8 小時(shí)，若在 8 小時(shí)內(nèi)無(wú)法解決的重要部位故障，應(yīng)將故障原因、解決方案、解決時(shí)間書面上報(bào)管理處。 水工負(fù)責(zé)給排水設(shè)備（設(shè)施）的維修保養(yǎng)。 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松?78。 任何人都不得私自配制使用生活水箱專用鑰匙，操作工應(yīng)保管好鑰匙，如有遺失立即通知上級(jí)處理，并出具書面報(bào)告。 領(lǐng)用生活水箱專用鑰匙必須由安保領(lǐng)班及工程人員共同到監(jiān)控室領(lǐng)取，同時(shí)必須經(jīng)過(guò)中心經(jīng)理或管理處主任同意后填寫《生活水箱專用鑰匙領(lǐng)用歸還登記表》。 管理處在實(shí)施前 24 小時(shí)出停水告示，通知用戶。 新建、擴(kuò)建和改建二次供水設(shè)施，須經(jīng)供水管理機(jī)構(gòu)和衛(wèi)生防疫機(jī)構(gòu)進(jìn)行設(shè)計(jì)和竣工驗(yàn)收。 由具有專業(yè)資質(zhì)的工程人員對(duì)水池（箱）進(jìn)行清洗、消毒，由衛(wèi)生防疫站人員抽取水樣和檢驗(yàn)。 2 適用范 圍 適用于物業(yè)管理區(qū)域二次供水的管理，二次供水是指從市政一次配水網(wǎng)引出的自來(lái)水經(jīng)再次（或多次）蓄水或加壓供用戶的供水方式。 檢查室內(nèi)外攝像系統(tǒng)的攝像頭、鏡頭并校焦 ,擦洗鏡頭。 一級(jí)保養(yǎng) 周期 :季。 3 職責(zé) 由弱電維修員實(shí)施具體的維修及一、二級(jí)保養(yǎng)工作。 4． 7 檢查呼叫站對(duì)各類層的呼叫功能是否正常。 4． 4 檢查功率放大器的電壓是否正常及接線是否牢固。 3． 9 填寫《設(shè)施維護(hù)單》。 3． 5 檢查控制正壓送風(fēng)機(jī)、排煙機(jī)及切電的繼電器是否可靠動(dòng)作，緊固相應(yīng)連接線。 3． 2 檢測(cè)手報(bào)信號(hào)是否正常返回，檢查手報(bào)上的通訊功能是否正常。 檢測(cè)主信號(hào)電壓是否正常。 1． 9 查消防直通電話主機(jī)功能及連接線。 1． 6 試聯(lián)動(dòng)柜內(nèi)各模塊信號(hào)，禁固模塊端子。 1． 2 查主機(jī)柜電源電壓，主信號(hào)電壓及聯(lián)動(dòng)點(diǎn)電壓 是否正常。做成功物業(yè)管理人！』 第 18 頁(yè)，共 61 頁(yè) 中國(guó)物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 封條脫落破損的補(bǔ)貼封條。 按時(shí)進(jìn)行定期檢查、保養(yǎng)：每半年檢查一次噴嘴和噴射管有否堵 塞、腐蝕損壞，剛性連接式噴筒是否能繞其軸線回轉(zhuǎn)，并可在任意位置停留，推車式滅火 器的行車機(jī)構(gòu)是否靈活，有否檢驗(yàn)標(biāo)志。 滅火器使用及保養(yǎng)（ 由安保人員負(fù)責(zé)） a. 滅火器應(yīng)設(shè)置在通風(fēng)、干燥、清潔的地點(diǎn)，不得受到烈日的爆曬，不得接近熱源或受劇烈振動(dòng)。 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松?78。 i. 手動(dòng)開(kāi)機(jī)測(cè)定三相電流值，檢查指示燈電壓、電流表 ，聽(tīng)查風(fēng)機(jī)各部件運(yùn)行音。 e. 檢查與更換各接合面間的墊片和密封填料。 風(fēng)機(jī)的維護(hù)保養(yǎng) a. 斷開(kāi)主電源，掛上標(biāo)示牌，檢查電機(jī)接地是否良好。做成功物業(yè)管理人！』 第 16 頁(yè)，共 61 頁(yè) 中國(guó)物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) a. 