【正文】 ，運行時間 1 分鐘，每年進行一次全面保養(yǎng)。 檢查、補充潤滑油脂，若油質(zhì)變色或有雜質(zhì)，應予更換。 生活水泵和空調(diào)水泵因運轉(zhuǎn)頻繁，每年應拆開聯(lián)軸器兩端軸承進行清洗或更換。 電機接線盒內(nèi)三相導線及連接片應牢固緊密，無老化現(xiàn)象。 管道及各附件外表整潔美觀，無裂紋，油漆應完整無脫落。 合上總電源，檢查電源指示是否正常。做成功物業(yè)管理人！』 第 27 頁，共 61 頁 中國物業(yè)服務教育網(wǎng) 確保給排水設備（設施）處于良好技術(shù)狀態(tài)，保證生活、消防、空調(diào)用水的需要。 工程管理員負責給排水設備（設施）綜合管理。應在給排水設備（設施）啟動、運行時觀察 水壓、電流、電壓，并傾聽有無異響，并記錄于《水泵房日常檢查記錄》。 工程管理員 a. 工程管理員負責給排水設備（設施）的綜合管理，包括技術(shù)資料、檔案的收集、保管，負責零星設備配件、材料的采購計劃的編制，外委修理的聯(lián)系工作。每月最后一個星期組織有關(guān)人員對給排水設備（設施）進行 『學習改變?nèi)松?78。 水泵房 、污水處理機房 內(nèi)各機電設備由水工負責運行，其他人員不得擅自操作。 泵房管理規(guī)章制度《給排水設備運行管理規(guī)程》、《給排水設備安全操作規(guī)程》、《給排水設備維護保養(yǎng)規(guī)程》等應上墻并懸掛整齊。 保持 泵房內(nèi)良好的照明及通風，保持泵房整潔無塵。 雨水、污水處理設施管理 工作程序 樓頂平臺各雨水排水管通暢，口蓋完好且安放正確。 污水處理設施每年由專業(yè)公司清理，清除沉淀池內(nèi)沉積物和表面漂浮物。做成功物業(yè)管理人！』 第 29 頁，共 61 頁 中國物業(yè)服務教育網(wǎng) 因工作維修等原因停水，應由主管工程管理員寫《停水通知單》，管理處客戶服務提前 24 小時通知用戶。 對物業(yè)公司員工進行全員節(jié)水教育，樹立節(jié)水觀念。 物業(yè)公司負責定期抄表到戶，代收代繳。 用戶不可私自裝表和啟動水表的封印影響準確計量。 水泵房設備投入使用時，操作人員應按時巡查，注意設備狀態(tài)及運行參數(shù)，檢查水泵、管道接頭和閥門有無滲漏水，檢查集水坑的水位，做好各項記錄。 嚴禁非工作人員觸動泵房內(nèi)的開關(guān)、閥門。值班人員每班 打掃地面衛(wèi)生，每周徹底清掃泵房及主、附設備。 3 職責 電梯維修工負責電梯日常運行情況巡查及故障檢修。 管理處主任負責對上述工作進 行檢查監(jiān)督。 c. 電梯操作工負責貨用電梯的運行，保持電梯轎廂衛(wèi)生整潔，發(fā)現(xiàn)故障及時通知維修人員。 c. 將每班運行情況記錄于《中控室交接班記錄》。 電梯使用管理工作程序 客用電梯不設司機操作，由乘客自行操作。 物業(yè)公司大廈工作人員上下樓只能使用消防電梯，不允許乘坐客梯。 電梯安全運行工作程序 中控室安保員 24 小時監(jiān)控電梯運行情況，發(fā)現(xiàn)異常時通知電梯維修工或電梯公司維修。 任何人不得在電梯機房、轎廂、井道內(nèi)吸煙。 保證機房通風良好，風口有防雨措施，機房內(nèi)懸掛溫度計，機房溫度 不超過 40℃。 消防器材齊備良好，機房內(nèi)嚴禁吸煙。 運行異常 當火災發(fā)生時： 中控室值班安保員打開消防迫降開關(guān)，將所有電梯全部迫降至基站，消防電梯自動進入消防運行狀 態(tài)，電梯維修工迅速關(guān)閉不具備消防功能的電梯。 