【正文】 情，是本項目考驗的關(guān)鍵； 三、 房地產(chǎn)市場投資，特別商業(yè)地產(chǎn)投資，是一種相對風險較低，回報穩(wěn)定的投資品種，近年來渭南市地區(qū)，商業(yè)地產(chǎn)投資熱潮持續(xù)升溫，但由于自去年以來渭南的街鋪供應(yīng)較多，零售市場跟不上，出現(xiàn)部分空置現(xiàn)象，尤其西四、西五路、高新區(qū) 一帶比較嚴重，這現(xiàn)象給本項目帶來一定的考驗； 四、 如何規(guī)避目前不容樂觀的市場形勢，準確的產(chǎn)品規(guī)劃、業(yè)態(tài)功能組合，成為市場所需消費者所望，保障項目的投資回報率，保證投資者、經(jīng)營者及發(fā)展商的各方利益，是本項目要著重解決好的關(guān)鍵所在，也是波特公司的優(yōu)勢和特色所在。 綜合修改建議： 引用的資料和 數(shù)字 要注意 調(diào)準 ，也要與其他報告一致 ： 如有共用資料要注意 統(tǒng)一，注意調(diào)準； 報告引用資料中，注意調(diào)整“我省”“我市”等說法，全部改為陜西省、渭南市； 注意排版格式； ！！ 注意標點符號的正確使用； 注意錯別字； 注意上文中用紅色字體標注的部分內(nèi)容，該調(diào)整的調(diào)整。 綜上所述，擬建的“信達國際商業(yè)廣場”項目不論是地理位置、交通環(huán)境，還是商業(yè)氛圍都是渭南市其他區(qū)域無法比擬的。 閱讀刊登房產(chǎn)信息占比21%8%9%52%10%《渭南日報》《陜西廣播電視報》《西安晚報》《華商報》其他報紙/ 雜志閱讀刊登房產(chǎn)信息占比21%8%9%52%10%《渭南日報》《陜西廣播電視報》《西安晚報》《華商報》其他報紙/ 雜志 得房地產(chǎn)信息的有 240 人，占比為： 52％；通過《其他報紙》獲得房地產(chǎn)信息的有 48 人，占比為： 10％。 投資付款方式分析 通過對投資者付款方式的分析，選擇 一次性付款的有 60 人，占比為： 19％、選擇分期付款的有 202人，占比為： 62％、選擇銀行按揭的有 61 人，占比為： 19％。指揮部下設(shè)辦公室，辦公室設(shè)在市城鄉(xiāng)建設(shè)局，辦公室主任由市城鄉(xiāng)建設(shè)局局長陳雙牛擔任，副主任由市建設(shè)局副局長姜大進、臨渭區(qū)副區(qū)長雷立新、張斐、市城建總公司經(jīng)理張珩擔任，具體負責舊城改造的日常工作。 第四部分 投資政策及其它分析 銷售政策分析 、 國家房地產(chǎn)政策 從近幾年宏觀調(diào)控的階段和性質(zhì)上分析，可劃分為三個階段 ： 第一階段： 20xx 年以 “121 號文 ”為標志，緊縮型房地產(chǎn)調(diào)控拉開序幕， 20xx 年調(diào)控加強， 20xx20xx 年達到高潮， 20xx 年屬于持續(xù)階段，并延續(xù)至 20xx 年上半年 ； 第二階段： 從 20xx 年下半年開始，由地方到中央，開始放松調(diào)控，其性質(zhì)是松綁，節(jié)奏逐漸加快 ，這是一個過渡性的階段 ； 第三階段： 預(yù)期 20xx 年房地產(chǎn)調(diào)控將告別緊縮型調(diào)控，正式步入擴張型調(diào)控階段，這也就意味著政策的松緊度將基本上回歸到 20xx 年之前。 投資面積意向分析 通過調(diào)研數(shù)據(jù)顯示， 66%的投資者期望投資的年回報率應(yīng)該在 8％以上，固本項目的投資回報可適當考慮控制在 68%區(qū)間。 投資價格意向分析 通過調(diào)研數(shù)據(jù)分析顯示，以本案一樓商業(yè)銷售價格為例，選擇 7000 元 /㎡以下 有 210人，占比為 65％；選擇 700110000元 /㎡的有 76人，占比為： 23％；選擇 1000115000元/㎡的有 21人，占比為： 6％；選擇 15001－ 25000元 /㎡的有 15人，占比為： 5％；選擇 25000元 /㎡以上的有 4人，占比為： 1％。 