泵體 檢查、補(bǔ)充、替換潤(rùn)滑油，如油質(zhì)變色，有雜質(zhì)應(yīng)全部替換；泄漏檢查：機(jī)械密封良好，泵體無(wú)滲水、溢水、砂眼，泵軸滲水無(wú)溢流到地面；轉(zhuǎn)動(dòng)靈活，無(wú)卡殼，泵軸與電機(jī)軸在同一中心線，機(jī)座緊固，螺絲無(wú)銹（有防銹措施），墊片齊；外觀整潔，油漆完好，標(biāo)志清楚，銘牌字跡清晰。線路松動(dòng)，應(yīng)進(jìn)行緊固。 d. 隨機(jī)抽取不低于 5%的煙感器，噴煙后查視報(bào)警是否正確。 管理員對(duì)維修保養(yǎng)提供工作指導(dǎo)及檢查監(jiān)督。 工程維修工按各保養(yǎng)計(jì)劃表的要求進(jìn)行維修保養(yǎng)，并將維修保養(yǎng)情況記錄于《設(shè)施維護(hù)單》內(nèi)，并匯總于《 設(shè)施 /設(shè)備維修保養(yǎng)記錄》中。 管理員對(duì)維修保養(yǎng)工作進(jìn)行工作指導(dǎo) 、 檢查監(jiān)督及外委修理的聯(lián)系工作。做成功物業(yè)管理人！』 第 14 頁(yè)，共 61 頁(yè) 中國(guó)物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) d. 保養(yǎng)完畢送電前，應(yīng)先檢查有無(wú)工具遺留在配電柜內(nèi)。 安全注意事項(xiàng) a. 停電后應(yīng)驗(yàn)電。 g. 導(dǎo)線與器具連接必須連接緊密，壓板連接時(shí)壓緊無(wú)松動(dòng)，螺栓連接時(shí)，在同一端子上導(dǎo)線不超過(guò) 2 根，防松墊圈等配件齊全好用。 d. 檢查母線接頭處有無(wú)變形，有無(wú)放電變黑痕跡，緊固聯(lián)接螺 栓，螺栓若有生銹應(yīng)予更換，確保接頭連接緊密，檢查母線上的絕緣子有無(wú)松動(dòng)和損壞。 c. 由工程管理員負(fù)責(zé)統(tǒng)一指揮，力求參加檢修保養(yǎng)的工作人員任務(wù)明確，思想統(tǒng)一，行動(dòng)一致，分工協(xié)作合理，以便高效率完成工作。 工程管理員 提供工作指導(dǎo)及檢查監(jiān)督。 維修保養(yǎng)過(guò)程中應(yīng)嚴(yán)格遵守安全操作程序、停電管理工作程序。 4 一般原則 變配電房?jī)?nèi)低壓配電設(shè)備由配電工負(fù)責(zé)維護(hù)保養(yǎng)，高壓配電柜、變壓器的檢修 和校驗(yàn)由 工程管理員 負(fù)責(zé)申請(qǐng)外協(xié)。做成功物業(yè)管理人！』 第 12 頁(yè)，共 61 頁(yè) 中國(guó)物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 供配電設(shè)備檢修保養(yǎng)規(guī)程 1 目的 預(yù)防和及時(shí)處理供配電設(shè)備故障，確保設(shè)備性能，保證安全正常運(yùn)行。 經(jīng)批準(zhǔn)的人員進(jìn)入機(jī)房必須認(rèn)真填寫《外來(lái)人員進(jìn)出登記表》，否則當(dāng)值配電工有權(quán)謝絕入內(nèi)。 值班配電工必須堅(jiān)守工 作崗位，不得擅自離崗。做成功物業(yè)管理人！』 第 11 頁(yè)，共 61 頁(yè) 中國(guó)物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 若接班人員因故未能按時(shí)到崗，交班人員必須堅(jiān)守崗位，不得擅自下班。 當(dāng)班人員在交班前應(yīng)做好下列工作： a. 檢查整理好報(bào)表和運(yùn)行記錄； b. 校對(duì)模擬圖是否符合當(dāng)前運(yùn)行方式； c. 檢查整理好工具、安全用具、儀器儀表、鑰匙及其它用品； d. 將本班次應(yīng)交事項(xiàng)在交接班記錄本內(nèi)逐項(xiàng)填寫清楚； e. 做好配電室、值班室的清潔工作。 在發(fā)生人身觸電事故時(shí)，為搶救觸電者，可以不經(jīng)許可立即切斷有關(guān)設(shè)備電源，但事后須向上級(jí)匯報(bào)。 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松?78。 