【正文】 程的合理使用年限。 (一)建筑工程質(zhì)量的保修范圍 《中華人民共和國建筑法》第六十二條規(guī)定，建筑工程的保修范圍應(yīng)當(dāng)包括：地基基礎(chǔ)工程；主體結(jié)構(gòu)工程；屋面防水工程及其他土建工程；各類設(shè)備以及電氣管線、上下水管線的安裝工程；供熱、供冷系統(tǒng)工程。 2．《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》，2000年1月30日施行。這樣做并不違反國家相關(guān)法規(guī)的規(guī)定，因?yàn)榉ㄒ?guī)中明確說明其規(guī)定的保修期限是“最低期限”。但由于諸多原因，工程竣工時間與業(yè)主入住時間不統(tǒng)一，形成一個“保修時間差”，這個時間差有數(shù)月或半年之久甚至更長，這就引出了一個保修的起始時間間題。 6．對材料、器材、設(shè)備的質(zhì)量、品牌進(jìn)行驗(yàn)證，避免施工中使用質(zhì)量差的材料、器材、設(shè)備。各專業(yè)工程技術(shù)人員要深入現(xiàn)場，跟進(jìn)工程進(jìn)度，不僅要檢查施工質(zhì)量，更重要的是要通過跟進(jìn)施工掌握隱蔽工程的狀況。物業(yè)公司在施工階段雖然處于非主要地位，但是長期物業(yè)管理的經(jīng)驗(yàn)和對已建成物業(yè)工程質(zhì)量的詳細(xì)了解，比較容易發(fā)現(xiàn)施工質(zhì)量問題，所以物業(yè)公司十分有必要參與施工階段的質(zhì)量檢查，為下一步的物業(yè)接管和后期物業(yè)管理打下一個堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。 實(shí)例4 某小區(qū)共有4棟高層住宅，只有一部電梯通往地下車庫，給業(yè)主的出入帶來了極大不便。 對此，開發(fā)商在樓宇伸縮縫處采取止水銅板防水工藝，在伸縮縫外部重做止水帶進(jìn)行補(bǔ)救。 (十三)建筑設(shè)計(jì)缺陷舉例 以下列舉的樓宇建筑設(shè)計(jì)問題(設(shè)備問題將在設(shè)備前期管理一章中講述)是一些住宅小區(qū)在物業(yè)接管之后發(fā)現(xiàn)的，有的可采取補(bǔ)救措施，有的則難以整改，開發(fā)商不得不同業(yè)主協(xié)商以經(jīng)濟(jì)賠償了事。 (4)有些樓前甬道的高桿燈正對一層住宅的窗戶，易對住戶造成光污染。 (1)不同使用功能的支路混接，如道路照明和景觀照明混接、此區(qū)域的照明支路同另一個區(qū)域的照明支路混接、休閑娛樂場地的照明與道路照明混接等。手動控制是對時鐘控制的補(bǔ)充，當(dāng)自動控制出現(xiàn)故障時，以手動方式控制照明。 4．控制方式 為了實(shí)現(xiàn)上述三種等級的照明功能，在相同功能支路分組的基礎(chǔ)上，每組的控制方式是時鐘控制+手動控制。 (2)一般節(jié)假日可開啟部分節(jié)日燈，24：00后可關(guān)閉。大堂內(nèi)的景觀照明屬于Ⅱ2級。 ①Ⅱ1級照明是有安全管理要求的照明，其照明范圍包括小區(qū)內(nèi)外水系邊、小橋、梯級路等易使行人發(fā)生意外的場所，要求徹夜照明。I1級照明要求徹夜照明，并達(dá)到足夠的照度，但不能對鄰近住戶造成光污染、使燈光擾民，同時還要滿足治安監(jiān)控及夜間巡邏的需要。 (2)將每個控制區(qū)域的照明按使用功能劃分等級，再按照不同使用功能結(jié)合實(shí)際情況(如建筑物的分布、道路的長短、景觀要求、照度要求、照明時間等)劃分支路，不同功能的支路不得混合。