【正文】 12月份,以全年最高值收官。隨著十幾年的建設(shè)，在東部已經(jīng)形成了一個(gè)環(huán)境優(yōu)美、設(shè)施完備的現(xiàn)代化新城區(qū)。表11 項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表指標(biāo)名稱單位數(shù)量備注總用地面積公頃　總戶數(shù)戶4622　總居住人口人13866按每戶3人計(jì)總建筑面積（地上）平方米　725200　其中：住宅平方米　549200　公建平方米176000容積率　　最大建筑高度層18項(xiàng)目總投資萬(wàn)元投資利潤(rùn)率稅前%稅后%項(xiàng)目建設(shè)期年5第二部分 項(xiàng)目建設(shè)的背景和必要性改革開(kāi)放以來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，有力地推動(dòng)了城鄉(xiāng)建設(shè)飛速發(fā)展，城市面貌發(fā)生了翻天覆地的變化，人民群眾的居住條件日益改善。通過(guò)市場(chǎng)預(yù)測(cè)分析，項(xiàng)目市場(chǎng)前景良好，建設(shè)規(guī)模適宜。根據(jù)工程建設(shè)方案提出消防、環(huán)保、節(jié)能等專業(yè)設(shè)計(jì)方案。三、可行性研究的范圍和依據(jù)可行性研究的依據(jù)①　青島市規(guī)劃局《建設(shè)工程規(guī)劃審查函復(fù)意見(jiàn)書》（青規(guī)函業(yè)字[2006]276號(hào)）② 青島市規(guī)劃局《關(guān)于擴(kuò)大嶗山區(qū)午山社區(qū)整村改造控規(guī)用地范圍的答復(fù)意見(jiàn)》（青規(guī)業(yè)字[2006]34號(hào)③ 青島市規(guī)劃局《建設(shè)工程規(guī)劃審查函復(fù)意見(jiàn)書》（青規(guī)函業(yè)字[2007]22號(hào)）④ 青島市國(guó)土資源和房屋管理局嶗山國(guó)土資源分局文件《嶗山國(guó)土資源分局關(guān)于午山片區(qū)舊村改造用地預(yù)審意見(jiàn)》（青嶗土預(yù)字[2007]14號(hào)）⑤ 青島市規(guī)劃局《建設(shè)工程規(guī)劃審查函復(fù)意見(jiàn)書》（青規(guī)函業(yè)字[2007]154號(hào)）⑥ 青島市城中村（居）改造領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室《關(guān)于午山社區(qū)舊村改造項(xiàng)目和四姜社區(qū)舊村改造項(xiàng)目初審意見(jiàn)的函》（青建函字[2007]35號(hào)）⑦ 青島市規(guī)劃局《建設(shè)工程規(guī)劃審查函復(fù)意見(jiàn)書》（青規(guī)函業(yè)字 [2007]588號(hào)）⑧ 青島市規(guī)劃局《建設(shè)工程規(guī)劃審查函復(fù)意見(jiàn)書》（青規(guī)函業(yè)字[2008]138號(hào)）⑨　由嶗山區(qū)城市化建設(shè)指揮部辦公室編制的《嶗山區(qū)午山社區(qū)舊村改造實(shí)施方案》可行性研究的范圍本報(bào)告主要研究范圍包括以下幾方面：通過(guò)對(duì)青島市房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀和發(fā)展情況的調(diào)查研究和分析，以及對(duì)周邊地區(qū)的消費(fèi)情況的分析和趨勢(shì)預(yù)測(cè)，論證本項(xiàng)目建設(shè)的必要性。二、項(xiàng)目概況項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)本項(xiàng)目位于青島市嶗山區(qū)午山西麓，西臨松嶺路、南至青島二中、北至翠嶺路。青島市嶗山區(qū)午山社區(qū)舊村改造項(xiàng)目可行性研究報(bào)告目 錄第一部分 總 論 4 一、項(xiàng)目名稱及項(xiàng)目承建單位 4 二、項(xiàng)目概況 4 三、可行性研究的范圍和依據(jù) 5 第二部分 項(xiàng)目建設(shè)的背景和必要性 7 第三部分 市場(chǎng)分析 8 一、市場(chǎng)現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢(shì)分析 8 二、2010年青島市房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)展望 12 三、項(xiàng)目所在區(qū)域的市場(chǎng)調(diào)查與分析 14 