【正文】 其高度的1/2為臨街深度； 逆三角形的宗地：比照袋地計算； 街廓縱深在36M以下者：以中間線分前后兩部分計算； 宗地深度超過里地線者：以里地單價與臨街單價按面積比例平均計算。路線價估價法的基本公式基本公式：宗地總價=路線價深度百分率宗地面積修正公式：宗地總價=路線價深度百分率宗地面積+其他條件修正額 或 宗地總價=路線價深度百分率其他條件修正率宗地面積 路線價估價法的特點與適用范圍僅適用于城市的估價，能快速評估多宗土地的價格。例如：？2/3= ，然后將小數(shù)點向右移三位，即16400平方米（近似值）。成本比較法例題估價步驟：（1）計算土地取得費（2）計算土地開發(fā)費（3）計算投資利息（4）計算開發(fā)利潤（5）計算土地增殖收益（6）計算土地價格（注意一般算出的為無限年期土地使用權(quán)價格）（7）進行出讓比率、年期等各項修正（8）計算土地單價和總價格常見難點與問題（1）新增建設(shè)用地有償使用費計算問題該費為中央或省級政府向市、縣級政府受取的平均土地純收益，實際上屬于土地收益在各級政府間分配的一種方式，在成本逼近法中不能算入土地取得費中，雖然地方政府可能還是將成本轉(zhuǎn)嫁給企業(yè)，但計算時還是需要按照規(guī)定來。分?jǐn)偟幕驹恚簯?yīng)分?jǐn)傎M用=受益程度設(shè)施總費用稅費的計算有些地方跟土地取得費合在一起計算，題目給什么就算什么，不給不算。（2）土地開發(fā)費（包括相應(yīng)的開發(fā)利潤和利息）（3）土地增值收益及土地開發(fā)投資現(xiàn)值成本逼近法的特點和適用范圍一般適用于新開發(fā)土地、工業(yè)用地、特殊性土地估價，特別適用于土地市場不發(fā)育，缺乏交易實例，無法采用其他方法進行估價的土地。成本逼近法與土地價格構(gòu)成土地價格的本質(zhì)：現(xiàn)實地租包含了真正的地租和土地投資的折舊及利息兩部分，土地價格相應(yīng)就由地租的資本化和土地投資的折舊及利息兩部分構(gòu)成。 第八章 成本逼近法一、成本逼近法概述成本逼近法的定義即以土地開發(fā)所耗費的成本構(gòu)成來推測土地價格的方法，是在我國目前應(yīng)用很普遍的一種方法。測算方法二：利息中不計地價款的利息利息計算不同，算出開發(fā)完成時地價后，還需要貼現(xiàn)。，一般以建成后不動產(chǎn)總價的一定比例計算，一般以不動產(chǎn)總價或租金的一定比例計算G..估算開發(fā)商的合理利潤，一般以不動產(chǎn)總價或預(yù)付總資本的一定比例計算，有時也采用年利潤率計算。（4）估計建筑費、專業(yè)費等各項成本費用和開發(fā)商的利潤，可采用比較法或建筑工程概預(yù)算法來估算。除適用于土地估價外，剩余法還大量應(yīng)用于房地產(chǎn)開發(fā)項目評價和投資決策，具體可應(yīng)用于三個方面：（1） 確定投資者獲取待開發(fā)場地所能支付的最高價格（2） 確定具體開發(fā)項目的預(yù)期利潤（3） 確定開發(fā)項目中的最高控制成本費用剩余法的計算公式 基本公式： V = A – ( B + C ) V—購置開發(fā)場地的價格 A—總開發(fā)價值或開發(fā)完成后的不動產(chǎn)價值 B—開發(fā)成本 C—開發(fā)商合理利潤實際估價中常用的具體計算公式：土地價格 = 房屋的預(yù)期售價 建筑總成本 利潤 稅收 利息計算時還需要考慮各項費用的時間價值剩余法的特點與適用范圍（1）剩余法估價的可靠性取決于三個正確確定：正確確定土地最佳利用方式，正確確定開發(fā)完成后的不動產(chǎn)售價，正確確定土地開發(fā)費用和正常利潤等。（3）利用市場比較法評估土地及建筑物為一整體的價格 注意考慮土地及建筑物的權(quán)屬問題（4）利用市場比較法評估租金 一般選擇實質(zhì)租金進行比較分析市場比較法基本估價過程（1）如交易情況不一致，進行交易情況修正（2）計算當(dāng)?shù)氐貎r指數(shù)或編制地價指數(shù)表（3）計算容積率修正指數(shù)（4）計算位置、形狀、區(qū)域因素、個別因素、土地使用權(quán)年限等對地價的修正（5）計算各案例宗地修正后的試算比準(zhǔn)價格（6）綜合評估地價第七章 剩余法一、剩余法概述剩余法的定義與原理又稱假設(shè)開發(fā)法、倒算法、殘余法或余值法等。條件是要有適合的具備替代關(guān)系的交易案例資料。