天津房地產策劃指導書-全文預覽
【正文】 與承建商發(fā)展商與承銷商發(fā)展商與廣告商發(fā)展商與物業(yè)管理商發(fā)展商與銀行（融資單位）l .三方關系：發(fā)展商、策劃商、設計院發(fā)展商、策劃商、承銷商發(fā)展商、策劃商、廣告商發(fā)展商、策劃商、物業(yè)管理商發(fā)展商、策劃商、銀行（融資單位）l .多方關系：發(fā)展商、策劃商、其他合作方工作協調配合l .甲方主要負責人：與策劃代理商確定合作事宜，簽署合同完善能有效工作的組織架構和人員配備分權銷售部門，并明確其責任全員營銷的發(fā)動和組織l .直接合作人：合同洽談銷售策劃工作對接銷售策劃工作成果分塊落實、跟蹤信息反饋催辦銷售策劃代理費劃撥工作效果總結l .財務部：了解項目銷售工作進展參與重大營銷活動銷售管理工作，配合催收房款配合銷售部核算價格，參與制定價格策略及時辦理劃撥銷售策劃代理費l .工程部：工程進度與銷售進度的匹配嚴把工程質量文明施工。要求造型設計既要富有意境，又要突出個性，形象鮮明，便于記憶，便于宣傳，以統(tǒng)一運用于項目形象包裝。因此項目質量工期策劃營銷是發(fā)展商必須樹立的觀念。項目規(guī)劃設計策劃營銷是以項目的市場定位為基礎，以滿足目標市場的需求為出發(fā)點，對項目地塊進行總體規(guī)劃布局，確定建筑風格和色彩計劃，緊緊圍繞目標客戶選定主力戶型，引導室內裝修風格，并對項目的環(huán)藝設計進行充分提示。房地產全程策劃指導書現在中國房地產產業(yè)已從賣方市場轉變?yōu)橘I方市場，”房地產全程策劃營銷方案”，從項目用地的初始階段就導入營銷策劃的科學方法，結合房地產行業(yè)的運作流程，逐步實施。一 項目用地周邊環(huán)境分析項目土地性質調查l 地理位置l 地質地貌狀況l 土地面積及紅線圖l 土地規(guī)劃使用性質l 七通一平現狀項目用地周邊環(huán)境調查l 地塊周邊的建筑物l 綠化景觀l 自然景觀l 歷史人文景觀l 環(huán)境污染狀況地塊交通條件調查l 地塊周邊的市政路網以及公交現狀、遠景規(guī)劃l 項目的水、路、空交通狀況l 地塊周邊的市政道路進入項目地塊的直入交通網現狀周邊市政配套設施調查l 購物場所l 文化教育l 醫(yī)療衛(wèi)生l 金融服務l 郵政服務l 娛樂、餐飲、運動l 生活服務l 娛樂休息設施l 周邊可能存在的對項目不利的干擾因素l 歷史人文區(qū)位影響二 區(qū)域市場現狀及其趨勢判斷宏觀經濟運行狀況l .國內生產總值：第一產業(yè)數量第二產業(yè)數量第三產業(yè)數量房地產所占比例及數量l .房地產開發(fā)景氣指數l .國家宏觀金融政策：貨幣政策利率房地產按揭政策l .固定資產投資總額：全國及項目所在地其中房地產開發(fā)比重l .社會消費品零售總額：居民消費價格指數商品住宅價格指數項目所在地房地產市場概況及政府相關的政策法規(guī)l .項目所在地的居民住宅形態(tài)及比重l .政府對各類住宅的開發(fā)和流通方面的政策法規(guī)l .政府關于商品住宅在金融、市政規(guī)劃等方面的政策法規(guī)l .短中期政府在項目所在地及項目地塊周邊的市政規(guī)劃項目所在地房地產市場總體供求現狀項目所在地商品住宅市場板塊的劃分及其差異項目所在地商品住宅平均價格走勢及市場價值發(fā)現商品住宅客戶構成及購買實態(tài)分析l .各種檔次商品住宅客戶分析l .商品住宅客戶購買行為分析三 土地SWOT（深層次）分析項目地塊的優(yōu)勢項目地塊的劣勢項目地塊的機會點項目地塊的威脅及困難四 項目市場定位類比競爭樓盤調研l(wèi) .類比競爭樓盤基本資料l .項目戶型結構詳析l .項目規(guī)劃設計及銷售資料l .綜合評判項目定位l .市場定位：區(qū)域定位主力客戶群定位l .功能定位l .建筑風格定位五 項目價值分析商品住宅項目價值分析的基本方法和概念l .商品住宅價值分析法（類比可實現價值分析法）：選擇可類比項目確定該類樓盤價值實現的各要素及其價值實現中的權重分析可類比項目價值實現的各要素之特征對比并量化本項目同各類比項目諸價值實現要素的對比值根據價值要素對比值判斷本項目可實現的均價l .類比可實現價值決定因素：類比土地價值A 市政交通及直入交通的便利性的差異B 項目周邊環(huán)境的差異：自然和綠化景觀的差異教育和人文景觀的差異各種污染程度的差異社區(qū)素質的差異C 周邊市政配套便利性的差異l 項目可提升價值判斷A 建筑風格和立面的設計、材質B 單體戶型設計C 建筑空間布局和環(huán)藝設計D 小區(qū)配套和物業(yè)管理E 形象包裝和營銷策劃F 發(fā)展商品牌和實力l 價值實現的經濟因素A 經濟因素B 政策因素項目可實現價值分析l .類比樓盤分析與評價l .項目價值類比分析：價值提升和實現要素對比分析項目類比價值計算六 項目定價模擬均價的確定l .住宅項目均價確定的主要方法：類比價值算術平均法有效需求成本加價法A 分析有效市場價格范圍B 確保合理利潤率，追加有效需求價格運用以上兩種方法綜合分析確定均價項目中具體單位的定價模擬l .商品住宅定價法：差異性價格系數定價法（日照采光系數、景觀朝向系數、戶型系數、樓層系數、隨機系數）l .各種差異性價格系數的確定：確定基礎均價確定系數確定幅度l .具體單位定價模擬七 項目投入產出分析項目經濟技術指標模擬l .項目總體經濟技術指標l .首期經濟技術指標項目首期成本模擬l .成本模擬表及其說明項目收益部分模擬l .銷售收入模擬：銷售均價假設銷售收入模擬表l .利潤模擬及說明：模擬說明
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