低壓 開(kāi)關(guān)的停送電操作允許接受口頭命令，但須在運(yùn)行日志上詳細(xì)記錄發(fā)令人、執(zhí)行人和發(fā)生時(shí)間。每月最后一個(gè)星期，組織有關(guān)人員對(duì)供配電設(shè)備進(jìn)行設(shè)備檢查評(píng)比。做成功物業(yè)管理人！』 第 9 頁(yè)，共 61 頁(yè) 中國(guó)物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 每天上午 8： 00 由早班配電工負(fù)責(zé)抄錄各電度表讀數(shù)，統(tǒng)計(jì)前一天（昨天 8：00今天 8： 00）總用電量并記錄在《變配電房運(yùn)行日志》上。 消防設(shè)施完備，變配電房?jī)?nèi)禁止吸煙。 值班配電工對(duì)變配電房?jī)?nèi)機(jī)電設(shè)備執(zhí)行 24 小時(shí)操作、監(jiān)控、記錄，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)處理解決，在抄填《變配電房運(yùn)行日志》時(shí)，應(yīng)密切監(jiān)視電氣設(shè)備的運(yùn)行情況，嚴(yán)禁不合理的超負(fù)荷運(yùn)行。 客服人員負(fù)責(zé)向有 關(guān)用戶通知、解釋停送電等有關(guān)事宜。 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松?78。在交接班完成后發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題則由當(dāng)班工程人員自行負(fù)責(zé)； 8 領(lǐng)班每天對(duì)交接班情況進(jìn)行檢查，領(lǐng)班應(yīng)該在交接記錄上簽字確認(rèn)； 9 當(dāng)班工程人員應(yīng)當(dāng)妥善保護(hù)好交接班等記錄，并按時(shí)交管理處審閱、存檔。 2． 3 維修人員、空調(diào)工人員早班與晚班之間做好工作交接。 巡檢結(jié)束后應(yīng)認(rèn)真填寫巡檢記錄，維修人員記錄在個(gè)人工作筆記本上，運(yùn)行人員記錄在運(yùn)行記錄表和交接班記錄本上，班組長(zhǎng)每天檢查簽字。 在巡檢過(guò)程中，完成設(shè)備的日常保養(yǎng)，包括：清潔、潤(rùn)滑、緊固、調(diào)整、防腐等工作，杜絕 “跑、冒、滴、漏 ”現(xiàn)象。在此時(shí)間內(nèi)除急修外，不安排其它工作。做成功物業(yè)管理人！』 第 5 頁(yè)，共 61 頁(yè) 中國(guó)物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 設(shè)備設(shè)施巡檢規(guī)程 l 目的 確保公用機(jī)電設(shè)備、設(shè)施正常安全運(yùn)行，得到及時(shí)的維護(hù) 和保養(yǎng)，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和解決問(wèn)題，消除事故隱患。按派工單總量抽取 5％（最多不超過(guò)物業(yè)總戶數(shù)的 5％）對(duì)業(yè)主（住戶）進(jìn)行回訪，以檢驗(yàn)維修服務(wù)過(guò)程的質(zhì)量。 服務(wù)質(zhì)量的檢驗(yàn)： 按維修服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行檢驗(yàn)，檢查是否嚴(yán)格按工作手冊(cè)執(zhí)行 : a. 功能性維修，以恢復(fù)原有功能為準(zhǔn)； b. 外觀性維修，表面應(yīng)無(wú)色差、高低不平現(xiàn)象，與原有部位相比較，應(yīng)無(wú)突兀感； 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松?78。 3 職責(zé) 工程領(lǐng)班每日對(duì)派工單進(jìn)行檢查，對(duì)所轄物業(yè)公共部分進(jìn)行巡視。 