物業(yè)公司應(yīng)將所需垃圾桶的數(shù)量和式樣以報告形式向開發(fā)商提出． (十一)臨時供電、供水收費(fèi) 因?yàn)樾^(qū)入住后在相當(dāng)長一段時間內(nèi)處于臨時供電、供水的狀態(tài)，常有些業(yè)主以此為借口，拒不繳納水電費(fèi)，所以物業(yè)公司應(yīng)要求開發(fā)商在房屋銷售合同中寫明業(yè)主入住后應(yīng)交納臨時供電、供水費(fèi)及其交納標(biāo)準(zhǔn)。 7．信箱可以安放在整幢樓的一層大堂內(nèi)，也可以安放在每個單元入口的避風(fēng)閣內(nèi)。室內(nèi)安裝的一般為長方形，以四張A4紙(足夠發(fā)布公告或通知用)大小的幅面比較適宜；室外安裝的一般為公示小區(qū)平面圖或其他公告，其尺寸需要相對大一些。 1．社區(qū)文化和公益宣傳欄一般應(yīng)安裝在小區(qū)的休閑活動中心區(qū)，在與中心區(qū)的景觀相協(xié)調(diào)的原則下，物業(yè)公司向開發(fā)商提出宣傳欄的式樣、長度和高度要求。 (6)樓層、地下室、地下車庫、園區(qū)環(huán)境等處的清潔用水應(yīng)方便取用。 (3)垃圾場應(yīng)比較隱蔽，不礙觀瞻。 (1)方便使用，位置適當(dāng)。 9．各樓單元門口通道兩側(cè)的噴灌要考慮不影響人員出入。 7．為了節(jié)約水資源，應(yīng)采用噴灌方式，不宜采用漫地澆灌。 5．地下雨水收集池的位置，一般應(yīng)設(shè)在小區(qū)雨水總排泄出口處。 1．綠化用水水源有自來水、中水、雨水三種。 ⑧因?yàn)楦畈輽C(jī)割刀的長度是最小為50厘米的直形刀，難以將峰頂和谷底修剪成圓形，因而應(yīng)加大波峰間距，緩解波峰傾角過大的問題，便于修剪。 5不便于管理的設(shè)計(jì)錯誤 (1)因不易存水、難以養(yǎng)護(hù)等原因，應(yīng)取消綠化丘設(shè)計(jì)，可采取平面種植，通過人工修剪達(dá)到“丘”形效果。 (5)大型喬木的種植點(diǎn)距建筑物距離不應(yīng)小于5米，窗前種植的竹林也不應(yīng)太近，太近會影響采光。 (2)玉簪、紫萼，性喜半陰，忌陽光直射，因?yàn)閺?qiáng)光下葉片會褪色并產(chǎn)生日灼，應(yīng)種植于大樹下或樓北側(cè)，不應(yīng)設(shè)計(jì)在陽光直射處。 (11)龍柏因其株體不直，不適宜做“綠籬”，應(yīng)改用其他灌木做“綠籬”。 (9)設(shè)計(jì)中的草花、時花較多，種植面積過大。 (5)宿根花卉(如福祿考、鳶尾等)種植面積過大，會造成晚秋至初春時段這5～6個月的時間有較大面積黃土裸露而影響景觀；又因?yàn)樵O(shè)計(jì)在路邊或道路轉(zhuǎn)彎處，在黃土裸露時期易被人穿行踩踏，影響來年的返青發(fā)芽。 3．影響景觀效果的設(shè)計(jì)錯誤 (1)設(shè)計(jì)中未注明松樹類的具體名稱，因各類松樹形狀相差甚遠(yuǎn)，從設(shè)計(jì)中不能看出將來的效果。 (4)部分區(qū)域設(shè)計(jì)種植密度過高，不利于樹木生長。 ②梅樹，適宜生長于長江中下游地區(qū)。 (8)盡量少種或不種時令花卉和草本花卉。 (4)行道樹宜選用遮蔭強(qiáng)的樹種。 基于此，物業(yè)公司必須認(rèn)真審核景觀、綠化的設(shè)計(jì)圖紙，從整體景觀效果、使用功能、日后養(yǎng)護(hù)、管理成本等方面進(jìn)行綜合分析，糾正圖紙錯誤和偏差，以期最終實(shí)現(xiàn)“管理方便、養(yǎng)護(hù)費(fèi)用少、綠化效果好”的目標(biāo)。 