c. 電梯濕水后，應切斷總電源，報電梯公司做濕水處理，并提交相應報告。 在轎頂作檢修保養(yǎng)工作時，除判斷故障和調(diào)試需要外，禁止運行快車。 維修保養(yǎng)結(jié)束時，必須認真清理現(xiàn)場，清點工具和物品。做成功物業(yè)管理人！』 第 34 頁，共 61 頁 中國物業(yè)服務教育網(wǎng) c. 用專用廳門鑰匙開啟外門，用人力開啟轎廂門，協(xié)助乘客離開轎廂。操作時，應注意，如轎廂停于最高層電梯門口以上之位置或最低層電梯 門口以下位置時，不可只撬開掣動，使轎廂自行移動，而應在松開掣動的同時，握緊盤車手輪并用力盤絞，使轎廂向正確的方向移動。 2 適用范圍 適用于高層物業(yè)的電梯操作。 將電梯上下行駛數(shù)次，無異?，F(xiàn)象后方可使用。 電梯運行中注意事項 轎廂的載重量應不超過額定載重量。做成功物業(yè)管理人！』 第 36 頁，共 61 頁 中國物業(yè)服務教育網(wǎng) 停按鈕來消除正常行駛中的選層信號。 當電梯使用中發(fā)生如下故障時，應立即通知維修人員，停用檢修 層、轎門完全關(guān)閉后，電梯未能正常行駛時。 內(nèi)選、平層、快速、召喚和指層信號失靈失控時。 接觸到電梯的任何金屬部位有麻電現(xiàn)象時。 按下外召喚按鈕，門機開啟，轎廂照明燈亮。 用鑰匙打開轎廂內(nèi)控制面板操作盒，扳動風扇開關(guān)至開啟處，風扇運轉(zhuǎn)。 5. 電梯鑰匙管理規(guī)定 『學習改變?nèi)松?78。電梯三角鑰匙及操作鑰匙只限持證電梯維修工、操作工使用，當時領用，操作完畢后立即歸還。經(jīng)批準后配制，并存檔備案。 2 適用范圍 電梯的維修保養(yǎng)工作。 4 工作程序 電梯維修保養(yǎng)工作程序 維修保養(yǎng)工作過程中，嚴格遵守電梯安全操作程序。做成功物業(yè)管理人！』 第 39 頁，共 61 頁 中國物業(yè)服務教育網(wǎng) 備管理卡》。先了解故障現(xiàn)象、分析發(fā)生故障原因，分析故障的位置。 內(nèi)容 電梯在維修保養(yǎng)時，不得乘客或載貨，必須在該梯基站放置電梯停止使用的告示牌，以示警告。嚴禁開啟廳門探身到井道內(nèi)或在轎廂頂探身到另一井道檢查電梯。 嚴禁維修人員拉吊井道電纜線，以防電纜線被拉斷。 b. 工作完畢后要裝回安全罩及擋板，清理工具不得留 工具在設備內(nèi)。 電梯三角鑰匙管理： 3． 1 三角鑰匙是電梯在非正常情況下開啟廳門的專用鑰 匙，不得用作其他用途。 3． 5 使用三角鑰匙打開廳門時，必須確認轎廂是否在本層方可進入。 鑰匙 一旦丟失，應向領班報告，經(jīng)工程主管批準后，由領班負責配置。 電梯故障困人救援程序 1 目的 及時排除電梯故障，確保被困人員安全。 4 工作程序 工作程序 中控室安保員實行電梯 24 小時運行監(jiān)控。 電梯維修工、電梯操作工 a. 把電梯主電源拉斷，防止電梯意外的啟動，但必須保留轎廂照明。 60CM 范圍的位置時，維修人員可以在該平層的廳門外使用專用的廳門機械匙打開廳門，并用手拉開轎廂門，然后協(xié) 。做成功物業(yè)管理人！』 第 42 頁，共 61 頁 中國物業(yè)服務教育網(wǎng) b. 設法弄清電梯轎廂的位置。 ，用對講電話安慰被困人員并迅速通知電梯維修工及時處 理，必要時聯(lián)絡電梯公司處理。 