年期修正系數(shù)K=[11/(1+r)^m]/ [11/(1+r)^n]年期修正后地價=比較案例價格K（8）容積率修正容積率也屬于特殊的個別因素，同樣用修正系數(shù)來修正地價，要注意容積率修正的是樓面地價還是地面地價。 修正方法：修正方法的三個步驟，及區(qū)域因素條件指數(shù)的計算。修正方法：A=待估宗地情況或正常情況指數(shù)/比較案例宗地情況指數(shù)（4）期日修正交易案例的交易期日與待估土地估價期日是有差異的，可采用地價指數(shù)或房屋價格指數(shù)的變動率來分析計算，將交易價格修訂為估價期日的價格。（5）對區(qū)域因素和個別因素修正，當(dāng)因素內(nèi)存在多個不同因子影響時，可根據(jù)因子條件指數(shù)確定的途徑，分別采用積算（采用單因子與地價相關(guān)關(guān)系分析）或加和（在確定因素修正總幅度的基礎(chǔ)上進行因子分解）的方式確定因素條件指數(shù)。（1）直接比較過程：以待估土地的狀況為基準(zhǔn)，用公式表示為， 公式1 PD=PBABDE（2）間接比較過程：以一個標(biāo)準(zhǔn)宗地或條件俱佳的土地為基準(zhǔn)，用公式表示為， 公式2 PD=PBABCDE（3）有關(guān)指數(shù)的基值：可設(shè)比較案例宗地或待估宗地的某因素條件指數(shù)為基值100%，若待估宗地或比較案例宗地的該因素條件較優(yōu)，則其條件指數(shù)〉100%，否則，其條件指數(shù)〈100%。市場比較法以替代原則為理論基礎(chǔ)，因此具有現(xiàn)實性和富有說服力。與前幾種方式的不同之處在與以盈余租金替代土地純收益。最常用的公式是土地使用年限有限且土地年純收益不變情況下的土地價格計算公式：P= a/ r三者既有嚴(yán)格區(qū)別，又互相聯(lián)系。計算總收益時，還應(yīng)準(zhǔn)確分析測算由評估對象所引起的其他衍生收益，確定的原則是只要由評估對象所產(chǎn)生的并為其產(chǎn)權(quán)主體所取得的收益都應(yīng)計入總收益之中。但對于沒有收益的不動產(chǎn)的估價則大多不適用。r（2）土地年純收益不變，使用年期有限的土地價格計算公式：P= a/ r三、農(nóng)用地定級與分等的關(guān)系：分等以全國范圍可比為目標(biāo)，成果有分層和集成的特點；定級以縣域范圍可比為基本目標(biāo)，成果有整體性和具體性的特點。 分自然等別、利用等別和等別三個層次。前者又分為規(guī)劃模擬綜合定級和規(guī)劃模擬分類定級。C、除交通道路外，兼有商業(yè)等多種用途的道路，不能做為單元之間的分界線D、商業(yè)用地定級時，商服繁華街道應(yīng)按臨街進深劃分為條狀單元；住宅用地定級應(yīng)以小區(qū)和居住組團為單元保持其完整性；工業(yè)用地定級應(yīng)以交通道路為單元界線。 ~。掌握幾個概念：功能分（f）、作用分（e）、因素分值（F）、單元總分值（S）因素分值計算原則：5原則 （書100頁）因素分值計算方法（1）因素對土地質(zhì)量影響方式及類型：分為兩類：點、線狀分布形式（有外溢影響）、 面狀分布形式土地因素（基本無外溢影響）。（3） 涉及指數(shù)方式的因子指標(biāo)計算A．城鎮(zhèn)交通條件指數(shù)計算B．城鎮(zhèn)對外輻射能力指數(shù)計算C．區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展水平涉及的有關(guān)因子指數(shù)計算土地分等對象的綜合分值計算和等別劃分（1） 土地分等對象的綜合分值計算和等別初步劃分土地分等對象的綜合分值計算是在因子、因素分值計算的基礎(chǔ)上，采用多因素分值加和法進行。（2）城鎮(zhèn)土地分等定級方法：多因素綜合評價法（多因素分值加和法）多因素綜合評價法的常用公式：城鎮(zhèn)土地分等定級完整方法的兩個步驟：1）用多因素綜合評價法初步劃分土地等或級；2）再通過數(shù)據(jù)進行土地收益測算進行校驗。二、土地分等定級與土地估價的關(guān)系：土地分等定級評定的是土地使用價值，土地估價是評定使用價值在市場上反映出的價格。馬爾薩斯的觀點：反映在1815年發(fā)表的《關(guān)于地租之性質(zhì)及其進步的研究》中，地租的概念，剩余部分產(chǎn)生的原因。巴蒂斯特斯密的觀點：《國富論》中的地租概念，谷物地租決定其他耕地地租的思想，關(guān)于級差地租的觀點。