上海單身公寓市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告(存儲(chǔ)版)
【正文】 場(chǎng)調(diào)查，我們?cè)诔醪搅私饬似涫袌?chǎng)情況的同時(shí)，也據(jù)此歸納出以下幾點(diǎn)結(jié)論：■ 單身公寓在過(guò)去的一兩年內(nèi)以及未來(lái)的一兩年內(nèi)作為市場(chǎng)的一種稀缺產(chǎn)品，其成為樓市黑馬并一路熱銷走來(lái)是合理的也是必然的；■ 單身公寓作為房地產(chǎn)市場(chǎng)的一種過(guò)渡性細(xì)分產(chǎn)品，其市場(chǎng)容量畢竟有限，一時(shí)的“稀缺”很快就將得到解決，并逐步趨于飽和。比如目前市場(chǎng)上的眾多單身公寓均改造于90年代初的遺留的爛尾工程，這些原本大多規(guī)劃做辦公、酒店等之用的工程在建筑設(shè)計(jì)上與住宅的設(shè)計(jì)要求大相徑庭，即使原本設(shè)計(jì)為住宅產(chǎn)品，但經(jīng)過(guò)5—10年的市場(chǎng)洗禮，原設(shè)計(jì)也與當(dāng)今的住宅要求有了很大出入。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，上海小房型的需求量至少在6萬(wàn)套以上，然而去年全年的小房型住宅供應(yīng)量?jī)H5000套左右，因此在近期內(nèi)小房型住宅仍然是“奇貨可居”，仍將傲立馬年的申城樓市。MYCITY”、“中遠(yuǎn)兩灣城■ 隨后推出的“虹橋首席”、“龍柏香榭苑”等單身公寓專案，也幾乎都是百分之百的市場(chǎng)銷售率。投資客。另?yè)?jù)調(diào)查，目前上海年輕人的結(jié)婚年齡一般在28至30歲左右，他們從大學(xué)畢業(yè)到成家立業(yè)，其中大概有5至7年的“過(guò)渡期”，在此期間，他們對(duì)生活質(zhì)量的期望，比如個(gè)人私密空間、舒適的生活條件等，與他們的居住條件不太符合，于是就給這個(gè)全新的小戶型單身公寓住宅市場(chǎng)提供了銷售空間。僅僅是一種過(guò)渡產(chǎn)品。據(jù)統(tǒng)計(jì)在這些中心城區(qū)的單身公寓平均價(jià)格超過(guò)同類地區(qū)普通住宅平均單價(jià)的20%以上，在看似較低的總價(jià)下，卻隱含著高額利潤(rùn)。除部分投資型高檔項(xiàng)目外，大部分單身公寓的總價(jià)都在40萬(wàn)/套以下，與此類過(guò)渡性住宅消費(fèi)者的消費(fèi)心態(tài)相吻合，小面積同時(shí)使得此類產(chǎn)品成為市場(chǎng)上的稀缺產(chǎn)品，因此推出之后即收到市場(chǎng)追捧。一、單身公寓的（誕生）歷史沿革單身公寓又稱白領(lǐng)公寓，是一種過(guò)渡型住宅產(chǎn)品，是小戶型住宅的一種，一般平均在25平方米—45平方米左右/套，總價(jià)在30萬(wàn)元—40萬(wàn)元左右，其結(jié)構(gòu)上的最大特點(diǎn)是只有一間房間，一套廚衛(wèi)。它是近兩年來(lái)上海房產(chǎn)市場(chǎng)上供應(yīng)量最大的小戶型住宅，主要有世紀(jì)之門(mén)、藍(lán)朝部落、青年匯、自由之宅、東渡名人大廈、奔騰新干線等等。此類產(chǎn)品目前市場(chǎng)上供應(yīng)較少，主要有湯臣金融中心和巴黎時(shí)韻、環(huán)球廣場(chǎng)、金銀匯等。