四、項(xiàng)目定價(jià) 21 第四部分　項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)及外部條件 22 一、項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn) 22 二、地質(zhì)條件 22 三、抗震設(shè)計(jì) 22 四、外部配套條件 22 第五章 建設(shè)規(guī)模與內(nèi)容 24 一、建設(shè)規(guī)模 24 二、建設(shè)內(nèi)容 24 第六部分　總體規(guī)劃 25 一、總體規(guī)劃的原則 25 二、總體規(guī)劃 25 三、綠化工程 27 四、豎向及場(chǎng)地整治 28 第七部分 單體建筑建設(shè)方案 29 一、單體建筑內(nèi)容 29 二、土建工程 29 三、建筑裝飾 30 四、豎向交通 30 第八部分 公用工程 31 一、給水工程 31 二、排水 32 三、電氣工程 32 四、弱電工程 34 五、采暖工程 35 六、燃?xì)夤こ? 35 第九部分　　消防、環(huán)境保護(hù) 36 一、消防 36 二、環(huán)境保護(hù) 38 第十部分 能源消耗及節(jié)能措施 40 一、能源消耗 40 二、主要節(jié)能措施 40 第十一部分 組織機(jī)構(gòu)與管理 41 一、組織機(jī)構(gòu) 41 二、項(xiàng)目管理 41 第十二部分 招標(biāo)、投標(biāo) 43 一、項(xiàng)目概況 43 二、項(xiàng)目招標(biāo)內(nèi)容 43 第十三部分 建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃 44 第十四部分 投資估算及資金籌措 45 一、 投資估算 45 二、資金籌措 46 第十五部分 項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 49一、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的依據(jù)和范圍 49二、銷售收入及稅金測(cè)算 49三、 利潤(rùn)計(jì)算 51四、敏感性分析 52第十六部分 可行性研究結(jié)論 53附 件 54第一部分 總 論一、項(xiàng)目名稱及項(xiàng)目承建單位項(xiàng)目名稱：青島市嶗山區(qū)午山社區(qū)改造項(xiàng)目。公司先后開(kāi)發(fā)的澳門花園、瑞士花園、櫸林美邸項(xiàng)目在島城引起強(qiáng)烈反響，在改善人居環(huán)境的同時(shí)，為島城創(chuàng)建了和諧溫馨的都市家園。建設(shè)期本項(xiàng)目建設(shè)期為5年。根據(jù)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)提出本項(xiàng)目管理體制、機(jī)構(gòu)設(shè)置和人員編制方案?？尚行匝芯拷Y(jié)論項(xiàng)目的建設(shè)符合青島市城市建設(shè)總體規(guī)劃，對(duì)改善周邊地區(qū)的城市面貌，改善午山社區(qū)居民居住條件及解決青島海關(guān)職工的住房條件有著積極的推動(dòng)作用。項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)如表11。青島市委、市政府決定，將城市的行政、經(jīng)濟(jì)、金融和文化中心東移，在青島東部建設(shè)現(xiàn)代化新城區(qū)，推動(dòng)青島市向現(xiàn)代化國(guó)際城市的目標(biāo)邁進(jìn)，從而拉開(kāi)了青島市城市建設(shè)新的一輪飛躍。第三部分 市場(chǎng)分析一、市場(chǎng)現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢(shì)分析全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢(shì)分析國(guó)家統(tǒng)計(jì)局19日公布的2009年全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況顯示,2009年,全國(guó)完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資36232億元,%。不過(guò)與此同時(shí),2009年商品房銷售額達(dá)到43995億元,%,%。其中,國(guó)內(nèi)貸款達(dá)到11293億元,%。 根據(jù)數(shù)據(jù),2009年全國(guó)新建商品住宅市場(chǎng)顯著供不應(yīng)求,%,%。