配第的觀點：《賦稅論》的地租概念，關(guān)于級差地租的最初概念，對土地使用權(quán)總價值的獨到見解。同樣含級差地租和絕對地租。絕對地租理論的基本內(nèi)容（聯(lián)系級差地租復(fù)習(xí)）絕對地租是指土地所有者憑借土地所有權(quán)壟斷所獲得的地租。二、馬克思主義地租地價理論（本章重點）級差地租理論的基本內(nèi)容（1）級差地租：指租用較優(yōu)土地所獲得的歸土地所有者所占有的超額利潤。 第二章 土地估價的基本理論第一節(jié) 地租理論一、地租的概念及表現(xiàn)形式馬克思把資本主義地租分為：級差地租和絕對地租兩種基本形式，還有壟斷地租、礦山地租、建筑地段地租等形式。（9）協(xié)調(diào)原則。（7）貢獻原則。此外，還應(yīng)考慮時間因素，作動態(tài)分析。（4）報酬遞增、遞減原則。（2）預(yù)期收益原則。 (二)區(qū)域因素：地區(qū)的繁華程度、交通條件、基礎(chǔ)和公用設(shè)施條件、環(huán)境質(zhì)量、城市規(guī)劃限制等。 2．人口因素：人口密度、人口素質(zhì)、家庭人口構(gòu)成。 8．市場結(jié)構(gòu)不同：土地價格受主觀因素影響很大。 3．形成時間不同 4．土地價格不是土地價值的貨幣表現(xiàn)，價格高低不由生產(chǎn)成本決定. 現(xiàn)實中土地的開發(fā)是有成本的，在土地價格中應(yīng)該得到體現(xiàn)。土地估價師考試總結(jié) 估價理論與方法第一章 土地估價概述第一節(jié)地價的概念一、土地價格：地租的資本化。二、地價的特點 1．表示方式不同 2．價格基礎(chǔ)不同：土地價格是土地權(quán)利和收益的購買價格。由兩方面的原因：首先，土地具有稀缺性，且對土地的需求總是持續(xù)增加的；其次，由于整個社會的資本有機構(gòu)成的提高，使得社會平均利潤率下降，導(dǎo)致利潤有下降的趨勢，從而使地價呈上升勢態(tài)。四、影響土地價格的因素分析 (一)一般因素 1．行政因素：土地制度、往房制度、城市規(guī)劃、地價政策、稅收政策、交通管制和行政隸屬變更等。 5．經(jīng)濟因素：經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r、儲蓄和投資水平、財政收支與金融狀況、居民收入和消費水平、物價變、利率水平。市場比較法以其為基礎(chǔ)，收益還原法也與其有較深淵源。最有效使用應(yīng)當(dāng)以預(yù)測原則和變動原則為基礎(chǔ)。土地有其特有的供求規(guī)律，競爭主要在需求方面進行，因此，地價不能僅根據(jù)均衡法則來決定。該原則與供需原則、替代原則、最有效使用原則密切相關(guān)，是收益還原法估價的基礎(chǔ)之一。土地價格形成因素經(jīng)常處于變動之中。應(yīng)用估價法（大量估價法）：路線價估價法、標(biāo)準(zhǔn)宗地估價法、基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法等。準(zhǔn)地租。分為兩種形式：級差地租Ⅰ（更肥沃）和級差地租Ⅱ（追加投資）。礦山地租：為取得采掘地下礦藏財富的權(quán)利而向土地所有者支付的地租。 三、西方地租地價理論資產(chǎn)階級古典經(jīng)濟學(xué)家的地租地價理論（1）威廉（3）亞當(dāng)資產(chǎn)階級庸俗經(jīng)濟學(xué)家的地租地價理論（1）法國的讓羅伯特 定級對象：土地利用總體規(guī)劃確定的城鎮(zhèn)建設(shè)范圍內(nèi)的所有土地。50萬非農(nóng)業(yè)人口以上大城市要綜合及分類定級，其他綜合定級。土地分等因素因子分值計算（1） 土地分等因子分值計算的基本原則（2） 土地分等因子分值計算的標(biāo)準(zhǔn)化公式土地分等因子分值計算需要采取標(biāo)準(zhǔn)化的方式，通常有位序標(biāo)準(zhǔn)化和極值標(biāo)準(zhǔn)化兩種，兩種標(biāo)準(zhǔn)化的公式。在評級過程中，往往涉及面狀因素和點、線狀因素，二者在對土地質(zhì)量影響的方式以及賦分處理上略有不同。（2）繁華影響度分值的計算與疊加道路通達(dá)度作用分值計算（1）道路通達(dá)度指標(biāo)分析： d= s/2L（d影響距離、s建成區(qū)面積、L主次干道的總長度。產(chǎn)業(yè)聚集影響度的作用