以上這些要求應(yīng)在設(shè)計(jì)文件中明確規(guī)定。高層住宅前后的綠地，因樓群間隔較大，可作為一般的公共活動之用。 (5)宅旁和庭院綠地主要功能是供業(yè)主休息及活動。 (2)充分利用原有的自然資源和自然條件。通常新建小區(qū)綠地率不低于30％，舊小區(qū)綠地不低于25％。 (4)道路綠地，指同區(qū)內(nèi)各道路的行道樹及綠地。如此規(guī)定的原因在于使樹根扎在樹池之下，既有利于樹木生長，而且待樹木長大后，樹根也不會將樹池拱裂。 5．園區(qū)里不宜制作太多的“地形”，可在重點(diǎn)地方少量修建。小區(qū)主出入口區(qū)域的景觀最好能體現(xiàn)出小區(qū)名稱的內(nèi)涵。 3．對設(shè)施的使用功能性設(shè)計(jì) 物業(yè)公司應(yīng)從住戶的視角出發(fā)，盡可能全面、細(xì)致地考慮各種設(shè)施的使用問題，如是否安全、規(guī)范、既方便使用又方便維護(hù)等，提出合理化建議，提請開發(fā)商和設(shè)計(jì)單位注意。 (四)娛樂、健身場所規(guī)劃 1．兒童游戲場地規(guī)劃 在規(guī)劃設(shè)計(jì)時應(yīng)考慮不同年齡段兒童的特點(diǎn)和需要，一般分為幼兒(2歲以下)、學(xué)齡前兒童(3～6歲)、學(xué)齡兒童(6～12歲)三個年齡組。 1．集中設(shè)置有利于管理，但既要考慮合理的服務(wù)半徑，又要考慮管理的經(jīng)濟(jì)合理性。 (4)鋪裝應(yīng)采用防滑材料，避免雨、雪天摔傷行人。為了景觀多樣性，可采用“綠籬”隔離和漏孔磚交替使用。 (4)道路兩邊應(yīng)設(shè)有立道牙，以利于保護(hù)綠地，并防止下雨時綠地中的泥水、雜物流入路面。(4)四級道路為樓門前道路，路寬不小于3米，能滿足上面所述的機(jī)動車通行要求。 (4)有些設(shè)計(jì)為了片面追求藝術(shù)效果，將小區(qū)的非主要干道(如樓前的甬道)設(shè)計(jì)得寬窄不一，窄處機(jī)動車輛難以通行，且有些拐彎設(shè)計(jì)成死角，車輛難以轉(zhuǎn)向，如果車輛強(qiáng)行通過，勢必會碾壓路旁的綠地、花木甚至損壞道牙。 12．居民委員會和業(yè)主委員會辦公用房最好不與物業(yè)公司在同一座樓內(nèi)。 9．居民委員會辦公用房的規(guī)劃應(yīng)符合政府的規(guī)定，按小區(qū)人口／戶數(shù)的規(guī)模規(guī)劃設(shè)置居民委員會及其用房面積。 6．附屬建筑如變電站、水泵房、鍋爐房、燃?xì)庹{(diào)壓站、垃圾站等是否滿足使用，并考慮建筑位置是否合理，是否會擾民。 2．幼兒園應(yīng)布置在環(huán)境安靜，接送方便的地段，兒童活動室和活動場地應(yīng)有良好的朝向，保證室外有一定面積的硬地和一定數(shù)量的活動器械。 1．物業(yè)公司在長期的管理和使用實(shí)踐中，對各類建筑材料、各類設(shè)備設(shè)施、通用器材和材料質(zhì)量的了解比較全面。這里不僅要滿足物業(yè)公司自身員工的住宿需求，還要滿足外聘方員工的住宿需求。 2．提供良好的休息環(huán)境 (1)員工的生活環(huán)境同辦公環(huán)境一樣，都是物業(yè)公司對環(huán)境管理的重要組成部分。 (5)認(rèn)真審核建筑平面圖，對哪些地方需要改變門的位置、哪些地方需要打隔斷并重新開門、哪些房間便于使用功能的組合等都要仔細(xì)研究和規(guī)劃，否則等施工完畢就無法進(jìn)行改造了。 1．