其中，最早作為出售形態(tài)的單身公寓當(dāng)數(shù)長(zhǎng)壽路上的世紀(jì)之門(mén)名氣最響，它把一個(gè)板狀商住樓設(shè)計(jì)成中間走道，兩邊做小套房，主力面積在45－60平方米之間，總價(jià)在20－30萬(wàn)元之間，直接吸引了工作時(shí)間不長(zhǎng)，但希望在市區(qū)有房的年輕人前來(lái)?yè)屬?gòu)。 擁有地段優(yōu)勢(shì)的稀缺產(chǎn)品。在更大程度上滿足年輕人對(duì)日常生活方便、快捷的需求，最大限度地體現(xiàn)全新的生活方式。因此，其客戶群體也比較單一，關(guān)于此我們將在下一部分進(jìn)行詳細(xì)分析。而且調(diào)查中還發(fā)現(xiàn)，她們多為30歲以下單身一族，大學(xué)畢業(yè)后，具有較強(qiáng)獨(dú)立精神的她們，不愿依附于父母的屋檐下，買房獨(dú)住成為走向新生活的第一步。在以上四類客戶中，其中前兩類客戶在某種意義上來(lái)講，就是目前在全國(guó)上下都比較流行的所謂的“小資階層”，即既不屬于一般的工薪階層又不屬于具有產(chǎn)業(yè)的中產(chǎn)階級(jí)的一個(gè)中性群體，這類人一般表現(xiàn)為學(xué)歷較高、具有一定的文化素養(yǎng)，有不菲而且穩(wěn)定的收入，喜歡講究生活品質(zhì)、講究生活情調(diào)?！? 緊接著，位于南浦大橋橋堍的“青年匯”又閃亮登場(chǎng)，同樣引發(fā)搶購(gòu)狂潮；12月初，位于老北站的、號(hào)稱“奔騰新干線”的酒店式全裝修小房型公寓，色彩絢麗的施工圍墻廣告剛一露面，短短5天內(nèi)，70％的房源即被預(yù)訂。（具體介紹附后）五、單身公寓今后的發(fā)展前景單身公寓作為近兩年來(lái)的樓市黑馬，一直被開(kāi)發(fā)商和客戶爆炒、議論，那么這種熱鬧現(xiàn)象究竟能持續(xù)多久？其市場(chǎng)前景又究竟如何呢？我們認(rèn)為目前這種以小戶型為基本特征的住宅之所以出現(xiàn)熱銷現(xiàn)象，關(guān)鍵是由供求關(guān)系決定的，由于目前可供所謂“小資階層”的住宅太少，所以一旦有此類單身公寓上市就會(huì)出現(xiàn)如上所述的井噴現(xiàn)象。中遠(yuǎn)置業(yè)集團(tuán)在中遠(yuǎn)兩灣城三期開(kāi)發(fā)中推出的小房型住宅，還瞄準(zhǔn)了老年夫婦的購(gòu)房需求。房型不合理。其中投資客比例較大。這是消費(fèi)者購(gòu)買此類物業(yè)的一個(gè)重要因素，購(gòu)房者在購(gòu)買了物業(yè)的同時(shí)也購(gòu)買了物業(yè)背后的服務(wù)、購(gòu)買了一種生活方式，那么開(kāi)發(fā)商的承諾是否能夠最終兌現(xiàn)就成為關(guān)系到單身公寓未來(lái)發(fā)展前景的重要問(wèn)題。單身公寓因?yàn)橐笞畲蟪潭鹊乜刂铺變?nèi)面積，這就不可避免地出現(xiàn)了整棟樓宇的邊角結(jié)構(gòu)增多、公攤面積增多、同層戶數(shù)增多、房間朝向的不合理性增多、房?jī)?nèi)生活的不舒適性增多，影響了客戶對(duì)此類住宅產(chǎn)品的高度認(rèn)可。單身公寓的市場(chǎng)發(fā)展?jié)摿⒃谖磥?lái)的一到兩年內(nèi)得到充分的挖掘，市場(chǎng)前景也隨之有限。正如滬上某媒體的一篇相關(guān)報(bào)道所說(shuō)的那樣：這種單身公寓
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