全國房地產庫存現狀與趨勢-全文預覽
【正文】 去化周期商品房15445412849571853434924 589378 商品住宅10665111240645248196457 303108 辦公樓65692912327625079 31648 商業(yè)用房22530925214664106367 128897 數據來源：統計局、易居研究院二、全國商品房庫存壓力區(qū)間劃分與去庫存走勢全國庫存壓力區(qū)間劃分與動態(tài)變化（1）當前待售面積高位盤整從19982016年14月商品房待售面積走勢看，2011年之前，總體上小幅震蕩上行，其中2004年和2007年出現了下降，%，待售面積的增長主要源于部分產品本身缺陷而造成難以去化，如項目選址不合理、產品客群定位失誤、建筑質量較差等；20112015年，待售面積快速增長，%，2012和2013年甚至達到35%左右，這期間待售面積的快速增長主要源于銷售速度的放緩，項目去化時間拉長而進入待售階段；2016年14月份，待售面積增速明顯放緩。三大口徑當中，以中口徑最具合理性、最能反映實際庫存規(guī)模與去庫存壓力?？芍?015年年底，其中住宅、辦公、。因住宅、辦公樓、商業(yè)用房項目施工周期不同、拿到預售許可證的時間差別也較大等因素，所以兩種方式測算下結果存在一定的差別。第二種測算方法：某個年份的施工面積，減去這年全年未拿到預售許可證的施工面積，減去過去15個月份（多數項目從預售至竣工時間為12年，我們暫按15個月）的期房銷售面積，再減去這個年份的竣工面積，最后加上現房的庫存量，就大致等于中口徑庫存量。商辦物業(yè)庫存更為嚴重，與我們主觀感受也較為切合。通過兩者簡單的相減，加上1998年之前商品房庫存量約6000萬平方米，其中住宅、辦公、商業(yè)用房分別為52322422萬平方米（按1997年商品房銷量中，住宅、辦公、%、%、%進行計算），可知到2015年年底，其中住宅、辦公、。另外，我們假定項目從新開工到拿到預售許可證的平均時間為1年。辦公、兩者的去化壓力遠大于住宅。對此，可得現房的去化周期超過27個月。小口徑為統計局每月公布的待售面積，即現房庫存量；中口徑為現房庫存量加上期房庫存量，即拿到預售許可證后，尚未銷售的新房；大口徑為項目新開工后，尚未銷售的新房。全國房地產庫存現狀與趨勢一、當前全國商品房庫存規(guī)模與庫存壓力測算當前全國房屋庫存規(guī)模到底是多少？這是各界非常關心的一個問題，很多研究單位和機構也做了嘗試，試圖推算較為具體的數值，考慮到統計數據的可得性和有效性，精確測算基本上不太可能。在本文中，我們定義了三個口徑的庫存量：小口徑、中口徑和大口徑。根據近5年（20112015年）全國商品房銷售面積均值120189萬平方米，但此處銷售面積為現房加期房銷售量，因此低估了去化周期的真實數值。根據統計局公布的2015年住宅、辦公樓、商業(yè)用房現房銷售面積2590843239萬平方米，、。推算具體數值之前，我們把1998年作為商品房銷售起點，因為1998年房改之前，全國實行的是福利分房制度，商品房市場規(guī)模相對較小，庫存量也非常小，根據網上公開資料1998年商品房待售面積約6000萬平方米。根據統計局數據，19972014年，其中住宅、辦公；19982015年，其中住宅、辦公、。住宅去化周期接近2年，應該說大于合理區(qū)間；辦公樓、商業(yè)用房考慮部分項目作為開發(fā)商自持物業(yè)，因此去化周期被放大，假設開發(fā)的項目有20%面積作為自持，辦公、這樣看，庫存量仍然非常大，去化周期過長。 表3 19972015年房屋新開工面積（單位：萬平方米）年份房屋新開工量住宅新開工量辦公樓商業(yè)營業(yè)用房19971402710997
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