提供良好的辦公環(huán)境 (1)以方便業(yè)主為目的，物業(yè)公司辦公地點(diǎn)距各住宅樓的距離應(yīng)大體相當(dāng)。 公共用水、用電不能安裝過多的計(jì)量表，以免造成資金浪費(fèi)，而且也不便于管理。 此外，臨時供電也是物業(yè)公司所應(yīng)關(guān)注的問題。 ，如供電系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、供熱系統(tǒng)、中水系統(tǒng)、電梯、通風(fēng)及空調(diào)系統(tǒng)、安全防范系統(tǒng)、自動消防系統(tǒng)、通信及寬帶網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、有線電視系統(tǒng)、智能化系統(tǒng)、物業(yè)管理網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)。 。 (二)物業(yè)基本狀況 物業(yè)基本狀況是籌建物業(yè)管理機(jī)構(gòu)、配備管理服務(wù)人員、測算物業(yè)管理成本、制定物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等的基本依據(jù)，只有了解了這些基本狀況，物業(yè)公司才能夠有效參與前期管理。 (一)配套設(shè)施的完善 對于一個較大型的居住小區(qū)而言，開發(fā)商應(yīng)根據(jù)周邊區(qū)域環(huán)境著重考慮幼兒園、學(xué)校、生活服務(wù)功能(如商業(yè)、飲食、郵政、銀行、娛樂健身等)、鍋爐房、垃圾站等配套設(shè)施，而作為物業(yè)公司應(yīng)關(guān)注以下幾點(diǎn)。一、規(guī)劃設(shè)計(jì)介入的主要方面 本章所論述的規(guī)劃設(shè)計(jì)介入，是指除各類設(shè)備系統(tǒng)之外的公共區(qū)域或具有公益性質(zhì)的建筑及設(shè)施的前期規(guī)劃介入。 3．這些配套設(shè)施是否便于物業(yè)公司對它們進(jìn)行管理(如環(huán)境管理、交通和治安管理、垃圾清運(yùn)等)。 、層高、地下建筑狀況。 。因此，物業(yè)公司在對小區(qū)物業(yè)基本狀況了解的基礎(chǔ)上，應(yīng)詳細(xì)測算水、電、氣的真實(shí)供應(yīng)容量，以避免將來遭遇“瓶頸”問題。這些都要在前期規(guī)劃中以正式文件報告開發(fā)商，使開發(fā)商在同地方供電管理部門簽訂供電協(xié)議時留有余地。物業(yè)管理用房的規(guī)劃一般應(yīng)從以下幾個方面進(jìn)行審核。 (4)庫房及工作間的面積是否夠用，并且盡可能將庫房和工作間安排在相鄰處，這對日后的工作和管理十分有利。 (7)由于物業(yè)辦公用房多被安排在地下，所以要盡可能爭取良好的采光和通風(fēng)條件。 (2)員工住宿條件應(yīng)能滿足以下要求：住宿房間數(shù)量和面積夠用；員工食堂、文化娛樂、衛(wèi)生間、洗浴室列入規(guī)劃且規(guī)劃合理。 (五)建筑材料的選用 優(yōu)質(zhì)材料是建造優(yōu)質(zhì)物業(yè)的基礎(chǔ)，如何選用建筑材料從表面上看是開發(fā)商和設(shè)計(jì)單位的責(zé)任，與物業(yè)管理公司無關(guān)，其實(shí)不然。二、規(guī)劃設(shè)計(jì)介入的具體內(nèi)容 (一)小區(qū)公共建筑規(guī)劃 1．規(guī)劃有幼兒園、學(xué)校的小區(qū)，每千人建筑面積為559～850平方米。 5．規(guī)劃有金融、郵電建筑的小區(qū)，每千人建筑面積為16～22．