就全國(guó)而言,2010年新建商品住宅供應(yīng)依然會(huì)偏少,這將影響房?jī)r(jià)的回調(diào)。2009年，在購(gòu)房?jī)?yōu)惠政策以及寬松的貨幣環(huán)境的雙重刺激下，青島市房地產(chǎn)市場(chǎng)快速回暖，住宅銷售面積從3月份開(kāi)始環(huán)比大幅增長(zhǎng)，；下半年銷售面積依舊保持在月均89萬(wàn)平方米的高位水平，全年商品住宅銷售面積達(dá)866萬(wàn)平方米，達(dá)到歷史最高水平，較2008年增長(zhǎng)138%。%，其中中心城區(qū)漲幅高于5個(gè)縣級(jí)市。預(yù)計(jì)2010年在地方政府的大力支持下，青島市房地產(chǎn)市場(chǎng)仍將會(huì)保持平穩(wěn)發(fā)展，成交量仍將保持較高水平。2001年以來(lái)，%。這些舉措預(yù)計(jì)在中長(zhǎng)期將會(huì)切實(shí)增強(qiáng)環(huán)膠州灣地區(qū)的綜合競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力和對(duì)外輻射能力，促進(jìn)青島市經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，為當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展提供堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。而在2010年下半年，青島房?jī)r(jià)或?qū)㈦S著當(dāng)?shù)刈≌山涣康牟▌?dòng)而高位震蕩。全區(qū)規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)實(shí)現(xiàn)利稅（不含青島卷煙廠），%。項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)見(jiàn)附圖。交通――項(xiàng)目緊臨青島市的濱海大道（松嶺路），通過(guò)濱海大道與青銀高速、杭鞍快速及城市主干道相接，交通十分便利。該類群體占總體比例不多，但總量為數(shù)不少，且擁有大量的社會(huì)財(cái)富，購(gòu)買了幾倍于其人數(shù)的住宅，是高檔樓盤的消費(fèi)主體。他們具有較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，是中高檔樓盤的消費(fèi)主力；該類消費(fèi)群體的市場(chǎng)需求注重樓盤的整體品質(zhì)，比較在意地段區(qū)位，但不強(qiáng)求最佳；卻強(qiáng)調(diào)整體環(huán)境、服務(wù)配套、出行方便；在房型選擇上涵蓋面較廣，根據(jù)實(shí)際需求情況，從小房型的單身公寓到中大房型都有需求。奔波于居住與工作地之間的消費(fèi)者，選擇靠近交通樞紐的樓盤，比較重視交通條件；自由職業(yè)者、工作時(shí)間、地點(diǎn)較為隨意的SOHO一族，選擇房型設(shè)計(jì)有利于其工作或個(gè)性的住宅；有更換工作意向的消費(fèi)者，這類消費(fèi)者則在購(gòu)買住宅是就做好了兩手準(zhǔn)備，不僅關(guān)注住宅的居住條件。隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展，家庭居住結(jié)構(gòu)也正發(fā)生改變。第一類要求住宅單體設(shè)計(jì)要有足夠的空間來(lái)滿足老中青三代人的需要。第三類則反映社會(huì)需求老年公寓。 ③ 區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目分析新華錦愛(ài)丁堡國(guó)際公寓新華錦?愛(ài)丁堡國(guó)際公寓地處松嶺路和遼陽(yáng)東路交接處，屬于青島東城高尚居住區(qū)的核心位置；占地面積約10萬(wàn)平方米，總規(guī)劃建筑面積約27萬(wàn)平方米，新華錦?愛(ài)丁堡國(guó)際公寓規(guī)劃建設(shè)沿街商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、公寓住宅、五星級(jí)酒店等。海上海上實(shí)5棟板式高層。恒基新天地可提供戶均雙車位車庫(kù)，電梯直達(dá)地下車庫(kù)，戶均雙車位的設(shè)計(jì)。、6個(gè)原鄉(xiāng)歐洲小鎮(zhèn)集合建筑規(guī)模約22萬(wàn)平方米，物業(yè)形式為別墅、洋房、多層、小高層，戶型面積從90到500平米不等，設(shè)計(jì)有套一、套二、套三、套多種戶型。20%超低密度。海逸翠庭330平大戶型起價(jià)13998/平，最低462萬(wàn)/套。