上海單身公寓市場調(diào)查報(bào)告-全文預(yù)覽
【正文】 銷售率：100%（三個(gè)月售完）所處地段：市區(qū)二級(jí)地段客源層面：純投資為主，自住極少（商住一體）配套設(shè)施：6梯36戶30層；配備有閱覽室、健身房、咖啡吧、網(wǎng)吧、便利店、商務(wù)中心、酒店式大堂、餐廳、棋牌室、多功能會(huì)議廳等等裝修標(biāo)準(zhǔn)：裝修標(biāo)準(zhǔn)1000元/平方米，木質(zhì)防火防盜門，鋁合金窗；內(nèi)部裝修以商務(wù)酒店為主基調(diào)，地毯，淺色墻體涂料；分體空調(diào)、電源接插件，寬帶入戶、通訊端口、門衛(wèi)對(duì)講系統(tǒng)個(gè)案優(yōu)勢：頂級(jí)地段；周邊配套齊全；交通便利個(gè)案劣勢：爛尾樓改造、得房率低；價(jià)格偏高10 / 10。銷售企劃部2002年6月13日附：典型單身公寓個(gè)案介紹■ 藍(lán)朝部落工地位置：靜安區(qū)曹家渡萬航渡路 開發(fā)商：上海靜安地產(chǎn)公司面積范圍：24—54平方米 主力面積：32平方米銷售單價(jià)：6000—8000元/平方米 總價(jià)范圍：16—38萬元得房率：55% 總戶數(shù)：500戶開盤日期：2001年9月 銷售率：100%（七天內(nèi)全部售磬）所處地段：市區(qū)三級(jí)地段 物業(yè)費(fèi)：客源層面：投資客、公司白領(lǐng)、外地人。就單身公寓而言，發(fā)展商在售房時(shí)要承諾“生活設(shè)施一應(yīng)俱全，業(yè)主拎包即可入住”的物業(yè)服務(wù)，或者說是要承諾這類物業(yè)所描繪的生活方式。單身公寓每層大多分布有10—20戶，有些甚至高達(dá)七八十戶，平均3—8戶享用一部電梯，大走廊式高密度的布局導(dǎo)致采光通風(fēng)、安全性、私密性都較差。從規(guī)劃設(shè)計(jì)來看，單身公寓本身的建筑缺陷將極大程度地限制其今后的發(fā)展。據(jù)悉，上海綠地集團(tuán)不但將在大型綜合社區(qū)“上海春天”中推出1500套小房型住宅，還將在新客站、延安路番禺路等商業(yè)區(qū)附近推出千余套提供酒店式服務(wù)的小房型住宅。我們可以從以下幾個(gè)因素對(duì)此進(jìn)行具體的分析：從市場需求量來看。幾個(gè)典型單身公寓的基本情況介紹為更細(xì)致地描述上海市單身公寓的市場現(xiàn)狀，更直觀地表現(xiàn)單身公寓的分布區(qū)域以及其他的諸如市場價(jià)格、銷售情況、內(nèi)部配套等等必要的市場要素，在此我們選取了目前上海市的幾個(gè)典型單身公寓樓盤（包括藍(lán)朝部落、青年匯、奔騰新干線、東渡名人大廈、自由之宅、金銀匯等）進(jìn)行逐一的介紹。從以上描述可以看出，在最近兩年內(nèi)單身公寓儼然成了上海樓市的一匹黑馬，并一直保持上沖勢頭。兩者相比，它的單套面積更小，比如24平方米；戶數(shù)更多，一梯達(dá)24戶；單價(jià)更高，每平方米超出了7000元。從最初的“爛尾”身份的出現(xiàn)到現(xiàn)在，單身公寓已經(jīng)在上海的房地產(chǎn)市場中演繹得如火如荼，持續(xù)火爆熱銷，各個(gè)樓盤都表現(xiàn)不俗，基本銷售告罄：■ 2000年6月，位于江寧路橋一側(cè)的“世紀(jì)之門●榮聯(lián)家園”首次推出以“MYCITY”為旗號(hào)的小房型公寓，每戶29—58平方米不等。根據(jù)最新的藍(lán)朝部落購房者調(diào)查顯示：有70%的購房者是投資購房，他們有的是第二次甚至是第三次購房，有的本身住房面積不小，他們認(rèn)為一方面市中心小戶型出租率高，有投資回報(bào)價(jià)值，另一方面買套房能退稅也是挺好的。單親家庭。在這些女性中除一部分購買單身公寓作為投資之外，絕大部分都是一些追求獨(dú)立新生活的女性。據(jù)“世紀(jì)之門一旦其業(yè)主結(jié)婚成家，它就將“淪為偏房”。最初的全裝修只是配備簡單的廚衛(wèi)設(shè)備，到“藍(lán)朝部落”、“青年匯”等項(xiàng)目，全裝修概念得以深化，提供除家具之外的全套設(shè)施，及空調(diào)、熱水器、煤氣灶、脫排油煙機(jī)、電磁爐等部分的家電設(shè)備，雖然入住的方便程度已遠(yuǎn)超過毛坯房，但還未達(dá)到“提個(gè)皮箱就可入住”的宣傳效果，到“金銀匯”項(xiàng)目，全裝修概念得以充分展現(xiàn)，大到空調(diào)、小到一個(gè)煙缸，所有生活設(shè)施一應(yīng)俱全。理想的單身公寓必須是入住方便，居家生活的所有設(shè)施都應(yīng)一應(yīng)俱全，妥帖地照顧了青年住戶的入住要求。如位于上海市中心靜安區(qū)的“藍(lán)朝部落”、江寧路的“MYCITY”、南浦大橋橋腳的“青年匯”等等，這些物業(yè)都占據(jù)上海一些最好的路段，他們的價(jià)值也隨著該市中心區(qū)域土地的匱乏而彌加珍貴。因此單身公寓在追求面積精簡的大前提下，不得不以犧牲居住舒適程度為代價(jià)，絕大多數(shù)沒有陽臺(tái)，受建筑規(guī)范限制，部分單身公寓并不具備設(shè)置廚房的空間，而且?guī)缀趺總€(gè)單身公寓項(xiàng)目都有大量全朝北單元。以下是幾個(gè)典型單身公寓樓案的面積配比表，從表中數(shù)據(jù)我們可以看出，目前市場上的單身公寓產(chǎn)品面積集中在2
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