全國(guó)房地產(chǎn)庫存現(xiàn)狀與趨勢(shì)-全文預(yù)覽
【正文】 去化周期商品房15445412849571853434924 589378 商品住宅10665111240645248196457 303108 辦公樓65692912327625079 31648 商業(yè)用房22530925214664106367 128897 數(shù)據(jù)來源：統(tǒng)計(jì)局、易居研究院二、全國(guó)商品房庫存壓力區(qū)間劃分與去庫存走勢(shì)全國(guó)庫存壓力區(qū)間劃分與動(dòng)態(tài)變化（1）當(dāng)前待售面積高位盤整從19982016年14月商品房待售面積走勢(shì)看，2011年之前，總體上小幅震蕩上行，其中2004年和2007年出現(xiàn)了下降，%，待售面積的增長(zhǎng)主要源于部分產(chǎn)品本身缺陷而造成難以去化，如項(xiàng)目選址不合理、產(chǎn)品客群定位失誤、建筑質(zhì)量較差等；20112015年，待售面積快速增長(zhǎng)，%，2012和2013年甚至達(dá)到35%左右，這期間待售面積的快速增長(zhǎng)主要源于銷售速度的放緩，項(xiàng)目去化時(shí)間拉長(zhǎng)而進(jìn)入待售階段；2016年14月份，待售面積增速明顯放緩。三大口徑當(dāng)中，以中口徑最具合理性、最能反映實(shí)際庫存規(guī)模與去庫存壓力?？芍?015年年底，其中住宅、辦公、。因住宅、辦公樓、商業(yè)用房項(xiàng)目施工周期不同、拿到預(yù)售許可證的時(shí)間差別也較大等因素，所以兩種方式測(cè)算下結(jié)果存在一定的差別。第二種測(cè)算方法：某個(gè)年份的施工面積，減去這年全年未拿到預(yù)售許可證的施工面積，減去過去15個(gè)月份（多數(shù)項(xiàng)目從預(yù)售至竣工時(shí)間為12年，我們暫按15個(gè)月）的期房銷售面積，再減去這個(gè)年份的竣工面積，最后加上現(xiàn)房的庫存量，就大致等于中口徑庫存量。商辦物業(yè)庫存更為嚴(yán)重，與我們主觀感受也較為切合。通過兩者簡(jiǎn)單的相減，加上1998年之前商品房庫存量約6000萬平方米，其中住宅、辦公、商業(yè)用房分別為52322422萬平方米（按1997年商品房銷量中，住宅、辦公、%、%、%進(jìn)行計(jì)算），可知到2015年年底，其中住宅、辦公、。另外，我們假定項(xiàng)目從新開工到拿到預(yù)售許可證的平均時(shí)間為1年。辦公、兩者的去化壓力遠(yuǎn)大于住宅。對(duì)此，可得現(xiàn)房的去化周期超過27個(gè)月。小口徑為統(tǒng)計(jì)局每月公布的待售面積，即現(xiàn)房庫存量；中口徑為現(xiàn)房庫存量加上期房庫存量，即拿到預(yù)售許可證后，尚未銷售的新房；大口徑為項(xiàng)目新開工后，尚未銷售的新房。全國(guó)房地產(chǎn)庫存現(xiàn)狀與趨勢(shì)一、當(dāng)前全國(guó)商品房庫存規(guī)模與庫存壓力測(cè)算當(dāng)前全國(guó)房屋庫存規(guī)模到底是多少？這是各界非常關(guān)心的一個(gè)問題，很多研究單位和機(jī)構(gòu)也做了嘗試，試圖推算較為具體的數(shù)值，考慮到統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)的可得性和有效性，精確測(cè)算基本上不太可能。在本文中，我們定義了三個(gè)口徑的庫存量：小口徑、中口徑和大口徑。根據(jù)近5年（20112015年）全國(guó)商品房銷售面積均值120189萬平方米，但此處銷售面積為現(xiàn)房加期房銷售量，因此低估了去化周期的真實(shí)數(shù)值。根據(jù)統(tǒng)計(jì)局公布的2015年住宅、辦公樓、商業(yè)用房現(xiàn)房銷售面積2590843239萬平方米，、。推算具體數(shù)值之前，我們把1998年作為商品房銷售起點(diǎn)，因?yàn)?998年房改之前，全國(guó)實(shí)行的是福利分房制度，商品房市場(chǎng)規(guī)模相對(duì)較小，庫存量也非常小，根據(jù)網(wǎng)上公開資料1998年商品房待售面積約6000萬平方米。根據(jù)統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，19972014年，其中住宅、辦公；19982015年，其中住宅、辦公、。住宅去化周期接近2年，應(yīng)該說大于合理區(qū)間；辦公樓、商業(yè)用房考慮部分項(xiàng)目作為開發(fā)商自持物業(yè)，因此去化周期被放大，假設(shè)開發(fā)的項(xiàng)目有20%面積作為自持，辦公、這樣看，庫存量仍然非常大，去化周期過長(zhǎng)。 表3 19972015年房屋新開工面積（單位：萬平方米）年份房屋新開工量住宅新開工量辦公樓商業(yè)營(yíng)業(yè)用房19971402710997
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