為了使比較實(shí)例的選取科學(xué)、準(zhǔn)確，我們根據(jù)該項(xiàng)目的特點(diǎn)，選取了該區(qū)域內(nèi)比較典型的、距離本項(xiàng)目較近的嶗山區(qū)以上幾個(gè)項(xiàng)目為比較實(shí)例。第四部分　項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)及外部條件一、項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)本項(xiàng)目位于青島市嶗山區(qū)午山西麓、西臨松嶺路、南至青島二中、北至翠嶺路。周邊的市政配套等基礎(chǔ)設(shè)施非常完善，完全可以滿足項(xiàng)目建設(shè)的需要。電力青島市目前電力供應(yīng)較為充足，項(xiàng)目用電可由臨近的城市變電所或輸電線路接至。鳥(niǎo)瞰圖第五章 建設(shè)規(guī)模與內(nèi)容一、建設(shè)規(guī)模，根據(jù)青島市規(guī)劃局建設(shè)工程規(guī)劃審查函復(fù)意見(jiàn)書的要求，該宗地的總建設(shè)規(guī)模應(yīng)控制在725478平方米內(nèi)。合理性：嚴(yán)格按照城市規(guī)劃的統(tǒng)一要求進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)。美觀性：因形就勢(shì)，充分利用自然優(yōu)勢(shì)，促進(jìn)流暢的建筑空間與優(yōu)美的天際線之間親切對(duì)話，利用高低錯(cuò)落的建筑群落營(yíng)造出詩(shī)一般的意境。為充分利用自然光線，滿足日照要求，建筑物基本上呈南北向布置。建筑沿綠地周圍層層環(huán)繞，開(kāi)闊的空間視野將山勢(shì)與園林美景串聯(lián)起來(lái)，將大自然的美麗風(fēng)光引入到了小區(qū)的內(nèi)部。道路的走向充分考慮了對(duì)小區(qū)環(huán)境的維護(hù)，基本沿建筑物的兩側(cè)山墻布置，對(duì)建筑物的噪音干擾降至最低。②　道路結(jié)構(gòu)主干道寬度為6m，在靠近小區(qū)出入口附近，寬度為8m。③、出入口設(shè)計(jì)小區(qū)共設(shè)三個(gè)出入口，全部在松嶺路上。根據(jù)周邊環(huán)境和氣候特點(diǎn)，選擇合適的景觀樹(shù)種和草種，以降低養(yǎng)護(hù)費(fèi)用。第七部分 單體建筑建設(shè)方案一、單體建筑內(nèi)容本項(xiàng)目的單體建筑包括高層住宅、多層住宅和公建項(xiàng)目。住宅平面采用多種戶型組合，保證每間房屋均有直接對(duì)外的窗戶，主臥室和主客廳均位于南側(cè)。三、建筑裝飾本項(xiàng)目主要為住宅，因此建筑物外裝修按照設(shè)計(jì)圖紙進(jìn)行統(tǒng)一設(shè)計(jì)，統(tǒng)一施工，室內(nèi)則僅進(jìn)行簡(jiǎn)單裝修，由入住的各業(yè)主自行進(jìn)行精裝修。四、豎向交通高層建筑物內(nèi)部設(shè)電梯，電梯原則上采用住宅專用梯。表81用水量計(jì)算表名 稱單位數(shù)量用水指標(biāo)日用水量居民用水人13866200（L/人支管布置成枝狀管網(wǎng)，接往各單體建筑。加壓給水采用集中供應(yīng)方式，整個(gè)小區(qū)共設(shè)兩處給水泵房，分別向就近的高層建筑物供水，蓄水池與水泵房合建。根據(jù)青島市暴雨強(qiáng)度公式：q5＝8725/（t+28）整個(gè)地塊降雨量為2097l/s。室外雨水管網(wǎng)在道路下敷設(shè)，水力坡度基本與地面坡度相近，坡度變化較大處在下游設(shè)跌水井消能。②　室外污水管網(wǎng)室外污水管網(wǎng)在道路下敷設(shè)，水力坡度基本與地面坡度相近，坡度變化較大處在下游設(shè)跌水井消能。三、電氣工程１、用電負(fù)荷計(jì)算項(xiàng)目用電負(fù)荷計(jì)算詳見(jiàn)表82。開(kāi)閉所采取單母線分段運(yùn)行方式。用于向多層建筑供電的變電所，采取單電源進(jìn)線方式。建筑物配電系統(tǒng)低壓配電系統(tǒng)采用TNS系統(tǒng)，樹(shù)干式與放射式結(jié)合，一、二級(jí)負(fù)荷采用放射式配線，三級(jí)負(fù)荷采用樹(shù)干式配線。事故照明電源直接引自變電所低壓屏的事故照明回路。在屋頂設(shè)備間的頂部安裝避雷針，并在屋面上裝設(shè)不大于10米10米的金屬網(wǎng)格，突出屋面的物體其頂部四周裝接閃器。利用建筑物基礎(chǔ)內(nèi)的鋼筋做防雷接地體，接地電阻不大于10Ω。小區(qū)內(nèi)室外通信線路穿塑料管埋地暗敷，過(guò)路處穿鋼管保護(hù)。計(jì)算機(jī)寬帶網(wǎng)