3 職責 電梯維修人員負責電梯困人的營救工作。做成功物業(yè)管理人！』 第 41 頁，共 61 頁 中國物業(yè)服務教育網(wǎng) 補配。 3． 7 三角鑰匙使用完畢必須及時歸還，嚴禁私自帶走。 3． 3 只有持有操作證的操作人員在遇有電梯非正常狀況，才可取用，其他人員一律不得以任何借口借用。 相關(guān)質(zhì)量記錄： 1．《電梯日常巡查記錄表》 ZC15/B05 2．《 電梯保養(yǎng)報告書 》 電梯維護公司提供 3． 《 設備管理卡 》 ZC15/B02 電梯鑰匙管理規(guī)定 員工應牢記“安全第一”的原則，嚴格執(zhí)行各崗位職責，提高對電梯鑰匙及機房鑰匙管理的重要性的認識。 『學習改變?nèi)松?78。 操作時應由主持和助手協(xié)同進行，并保持隨時互相呼應。嚴禁用濕毛巾擦機身。 職責 電梯保養(yǎng)單位進行維修保養(yǎng)工作時參照本安全規(guī)定。 電梯發(fā)生故障應快速到達現(xiàn)場（值班工程師和電梯維修工 15 分鐘內(nèi)，分包單位30 分鐘內(nèi)）。 電梯公司按《電梯及自動扶梯委托保養(yǎng)合同》對電梯作月、季、年保養(yǎng)，按規(guī)定記錄。 電梯公司負責電梯維修保養(yǎng)及年檢。 相關(guān)質(zhì)量記錄： 1． 《電梯日常巡查記錄表》 ZC15/B05 『學習改變?nèi)松?78。 各機房門的門鎖不能隨便更換，如門鎖壞需要更換時，要經(jīng)工程主管同意才能更 換，并將備用鑰匙交管理處。 管理處電梯普通鑰匙、三角鑰匙放置在監(jiān)控室，或指定專人保管。 并聯(lián)電梯還需扳動獨立開關(guān)至獨立，電梯呈獨立運行狀態(tài)等待運行。 手動運行 在 1 層用鑰匙將基站鎖關(guān)機狀態(tài)（ STOP）打到運行狀態(tài)（ RUN）處。 電梯使用完畢停用時，應將轎廂停在基站，將操縱盤上開關(guān)全部斷開，并將層門關(guān)閉。 當轎廂在額定載重量下，如有超越端站位置而繼續(xù)運行時。 層、轎門關(guān)閉前，電梯自行行駛時。 電梯在行駛中，應勸阻乘客勿靠在轎廂門上。 禁止裝運易燃、易爆的危險物品，如遇特殊情況，需經(jīng)管理部同意、批準并嚴加安全保護措施后裝運。 檢查清潔轎廂內(nèi)、轎門地坎槽及轎壁的衛(wèi)生。 4 操作程序 電梯運行前的檢查與準備工作 開啟層門進人轎廂之前，要注意轎廂是否停在該層。 相關(guān)質(zhì)量記錄： 1．《 安保（中控室）交接班記錄》 ZC11/B08 2．《電梯日常 巡查記錄 表》 ZC15/B05 『學習改變?nèi)松?78。然后按 照上述 中所列步驟救出乘客。 b. 關(guān)閉電梯總電源。 在井道作業(yè)時，首先開亮井道燈，按下轎頂安全開關(guān)，必須佩戴安全帽。 因維修保養(yǎng)需停機時，須確認轎廂內(nèi)無乘客方可停機。 當電梯進水時： a. 底坑進水時，應將電梯停于兩層以上，中止運行并切斷電源。做成功物業(yè)管理人！』 第 33 頁，共 61 頁 中國物業(yè)服務教育網(wǎng) 《電梯困人救援規(guī)程》和本規(guī)定及各種警示牌應清晰并掛于顯眼處。 每周對機房進行一次全面清潔，保證機房和設備表面無明顯灰塵，機房及通道內(nèi)不得住人、堆放雜物。 電梯工每天巡視機房，發(fā)現(xiàn)達不到規(guī)定要求的及時處理。 