相關(guān)質(zhì)量記錄： 1． 《設(shè)施 /設(shè)備維修保養(yǎng)記錄》 ZC05/B03 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松?78。 根據(jù)值班室 的報(bào)告，合理調(diào)配維修力量，進(jìn)行設(shè)施設(shè)備的維修。 負(fù)責(zé)收集維修結(jié)果的反饋信息，向管理處領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)。 維修班組成員下班后向值班人員留下通訊聯(lián)系方式，以便緊急情況下能及時(shí)調(diào)度。 維修班組 負(fù)責(zé)按編制的維修保養(yǎng)計(jì)劃對(duì)設(shè)施、設(shè)備進(jìn)行維修保養(yǎng)，并負(fù)責(zé)填寫 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松?78。 值班期間發(fā)生緊急情況，應(yīng)采取臨時(shí)應(yīng)急措施，并及時(shí)向工程管理人員匯報(bào)。 2 范圍 管理處的日常維修管理工作，以及設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行、檢查、維修、保養(yǎng)。做成功物業(yè)管理人！』 第 1 頁(yè)，共 61 頁(yè) 中國(guó)物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 南京金融中心 工程管理工作手冊(cè) 工程維修工作規(guī)程 l 目的 使工程維修工作能有序、高效地開(kāi)展，確保公用機(jī)電設(shè)施、設(shè)備正常安全運(yùn)行，并得到及時(shí)的維護(hù)和保養(yǎng)。 運(yùn)行班組每天向工程管理人員匯報(bào)前一天值班情況，如實(shí)反映設(shè)備運(yùn)行狀態(tài)。 維修班組運(yùn)作程序 對(duì)于運(yùn)行班組不能完成的維修保養(yǎng)工作，經(jīng)工程管理人員統(tǒng)籌安排后，由維修組負(fù)責(zé)實(shí)施，運(yùn)行組配合，共同完成。 維修人員負(fù)責(zé)承擔(dān)日常報(bào)修（含急修）處理和業(yè)主特約維修工作 .在發(fā)生突發(fā)性設(shè)備故障后，應(yīng)迅速集中人員趕到現(xiàn)場(chǎng)，進(jìn)行搶修。 負(fù)責(zé)接聽(tīng)并記錄設(shè)備設(shè)施報(bào)修電話、設(shè)備運(yùn)行狀況報(bào)告和業(yè)主意見(jiàn)，及時(shí)通知相關(guān)人員處理并向管理處領(lǐng)導(dǎo)報(bào)告。 管理處主任運(yùn)作程序 根據(jù)設(shè)施設(shè)備運(yùn)行狀況、維修保養(yǎng)計(jì)劃和相應(yīng)材料需求，以及工器具計(jì)劃 ，組織設(shè)備運(yùn)行和維修保養(yǎng)計(jì)劃的實(shí)施，并進(jìn)行監(jiān)督檢查 .超出權(quán)限范圍的報(bào)公司批準(zhǔn)。 負(fù)責(zé)工程對(duì)外協(xié)調(diào)聯(lián)系工作。 業(yè)主（住戶）室內(nèi)維修過(guò)程的檢驗(yàn)。 4 內(nèi)容 服務(wù)過(guò)程的檢驗(yàn)內(nèi)容 服務(wù)及時(shí)性的檢驗(yàn)： a. 根據(jù)維修預(yù)定時(shí)間，準(zhǔn)時(shí)到達(dá)目的地； b. 客服人員派工維修視工作復(fù)雜程度而定一般性維修不超過(guò) 8 小時(shí)； c. 對(duì)于特別困難的，要求從接到維修到完成最多不超過(guò) 72 小時(shí)（工作要求特殊的例外）； d. 不能當(dāng)天完成的，應(yīng)向業(yè)主 （住戶）解釋原因。 月檢： 客服中心每月對(duì)維修服務(wù)進(jìn)行抽查。 相關(guān)質(zhì)量記錄： 1．《維修派工單》 ZC14/B02 2．