通過對投資者投資區(qū)域的分析，東風大街中段、前進路及市中心是投資者投資的首選區(qū)域，占總比的 80%， 而本項目就是處在市中心最核心區(qū)位，固有一定的市場前景。 投資目的分析 選擇大型商業(yè)街鋪的占總比的 50％，選擇大型商場商鋪、商場商鋪 和住宅占總比 46%，表明本地投資者比較熱衷于商業(yè)街鋪的投資，較少選擇寫字樓、公寓、產(chǎn)權(quán)式酒店的進行投資，固對本項目的寫字樓、公寓和產(chǎn)權(quán)式酒店的開發(fā)投資需謹慎，或更多地考慮以租賃為主，持有物業(yè)保持長遠的增值和收益，如需銷售則需一定的推廣、引導(dǎo)和激發(fā)。 被調(diào)查者家庭年收入占比57%28%7%6% 1% 1%0%5萬元以下510萬1115萬元1620萬元2125萬2630萬元30萬以上被調(diào)查者家庭年收入占比57%28%7%6% 1% 1%0%5萬元以下510萬1115萬元1620萬元2125萬2630萬元30萬以上被調(diào)查者職業(yè)占比21%69%4%0%3%2%1%國家公務(wù)員企業(yè)管理人員自由職業(yè)者私營業(yè)主（商人）媒體工作者公司職員其他被調(diào)查者職業(yè)占比21%69%4%0%3%2%1%國家公務(wù)員企業(yè)管理人員自由職業(yè)者私營業(yè)主（商人）媒體工作者公司職員其他 通過統(tǒng)計數(shù)據(jù)分析，渭南市商業(yè)地產(chǎn)投資市場主要投資者中，家庭年收入在 5萬元以下的有 142人，占比為： 57％、家庭年收入在 510 萬的有 67 人，占比為： 28％；家庭年收入在 1115 萬的有 16 人，占比為： 7％；家庭年收入在 1620 萬的有 14 人，占比為： 6％；家庭年收入在 2125 萬的有 2人，占比為： 1％；家庭年收入在 2630 萬的有 2 人，占比為： 1％；家庭年收入在 30 萬以上的有 0 人，占比為： 0％； 投資者投資次數(shù)分析 對投資者投資次數(shù)的統(tǒng)計，通過數(shù)據(jù)分析，其中第一次進行房地產(chǎn)投資的有 201 人，占比為 70％，第二次進行房地產(chǎn)投資的有 73 人，占比為 25 人，占比為 26％，多次進行房地產(chǎn)投資的有 15 人，占比為 5％。 投資者家庭年收入分析 通過對調(diào)研結(jié)果進行分析，本地投資者中，學歷為 高中 /枝校 /中專學歷的人數(shù)占總?cè)藬?shù)的 59%,主要因素為，本地高等教育院校較少，多數(shù)本地人在高等院校畢業(yè)后選擇留在學校所在地或前往其他大中城市就業(yè)。 被調(diào)查者籍貫占比60%6%7%11%16% 本地人2年以下35年510年10年以上被調(diào)查者籍貫占比60%6%7%11%16% 本地人2年以下35年510年10年以上 投資者購買力分析 通過對投資者投資商鋪總值的分析，其中選擇商鋪總值 5 萬以下的有 105人，占比為：33％、選擇商鋪總值 5－ 10 萬的有 104 人，占比為： 32％、選擇商鋪總值 10－ 20 萬的有 69人，占比為： 21％、選擇商鋪總值 20－ 30 萬的有 27 人，占比為： 8％、選擇商鋪總值 30－50 萬的有 15 人，占比為： 5％、選擇商鋪總值 50－ 80 萬 的有 3 人，占比為： 1％、選擇商鋪總值 80 萬以上的有 0 人，占比為： 0％。前期投入市場的相關(guān)類似項目較少，只有雙元商場內(nèi)部 1 層有部分實體采取分割商鋪銷售模式。此類商鋪多處于城市核心地帶，物業(yè)價值較高。 綜上所述，渭南市近年來商業(yè)地產(chǎn)市場日趨繁榮，特別是沿街商鋪類物業(yè)，趨于飽和，后期必將出現(xiàn)大量商鋪已售但無人承租現(xiàn)象，現(xiàn)在朝陽大街西段等地已出現(xiàn)部分的空置，尤其是東風大街西段、朝陽大街西段、高新區(qū)一帶將會更加嚴峻，而大型商業(yè)物業(yè)及專業(yè)市場類物