電梯維修工每 天按《電梯日常巡查記錄表》進行一次檢查保養(yǎng)，并做好記錄，督促電梯公司按規(guī)定進行維修保養(yǎng)工作，按規(guī)定填寫維修保養(yǎng)記錄。電梯工每天對管區(qū)電梯全面巡視一次，發(fā)現(xiàn)問題及時匯報、處理。 客梯以承載大廈用戶為主。做成功物業(yè)管理人！』 第 32 頁，共 61 頁 中國物業(yè)服務教育網(wǎng) 管理處主任 a. 每季度對電梯機房組織有關(guān)人員進行設備檢評。通過閉路電視觀察轎廂內(nèi)狀況，如發(fā)現(xiàn)乘客吸煙、打斗，或損壞 電梯部件，用對講電話制止并錄像。 b. 電梯維修工每日對電梯運行狀況進行一次檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時處理或聯(lián)絡電梯公司處理，督促電梯公司定期維修保養(yǎng)。 中控室安保人員負責監(jiān)控電梯的運行狀況。做成功物業(yè)管理人！』 第 31 頁，共 61 頁 中國物業(yè)服務教育網(wǎng) 電梯安全運行管理規(guī)程 1 目的 確保物業(yè)電梯技術(shù)性能處于良好狀態(tài)，保證安全運行。做成功物業(yè)管理人！』 第 30 頁，共 61 頁 中國物業(yè)服務教育網(wǎng) 保持泵房內(nèi)良好的照明及通風，保持泵房整潔無塵。 水泵房平時應上鎖，無關(guān)人員不得入內(nèi)。 《水泵房管理 規(guī)程》 物業(yè)水泵房由水工負責管理。 用戶出門前應將水閥關(guān)閉，避免發(fā)生事故。 供水、用水管理工作程序 凡屬物業(yè)總水表以內(nèi)的供水系統(tǒng)均由物業(yè)公司管理。 節(jié)水管理 工作程序 水工定期巡檢各供水設備、供水管網(wǎng)、閥門附件等，發(fā)現(xiàn)問題及時維修，杜絕跑、冒、滴、漏現(xiàn)象。 日常巡查做好記錄，填寫于《污水處理站巡查內(nèi)容》。 各集水坑內(nèi)潛水泵、閥門及管道附件完好，工作正常。當班人員每班打掃地面衛(wèi)生，每周徹底清掃泵房及主、附設備。 非工作人員進入泵房須經(jīng)上級批準，由相關(guān)人員陪同入內(nèi)。 在正常情況下，生活水泵、消防泵、噴淋泵、污水泵應置于自動位置。 b. 審核《設備年度維修維護計劃》、中修、大修計劃。 c. 每年 12 月制訂下一年度《設備年度維修維護計劃》，并按 運行情況制定中修、大修計劃。 維保組 a. 根據(jù)日常檢查情況進行維護。 管理處客戶服務負責向用戶通知停水情況。 3 職責 工程水工負責給排水設備的操作、監(jiān)控、記錄及異常報告。 觀察水泵運轉(zhuǎn)是否平穩(wěn)，無明顯振動和異響，壓力表指示正常，控制柜各電器無不良噪音。 檢查柜內(nèi)空氣開關(guān)、接觸器、繼電器等電器是否完好，緊固各電器接觸線頭和接線端子的接線螺絲。 單向閥動作應靈活，閥體內(nèi)外無漏水。做成功物業(yè)管理人！』 第 26 頁，共 61 頁 中國物業(yè)服務教育網(wǎng) 水泵電機的保養(yǎng) 外觀檢查應整潔，銘牌齊全，接地線連接良好。 聯(lián)軸器的聯(lián)接螺栓和橡膠墊圈若有損壞應予更換。 各水泵保養(yǎng)時應把與泵體相連的 5 米 范圍內(nèi)的閥門、壓力表、管道等隨泵同時保養(yǎng)。 『學習改變?nèi)松?78。 給排水設備（設施）故障一般處理工作程序 供水泵出現(xiàn)故障時，當班水工應馬