《 設(shè)備維修單》 ZC15/B14 3．《糾正 /預(yù)防措施處理單》 ZC24/B01 4． 《 設(shè)備保養(yǎng)工作月評(píng)估表 》 GGJR06/B02 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松?78。 維修人員，每個(gè)工作日上班的第一個(gè)小時(shí)為設(shè)備巡檢時(shí)間；運(yùn)行人員，按值班巡視規(guī)定。 巡檢時(shí)必須細(xì)致認(rèn)真，做到 “看 ”、 “聽(tīng) ”、 “摸 ”、 “聞 ”、 “問(wèn) ”，仔細(xì)檢查，不放過(guò)任何事故隱患。 各班組長(zhǎng)除每天要認(rèn)真完成自己的巡檢任務(wù)外，還要檢查本班組其他員工的巡檢質(zhì)量，并對(duì)其負(fù)責(zé)。 2． 2 工程巡檢人員上一班與下一班之間進(jìn)行工作交接。做成功物業(yè)管理人！』 第 7 頁(yè)，共 61 頁(yè) 中國(guó)物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 盡量解決，無(wú)法解決的應(yīng)該及時(shí)移交給下一班工程人員； 6 交班人在下班前根據(jù)崗位不同必須認(rèn)真寫好《變配電房（空調(diào)機(jī) 房）交接班記錄》、《 值班日志》等相關(guān)記錄，做到三清：本班情況清，交接內(nèi)容清，物品器械清； 7 對(duì)于在交接班時(shí)發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題，如工具的損壞等，由上一班工程負(fù)全責(zé)。 3 職責(zé) 值班配電人員負(fù)責(zé)供配電設(shè)備運(yùn)行的操作、巡視、檢查、記錄、清潔、緊急情況的處理及配電房設(shè)備的日常維護(hù)保養(yǎng)。 管理處主任負(fù)責(zé)對(duì)上述工作的檢查監(jiān)督。 值班配電工實(shí)行“四班三倒”運(yùn)轉(zhuǎn)模式，嚴(yán)格按交接班制度進(jìn)行工作交接。 配電室、值班室內(nèi)保持清潔衛(wèi)生，設(shè)備、地面、墻壁、門窗、桌椅無(wú)積塵、水漬和油漬。 5 工作程序 值班配電工 按交接班制度進(jìn)行交接； 每 2 小時(shí)對(duì)高、低壓配電柜和變壓器巡視一次，并將設(shè)備運(yùn)行數(shù)據(jù)（電流、電壓、功率因數(shù)、變壓器溫度等）記錄于《變配電房運(yùn)行日志》內(nèi)，同時(shí)檢 查運(yùn)行狀況； 隨時(shí)監(jiān)視配電設(shè)備和負(fù)載設(shè)備運(yùn)行使用情況（電流、電壓等），發(fā)現(xiàn)異常立即采取措施并匯報(bào)； 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松?78。 管理處主任 對(duì) 供配電設(shè)備的運(yùn)行管理提供工作指導(dǎo)及檢查監(jiān)督； 審核變配電房月度工作計(jì)劃； 進(jìn)行周檢、月檢。 接供電局停電通知或因內(nèi)部設(shè)備檢修停電，應(yīng)由 工程管理員 提前簽發(fā)倒閘操作令或調(diào)度令，經(jīng)管理處主任批準(zhǔn)后交變配電房領(lǐng)班安排執(zhí)行。 事故停送電 兩路供電中如有一路突然停電，當(dāng)值配電工應(yīng)立即采取倒閘措施，將此段所帶負(fù)載全部轉(zhuǎn)移至另一段上，同時(shí)與供電部門聯(lián)系，了解停電原因和送電時(shí)間，并盡快向上級(jí)匯報(bào)。 重要低壓負(fù)荷開(kāi)關(guān)跳閘，先試送一次，如繼續(xù)跳閘則應(yīng)更換同規(guī)格備用開(kāi)關(guān)柜再試投送一次，如再送不上則按 處理。 接班人員必須提前十五分鐘到達(dá)值班崗位，交接 雙方須當(dāng)面進(jìn)行交接。 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松?78。 變配電房安全保衛(wèi)制度