5平方米。 8．居民委員會用房及業(yè)主委員會用房的使用功能一般分兩類：一類是辦公用房；一類是公眾娛樂用房，如圖書(報章)閱覽室、會議室、乒乓球室、舞廳及其他與老年人相關(guān)的文化活動等。 11．業(yè)主委員會辦公用房面積可以參照居民委員會用房(小于其面積)，可與居民委員會辦公室設(shè)在同一座樓內(nèi)，與物業(yè)公司辦公區(qū)相近，方便工作聯(lián)系。 (3)便于救護(hù)、消防、裝修及搬家等車輛的通行，尤其是樓前小路更應(yīng)考慮救護(hù)、消防、裝修及搬家車輛的通行。(3)三級道路為小區(qū)內(nèi)的支路，用以解決住宅組群的聯(lián)系，路寬不小于4米。 (3)單車道，每隔150米應(yīng)有一段回車處。 (6)在甬道兩邊栽種小灌木形成“綠籬”，也可以起到阻隔作用。 (3)有機(jī)動車通過的路面，鋪裝材料(不論是石材還是彩磚)的尺寸不宜過大并應(yīng)達(dá)到一定的厚度，以滿足承載要求，避免重載車輛對路面的損壞。 (三)自行車（摩托車）棚布局規(guī)劃 低層建筑的小區(qū)， 一般不設(shè)計(jì)地下室作為自行車存放處，多在室外設(shè)置自行車棚，此時，應(yīng)按下述原則考慮。 4．因自行車棚周邊一般會有綠地，所以要對通往自行車棚通道的走向進(jìn)行合理規(guī)劃，防止行人出入自行車棚時走捷徑，踩踏綠地。 2．老年人、成年人休息及健身場所 老年人和成年人的活動主要是鍛煉、聊天、打牌、下棋、乘涼或曬太陽，因而其活動場所應(yīng)布置在環(huán)境較為安靜、景色較為優(yōu)美的地段，一般可結(jié)合公共綠地單獨(dú)設(shè)置或與幼兒及學(xué)齡前兒童游戲場地結(jié)合設(shè)計(jì)。 2．一般應(yīng)將主體景觀設(shè)置在小區(qū)的主出人口處及園區(qū)的中心地帶，形成園區(qū)整體景觀的核心部分。 4．由于木棧道的使用壽命短，且養(yǎng)護(hù)費(fèi)用高，一般1～2年即自然損毀，所以景觀中的木棧道應(yīng)不用或少用。 7．盡量少建或不建樹池，即使建造，其高度不應(yīng)超過50厘米、內(nèi)徑應(yīng)不小于1．5米(方形樹池比圓形樹池要美觀、大方)。 (3)庭院綠地，指住宅四周的綠化用地，包括住戶的小院。 3．綠地率 綠地率指在居住區(qū)用地范圍內(nèi)各類綠地的總和占居住區(qū)用地的比率(不包括屋頂、曬臺的人工綠地)。 5．綠地的規(guī)劃及功能 (1)遵循集中與分散、重點(diǎn)與一般、點(diǎn)線面結(jié)合的原則，形成完整統(tǒng)一的居住區(qū)綠地系統(tǒng)，并與城市綠地系統(tǒng)相協(xié)調(diào)。綠地以觀賞為主．也可在其中靈活設(shè)置一些游戲娛樂設(shè)施，供休息、活動用。 (7)院落之間可用“綠籬”、柵欄或花墻隔離。 (10)所有施工中應(yīng)改良士壤，或按《城市園林綠化工程施工及驗(yàn)收規(guī)范》中對土質(zhì)的要求進(jìn)行施工，施工中應(yīng)施底肥。 受設(shè)計(jì)人員的知識、觀念、經(jīng)驗(yàn)及思考問題的角度等因素影響，其設(shè)計(jì)中會出現(xiàn)諸多偏差或錯誤，若不予以糾正，勢必會給后期的綠化養(yǎng)護(hù)管理工作帶來許多困難，加大綠化養(yǎng)護(hù)管理的成本。 (3)為較快形成綠化效果，可采用速生與慢生相結(jié)合的樹種，并以速生樹種為主。 (7)根據(jù)當(dāng)?shù)氐臍夂驐l件，選擇適宜本地區(qū)生長的植物。 ①白樺，適宜